珠海市金湾区三灶镇金竹大厦业主委员会与珠海市顺安建业公司合同纠纷一审民事判决书

广东省珠海市金湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤0404民初2420号

原告珠海市金湾区三灶镇金竹大厦业主委员会，住所地：珠海市金湾区三灶镇金竹大厦底层。

负责人周志存，主任。

委托代理人吴成钊，男，1973年4月6日出生，汉族，住重庆市巫山县。

委托代理人党全胜，广东凯邦律师事务所律师。

被告珠海市顺安建业公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇广安路314号旭日居5栋二层。

法定代表人石标，总经理。

委托代理人李晓，女，1985年2月14日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。系公司员工。

委托代理人包延顺，男，1979年1月9日出生，汉族，住甘肃省永登县。系公司员工。

原告珠海市金湾区三灶镇金竹大厦业主委员会诉被告珠海市顺安建业公司合同纠纷一案，本院于2016年10月28日受理后，由审判员朱全独任审判，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴成钊、党全胜，被告的委托代理人李晓、包延顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2013年7月份成立并在珠海市金湾区住房和城乡建设局备案。根据《金湾区三灶镇金竹大厦自治管理办法》，自2013年8月开始小区由原告自管，由原告负责本小区的物业管理工作。原告制定了物业管理费收费办法，并经过业主大会通过，进行了公示，并报经珠海市金湾区发展改革和统计局批复。被告设置的金竹大厦前期物业管理单位退出。然而，被告退出后的很多遗留问题至今未得到解决。经多次协商，被告拒不解决，导致原告合法权益被剥夺，物业管理及相关经费无法解决，小区物业管理无法有效开展。一、金竹大厦总平面图上标注的两个停车棚被告至今没有建造，该两个车棚为被告应建造的公用设施，被告拒不建造，现原告已联系施工单位建造停车棚，应高应支付建设费106,000元。二、值班警卫室为小区公共用房，是被告必须建造的，但被告将此前的值班警卫室房产证办到自己名下，在原告接收小区物业管理后被告将原值班警卫室出售，导致小区无值班警卫室，安保措施无法进行。现原告已联系施工单位建造值班警卫室，施工费用为31,500元，该费用应由被告支付。原告遂起诉至本院，请求判令：1.被告支付金竹大厦停车棚建造费106,000元；2.被告支付金竹大厦值班警卫室建造费31,500元。

原告提交的证据材料有：1.业主委员会备案确认书；2.金湾区三灶镇金竹大厦自治管理办法及业主大会投票签名表；3.公告；4.关于三灶镇金竹大厦业主委员会申请审核批准小区收费的回复；5.金竹大厦物业移交协议；6.商品房买卖合同；7.总平面图；8.建筑面积预算成果表；9.装修工程集团协议及收据；10.新建停车棚工程合同协议及工程报价单；11.照片；12.不动产登记表。

被告辩称，一、原告要求被告支付停车棚建造费毫无事实依据和法律依据，被告是按图施工，图纸显示有车棚，被告是建造的，并完成了竣工验收。至于现在为何没有车棚，被告并不知晓。原告所诉建造停车棚106,000元为预算费用，并没有实际建造，属于预期诉求，不能成立。二、原告要求被告支付值班警卫室建造费无法律依据。被告在2003年开发建设金竹大厦时，法律并没有规定小区建造需要配备值班警卫室，规划局批准的设计图纸也没有要求。而且被告在小区公告栏处是有配备岗亭的，原告私自拆除又重新建造值班警卫室的行为与被告毫无关系，应由原告自行承担相关费用。三、被告于2013年8月接管小区，原告在起诉状中所诉停车棚及值班警卫室应于2013年8月就已知晓，现在提起诉讼已过诉讼时效。

被告提交的证据材料有：1.金竹大厦竣工平面图；2.竣工验收备案表；3.权属证明；4.金竹大厦现状照片；5.金竹大厦车棚现状照片；6.金竹大厦值班警卫室照片；7.26号商铺产权证。

经审理查明，原告于2013年6月17日成立，并经珠海市金湾区住房和城乡建设局备案，主任为周志存，副主任为吴成钊和黄宝军。2013年7月31日，原告与珠海市玉兰湖庭物业管理有限公司（下简称“物业公司”）签订《金竹大厦物业移交协议》一份，约定于2013年8月1日起由原告接手涉案金竹大厦小区的物业管理工作。同日，原告向涉案金竹大厦小区发出《公告》，告知全体业主原物业管理即将在8月1日0:00撤出管理，在新的物业管理公司没有进入前，暂由本小区采取临时自我管理的过渡方式。

2016年9月5日，原告（甲方）与珠海珠发净化设备安装有限公司（乙方）签订《装修工程合同协议》，约定由乙方建设金竹大厦小区的门卫办公室，合同价为31500元。涉案门卫办公室建成后，原告支付了31,500元；2016年9月20日，珠海辰发彩钢净化设备有限公司开具了收到上述工程款31500元的《收据》一张。

2016年9月20日，原告（甲方）与珠海市鹏越装饰工程有限公司（乙方）签订《新建停车棚工程合同协议》，约定由乙方采用包工包料的方式承建金竹大厦小区的停车棚，合同价款为106000元。但该合同签订后，涉案停车棚工程一直未施工。

另查明，原告提交了部分业主与被告签订的《商品房买卖合同》，其中，周志存与被告签订的《商品房买卖合同》第三条第四款约定“该商品房约定建筑面积共92.93平方米，其中，套内建筑面积84.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称公摊面积）包括：[电梯井][管道井][楼梯间][垃圾道][变电室设备间][公共门厅][过道地下室][值班警卫室][][]等”。

涉案金竹大厦小区的“总平面”竣工图显示，在小区远离金湾大道的围墙旁设计有两个“自行车车棚”，但图纸中未显示有“值班警卫室”或“物业用房”等设施。

涉案金竹大厦小区于2003年6月30日竣工验收合格，并于2003年8月15日办理了竣工验收备案，其中，单位工程竣工验收报告和单位工程综合验收记录均显示验收合格。2003年10月29日，被告就涉案金竹大厦办理了商品房权属证明书，该证明书显示涉案金竹大厦的建成时间为2003年6月30日。

本院认为，原告作为涉案金竹大厦小区依法成立的业主委员会，自2013年8月1日起接手涉案金竹大厦小区的物业管理工作，因此，原告代表涉案金竹大厦小区业主就有关物业管理工作行使相应的诉讼权利，符合法律规定，本院予以确认。

原告诉请被告支付涉案停车棚的建造费和值班警卫室的建造费，实际是向被告主张被告应建未建的小区必要设施的损失。关于涉案停车棚的问题，由于原告并未实际建设涉案停车棚，原告并未实际支出建设涉案停车棚的费用，因此，原告的损失并未实际产生，原告主张被告赔偿未产生的损失，无法律依据，本院不予支持。

关于涉案值班警卫室的问题，首先，涉案金竹大厦小区于2003年6月30日建成，并竣工验收合格，可见，涉案金竹大厦小区在建成时并无遗留的应建未建设施；其次，根据涉案金竹大厦的“总平面”竣工图显示，该图纸上并未设计值班警卫室，即使被告负有按图施工的义务，但图纸上并未显示有值班警卫室，故从按图施工的角度，被告亦无建设值班警卫室的义务；再次，业主与被告签订的《商品房买卖合同》第三条第四款约定：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称公摊面积）包括：[电梯井][管道井][楼梯间][垃圾道][变电室设备间][公共门厅][过道地下室][值班警卫室][][]等”，该条款的内容为需勾选项，因合同中并未勾选“值班警卫室”项，说明合同约定的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”并不包括值班警卫室，故原告以《商品房买卖合同》中约定有值班警卫室为由，认为被告有建设值班警卫室的义务，理据不足，本院不予采信；最后，原告认为，依照2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第三十条的规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”被告应当建设必要的物业管理用房，因此，被告有建设值班警卫室的义务；本院认为，该《物业管理条例》于2003年9月1日起实施，而涉案金竹大厦小区于2003年6月30日建成，此时该《物业管理条例》尚未实施，根据“法不溯及既往”的原则，不能以实施在后的法律来约束之前的行为，故原告已该《物业管理条例》的规定主张被告负有建设值班警卫室的义务，亦理据不足，本院不予采信。综上，尽管原告为建设涉案值班警卫室支出了31,500元，但并无证据显示被告负有建设值班警卫室的义务，故被告对于涉案金竹大厦小区未建设值班警卫室的事实并无过错，原告要求被告赔偿建造费用，无法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《物业管理条例》第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告珠海市金湾区三灶镇金竹大厦业主委员会的诉讼请求。

本案受理费3050元，因适用简易程序减半收取1525元，由原告珠海市金湾区三灶镇金竹大厦业主委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。

审判员　朱　全

二〇一六年十二月十九日

书记员　吕扬扬