某某与珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤2071民初1524号 （该案二审维持原判，二审案号2018粤20民终6093） 原告：***，男，1974年10月5日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县， 委托诉讼代理人：欧阳**，广东友邦方达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东友邦方达律师事务所律师。 被告：珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇井湾路432号，统一社会信用代码91440400192674818P。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男，公司职工。 第三人：中山市侨兴房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号。 法定代表人：***。 原告***诉被告珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司（以下简称井岸建筑公司）、第三人中山市侨兴房地产有限公司（以下简称侨兴公司）一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**，被告井岸建筑公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。侨兴公司经本院合法传唤未参加诉讼。本案现已审结。 原告的诉讼请求：1、请求贵院撤销(2017)粤0402执异393号执行裁定书；2．请求贵院变更(2010)中一法执恢字第3884-1-1号查封文书的事项，裁定该查封文书项下对土地的查封不包含中山市三乡镇侨兴花园42栋402房（包括杂物房）所分摊的相应土地面积。事实与理由：一、***、***购买了中山市三乡镇侨兴花园42栋402房（包括杂物房），并已办理合同备案登记[合同业务编号：81003]。1998年，***从***、***处受让涉案房屋，1998年3月3日，***与中山市三乡镇建设发展公司（以下简称建设公司）签订了楼宇买卖合同，并约定在房产证未批出前，可以将楼宇转让给其他业主，***支付了全部购房款，建设公司向***出具了收取全额购房款的收款收据。二、2000年3月16日，***将中山市三乡镇侨兴花园42栋402房（包括杂物房）（以下简称案涉房屋）转让给工作单位珠海经济特区东大集团股份有限公司以抵销***欠公司的债务。2000年6月18日，珠海经济特区东大集团股份有限公司将涉案房屋转让给珠海**电子发展有限公司（以下简称**公司）以抵消所欠账款。2003年8月18，**公司以101900元的价格将涉案房屋转让给原告***，并于同月21日出具收到上述款项的收据。原告至此收到案涉房屋的钥匙，对涉案房屋一直处于事实占有使用状态。原告于2015年6月8日补交了涉案房屋自1998年12月至2015年6月的水电费、管理费及设备维修费。三、2015年9月18日，原告向广东省中山市第一人民法院提起诉讼，要求建设公司、侨兴公司协助原告办理案涉房屋所有权转让登记手续。该法院作出（2015）中一法三民一初字第1043号民事判决，确认涉案房屋转让给原告***合法有效，开发商侨兴公司应当协助原告办理涉案房屋的更名手续，并办理房地产权属证书。该判决书生效后，贵院向中山市国土资源局下发协助执行通知书，要求协助原告办理涉案房屋（包括杂物房）的承购商更名及房地产权属证书。四、因被告与第三人侨兴公司的债务纠纷，广东省阳东县人民法院以（2008）东法执字第190号文书裁定查封了第三人所有的位于中山市××乡镇××村水截头的三块土地，土地证号为：国（2000）310499、国（2000）310500、国（2000）3105**（不包括已出售商品房及其所分摊的土地份额）。2015年5月20日，贵院又以（2010）中一法执恢字第3884-1-1号文书查封了第三人名下的上述三块土地，导致第三人至今未替原告***办理房地产权属证书。原告对其所购买的涉案房屋的所有权已经生效民事判决所确认，该涉案房屋所分摊的相应土地面积不应该在贵院的执行查封范围内，依法不应予以查封。2017年12月1日，原告***对执行标的（涉案房屋及土地）提出书面异议。中山市第一人民法院于2018年1月3日作出（2017）粤2071执异393号执行裁定书：驳回案外人***的异议请求。 原告认为，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，原告***对涉案房屋享有所有权，其对涉案房屋所分摊的相应土地使用权享有足以排除强制执行的权利，法院不应将涉案房屋所分摊的相应土地面积予以查封，贵院作出的（2017）粤2071执异393号民事裁定驳回原告执行异议的裁定明显错误。现原告依据《民事诉讼法》第227条的规定提起诉讼，请贵院撤销（2017）粤2071执异393号执行裁定书，并请求贵院变更（2010）中一法执恢字第3884-1-1号查封文书的内容，裁定该查封文书项下对第三人土地的查封不包含案涉房屋所分摊的相应土地面积，以切实维护原告的合法权益。 被告井岸建筑公司辩称，一、我方申请查封的标的是被执行人侨兴公司名下的房产。二、案涉房屋不是原告的房产。侨兴公司与原告称案涉房屋经过一转、二转、三转、再转给***，其没有依法登记不具备对抗第三人的效力。原告自称2003年8月18日起开始占有案涉房产，可见其自称补交了自1998年至2015年长达17年的水电费7733.14元，根据众所周知的规律，进住占有使用不可能有拖欠长达17年的水电费，这说明之前不是原告进住使用、更没有合法占用。3.众所周知，房地产转让没有现行法律备案登记，不具有物权变动效力，按自然规律、交易管理在房产为办理登记完证之前不会有付足放款案例，而本案的二转、三转、再转卖都没要求备案登记和办证就付足了购房全款，显然有悖于常理。4.（2015）中一法三民一初字第1043号判决查明侨兴花园42幢可以办理房地产权属证书，侨兴公司和原告时隔12年没有通过任何途径主张权利，不从正道途径办证，现在才通过法院起诉办证，明显有似偷鸡摸狗、做贼心虚。三、原告主体不适格。我方与原告没有任何关系、牵连。原告如有权利受损应向其买卖合同相对人主张权利，而不是我方。四、原告提交（2015）中一法三民一初字第1043号判决书中确认的债权只是普通债权转让，法院认为该转让行为有效，并要求侨兴公司协助***办理权属证书的判决以及（2016）粤2071民初12148号判决注销***、***案涉房屋的登记备案和本案原告提供的证据，我方不做认可。特别是案涉房屋可以办证登记事实，与原告与第三人可办而不办，侨兴公司且有累次多案起诉客户起诉法院判决办理，滥用法律工具，以合法途径达到其非法的目的，转移财产逃避债务已是人尽皆知。五、原告以（2015）中一法三民一初字第1043号判决书的普通债权提出排除在先对物权的查封执行，根据债权平等原则，给予一般债权的交付请求权自然不能对抗对标的物的执行，且上述判决在我方申请查封之后，应不予支持。六、原告称其于2003年3月18日付清所谓放款，从其自称付清购房款至2015年9月18日起诉要求办证，其长达12年时间，从未通过任何途径主张权利，明显存在懈怠行使权利的情形，对此存在过错。（2010）中一法执恢字第3884-1-1号裁定已发生法律效力，原告提供的（2017）粤2071执异393号裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 第三人侨兴公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见、证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：***所述的事实基本属实，本院予以确认。 另查：案涉房屋位于中山市××乡镇××村“水截头”[共三块土地，土地证号分别为：国（2000）310499；国（2000）310500；国（2000）310501]，该土地的权利人为侨兴公司。2008年6月20日，该土地被广东省阳东县人民法院查封，于2011年6月20日自动解封。后本院在执行申请执行人井岸建筑公司与被执行人侨兴公司建设工程合同纠纷一案[执行案号：（2010）中一法执字第3884号]中，作出（2010）中一法执恢字第3884-1-1号执行裁定书，并于2015年5月20日查封了侨兴公司所有的上述三块土地，查封效力及于案涉房屋。 本院作出的已发生法律效力的（2014）中一法三民一初字第324号民事判决查明：1992年5月，中山市三乡镇建设发展公司（以下简称建设公司）与珠海市民族实业（集团）有限公司（以下简称民族公司）合作开发侨兴花园项目，该项目于1994年6月18日取得预售许可。1997年4月25日双方办理了侨兴花园土地使用权变更登记手续，并领取了国有土地使用权证。1999年11月建设公司与民族公司协商终止上述合作合同，并约定开发过程中发生的一切债权债务均由民族公司负责。其后，民族公司与珠海民族化工原料保税仓合作投资侨兴花园项目，并于1999年11月23日共同向中山市建设委员会发送承担责任书，内容主要为民族公司与建设公司1992年5月12日签订的开发侨兴花园住宅区合同书终止，并申请成立开发侨兴花园的单项经营房地产公司--侨兴公司，侨兴花园开发以来的债权债务问题，都由侨兴公司承担，与建设公司或其他单位无关。1999年11月前述侨兴花园土地使用权转归侨兴公司所有。2000年2月17日，侨兴公司经工商部门核准成立，专项负责办理侨兴花园的未结手续并承接该项目的所有债权、债务。侨兴花园系涉港问题楼盘，中山市人民政府于2005年10月18日以中府办函[2005]355号复函，同意对已进入办证程序的涉港问题楼盘采用业主办证与企业拖欠税费相分离办法，给予办理房地产权属证书。本院于（2015）中一法三民一初字第1043号案中向中山市房地产档案管理局查询得知，侨兴花园42幢房屋可以办理房地产权属证书。 另，本院在庭审中询问***为何在2003年至2015年都未提出办证请求时，***回答系“原告一直有向被执行人主张办理涉案房屋的产权证，但被执行人一直以各种理由拒绝，没有被执行人的配合，原告无法办理涉案房屋产权证”，但未提交已向侨兴公司请求协助办理房产证的任何依据。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即符合法定条件的占全请求权亦可产生阻却人民法院强制执行之效力。本案中，涉案房屋已于2015年5月20日被本院（2010）中一法执恢字第3884-1-1号执行裁定查封。之后于2015年9月18日，***才起诉主张权利[案号：（2015）中一法三民一初字第1043号]，要求建设公司、侨兴公司协助其办理案涉房屋及杂物房楼宇买卖合同中的承购商更名为***的相关手续。其次，***于2003年8月21日付清全部购房款至2015年9月18日起诉要求办证，其中长达12年时间，***以被执行人侨兴公司一直以各种理由拒绝为由，但并未提交相关证明材料，致使本院对其主张存疑，***应承担举证不能的不利后果，故本院认为其至少存在懈怠行使其权利的情形，对此存在过错。综上，***对于长达12年时间未能办理过户登记手续存在过错，其就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对于***关于撤销（2017）粤2071执异393号执行裁定书、变更（2010）中一法执恢字第3884-1-1号查封文书的诉讼请求均不予支持。在未能取得物权的情况下，***可以另案主张相关债权。 第三人侨兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费4676元（四原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　郭绮文 二〇一八年七月二十日 书　记　员　　*** ***