某某、广州华廷高科有限公司等物权确认纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0111民初5933号 原告：***，男，1968年8月20日出生，汉族，身份证住址广州市**区， 委托诉讼代理人：陈新淼，广东千法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东南磁律师事务所律师。 被告：广州华廷高科有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被告：广州三泰物流科技有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。 第三人：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：***。 第三人：广州市**区棠***溪经济联合社，住所地广州市**区。 负责人：***，社长。 委托诉讼代理人：***，广东百思威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东百思威律师事务所律师。 第三人：广州市**区棠***溪村第六经济合作社，住所地广州市**区。 负责人：***，社长。 委托诉讼代理人：***，女，1992年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市**区，该社社干。 原告***与被告广州华廷高科有限公司（以下简称华廷公司）、广州三泰物流科技有限公司（以下简称三泰公司），第三人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、广州市**区棠***溪经济联合社（以下简称棠溪联社）、广州市**区棠***溪村第六经济合作社（以下简称棠溪六社）物权确认纠纷一案，本院于2022年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈新淼、***，被告华廷公司、三泰公司的共同委托诉讼代理人***、***，第三人棠溪联社的委托诉讼代理人***、***，第三人棠溪六社的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人长城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告对广州市**区××村××岗后街北边地******岗后街某号及某号之三的土地享有土地使用权；2.诉讼费用由华廷公司、三泰公司承担。事实与理由如下：1993年3月，长城公司与棠溪联社（原名棠溪村委会）、棠溪六社签署《合建住宅小区合同》，约定在棠溪村祥岗后街大园边地块面积4837平方米，建设15幢村民住宅。1995年，**州市国土局就上述地块向长城公司及棠溪村委会核发了穗国土建用字[1995]第216号《建设用地批准书》。1993年4月6日，长城公司与广州三新实业总公司、惠州市华能房地产开发经营公司签署《合同书》约定由三新公司、华能公司投资建设，产权归该两公司。1993年4月26日，长城公司综合一处与长城公司综合一处施工一队签订《棠溪大园边住宅楼建设承包合同书》，约定成立长城公司综合一处直属施工队，从征地开始到办妥宅基地房产证的全部工作及经济责任由***负责。1997年11月28日，三新公司向长城公司综合一处出具声明其只保留第1-12幢，退回第13-15幢。自此之后，因欠缺资金，项目全面停工，无法继续支付棠溪村土地补偿款、工人工资、材料款。长城公司的项目负责人***、***等经长城公司同意，对外出售涉案地块第13-15栋，以解决资金问题。1998年，原告联合部分亲属，按涉案地块第13-15栋的现状，以230万元的价格购买，部分款项直接向棠溪六社支付，所有款项已全部结清。原告及亲属购买第13-15栋土地使用权后，在涉案地块第13-15栋上建设房屋及居住至今，并办理了宅基地使用证、房地产权证。2011年12月22日，长城公司因欠债，上述地块在河南法院按现状拍卖，被告按涉案地块的现状成功竞买。2013年，长城公司为配合被告过户，起诉撤销原告的房地产权证，法院以第13-15栋土地使用权为国有土地，办理宅基地使用权证不当，判决撤销第13-15栋的房地产权证，待产权清晰后再行办理。2019年，河南省南阳市中级人民法院裁定将涉案地块土地使用权过户给被告。2020年，房管部门根据该裁定重新办理了不动产权证。自此，被告替代长城公司取得了涉案土地使用权的权益，并掌管持有涉案土地使用权的用地许可、规划许可、土地使用权证等资料。原告认为，祥福花园地块土地使用权，原属于长城公司、棠溪村委会共有，由三新公司、华能公司投资开发了部分建筑，三新公司、华能公司放弃了第13-15幢的土地使用权权益，长城公司将自编第13-15幢土地使用权及相应物业，以合理的对价转让给原告，棠溪联社、棠溪六社均没有异议，并且配合原告办理了宅基地使用权证、房地产权证，因此涉案地块第13-15幢土地使用权及相应物业已经经过全部权益人的同意对外转让，原告已支付对价，并且在涉案土地上建设了房屋，原告对涉案土地依法享有土地使用权。被告按现状竞买，依法应尊重、保护涉案地块上原有的用益物权等权利。为维护原告的合法权益，原告依法起诉维权，望判如所请。 被告华廷公司、三泰公司共同辩称：1.原告无权要求法院确认其对广州市**区××村××岗后街北边地******岗后街某号及某号之三的土地享有土地使用权。原告无法证明其对涉案地块使用权具有合法的权属来源。长城公司否认曾出售过涉案地块使用权给原告，原告也未能提供诸如买卖合同、长城公司收款凭据等足够的证据证明该转让行为的存在。即使其存在购入土地使用权的行为，且该交易行为合法，但也不是必然产生物权效力。土地使用权作为不动产权利，交易行为产生的仅仅是债权，而非物权，其如认为己方因交易合同而受损，其应向交易行为相对方主张债权，而非向被告主张物权。被告已通过法院生效裁定，办理了涉案地块不动产权证，依法取得涉案地块使用权，原告要求在被告已经拥有土地使用权的土地范围内要求确认其享有使用权，显然违反了“一物一权”的法律原则。另涉案地块使用权目前已不在华廷公司名下，因华廷公司分立为华廷公司和三泰公司，涉案地块使用权已经登记在三泰公司名下。2.本案为确权纠纷，是关于土地权属的确认，但原告要求确权是在被告拥有涉诉土地使用权的前提下提起的，故原告应该有一个前置程序，即先撤销被告的土地使用权证后才能提起确权诉讼。 第三人棠溪联社述称：从原告提交的宅基地使用证来看，因为宅基地证没有被撤销，原告对涉案地块是享有使用权的。原告取得涉案地块是支付了相应对价的，且已在该地块上占有使用了二十多年，形成了一种合法占有。我社认为河南省南阳市中级人民法院的执行裁定书损害了我社的合法权益，我社已就此提出执行监督，该执行监督已被受理，案号为（2021）豫13执监32号，本案应中止审理。 第三人棠溪六社述称：同意棠溪联社的意见。 第三人长城公司未陈述意见。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的合建住宅小区合同、建设用地批准书、棠溪大园边住宅楼建设承包合同书、宅基地使用证、不动产权证、***证明、借据、广东省高院调查调解笔录、庭审笔录、执行笔录、***2005年关于祥福花园13-15栋的说明、民事判决书、拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书等证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 华廷公司于2020年7月诉至本院，诉讼请求为：1.判令***立即拆除位于广州市**区××村××岗后街某号、某号之三（“祥福花园”自编第15幢）（以下简称涉案房屋）的地上建筑，并将土地交还华廷公司；2.***向华廷公司支付土地占用费，按每月25921元的标准，自2019年3月20日起支付至***实际交还所占土地之日止（暂计至起诉之日为388808元）；3.本案诉讼费由***承担。本院受理后，于2021年7月7日作出的（2020）粤0111民初22138号民事判决书，该判决书查明事实摘录如下： 一、涉案房屋所在项目的开发建设及转让情况 1993年3月26日，棠溪六社（甲方）与长城公司（乙方）签订《合建住宅小区合同》，约定根据广州市规划局（92）城地批字422号文批准7.5亩土地兴建住宅用地，双方协商共同建设，地点在棠溪村祥岗后街大园边，建设住宅规模建15幢住宅，总面积约22000平方米等等。 1993年4月26日，长城公司综合一处与长城公司综合一处施工一队签订《棠溪大园边住宅楼建设承包合同书》，约定成立长城公司综合一处直属施工队，由***负责；大园边住宅楼用地7.5亩，可建12幢六层住宅楼，总建面22000平方米，从征地开始到办妥宅基地房产证的全部工作及经济责任由***负责；按1993年3月26日综合一处与棠溪村所签合同的全部资金由综合一处负责，依期分批投放等等。 1993年11月28日，**州市城市规划局**区规划分局向新市镇棠溪村民委员会出具穗云规复字[1993]第036号《关于新市镇棠溪村小区规划方案的批复》，记载原则上同意规划方案。 1995年4月8日，**州市国土局（甲方）与长城公司、广州市**区新市镇棠溪村民委员会（以下简称棠溪村委会）（共同作为乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定甲方出让给乙方的地块位于**区××村××岗后街北边4837平方米，位置与四至范围如市规划局（92）城地批字第422号文所示，本合同项下的土地使用权出让年限居住份额用地为70年，本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建设住宅楼项目；乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后，可依照规定领取《中华人民共和国建设用地批准书》，并办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》等等。 1995年4月，**州市国土局核发了穗国土建用字[1995]第216号《建设用地批准书》，记载用地单位为新市镇棠溪村委会及长城公司，建设项目为住宅，用地面积为4837平方米。 2011年12月22日，华廷公司（买受人）与广东平正拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，记载买受人于2011年12月22日在拍卖人的拍卖会上通过公开竞价成交标的，为广州市**区新市镇棠溪村祥岗后街的“穗国土建用字[1995]第216号”4837平方米土地开发项目，成交价3100万元，佣金76万元，总金额3176万元；买受人应在拍卖后3个工作日内即2011年12月27日前将拍卖佣金付清至指定账户，在2012年1月1日前将拍卖成交款全额支付到委托人指定账户；拍卖标的按现状交付，法院不负责清场；买受人一旦买受上述标的物即表明买受人接受上述标的物的现状及存在的瑕疵，买受人自行办理权属确认、交易过户、证照变更等法定手续，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担等等。 2012年2月2日，华廷公司成立。 2019年3月18日，河南省南阳市中级人民法院作出（2001）南中执字第77-15号《执行裁定书》，记载申请执行人为广东省**置业集团有限公司（*****企业集团有限公司，以下简称**公司），被执行人为长城公司，该院在执行**公司与长城公司债权转让纠纷一案中，于2011年12月22日委托广东正平拍卖有限公司拍卖被执行人长城公司和广州市**区新市镇棠溪村委会位于广州市新市镇棠溪村祥岗后街北边4837平方米土地使用权，《建设用地批准书》文号为穗国土建字（1995）第216号。2011年12月22日，华廷公司以3100万元的最高价竞得。依照法律规定裁定长城公司和广州市**区新市镇棠溪村委会位于广州市新市镇棠溪村祥岗后街北边4837平方米土地使用权归华廷公司所有。该部分土地的使用权自本裁定送达买受人华廷公司时起转移。 同日，河南省南阳市中级人民法院向广州市规划和自然资源局发出协助执行通知书，记载将上述裁定书记载的土地使用权过户给华廷公司，同时解除对该宗土地的查封。 2020年4月1日，广州市规划和自然资源局向原告发出《关于变更<建设用地批准书>有关事项的复函》，记载根据《河南省南阳市中级人民法院协助执行通知书》和原告申请，同意将穗国土建用字[1995]第216号《建设用地批准书》的用地单位名称变更为原告。 2020年12月15日，广州市规划和自然资源局颁发《不动产权证书》，记载权利人为华廷公司，不动产座落棠溪村祥岗后街北边地段，权利类型为国有建设用地使用权，用途为住宅用地，面积4837平方米，使用期限自1995年4月27日起算。 二、涉案房屋的建设及权属登记情况。 ***出示《私房报建表》，显示落款时间为1994年及1995年，棠溪村第五经济合作社和棠溪村第十四经济合作社**同意申请人为***的两份报建申请，报建地点为棠溪祥岗后街某号之三及某号，占地面积分别为68平方米、81平方米，层数均为4层。1994年11月25日及1995年6月25日，棠溪村委会在该两表中**同意。1995年1月20日及1995年7月20日，广州市**区新市镇人民政府在该两表上**同意，但批准占地面积分别为68平方米、80平方米，层数均为4层，建筑面积分别为325.1平方米、338平方米。 ***出示落款时间为1995年12月27日穗郊字第0408859号《农村（墟镇）宅基地使用证》以及落款时间为1996年6月23日的穗郊字第0409490号《农村（墟镇）宅基地使用证》，分别记载由广州市**区新市镇人民政府出具，宅基地座落祥岗后街某号之三及某号，面积分别为74平方米、80平方米，结构框架，层数分别为5层、4层半，建筑面积分别426.4平方米、409平方米。 1999年11月24日，***支付土地有偿报建违章罚款18160元；2000年6月28日，***向棠溪村委会支付祥岗后街某号及某号之三报建违章罚款7444元。 2001年4月11日，***出具收据，确认收到**威购祥福新村自编13号地款607200元，收到**购祥岗后街自编用地14号地款680000元，收到***购祥岗新村自编15号地款1012800元，交款时间均是1998或1988-2001年4月。上述款项合计230万元。 2004年4月30日，广州市国土资源和房屋管理局颁发穗房地证字第××号及××号两个《房地产证》，记载权属人均为***，权属来源均为1995年新建，房屋所有权性质私有，土地权属性质国家所有，房地座落**区棠***溪祥岗后街某号及某号之三，用地面积分别为84.33平方米、74.32平方米，层数分别为6层、7层半，总建筑面积分别为561.71平方米、662.6平方米；备注均为根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件云府办[2001]34号确权，未办理有偿使用手续。其中第××号证还备注超出规定用地面积4.33平方米未经批准使用，建筑面积共223.71平方米未经批准兴建。第××号证还备注建筑面积共337.5平方米未经批准兴建。 2005年2月24日，落款为广东长城建设集团***的人出具借据，记载今借到***保存的棠溪六社收款收据共7份，总价款145万元，款项是1998年1月至2000年1月。7份收据复印件均加盖棠溪六社公章，记载均是***交来大元边用地补偿款。***、***、棠溪六社均确认该7笔款项是***购买祥福花园13、14、15栋用地款。 2014年2月19日，本院作出（2013）穗云法行初字第376号及377号行政判决书，记载原告为长城公司、被告为广州市国土资源和房屋管理局（以下简称房管局），第三人为***，长城公司诉请撤销房管局向***颁发的《房地产证》，该案认为涉案房产土地已被**州市国土局征用，且出让于长城公司和棠溪村委会使用，其土地性质已由农民集体所有转为国家所有，房管局明知涉案房产土地已征用为国有土地，还为***颁发集体所有的宅基地使用证属于事实认定不清、适用法律错误；该宅基地证系房管局错误颁发，在未查明涉案房产权属来源的情况下为***颁发的房产证应当予以撤销。最终判决撤销穗房证字第××号和××号《房地产证》。判后***提起上诉，广州市中级人民法院于2015年9月9日作出（2014）穗中法行终字第764号、765号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另，（2003）粤高法审监民再字第4号调查调解笔录中记载，***称13-15三块地是在1998年1月至2月期间由其代表长城公司卖给***，款项230万元，其中145万元给了乡里，85万元补偿给其。长城公司称***卖地其公司并不知情，申请再审中发现涉案项目现场有房屋再进行倒查时才知晓。***在笔录中称其在1998年买地时不清楚土地是谁的，也没有问基础是谁打的，只认识***，价款230万元分几次已付清，购买是其与其他亲戚三个人合买的，购买后在1999年开工建设。 三、其他情况。 华廷公司在案件审理中申请对涉案项目15号地块即广州市**区棠***溪村祥岗后街某号、某号之一、某号之二、某号之三用地申请测绘，经本院摇珠选定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司进行测绘。2021年1月25日，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出粤金测字[2020]-049《用地测绘报告》，记载测量地块1宗，广州市**区棠***溪祥岗后街某号、某号之一、某号之二、某号之三的建基与红线地块重叠部分309.62平方米，飘楼与红线地块重叠面积11.74平方米，红线地块外的建基部分面积6.11平方米，红线地块外的飘楼部分面积30.62平方米。***为此支付测绘费11025.86元。 （2020）粤0111民初22138号民事判决书中认为：涉案房屋与相邻的某号之一、某号之二经测绘，位于华廷公司使用权范围内的建基及飘楼投影面积为321.36平方米（309.62+11.74），结合涉案房屋用地面积158.65平方米以及某号之一及之二的用地面积157.03平方米，考虑并未就涉案房屋与某号之一及之二房屋的面积在测绘中予以区分，故本院酌情按照两处房屋的用地面积比例计算得出涉案房屋的投影面积为161.5平方米。该案判决：一、自本判决生效之日起五日内，***向华廷公司支付2019年3月20日至2021年6月30日期间的占有使用费159179.25元；二、驳回华廷公司的其他诉讼请求。本院还于同日作出（2020）粤0111民初22138号之一民事裁定书，裁定驳回华廷公司要求被告***将广州市**区××村××岗后街某号及某号之三（祥福花园自编第15幢）地上建筑拆除及返还土地的起诉。***、华廷公司不服上述判决及裁定，上诉至广州市中级人民法院，该院于2021年10月26日作出（2021）粤01民终20968号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。同日，广州市中级人民法院还作出（2021）粤01民终20968号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本案查明的事实与（2020）粤0111民初22138号民事判决书中查明的事实一致。 本案中另查明，座落棠溪村祥岗后街北边地段面积4837平方米国有建设用地使用权已于2022年2月24日变更登记在三泰公司名下，三泰公司已取得《不动产权证书》。 ***在本案庭审辩论终结后向本院补充提交了长城公司在祥福花园付出款项统计、祥福花园工程领款记录、合建房款一览表、长城公司要求***出具的证言、长城公司确认***为其员工的情况说明、庭审笔录、答辩状等证据，拟证明长城公司、棠溪联社同意将涉案土地使用权转让给其。***还以需向调取河南省南阳市中级人民法院执行案件中向长城公司、***等相关人员调查记录等为由向本院申请向河南省南阳市中级人民法院调查取证。 ***称其已就（2020）粤0111民初22138号[二审案号（2021）粤01民终20968号]申请再审，广东省高级人民法院已受理，案号为（2022）粤民申1066-1069号。另棠溪联社称其已就（2001）南中执字第77-15号《执行裁定书》向河南省南阳市中级人民法院申请执行监督，案号为（2021）豫13执监32号。***主张本案审理应当以上述执行监督案件及再审案件处理结果为依据，故申请中止本案审理。 本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。 ***要求确认对广州市**区××村××岗后街北边地******岗后街某号及某号之三的土地享有土地使用权。根据本案查明的事实，上述地块位于穗国土建用字[1995]第216号《建设用地批准书》的用地范围内。显然，***要求确认其对涉案地块享有的权利为建设用地使用权，属于民法典物权编中用益物权的一种类型。***认为涉案土地系其向***、长城公司和棠溪六社等主体购买，其已支付了购地款并于该址兴建了房屋，但其取得的宅基地使用证已被法院判决认定为登记错误，房地产证被法院判决撤销。由此可知，***所主张其所享有的土地使用权并未经合法登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。该法第三百四十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用***记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书”。本案中，***主张其享有涉案地块的建设用地使用权，向本院提交了***、长城公司与其之间往来的相关证据材料，但其权利未经合法登记，其所主张的建设用地使用权并未设立。即使***所主张的土地买卖之事实成立，***也仅享有向土地转让交易相对方要求将涉案地块土地使用权过户登记至其名下的债权，并非物权，***现提起本案诉讼，直接要求确认其对涉案地块享有土地使用权，明显缺乏法律依据，其诉讼请求本院予以驳回。 对于***要求中止本案审理的申请，因***在未经合法登记的情况下直接起诉要求确认对涉案地块享有土地使用权缺乏法律依据，故无论（2001）南中执字第77-15号《执行裁定书》是否被撤销、（2020）粤0111民初22138号（二审案号（2021）粤01民终20968号）民事判决书是否再审改判，均不改变***所主张享有的建设用地使用权未经合法登记的事实，均不影响本案的处理，本案无需中止审理。 ***申请本院向河南省南阳市中级人民法院调取的证据与本案争议并无关联，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第三百四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 本案受理费100元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　**妍 人民陪审员　　*** 二〇二二年八月十八日 书　记　员　　***