某某与某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)苏12民终2216号

上诉人（原审原告）：***。

委托诉讼代理人：吴春明，江苏民明律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***。

委托诉讼代理人：季伟、徐睿，江苏星月城律师事务所律师。

原审第三人：江苏济川建筑安装工程有限公司，住所地泰兴市济川街道三泰新村一区一排一号。

法定代表人：樊海平，执行董事。

原审第三人：中国工商银行股份有限公司泰兴支行，住所地泰兴市国庆西路4号。

负责人金旭东，行长。

上诉人***因与被上诉人***、原审第三人江苏济川建筑安装工程有限公司（以下简称济川建筑公司）、中国工商银行股份有限公司泰兴支行（以下简称工商银行泰兴支行）房屋迁让纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2014）泰民初字第01228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：要求撤销一审判决并判决支持上诉人一审请求。事实和理由：本案案涉租赁房产的产权转让过程及实际占有状况没有查明，案涉房产在2012年即经过法院拍卖由上诉人买受，后因程序原因被撤销，此间没有经过执行回转程序，房产仍然在上诉人的实际占有和管理中，而且上诉人所交购房款已经被法院分配，上诉人一再要求也没有返还购房款，2014年6月上诉人不得不参与拍卖二次获得拍卖房产，所以从2012年起济川建筑公司即丧失了对于争议房产享有租赁的权利，实际上济川建筑公司在2011年起就争议租赁房产就提起了确认租赁协议无效的诉讼，后因争议房产被上诉人购得并过户，所以撤回该诉讼，由上诉人在2012年提起了确认协议无效的诉讼。在2013年底因原拍卖被撤销，上诉人因丧失权利主体资格无奈撤诉。直至2014年上诉人再次提起诉讼，就该租赁关系一直济川公司没有确认，所谓租金也是由法院违法收取和支配，根本没有得到济川公司和上诉人的认可。一审未就租金的支付和收取是否适当进行审查就直接认定双方履行租赁协议是错误的。案涉租赁系因为拍卖而将租赁出租人的合同履行责任转让给上诉人，上诉人因为买卖不破租赁的原则不得终止原租赁的履行。案涉租赁合同是一种合同行为，上诉人作为受让后的合同主体一方应当享有合同权利，包括收取租金，监督使用租赁房产，变更解除合同等。就该事实一审法院仅以拍卖公告的存在租赁，租赁期至2017年就否认了上诉人继承租赁合同权利的全部，属于认定事实不清。执行过程中的拍卖公告系对拍卖时拍卖物的表面描述，描述的依据是表面情况的审查，系程序审查，所解决的是房产所有权的转让问题，而不是对房产所有权及附属权利的实质审查。所以不能作为法院审理认定有争议事实的依据。本案案争2010年9月18日的补充协议是被上诉人取得租赁权的合同依据，对于该补充协议的真实性及效力一审均未查明和认定，就被上诉人租赁的合法性没有进行查明，是错误的，直接支持了被上诉人无任何依据的享有租赁权是对上诉人物权的直接侵犯。一审查明了被上诉人向工商银行所作承诺书，而且该承诺书所使用印章与被上诉人经营的超市名称一致，却要求上诉人进一步举证该印章的使用情况是错误的，举证责任应当在被上诉人。被上诉人如果不能举证证明上诉人所提供的证据非法或与其他证据相冲突，就应当认定上诉人所交证据的效力。本案案争的法律适用基础是合同法第229条，即买卖不破租赁。但该法条适用的前提是合法的租赁关系在买卖成立前合法存在并且承租人实际占有使用了租赁物，而在本案中，被上诉人享有租赁权的依据系2010年9月18日补充协议，该协议原出租方济川建筑公司不予认可并多次诉讼确认无效，该协议中一审已经查明所加盖的济川建筑公司印章是假的，经过鉴定协议书形成时间和协议注明时间不一致，协议最终形成时该协议济川公司法人签订处签名的朱达海已经不是济川公司法定代表人，结合该协议形成的背景显然是为了对抗法院执行事后伪造的无效协议。该协议存在以上重大问题也应当依法确认为无效协议。故该协议基础上的租赁应当为非法，不应当使用上述法律规定。法院拍卖解决的是拍卖标的物的产权强制转移的问题，不是解决所拍卖标的物的涉法实体权利义务争议，法院公告不是实体权利的认定和处置，只是对标的物现状的描述，一审以公告内容作为法院实体认定的事实是适用法律错误。物权所有人有权就其无权主张和行使权利，包括行使和解除租赁权，解决物权上存在的历史和现存的争议等。故上诉人获得拍卖物后有权就该房产存在的争议进行诉讼处理。租赁合同应当书面形式，一审法院以上诉人实际向法院交了租金并且该租金被法院因济川公司的债务处理了而认为租赁合同实际履行，所以认定租赁合同存在并有效是错误的。上诉人租赁的书面合同事实存在，一审法院应当就该协议的效力审查确认租赁的合法性。一审法院完全抛开案争协议来确认租赁合同关系无任何法律依据，违背合同意思自治原则。显然违法。一审认为案争拍卖物有瑕疵影响评估价及拍卖价格无任何事实和法律依据，双方也未就此方面举证及请求法院主动查证，一审法院依据未查明的事实作为判决依据显然违背民诉法及证据规则。一审认定被上诉人对法院公告的认可就视为对租赁合同所有权利行使的放弃是无任何法律依据。一方面上诉人一直就租赁权的无效进行主张，此间一直诉讼，另外法院在第一次拍卖公告中并无至2017年的描述，同时法院一直不能返还上诉人购房款并且上诉人自2012年起就一直就实际占有了该房产，二次购买系为减少损失而无奈所为。上诉人的认可是对合法存在的认可，法院对违法的存在也不可能支持。所以对于无效的法律行为民法通则规定自始无效。故一审认定上诉人对无效行为的认可是无法律依据的。系适用法律错误。另，一审判决第七页下数第六行：“2014年6月18日前租金已付”的表述在公告中没有。综上请求撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求。

被上诉人***答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与济川建筑公司于2007年5月15日和2010年9月18日签订了《租房协议书》和《租房补充协议》，并一直占有使用案涉大楼一层作超市、仓储之用。两份协议合法有效，被上诉人作为承租人，享有案涉大楼一层的使用权。上诉人在2014年5月通过淘宝网竞拍案涉大楼时，已经明知案涉大楼一层存在租赁关系。该事实由上诉人在上诉状中自认2012年购买后即实际占有和管理案涉大楼，以及泰兴市人民法院的拍卖公告，可以证实。上诉人通过竞拍取得房屋产权，并不对租赁合同效力产生影响，即原租赁合同依然合法有效，被上诉人占有使用案涉大楼一层是合法占有。故，上诉人基于物权请求权要求被上诉人迁出，显然不存在侵害事实，更没有法律依据。二、上诉人的上诉请求不能成立。1、关于2010年9月18日签订的《租房补充协议》效力问题。第三人济川建筑公司于2012年曾经向泰兴市人民法院起诉确认《租房补充协议》无效，后又撤回起诉，被上诉人在2012年、2013年、2014年期间均按照《租房补充协议》的约定支付了房租。故，2010年9月18日签订的《租房补充协议》一直在履行过程中，第三人济川建筑公司在履行过程中未提出任何异议，2010年9月18日签订的《租房补充协议》合法有效。2、关于加盖“上海世纪华联超市三太店财务专用章”印章，被上诉人对此承诺函并不知情。上诉人称举证责任在被上诉人方，显然是错误的。上诉人对其主张的事实，应当承担举证责任。故一审法院对承诺函的效力不予认定是正确的。3、上诉人无权要求确认2010年9月18日签订的《租房补充协议》无效。要求确认协议无效应当由协议当事人或利害关系人提出，上诉人并非协议当事人，同时在2010年9月18日时，上诉人于协议无任何联系，也非利害关系人。上诉人自2014年通过竞价取得房屋所有权后才是利害关系人。因此，对于2010年9月18日签订的《租房补充协议》，上诉人既非当事人也非利害关系人，无权要求确认2010年9月18日签订的《租房补充协议》无效，且，上诉人在竞拍时已经明知案涉大楼存在租赁合同，其参与竞拍视为对租赁关系的认可，上诉人对租赁合同效力提出异议，也是没有任何法律依据的。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。

原审第三人济川建筑公司、工商银行泰兴支行未答辩。

***向一审法院起诉请求判令：***从***所有的泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号的大楼搬出，案件诉讼费由***承担。

一审法院经审理查明，位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼的原所有人（即本案第三人）济川建筑公司于2010年1月29日将该房屋及国有土地使用权抵押给工商银行泰兴支行用于借款抵押担保，后因未能偿还借款，工商银行泰兴支行向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2011）泰商初字第0251号民事判决书，因该法律文书发生法律效力后，济川建筑公司未履行民事判决书主文确定的义务，案件进入执行程序，一审法院于2011年8月16日作出（2011）泰执字第1301号民事裁定书，拍卖该房屋及国有土地使用权用以清偿债务。***于2014年5月27日在一审法院淘宝网司法拍卖平台参加变卖，通过公开竞价，最终以最高价竞得位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼，***于2014年6月3日与一审法院签订变卖成交确认书，并已交付全部变卖款。***取得该房屋后持诉称理由诉至一审法院要求***从案涉大楼内搬出。

另查明，2007年5月15日，济川建筑公司与***、徐德龙签订一份租房协议书，约定将位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼的第一层出租给***作超市、仓储之用，租期为5年即自2007年6月18日至2012年6月17日，租价为每年10万元。该协议书第六条约定：房屋的一切装修和修缮由乙方（***、徐德龙）负责，费用由乙方承担。本协议终止时，其附着于房屋上的一切装修归甲方所有，乙方不得拆除或毁坏，否则甲方将另收乙方房租金壹万元。如甲方提前收回房屋，则给乙方相应补偿。第十条约定：本协议期满，如乙方需租此房，必须提前六个月与甲方续订下年协议并缴足房租。否则甲方有权与其他租房者签订协议，乙方必须无条件退出。协议还对其他事项进行了约定。2010年1月26日，济川建筑公司为抵押贷款，向工商银行泰兴支行提交了案涉大楼三楼承租人泰兴市平吉房地产开发有限公司及案涉大楼第一层承租人出具的承诺函，其中案涉大楼第一层承租人出具的承诺函加盖的印章为上海世纪华联超市三太店财务专用章，内容为:出租人济川建筑公司将本人承租的泰兴镇三泰新村一区一排一号的营业房抵押给贵行申请贷款，如借款人贷款到期后未能及时归还贷款本息，贵行依法行使抵押权处置抵押物，本人与济川建筑公司的租赁协议自动中止，本人的损失由出租人承担，本人对贵行处置抵押物的行为无任何异议，放弃相应的一切法律抗辩权。特此承诺。在案涉大楼进入拍卖还债程序后，***向一审法院执行局提交了一份其与济川建筑公司原法定代表人朱达海在2010年9月18人签订的租房补充协议，该租房协议将2007年5月15日租房协议书的租期变更为租期十年即2007年6月18日至2017年6月17日。该补充协议上分别由朱达海、***签字，并加盖济川建筑公司及泰兴市天润发百货商店印章。济川建筑公司得知情况后，于2012年1月9日以朱达海、***为被告向一审法院提起诉讼，请求确认朱达海与***于2010年9月18日签订的《租房补充协议》无效，该案审理中济川建筑公司曾向一审法院申请要求对该补充协议真正的订立时间进行司法鉴定，后因故撤回了鉴定申请及起诉。***分别于2012年6月15日、2013年6月13日、2014年6月13日共将房租30万元转账至一审法院执行账户。2014年3月28日，一审法院的拍卖公告中对案涉大楼一层涉及的租赁关系进行了瑕疵情况特别说明“建筑物一层部分存在租赁关系，租赁期限自2007年6月18日至2017年6月17日，每年租金10万元，租金年付，2014年6月18日前租金已付”。

还查明，济川建筑公司的现法定代表人樊海平于2010年10月曾以朱达海为被告、济川建筑公司为第三人提起公司董事损害公司利益的诉讼，一审法院2010年12月9日作出（2010）泰商初字第0689号民事判决书，判决朱达海刻制的号码为3212830008425的江苏济川建筑安装工程有限公司公章无效。该民事判决书已发生法律效力。2011年1月20日，济川建筑公司的法定代表人由“朱达海”变更为“樊海平”。

审理中，针对***提交的加盖“上海世纪华联超市三太店财务专用章”的承诺函，***称其所承租的第三人济川建筑公司的房屋经营的商铺从来没有刻制或使用过此印章，其公章是“泰兴市天润年发百货商店”，同时，***于2015年2月向一审法院申请对2010年9月18日签订的《租房补充协议》的实际形成时间以及该协议是否形成于2011年1月20日之后进行鉴定，一审法院分别于2015年3月18日、7月2日将此案委托到南京金陵司法鉴定所、无锡江南司法鉴定所进行鉴定，鉴定单位分别通过相应的鉴定方式对检材进行了检测，发现检材和样本物质种类不一致、检材标称日期和怀疑日期距离鉴定日均已接近五年，不具备比对和坚定的条件将该案退回一审法院。后***又向一审法院申请对该协议上加盖的两枚印章的形成时间与协议时间是否一致，两枚印章的形成时间是否在申请人提供的比对件之后进行鉴定，一审法院将此案委托至南京东南司法鉴定中心进行鉴定。2015年11月3日，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定文书，鉴定意见为：1.据现有鉴定材料，送检《租房补充协议》上印文“泰兴市天润年发百货商店”的形成时间与落款时间“二○一○年九月十八日”不一致，倾向认定上述印文“泰兴市天润年发百货商店”在案号为“2011年泰曲民初字第0046号”的《泰兴市人民法院民事诉讼壹审卷宗正卷》内标称日期为“二○一一年一月二十日”的《江苏省泰兴市人民法院民事调解书》上印文“泰兴市人民法院”之后一段时间形成；2.由于送检材料自身条件所限，不能鉴定送检《租房补充协议》上印文“江苏济川建筑安装工程有限公司”的形成时间。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。***向一审法院举证2010年2月6日，加盖“上海世纪华联超市三太店财务专用章”的承诺函，用以证明***在第三人济川建筑公司将案涉房屋抵押给工商银行泰兴支行时其承诺过如遇处置抵押物无条件迁让的内容，所以***有权利继承工商银行泰兴支行的权利，要求***按照承诺函的内容自行迁让。但***否认所承租的第三人济川建筑公司的房屋经营的商铺曾刻制或使用过此印章，其称一直使用的印章为“泰兴市天润年发百货商店”，至此，***需对该证据来源的合法性和真实性进一步举证证明，现虽然第三人工商银行泰兴支行辩称其对***于2010年1月26日向其提供承诺书的基本事实无异议，但该承诺函并不是***本人签名出具，故在***不能提供其他证据进一步佐证证明该“上海世纪华联超市三太店财务专用章”系***经营的商铺曾经使用过的印章的情况下，一审法院对该承诺函的效力不予认定，该承诺函亦不能达到***的证明目的。

对于争议的2010年9月18日《租房补充协议》的效力问题。一审法院认为，作为被执行人的济川建筑公司虽然于2012年1月9日以朱达海、***为被告向一审法院提起诉讼，请求确认朱达海与***于2010年9月18日签订的《租房补充协议》无效，但后来又撤回了起诉。在2014年5月拍卖当时作为原房屋产权人的济川建筑公司再未对该房屋存在租赁的事实提出异议，对于***向一审法院执行账户缴纳的租金，部分租金作为济川建筑公司被执行财产已经依法执行处置，济川建筑公司也未有异议。依法应视为济川建筑公司与***之间租赁合同关系得到了确认。

***于2014年5月27日在一审法院淘宝网司法拍卖平台参加变卖，通过公开竞价，最终以最高价竞得位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼，其当时对一审法院拍卖公告中就标的物情况的叙述是明知的、清楚的，该公告已特别告知了标的物即位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼一层存在租赁关系的事实，***按照公告的要求参加拍卖亦表示其认可了该大楼一层存在租赁的现状，否则其如不能接受这一租赁事实，完全可以不参加拍卖。从另一个层面来分析，如果该大楼不存在任何瑕疵的话，该房屋的评估价、起拍价也均会发生变化，***取得该房屋的价格很可能会与现在取得的价格有差异。故***已知讼争房屋存在租赁关系，在竞拍取得讼争房屋的物权后，对取得该物权之前房屋上已存在的租赁合同效力提出异议，没有任何法律依据。故***要求***从该租赁房屋内迁出的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条之规定，一审法院判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费80元，鉴定费6000元，均由***负担。

二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，拍卖标的物是否存在瑕疵，对拍卖标的物的评估价、起拍价均会产生一定影响并最终可能影响实际成交价。本案诉争房屋泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼系上诉人***于2014年5月27日经淘宝网司法拍卖平台通过公开竞价方式竞得，故其对本案所涉拍卖公告所载内容应为明知。一审法院在本案所涉《租房补充协议》没有经协议双方以法定或约定方式予以撤销、变更、解除、确认无效等情形下，在本案所涉拍卖公告中对案涉大楼一层涉及的租赁关系进行了瑕疵情况特别说明：“建筑物一层部分存在租赁关系，租赁期限自2007年6月18日至2017年6月17日，每年租金10万元，租金年付，2014年6月18日前租金已付”。而上诉人***在本案所涉拍卖公告中对案涉大楼一层涉及的租赁关系已进行瑕疵情况特别说明的情况下，其如对案涉大楼一层涉及的租赁关系不予接受，其可选择不参加司法拍卖，其参加司法拍卖的行为表明其接受案涉大楼一层存在租赁关系的现状。上诉人***在已知诉争房屋存在租赁关系的情形下通过司法拍卖竞得诉争房屋物权后，对取得该物权之前房屋上已经存在的租赁合同效力提出异议，缺乏法律依据。一审法院据此驳回其诉讼请求，并无不当，应予维持。关于本案所涉《承诺函》问题，因该《承诺函》非***本人签名出具，上诉人***所举证据亦不足以证明该《承诺函》中的“上海世纪华联超市三太店财务专用章”系***经营的商铺曾经使用过的印章，故一审法院对《承诺函》效力不予认定，并无不当。另，上诉人***主张一审判决中“2014年6月18日前租金已付”的表述在公告中没有，经核查，在本案所涉拍卖公告中有上述表述，上诉人***亦未提供相反证据予以证明其主张成立，对其该主张，本院不予采信。

综上，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人***负担（已交）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　吴　玫

审　判　员　　缪翠玲

代理审判员　　顾春旺

二〇一六年十一月二十九日

书　记　员　　***怡