某某与某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

江苏省泰兴市人民法院

民 事 判 决 书

（2014）泰民初字第01228号

原告***，女，1974年9月20日生，住泰兴市。

委托代理人吴春明、徐娟，江苏民明律师事务所律师。

被告***，男，1973年9月15日生，住泰兴市。

委托代理人季伟、徐睿，江苏星月城律师事务所律师。

第三人江苏济川建筑安装工程有限公司，住所地泰兴市济川街道三泰新村一区一排一号。

法定代表人樊海平，执行董事。

第三人中国工商银行股份有限公司泰兴支行，住所地泰兴市国庆西路4号。

负责人金旭东，行长。

委托代理人栾斌，科长。

原告***与被告***、第三人江苏济川建筑安装工程有限公司（以下简称济川建筑公司）、中国工商银行股份有限公司泰兴支行（以下简称工商银行泰兴支行）房屋迁让纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人吴春明，被告***的委托代理人季伟到庭参加诉讼。第三人济川建筑公司、工商银行泰兴支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，2014年5月27日，原告通过泰兴市人民法院司法拍卖平台以最高价竞得位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号的大楼，并已支付全部变卖款，该大楼是由工商银行泰兴支行申请法院强制执行。交接过程中，原告发现被告与上述大楼的原房主济川建筑公司曾于2010年9月18日签订《租房补充协议》一份。经查原告所拍的房产于2010年1月29日由济川建筑公司抵押给了工商银行泰兴支行并办理了抵押登记。被告明知抵押事实并与2010年1月26日向工商银行泰兴支行出具承诺书一份承诺“工商银行处置抵押物时，被告租赁协议自动终止”。同时原告获知济川公司与被告签订上述补充协议完全是朱达海的个人行为，合同所盖公章系假的。至此，原告认为该协议为无效协议，更不能对抗买受人即原告。为维护自身合法权益，原告依据合同法及相关法律规定，特诉至法院，请求依法判令被告从原告所有的泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号的大楼搬出，本案诉讼费由被告承担。

为支持其诉讼请求，原告向本院提供了以下证据：

1、2014年6月3日变卖成交确认书，证明：原告对本案讼争房屋享有所有权，原告具有合法的主体资格。

2、（2010）泰商初字第0689号民事判决书，证明：自2009年朱达海（济川建筑公司原法定代表人）在重伤出院后一直从事侵害公司利益及其他股东利益的行为，且其私自刻的公章被确认无效，该判决书也认定了朱达海在此期间侵害了公司及股东利益。在这种情况下，2010年9月18日以朱达海的名义且加盖了其私自刻的公章所签订的这份补充协议系朱达海故意损害公司利益的行为之一。

3、2007年5月15日济川建筑公司与被告、徐德龙签订的一份房屋租赁协议，证明：签订这份协议的时候，济川建筑公司原法定代表人朱达海重伤住在医院，其根本不知道该房屋租赁的情况。

4、2010年9月18日房屋租赁补充协议复印件，证明：就这份协议表面看来上面所加盖的济川建筑公司的公章是假的，到目前为止我们一直没有看到这份补充协议的原件，所以这份房屋租赁补充协议是伪造的、不真实的，系朱达海损害其他股东利益故意妨碍法院执行而伪造的协议。

5、（2011）泰商初字第0251号民事判决书及（2011）泰执字第1301号民事裁定书各一份、2010年1月26日泰兴市平吉房地产开发有限公司及被告***所开设的华联超市对中国工商银行泰兴支行所作出的承诺函各一份，其中***开始超市出具的承诺函的内容是“如果贷款到期后未能及时归还贷款本息，贵行依法行使抵押权处置抵押物，本人与江苏济川建筑安装工程有限公司的租赁协议自动终止。”证明：第三人工商银行泰兴支行其行使抵押权内容就包含了被告所承诺的无条件迁让的内容，所以说这是一个完整的抵押权，而在实现抵押权的时候被告并没有自动迁让，所以原告有权利继承中国工商银行泰兴支行的权利，要求被告按照承诺函的内容自行迁让。

6、第三人济川建筑公司在2012年1月5日起诉***要求确认2010年9月18日租房补充协议无效一案的相关卷宗复印件，当时作为出租方的济川建筑公司这样一个法人单位对于2010年9月18日的补充协议毫不知情，且通过起诉明确了其对这份补充协议效力的不认可。证明：这份租房补充协议是为了恶意侵害股东及公司利益，对抗法院执行而伪造的一份协议，其至始至终就无效。

被告***辩称，被告于2007年5月15日与第三人济川建筑公司签订了一份租房协议，后又在2010年9月18日与第三人济川建筑公司签订了一份租房补充协议，约定被告承租济川建筑公司的房屋租期到2017年6月17日，被告与第三人签订的这两份协议合法有效。原告因为第三人济川建筑公司所欠债务，房屋被泰兴市人民法院进行拍卖取得了该房屋的所有权，但是其取得房屋的所有权的方式属于买卖行为，根据民法通则的相关规定，买卖不破租赁，因此被告对该房屋承租的权利仍然有效，原告起诉被告的事实和理由不能成立，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

为支持其辩称理由，被告提供下列证据：

1、2007年5月15日被告、徐德龙与第三人济川建筑公司签订的租房协议、2010年9月18日被告与济川建筑公司签订的租房补充协议各一份，证明：被告承租济川建筑公司的房屋租赁期限是从2007年6月18日至2017年6月17日，租房补充协议证据原件在济川建筑公司与被告***的案件中已经由济川确认协议无效一案中，济川建筑公司对该证据进行过质证。被告提供的这一组证据与原告刚才提供的证据是一样的。

2、（2012）泰民初字第0111号民事裁定书，证明：被告与济川建筑公司就补充协议的效力已经泰兴市人民法院进行过审理，济川建筑公司因无事实和法律依据而不得不撤回起诉，这就表明被告与济川建筑公司所签订的租房协议和补充协议都是合法有效的。被告的这份证据与原告刚才提供的证据是一样的。

3、泰兴市人民法院（2011）泰执1301号公告，证明：该公告中标的物载明瑕疵情况特别说明，建筑物一层部分存在租赁关系，租赁期限自2007年6月18日至2017年6月17日，每年租金10万元，租金年付，2014年6月18日前租金已付。

4、告知函两份（一份是发给泰兴市人民法院，还有一份是发给***的）、汇款凭证、邮寄告知函的回单，证明：被告根据协议所约定的租金已经支付到2014年6月18日-2015年6月18日期间，第八年的租金也已经支付。

第三人济川建筑公司未作答辩。

第三人工商银行泰兴支行辩称，1、原告诉称其通过司法变卖的方式获得涉案房屋产权，2010年1月29日第三人济川建筑公司将该房屋抵押给我行，以及被告于2010年1月26日向我行提供承诺书的基本事实无异议。对其余内容因我行未参与，对其真实性不发表意见。2、我行既不是涉案房屋的所有权人，也不是使用权人，仅曾对该房屋享有抵押权，随着债务已偿还，抵押权已丧失，我行对该房屋没有返还或相应协助义务。因此，从法律层面上看，我行对原被告没有独立请求权，对原被告之间的案件处理结果也没有法律上的利害关系，我行不是适格的第三人，原告将我行作为第三人属诉讼主体不当。基于以上理由，我行认为，法院应裁定驳回原告对我行的起诉。

第三人工商银行泰兴支行未提供证据。

经审理查明：，位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼的原所有人（即本案第三人）济川建筑公司于2010年1月29日将该房屋及国有土地使用权抵押给工商银行泰兴支行用于借款抵押担保，后因未能偿还借款，工商银行泰兴支行向本院提起诉讼，本院作出（2011）泰商初字第0251号民事判决书，因该法律文书发生法律效力后，济川建筑公司未履行民事判决书主文确定的义务，案件进入执行程序，本院于2011年8月16日作出（2011）泰执字第1301号民事裁定书，拍卖该房屋及国有土地使用权用以清偿债务。原告于2014年5月27日在本院淘宝网司法拍卖平台参加变卖，通过公开竞价，最终以最高价竞得位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼，原告于2014年6月3日与本院签订变卖成交确认书，并已交付全部变卖款。原告取得该房屋后持诉称理由诉至本院要求被告***从案涉大楼内搬出。

另查明，2007年5月15日，济川建筑公司与***、徐德龙签订一份租房协议书，约定将位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼的第一层出租给***作超市、仓储之用，租期为5年即自2007年6月18日至2012年6月17日，租价为每年10万元。该协议书第六条约定：房屋的一切装修和修缮由乙方（***、徐德龙）负责，费用由乙方承担。本协议终止时，其附着于房屋上的一切装修归甲方所有，乙方不得拆除或毁坏，否则甲方将另收乙方房租金壹万元。如甲方提前收回房屋，则给乙方相应补偿。第十条约定：本协议期满，如乙方需租此房，必须提前六个月与甲方续订下年协议并缴足房租。否则甲方有权与其他租房者签订协议，乙方必须无条件退出。协议还对其他事项进行了约定。2010年1月26日，济川建筑公司为抵押贷款，向工商银行泰兴支行提交了案涉大楼三楼承租人泰兴市平吉房地产开发有限公司及案涉大楼第一层承租人出具的承诺函，其中案涉大楼第一层承租人出具的承诺函加盖的印章为上海世纪华联超市三太店财务专用章，内容为:出租人江苏济川建筑安装工程有限公司将本人承租的泰兴镇三泰新村一区一排一号的营业房抵押给贵行申请贷款，如借款人贷款到期后未能及时归还贷款本息，贵行依法行使抵押权处置抵押物，本人与江苏济川建筑安装工程有限公司的租赁协议自动中止，本人的损失由出租人承担，本人对贵行处置抵押物的行为无任何异议，放弃相应的一切法律抗辩权。特此承诺。在案涉大楼进入拍卖还债程序后，被告***向本院执行局提交了一份其与济川建筑公司原法定代表人朱达海在2010年9月18人签订的租房补充协议，该租房协议将2007年5月15日租房协议书的租期变更为租期十年即2007年6月18日至2017年6月17日。该补充协议上分别由朱达海、***签字，并加盖江苏济川建筑安装工程有限公司及泰兴市天润发百货商店印章。济川建筑公司得知情况后，于2012年1月9日以朱达海、***为被告向本院提起诉讼，请求确认朱达海与***于2010年9月18日签订的《租房补充协议》无效，该案审理中济川建筑公司曾向本院申请要求对该补充协议真正的订立时间进行司法鉴定，后因故撤回了鉴定申请及起诉。被告***分别于2012年6月15日、2013年6月13日、2014年6月13日共将房租30万元转账至本院执行账户。2014年3月28日，本院的拍卖公告中对案涉大楼一层涉及的租赁关系进行了瑕疵情况特别说明“建筑物一层部分存在租赁关系，租赁期限自2007年6月18日至2017年6月17日，每年租金10万元，租金年付，2014年6月18人前租金已付日前租金已付”。

还查明，济川建筑公司的现法定代表人樊海平于2010年10月曾以朱达海为被告、济川建筑公司为第三人提起公司董事损害公司利益的诉讼，本院2010年12月9日作出（2010）泰商初字第0689号民事判决书，判决朱达海刻制的号码为3212830008425的江苏济川建筑安装工程有限公司公章无效。该民事判决书已发生法律效力。2011年1月20日，济川建筑公司的法定代表人由“朱达海”变更为“樊海平”。

审理中，针对原告提交的加盖“上海世纪华联超市三太店财务专用章”的承诺函，被告***称其所承租的第三人济川建筑公司的房屋经营的商铺从来没有刻制或使用过此印章，其公章是“泰兴市天润年发百货商店”同时，原告于2015年2月向本院申请对2010年9月18日签订的《租房补充协议》的实际形成时间以及该协议是否形成于2011年1月20日之后进行鉴定，本院分别于2015年3月18日、7月2日将此案委托到南京金陵司法鉴定所、无锡江南司法鉴定所进行鉴定，鉴定单位分别通过相应的鉴定方式对检材进行了检测，发现检材和样本物质种类不一致、检材标称日期和怀疑日期距离鉴定日均已接近五年，不具备比对和坚定的条件将该案退回我院。后原告又向本院申请对该协议上加盖的两枚印章的形成时间与协议时间是否一致，两枚印章的形成时间是否在申请人提供的比对件之后进行鉴定，本院将此案委托至南京东南司法鉴定中心进行鉴定。2015年11月3日，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定文书，鉴定意见为：1.据现有鉴定材料，送检《租房补充协议》上印文“泰兴市天润年发百货商店”的形成时间与落款时间“二○一○年九月十八日”不一致，倾向认定上述印文“泰兴市天润年发百货商店”在案号为“2011年泰曲民初字第0046号”的《泰兴市人民法院民事诉讼壹审卷宗正卷》内标称日期为“二○一○年一月二十日”的《江苏省泰兴市人民法院民事调解书》上印文“泰兴市人民法院”之后一段时间形成；2.由于送检材料自身条件所限，不能鉴定送检《租房补充协议》上印文“江苏济川建筑安装工程有限公司”的形成时间。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告向本院举证2010年2月6日，加盖“上海世纪华联超市三太店财务专用章”的承诺函，用以证明被告***在第三人济川建筑公司将案涉房屋抵押给工商银行泰兴支行时其承诺过如遇处置抵押物无条件迁让的内容，所以原告有权利继承工商银行泰兴支行的权利，要求被告按照承诺函的内容自行迁让。但被告***否认所承租的第三人济川建筑公司的房屋经营的商铺曾刻制或使用过此印章，其称一直使用的印章为“泰兴市天润年发百货商店”，至此，原告需对该证据来源的合法性和真实性进一步举证证明，现虽然第三人工商银行泰兴支行辩称其对被告***于2010年1月26日向其提供承诺书的基本事实无异议，但该承诺函并不是被告***本人签名出具，故在原告不能提供其他证据进一步佐证证明该“上海世纪华联超市三太店财务专用章”系被告***经营的商铺曾经使用过的印章的情况下，本院对该承诺函的效力不予认定，该承诺函亦不能达到原告的证明目的。

对于争议的2010年9月18日《租房补充协议》的效力问题。本院认为，作为被执行人的济川建筑公司虽然于2012年1月9日以朱达海、***为被告向本院提起诉讼，请求确认朱达海与被告***于2010年9月18日签订的《租房补充协议》无效，但后来又撤回了起诉。在2014年5月拍卖当时作为原房屋产权人的济川建筑公司再未对该房屋存在租赁的事实提出异议，对于被告***向本院执行账户缴纳的租金，部分租金作为济川建筑公司被执行财产已经依法执行处置，济川建筑公司也未有异议。依法应视为济川建筑公司与***之间租赁合同关系得到了确认。

原告于2014年5月27日在本院淘宝网司法拍卖平台参加变卖，通过公开竞价，最终以最高价竞得位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼，其当时对本院拍卖公告中就标的物情况的叙述是明知的、清楚的，该公告已特别告知了标的物即位于泰兴市济川街道三泰新村一区一排1号大楼一层存在租赁关系的事实，原告按照公告的要求参加拍卖亦表示其认可了该大楼一层存在租赁的现状，否则其如不能接受这一租赁事实，完全可以不参加拍卖。从另一个层面来分析，如果该大楼不存在任何瑕疵的话，该房屋的评估价、起拍价也均会发生变化，原告取得该房屋的价格很可能会与现在取得的价格有差异。同时作为被执行人的济川建筑公司虽然于2012年1月9日以朱达海、***为被告向本院提起诉讼，请求确认朱达海与被告***于2010年9月18日签订的《租房补充协议》无效，但后来又撤回了起诉。在拍卖当时济川建筑公司亦再未对该房屋存在租赁的事实提出异议。故原告已知讼争房屋存在租赁关系，在竞拍取得讼争房屋的物权后，对取得该物权之前房屋上已存在的租赁合同效力提出异议，没有任何法律依据。故原告要求被告从该租赁房屋内迁出的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定第二百二十九条以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费80元，鉴定费6000元，均由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院（收款人：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：泰州市农业银行海陵支行，帐号：10×××68）。

审　判　长　戴红星星

审　判　员　万　　宁

人民陪审员　陆　　俊

二〇一六年三月三十日

书　记　员　朱 宏 杰