北京金长城门窗有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0115民初26777号

原告：北京金长城门窗有限公司，住所地北京市海淀区清河小营后屯村南。

法定代表人：谢志强，董事长。

委托诉讼代理人：陈清波，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石超越，北京市京师律师事务所实习律师。

被告：***，男，1966年3月11日出生，汉族，自由职业，住浙江省温州市永嘉县。

委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵心琪，北京泓聚律师事务所律师。

原告北京金长城门窗有限公司（以下简称金长城公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金长城公司的委托诉讼代理人陈清波、石超越，被告***的委托诉讼代理人祁兰兰、赵心琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金长城公司向本院提出诉讼请求：1.判决***向金长城公司支付搬迁费、变压器补偿款、新盖房屋补偿、喷塑流水线等大型设备的搬迁补偿费、企业经营性补偿等因厂房搬迁给予的各种补偿费用共计1750000元（具体见详细清单；该数额为暂定，以实际拆拆补偿金额计算得出的结果为准）；2.判决***支付金长城公司逾期支付第一项费用产生的利息共计485433元（暂以1750000元为本金，按同期银行贷款利率与LPR分段，暂时计算自2018年11月28日至2021年10月25日；其中本金数额根据第一项请求最终确定的数额为准，暂时按1750000元计算）；3.判决本案案件受理费、公告费、保全费等诉讼费用由金长城公司承担。诉讼中，金长城公司变更诉讼请求为：1.判决***向金长城公司支付搬迁补助费、变压器搬迁费、新盖房屋补偿、静电喷涂流水线搬迁费等大型设备的搬迁补偿费、一次性停产停业综合补助费、搬迁工程配合奖励费等因厂房搬迁给予的各种补偿费用共计2243774.6元（具体见详细清单）；2.判决***支付金长城公司逾期支付第一项费用产生的利息共计205885.05元（暂以2243774.6元为本金，按同期银行贷款利率与LPR分段，暂时计算自2019年7月17日至判决生效之日止，暂计算至2021年10月25日）；3.判决本案案件受理费、公告费、保全费等诉讼费用由***承担。事实与理由：2009年11月26日，金长城公司代表人王志忠代公司与***签订《厂房租赁合同》，约定租用***位于北京市大兴区魏善庄镇前苑工业园15号院的厂房，总面积为6200平方米，包括办公、职工住宿等设施（后又加盖近1800平方米建筑设施）。租赁时间为2010年1月1日至2020年1月1日止。签约后，双方均履行了合同，金长城公司在此一直合法经营。期间，在***的同意下，金长城公司于2011年10月左右在厂区路边和厂区内修建了几座小房，面积为300平方米左右。2017年12月26日，为了配合当地政府顺利搬迁，双方签订《厂房拆迁协议书》，约定：1、每平搬迁费50元，金长城40元、***10元；2、变压器补偿归金长城公司所有；3、路边盖的小房双方各一半；4、企业经营补偿，金长城公司20%、***80%；4、企业经营补偿以拆迁办补偿为准。***签字同意，金长城公司代表刘泗洪、王志忠、谢志强、李健、马连明签字同意。另外双方口头约定喷塑流水线等大型设备的搬迁补偿费归金长城公司所有。签约后金长城公司开始腾退搬迁，并于2017年11月份搬迁完毕，但***一直未将上述补偿款支付给金长城公司。后在金长城公司催要下，***在在2018年11月28日向金长城公司支付了其中了小部分搬迁补偿款20万元，但剩余部分至今仍未支付。为维护自身合法权益，金长城公司诉至法院请求判如所请。

***辩称，第一，金长城公司与本案无直接利益关系，不具有本案原告的适格资格。2009年11月26日，***与王志忠签订《厂房租赁合同》，约定***将位于北京市大兴区魏善庄镇（以下简称魏善庄镇）的厂房及办公、职工住宿租赁给王志忠用于生产经营使用，该厂房总面积为6200平方米左右，租赁期限自2010年1月1日起至2020年1月1日止，共计10年。该合同由王志忠与***所签，根据合同相对性原则，金长城公司无权向***主张权利。根据金长城公司提交的《厂房拆迁协议书》上记载，***为甲方，“金长城”为乙方，合同签署时间为2017年12月26日，该协议无法确认乙方主体名称是本案原告。另，该协议右下角分别记载的刘四洪、李健、马连明、王志忠已于2017年12月14日转让了其所持有的金长城公司全部股权，已经不再是金长城公司的股东，无权代表金长城公司签署任何协议文件。协议中王志忠的签名并非其本人所签，且协议上未加盖任何有关金长城公司的公章或合同章，金长城公司不具有本案原告的适格资格，请求裁定驳回其起诉。第二、根据《厂房租赁合同》约定，一切拆迁利益归***所有。合同约定合同期内如遇国家及上级征地拆迁，双方损失自负，拆迁房屋及一切补偿全部归***所有，***需要返还王志忠剩余租金。（如三年内拆迁，企业损失费及搬迁费归王志忠所有）。该合同签订时间为2010年1月1日，现已不具备合同签订之日起三年内向王志忠支付拆迁企业损失及搬迁补偿款的条件，故金长城公司主张分割拆迁利益无事实及法律依据。王志忠与金长城公司关系不明确，在王志忠未参与本案诉讼的前提下，不排除有王志忠再次向***索要拆迁利益的情况，故本案在王志忠缺席的情形下，无法查明案件事实。第三、目前拆迁腾退工作尚未完成，拆迁补偿协议及评估表等拆迁资料尚未交给***，且拆迁公司仍有20%拆迁款未支付给***，不具备进一步处理的条件，无法进行分配，请求驳回金长城公司的诉讼请求，待***获得全部拆迁利益后，再向金长城公司分配。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：租赁方（甲方）***与承租方（乙方）王志忠签订《厂房租赁合同》约定：一、甲方出租给乙方的厂房位于魏善庄镇，总面积为6200平方米左右，及办公、职工住宿供乙方使用。二、乙方从事合法的生产经营活动。三、租赁时间，租赁金额及支付方式：租赁时间自2010年1月1日起至2020年1月1日止，共计20年；租赁金额每年为44万元整，三年后递增10%，五年增一次；支付方式，按合同规定金额，每年提前1个月支付给甲方。四、双方的权利义务中约定合同期内如遇国家及上级征地拆迁，双方损失自负，拆迁房屋及一切补偿全部归甲方所有。甲方需要返还乙方剩余的租金。（如三年内拆迁，企业损失费及搬迁费归乙方所有）。院内有空地一块，如果甲方兴建乙方无条件协助。并就其他事项作出约定。落款处租赁方（甲方）处签有“***“，承租方（乙方）处签有“王志忠”，落款时间为2009年11月26日。

金长城公司提交的落款日期为2017年12月26日的《厂房拆迁协议书》载明“甲方***、乙方金长城：1.每平搬迁费50元。金长城40元，***10元。2.变压器补偿归金长城所有。3.路边盖的小房双方各一半。4.企业经营补偿金长城20%，***80%。5.企业经营补偿以拆迁办补偿为准。”***自认其在上述协议书上签有“同意”“***”以及“2017.12.26”，且上述协议书中也签有“同意”及“谢志强”“刘四洪”“李建”“马连明”“王志忠”。

诉讼中，金长城公司申请王志忠作为证人出庭作证，王志忠自称其是金长城公司的股东及营销总监，2009年11月26日签订的《厂房租赁合同》是其以自己的名义代表金长城公司与***签订的。金长城公司与***均认可案涉《厂房租赁合同》系王志忠代表金长城公司所签订，案涉厂房位于拆迁档案中所记载的北京市大兴区魏善庄镇前苑上村工业园南区9号院，由金长城公司使用。金长城公司认可《厂房拆迁协议书》是其公司行为，***认可该协议书的真实性，也认可该协议书中的“金长城“为本案原告金长城公司并认可金长城公司的原告主体资格，但认为该协议书无效，称金长城公司没有有效合法的签字及盖章，就拆迁利益分配问题仍应该以双方在2009年签订的第一份租赁合同为准。

根据金长城公司的申请，本院向北京兴瑞临福置业有限公司调取了涉案场地的拆迁档案资料。被腾退人（乙方）为***的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》（以下简称补偿协议）中载明“乙方在腾退范围内有建筑面积7876.54平方米房屋，被腾退房屋位于大兴区魏善庄镇前苑上村工业园南区9号；本协议项下腾退补偿总价款共计人民币10642128元，其中房屋重置成新价为0元，房屋拆除费为5545318元，拆除腾退费为1036526元，装修、设备及附属物补偿费为1506697元，一次性停产停业综合补助费为1804760元，搬迁补助费为393827元，设备迁移补助费为355000元。”该协议最终落款处只有乙方“***”的签字及手印，落款日期为2017年12月18日。被腾退人（乙方）为***的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地二期拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》（以下简称二期补偿协议）中载明“乙方在项目范围内的院落位于魏善庄镇前苑上村，总建筑面积7876.54平方米，乙方保证在2017年12月20日前完成搬迁，并将上述所有房屋、装修设备及附属物、简易建筑物、构筑物、地上下附着物、农业设施等按相关规定交给甲方拆除。为鼓励乙方积极配合拆除工作，甲方一次性支付工程配合奖3938270元；如乙方未能在2017年12月20日24时前完成搬迁交房，甲方不再支付工程配合奖。”该协议最终落款处只有乙方“***”的签字及手印，落款日期为2017年12月18日。案涉档案材料中的终审表中的金额同上述补偿协议、二期补偿协议中的补偿金额一致，且***亦认可案涉拆迁档案材料已经经过终审。双方均认可***收到涉案拆迁档案材料中的部分拆迁款1165万元，***已支付金长城公司拆迁款20万元。

金长城公司在案涉厂房一直经营至2017年12月26日腾退之日，案涉厂房于2017年12月底被拆除，金长城公司已经支付***全部租金。案涉厂房被拆除腾退前只有金长城一家公司在此经营，但金长城公司并未在案涉场地办理营业执照。拆迁档案中显示北京漫步天涯服装有限公司在此办理了营业执照，该公司法定代表人为***，但***自认该公司只是注册在案涉厂房并没有在案涉厂房经营。

诉讼中，金长城公司称其依据案涉《厂房拆迁协议书》、拆迁档案和双方口头约定，主要依据《厂房拆迁协议书》中双方对于拆迁利益的分割而主张的诉讼请求。

关于《厂房拆迁协议书》，经询问，双方均认可拆迁每平米搬迁费50元对应的是拆迁档案中终审表中搬迁补助费393827元，用总建筑面积7876.54平方米乘以50元就等于搬迁补助费，双方协商该费用80%归金长城公司，20%归***。关于变压器补偿，金长城公司主张拆迁档案中估价结果通知单中第三页中电缆铜95评估价格是88660元，变压器250评估价格是30万元，且在拆迁档案中有一个供电安装工程承包合同中工程造价是38万元，故该工程包括变压器250和电缆铜95，认为变压器补偿包括上述两项；***称变压器补偿对应的是拆迁档案中估价结果通知单中第三页中变压器250评估价格30万元，对方提交的证据中看不出变压器补偿包含电缆铜95，双方对电缆铜95补偿没有约定，该项补偿应属于其所有。关于路边盖的小房，金长城公司称对应的是拆迁档案中***用地平面图中房号为2、3、5、7、9、11、12的房屋；***称对应的是拆迁档案中***用地平面图中房号为2、3、5、6、9的房屋。经核实，2号建筑的房屋重置成新价为5890元，3号建筑的房屋重置成新价为5251元，5号建筑的房屋重置成新价为3692元，6号建筑的房屋重置成新价为11823元，7号建筑的房屋重置成新价为24768元，9号建筑的房屋重置成新价为10516元，11号建筑的房屋重置成新价为30145元，12号建筑的房屋重置成新价为15289元。关于企业经营补偿，双方均认可是指房屋一次性停产停业综合补助费1804760元。

另，金长城公司于2022年1月6日向本院申请财产保全，请求对***名下存款、拆迁腾退补偿款等共计价值2449659.65元的财产予以冻结。担保人中国平安财产保险股份有限公司以中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单向本院提供了担保。2022年1月6日，本院作出（2022）京0115民初26777号民事裁定书，裁定冻结***名下存款、拆迁腾退补偿款等共计价值2449659.65元的财产。金长城公司因此支付保全费5000元。

截止到法庭辩论终结前，双方当事人均未向本院提交涉案租赁厂房的建设工程规划许可相关手续。

本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，《厂房租赁合同》及后续的《厂房拆迁协议书》的签订、履行以及案涉厂房的拆除腾退均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截止到法庭辩论终结之前，双方当事人均未提交涉案出租厂房的建设工程规划许可手续，故金长城公司和***签订的《厂房租赁合同》应属无效，***主张按照《厂房租赁合同》的约定分割案涉厂房拆迁利益的答辩意见于法无据，本院不予支持。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人就案涉厂房拆迁利益分割而重新签订的《厂房拆迁协议书》系双方当事人真是意思表示且不存在其他无效事由，属合法有效，故双方当事人应按照该协议书的内容履行自己的义务。根据约定，搬迁费补助费共计393827元，金长城公司享有80%的份额为315061.6元，***享有20%的份额为78765.4元；企业经营补偿为房屋一次性停产停业综合补助费，共计1804760元，金长城公司享有20%的份额为360952元，***享有80%的份额为1443808元。除法律另有规定之外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于《厂房拆迁协议书》中约定的路边所盖小房，金长城公司称对应的是拆迁档案中***用地平面图中房号为2、3、5、7、9、11、12的房屋，但其并未提交证据予以证实，本院难以支持，但***自认对应的是拆迁档案中***用地平面图中房号为2、3、5、6、9的房屋，本院不持异议。经核算，上述房屋的房屋重置成新价为37172元，双方各有一半为18586元。关于变压器补偿，金长城公司主张包含拆迁档案中电缆铜95（评估价格88660元）以及变压器250（评估价格30万元）两项补偿，但其并未提交证据予以证实，且双方当事人并未对电缆铜95的分割达成约定，本院不予采信，应按照拆迁档案中变压器的补偿价格30万元予以分割。此外，因***先前支付过金长城公司20万元的拆迁款，故在上述拆迁利益中应予以扣除。金长城公司主张***支付利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。案涉场地的拆迁档案材料中终审表中的各项数额与补偿协议、补充协议中的补偿金额一致，且***亦认可案涉拆迁档案材料已经经过终审，故案涉厂房的拆迁利益已经固定，且其已经领取了其中的大部分拆迁款，具备分割拆迁利益的条件，本院对其案涉厂房拆迁腾退工作尚未完成而无法分配拆迁利益的答辩意见不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、***给付北京金长城门窗有限公司搬迁补助费、房屋一次性停产停业综合补助费、房屋重置成新价、变压器补偿等共计794599.6元（于本判决生效后十日内履行）；

二、驳回北京金长城门窗有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24684元，由原告北京金长城门窗有限公司负担15943元（已交纳），由被告***负担8741元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告北京金长城门窗有限公司负担3230元（已交纳），被告***负担1770元（于本判决生效后七日内交纳）

如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　任爱平

二〇二二年四月二十九日

法官助理　朱前卫

书 记 员　刘子冉