常州永红万嘉置业发展有限公司、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏04民终4629号

上诉人（原审被告）：常州永红万嘉置业发展有限公司，统一社会信用代码91320400790859169T，住所地常州市永红街道荆川东路221号。

法定代表人：谢建忠。

诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。

负责人：芮春祥。

委托诉讼代理人：徐桑，江苏博爱星律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱赟，江苏博爱星律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1968年7月16日出生，汉族，住泰兴市。

委托诉讼代理人：庄锡锋，江苏乐天律师事务所律师。

原审第三人：常州市武进天晟建筑材料有限公司，统一社会信用代码91320412725219907A,住所地常州市武进区牛塘镇工业园区延政西路与龙江南路交汇处往北。

法定代表人：秦涛，该公司总经理。

上诉人常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）因与被上诉人***、原审第三人常州市武进天晟建筑材料有限公司（以下简称天晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2021）苏0404民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人万嘉公司上诉请求：请求撤销常州市钟楼区人民法院（2021)苏0404民初2394号民事判决书之判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院事实认定不当，致使判决错误。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定明确了购房消费者在支付全部或大部分房款的情况下，其权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。本案中，案涉房屋系秦涛、朱丽琴夫妻向天晟公司购买并付款后，转卖给***，而非***直接向天晟公司购买，由秦涛、朱丽琴夫妻垫付房款后，***再向秦涛、朱丽琴夫妻支付垫付款。同时，***在万嘉公司进入破产程序之前，仅向秦涛、朱丽琴夫妻支付了20万元房款。因此，***在万嘉公司进入破产清算程序前仅支付了小部分房款，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定中的条件，其权利并不能优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。结合《全国法院民商事审判工作会议纪要（法（2019)254号）》第四十四条，法院应当将***的请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。

被上诉人***辩称：1、案涉房屋由***直接向万嘉公司购买，双方签订商品房买卖合同，房款已经由天晟公司代***全部支付完毕，万嘉公司也向***开具了不动产统一发票，买卖合同也进行了备案登记，因此案涉房屋房款在万嘉公司被裁定破产清算前双方已经全部结算完毕，***已经履行了买卖合同支付房款的全部义务，至于***与第三人天晟公司之间的房款结算关系与万嘉公司没有任何法律关系，与万嘉公司无关；2、***购房目的是为了生活居住，在常州地区已经没有其他住房，属于消费购房人，因此***案涉房屋债权应当属于优先债权。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。

原审第三人天晟公司陈述：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、判令被告交付上书房四期39幢1303室的商品房;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人天晟公司承包了万嘉公司开发的上书房商品房的门窗工程，至2013年11月30日经双方结算，万嘉公司结欠天晟公司门窗工程款1600615元。经秦涛与万嘉公司及天晟公司协商一致，同意将该工程款作为秦涛的购房款，2014年1月22日，秦涛与万嘉公司签订了一份《商品房买卖合同》并迸行了备案登记，约定秦涛购买万嘉公司开发的上书房四期39幢1103室的商品房（现该商品房己经交付），房款总金额为855940元，2014年12月5日万嘉公司向秦涛开具了不动产统一发票。因***有购房需求，2014年10月3日原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》并进行了备案登记，约定***购买万嘉公司开发的上书房四期39幢1303室的商品房，房款总金额为868239元，经与秦涛协商一致，房款由秦涛代付，后秦涛向万嘉公司支付了购房余款123564元，2014年12月5日万嘉公司向***开具了不动产统一发票.2016年10月14日常州市中级人民法院裁定万嘉公司破产清算。***依法申报了债权，万嘉公司破产管理人于2020年4月15日作出了债权初审函：对***的债权不予确认，并解除双方签订的上书房四期39幢1303室《商品房买卖合同》。后***提出了异议，万嘉公司破产管理人于2020年3月10日作出了债权申报复审函（***于2021年4月8日收到），与初审函结论一致。***认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的，且进行了备案登记，万嘉公司己经收到了全部购房款868239元，也向***开具了相应金额的不动产统一发票，***的合同义务全部履行完毕，且***购房是为了满足居住要求，在本地也无其它住房，属于消费者购房，***的债权应当属于优先债权。万嘉公司破产管理人不予确认债权且单方解除《商品房买卖合同》没有任何法律依据。

一审法院认定事实：2014年10月3日，***作为买受人与万嘉公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定***购买万嘉公司开发的位于常州市××路××房小区××幢××室房屋，房屋建筑面积122.99平方米，总价款868239元。并约定付款方式为分期付款，***于2014年1月22日支付首付款744675元，剩余房款123564元于2016年12月31日前付清。万嘉公司应当在2016年10月30日前交付房屋。2015年3月30日，万嘉公司向***开具了金额为868239元的《销售不动产统一发票》一张，备注均为“款项性质为预售定金和预收购房款”。

2016年10月17日，常州市中级人民法院裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人。***就本案所涉商品房买卖合同进行了债权申报，万嘉公司管理人于2020年4月15日向***出具《上书房四期购房业主债权申报初审函》，审查意见为：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：已支付全部或大部分房款的购房消费者权利优先于工程价款优先受偿权；《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人认为，申报人与万嘉公司签订的购房合同并未实际履行，故不符合消费者购房优先债权的认定标准，管理人有权解除已签订的购房合同。审查结论为“对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2014年10月3日与万嘉公司签订的上书房四期39幢1303室《商品房买卖合同》”。***对上述初审函有异议，并向万嘉公司管理人提出复核申请，万嘉公司管理人于2021年3月10日向***出具《上书房四期购房业主债权申报复审函》，审查意见和审查结论与前述初审函基本一致。

另查明，天晟公司法定代表人为秦涛，股东为秦涛和案外人朱丽琴，两人系夫妻关系。天晟公司与万嘉公司之间存在业务往来，天晟公司承包了万嘉公司开发的上书房小区商品房项目的门窗工程。2013年11月30日，经天晟公司与万嘉公司结算，万嘉公司共计结欠天晟公司工程款1600615元。秦涛与万嘉公司及天晟公司经协商，同意将上述工程款作为秦涛的购房款，所购房屋即为上书房小区四期39幢1303室、1103室（房款为855940元），后秦涛、朱丽琴向天晟公司支付1600615元（其中含涉案上书房小区四期39幢1303室购房款744675元），秦涛又代***向万嘉公司支付123564元。此后，***分别于2015年1月9日、2017年2月7日、2019年7月29日分别支付朱丽琴20万元、30万元、36万元，均是用于支付涉案房屋的购房款。

再查明，万嘉公司管理人已确认秦涛对于上书房小区四期39幢1103室房屋享有优先权，并于2021年3月、4月向秦涛交付该房屋。庭审中，***称朱丽琴的父亲是***的表哥。***通过现金方式向朱丽琴支付了涉案房屋剩余购房款尾款8239元，***在常州没有住房。万嘉公司称***2017年2月7日、2019年7月29日向朱丽琴付款是在万嘉公司进入破产程序后，故管理人对这两笔付款不予认可。秦涛本人的房屋则是在万嘉公司破产前向天晟公司实际支付完毕，并非工程款抵扣或转化，因此管理人确认了秦涛对1103室房屋的优先权。天晟公司陈述其股东一直都是秦涛和朱丽琴，涉案1103室房屋和1303室房屋都是一样操作的，都是用天晟公司的材料款转换成的购房款，秦涛与朱丽琴再通过现金、转账、承兑汇票等方式向天晟公司公司账户支付了160余万元。

一审法院认为，通过本案各方当事人庭审陈述及所举证据可以证实，涉案《商品房买卖合同》系原、被告根据天晟公司及其股东秦涛、朱丽琴与万嘉公司达成的以商品房抵工程款的约定而签订，各方协商确认后，秦涛、朱丽琴也已向天晟公司支付涉案两套房屋的对价，并向万嘉公司支付了差价，至此涉案两套房屋购房款已全部支付完毕。对于购房款支付的时间，***已在起诉状中的“事实与理由”部分进行了陈述，庭审中亦确认是在2015年3月30日万嘉公司开具发票前完成了所有款项的结算，***虽未提供证据证实秦涛、朱丽琴向天晟公司及万嘉公司支付款项的具体时间，因万嘉公司对此未提出异议，加之万嘉公司对另一房屋即上书房小区四期39幢1103室房屋确认优先权，且已实际交付，天晟公司亦明确两套房屋情形一致等，综合以上情况分析，***所述付款时间在2015年3月30日前可信度较高，一审法院予以采信。基于此，涉案房屋购房款已在万嘉公司被法院裁定破产清算前全部支付完毕，***的合同义务已履行完毕，万嘉公司管理人无权解除涉案《商品房买卖合同》，现***依据合同要求万嘉公司履行交付房屋的义务于法有据，一审法院予以支持。至于***与秦涛、朱丽琴之间针对涉案房屋购房款的部分款项交付时间在万嘉公司进入破产程序后的问题，系上述双方基于房款代偿而产生的新的法律关系，万嘉公司并非其中当事人，该付款时间与万嘉公司无关。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决如下：被告常州永红万嘉置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告***交付本市上书房小区四期39幢1303室房屋。

二审中，当事人均未提交新的证据。

一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，案涉《商品房买卖合同》系***与万嘉公司签订，对于以工程款转化为商品房价款即第三人天晟公司代***支付房款的付款方式也系多方协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对当事人具有法律约束力,当事人应当依约履行合同义务。现有事实和证据能够证明案涉房屋的购房款已于2015年3月30日前向万嘉公司支付结算完毕，一审法院认定事实正确,理由充分，本院不再赘述。***基于与万嘉公司之间的商品房买卖合同关系所形成的付款义务，已经在万嘉公司被裁定破产清算之前履行完毕，***与第三人天晟公司之间因代付款行为所产生的权利与义务与万嘉公司无关。对于万嘉公司将***交付商品房的请求转化为金钱之债并通过破产程序受偿的请求，没有事实和法律依据。万嘉公司应当按照合同履行交付房屋的义务，一审法院对***的诉请予以支持并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18300元，由上诉人万嘉公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王文俊

审 判 员　周韵琪

审 判 员　沈超彦

二〇二一年十一月十八日

法官助理　贾　倩

书 记 员　方　栋