***、常州永红万嘉置业发展有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省常州市钟楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0404民初2394号

原告：***，男，1968年7月16日出生，汉族，住泰兴市。

委托诉讼代理人：庄锡锋，江苏乐天律师事务所律师。

被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，统一社会信用代码91320400790859169T，住所地常州市永红街道荆川东路221号。

法定代表人：谢建忠。

诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。

负责人：芮春祥。

委托诉讼代理人：徐桑，江苏博爱星律师事务所律师。

第三人：常州市武进天晟建筑材料有限公司，统一社会信用代码91320412725219907A，住所地常州市武进区牛塘镇工业园区延政西路与龙江南路交汇处往北。

法定代表人：秦涛，该公司总经理。

原告***与被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）、第三人常州市武进天晟建筑材料有限公司（以下简称天晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人庄锡锋，被告委托诉讼代理人徐桑，第三人法定代表人秦涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付上书房xx室的商品房；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人承包了被告开发的上书房商品房的门窗工程，至2013年11月30日经双方结算，被告结欠第三人门窗工程款1600615元。经秦涛与被告及第三人协商一致，同意将该工程款作为秦涛的购房款，2014年1月22日，秦涛与被告签订了一份《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，约定秦涛购买被告开发的上书房xxx室的商品房（现该商品房已经交付），房款总金额为855940元，2014年12月5日被告向秦涛开具了不动产统一发票。因原告有购房需求，2014年10月3日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，约定原告购买被告开发的上书房xx室的商品房，房款总金额为868239元，经与秦涛协商一致，房款由秦涛代付，后秦涛向被告支付了购房余款123564元，2014年12月5日，被告向原告开具了不动产统一发票。2016年10月14日，常州市中级人民法院裁定被告破产清算。原告依法申报了债权，被告破产管理人于2020年4月15日作出了债权初审函：对原告的债权不予确认，并解除双方签订的上书房xx室《商品房买卖合同》。后原告提出了异议，被告破产管理人于2020年3月10日作出了债权申报复审函，原告于2021年4月8日收到，与初审函结论一致。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的，且进行了备案登记，被告已经收到了全部购房款868239元，也向原告开具了相应金额的不动产统一发票，原告的合同义务全部履行完毕，且原告购房是为了满足居住要求，在本地也无其他住房，属于消费者购房，原告的债权应当属于优先债权。被告破产管理人不予确认债权且单方解除《商品房买卖合同》没有任何法律依据。为了维护自身的合法权益，原告只得诉至法院，请求依法支持原告的诉请。

被告辩称，上书房xx室房屋属于万嘉公司破产财产，向原告交付房屋将构成个别清偿，属于《破产法》禁止的行为。此外，在《九民纪要理解与适用》第44条中指出，在债务人破产的情况下，以房抵债的债权人要求继续履行合同的，应当将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。因此，请求驳回原告诉请。

第三人陈述，我与原告是亲戚关系，涉案1303房子是我与原告一起到万嘉公司买的，我自己也买了1x3室，当时这两套房子的钱都是我垫付的，共支付了170多万元。当时第三人与被告协商，将被告结欠第三人的款项转化为我与原告的购房款，大约160万元多一点。我的房子付完后，原告的房子还差12万多元，我拿了一张10万元的承兑和信用卡刷卡2万多元帮他代付了。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年10月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市××路××房小区××幢××室房屋，房屋建筑面积122.99平方米，总价款868239元。并约定付款方式为分期付款，原告于2014年1月22日支付首付款744675元，剩余房款123564元于2016年12月31日前付清。被告应当在2016年10月30日前交付房屋。2015年3月30日，被告向原告开具了金额为868239元的《销售不动产统一发票》一张，备注均为“款项性质为预售定金和预收购房款”。

2016年10月17日，常州市中级人民法院裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人。原告就本案所涉商品房买卖合同进行了债权申报，万嘉公司管理人于2020年4月15日向原告出具《上书房四期购房业主债权申报初审函》，审查意见为：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：已支付全部或大部分房款的购房消费者权利优先于工程价款优先受偿权；《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人认为，申报人与万嘉公司签订的购房合同并未实际履行，故不符合消费者购房优先债权的认定标准，管理人有权解除已签订的购房合同。审查结论为“对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2014年10月3日与万嘉公司签订的上书房xx室《商品房买卖合同》”。原告对上述初审函有异议，并向被告管理人提出复核申请，万嘉公司管理人于2021年3月10日向原告出具《上书房四期购房业主债权申报复审函》，审查意见和审查结论与前述初审函基本一致。

另查明，第三人法定代表人为秦涛，股东为秦涛和案外人朱丽琴，两人系夫妻关系。第三人与被告之间存在业务往来，第三人承包了被告开发的上书房小区商品房项目的门窗工程。2013年11月30日，经第三人与被告结算，被告共计结欠第三人工程款1600615元。秦涛与被告及第三人经协商，同意将上述工程款作为秦涛的购房款，所购房屋即为上书房小区xx室、1x3室（房款为855940元），后秦涛、朱丽琴向第三人支付1600615元（其中含涉案上书房小区xx室购房款744675元），秦涛又代原告向被告支付123564元。此后，原告分别于2015年1月9日、2017年2月7日、2019年7月29日分别支付朱丽琴20万元、30万元、36万元，均是用于支付涉案房屋的购房款。

再查明，被告管理人已确认秦涛对于上书房小区xxx室房屋享有优先权，并于2021年3月、4月向秦涛交付该房屋。

庭审中，原告称朱丽琴的父亲是原告的表哥。原告通过现金方式向朱丽琴支付了涉案房屋剩余购房款尾款8239元，原告在常州没有住房。被告称原告2017年2月7日、2019年7月29日向朱丽琴付款是在被告进入破产程序后，故管理人对这两笔付款不予认可。秦涛本人的房屋则是在被告破产前向第三人实际支付完毕，并非工程款抵扣或转化，因此管理人确认了秦涛对1x3室房屋的优先权。第三人陈述其股东一直都是秦涛和朱丽琴，涉案1x3室房屋和1303室房屋都是一样操作的，都是用第三人的材料款转换成的购房款，秦涛与朱丽琴再通过现金、转账、承兑汇票等方式向第三人公司账户支付了160余万元。

本院认为，通过本案各方当事人庭审陈述及所举证据可以证实，涉案《商品房买卖合同》系原、被告根据第三人及其股东秦涛、朱丽琴与被告达成的以商品房抵工程款的约定而签订，各方协商确认后，秦涛、朱丽琴也已向第三人支付涉案两套房屋的对价，并向被告支付了差价，至此涉案两套房屋购房款已全部支付完毕。对于购房款支付的时间，原告已在起诉状中的“事实与理由”部分进行了陈述，庭审中亦确认是在2015年3月30日被告开具发票前完成了所有款项的结算，原告虽未提供证据证实秦涛、朱丽琴向第三人及被告支付款项的具体时间，因被告对此未提出异议，加之被告对另一房屋即上书房小区xxx室房屋确认优先权，且已实际交付，第三人亦明确两套房屋情形一致等，综合以上情况分析，原告所述付款时间在2015年3月30日前可信度较高，本院予以采信。基于此，涉案房屋购房款已在被告被法院裁定破产清算前全部支付完毕，原告的合同义务已履行完毕，被告管理人无权解除涉案《商品房买卖合同》，现原告依据合同要求被告履行交付房屋的义务于法有据，本院予以支持。至于原告与秦涛、朱丽琴之间针对涉案房屋购房款的部分款项交付时间在被告进入破产程序后的问题，系上述双方基于房款代偿而产生的新的法律关系，被告并非其中当事人，该付款时间与被告无关。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：

被告常州永红万嘉置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告***交付本市上书房小区xx室房屋。

案件受理费18300元（原告已预交），由被告常州永红万嘉置业发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　刘永丽

人民陪审员　　毛沁红

人民陪审员　　冯祖华

二〇二一年七月三十日

书　记　员　　蒋　娜