某某、湖南第一物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

8 湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘01民终15267号 上诉人（原审被告）:**，女，1982年5月29日出生，汉族，住湖南省汨罗市。 委托诉讼代理人：周镭，男，1982年5月8日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系**配偶。 被上诉人（原审原告）：湖南第一物业服务有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南怀治律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人湖南第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初9400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初9400号民事判决；2.确认第一物业公司构成合同违约；3.依法判令被上诉人向上诉人赔偿因违约造成的损失12000元、上诉人为防止损失过大而支出的合理费用3600元，共计15600元；4.依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人对原审法院认定的“原告为被告提供物业服务至今”不服。案涉房屋东外墙及天花板漏水导致家具、墙面损坏，被上诉人未对业主共有部分履行维修义务，且在上诉人多次报修后置若罔闻。二、上诉人对原审法院认定的“房屋保修期内出现的房屋质量问题属于开发商的维修范畴”不服。被上诉人与开发商当代节能置业股份有限公司系同一董事长，应对房屋漏水问题承担连带责任。关于案涉房屋漏水问题，被上诉人未积极与开发商沟通修缮，也未提供开发商联系方式，致使房屋脱离五年保修时效，至今未处理。三、被上诉人应承担违约责任。被上诉人对案涉房屋漏水问题消极拖沓，拒不积极履行合同义务，造成上诉人的家具、墙壁等个人财产损失，亲属人身安全受到侵害。为防止损失继续扩大，上诉人不得已自费进行修缮。被上诉人应对上述损失进行赔偿并支付违约金。 第一物业公司辩称：一、被上诉人已履行物业服务职责，上诉人应按约定支付物业服务费用，原审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持。上诉人于2011年10月收房,2015年6月外墙渗水，房屋渗水发生在保修期内，其质量保证责任和维修义务在开发商。外墙不属于被上诉人日常维修范围，是属于需要启动专项维修资金维修的共有部位。质保期后，被上诉人启动维修基金时，上诉人签字后反悔，放弃维修，漏水问题未解决的责任不在于被上诉人。二、上诉人要求被上诉人与开发商承担连带责任无法律依据，两公司同一董事不是承担连带责任的法定理由。三、上诉人的第2项、第3项上诉请求在一审未提出，未经一审审理，被上诉人不同意在二审中一并审理。 第一物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令**向第一物业公司支付所欠付的物业管理费9329元，供暖费2160元，违约金3446元，合计14935元；2.请求法院依法判令**承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2012年6月24日，第一物业公司（甲方）与**签订《长沙满庭春MOM∧物业服务委托合同》。该合同主要约定：1、由第一物业公司提供物业服务；2、业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费，物业服务费为1.8元／月/平方米、能源费为5元/平方米/年；3、业主或物业使用人交纳费用时间：办理入住手续时预缴一年的物业服务费用。乙方应当在入住后第二年按半年或季度缴纳物业服务费用，缴纳时间为每期1日至20日前，缴纳下一期全部物业服务费用。业主逾期缴纳的物业服务费及其他相关费用的，应当按照逾期每日应缴纳金额的0.3%向甲方支付违约金。4、物业服务期限为本合同签订之日起至业主委员会与物业服企业签订《物业服务合同》生效时止。上述合同签订后，第一物业公司提供物业服务至今。 **系长沙市开福区福元西路199号万国城二期2号栋2002号房屋的业主，房屋建筑面积为86.38平方米。**自述房屋漏水发生在房屋保修期内。2019年8月，第一物业公司申请使用物业专项维修资金，对小区二期2栋、9栋屋面及外墙漏水严重进行维修。**在授权委托书上先签字同意使用维修基金，后又拒绝签字。因此，**家没有得到修缮。 **以房屋漏水为由从2016年1月起拒缴物业费。因**对第一物业公司主张2016年1月至2020年12月物业费9329元及2016年12月24日至2021年2月20日供暖费2160元异议，一审法院予以确认。因第一物业公司催缴未果，故成此诉。 一审法院认为：一、第一物业公司与**签订的《长沙满庭春MOM∧物业服务委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。第一物业公司为**提供了物业服务，**应当支付物业服务费、供暖费。关于房屋漏水的问题。第一物业公司与**系物业服务合同关系，并非房屋买卖合同关系。第一物业公司并非房屋的卖方，对房屋不负有质量担保义务。在房屋保修期内出现的房屋质量问题属于开发商的维修范畴。本案中，**自述房屋漏水发生在保修期内。第一物业公司在保修期届满后启动了房屋维修基金拟对涉案房屋进行维修，但**认为房屋漏水发生在质保期内不需要动用维修基金而拒绝签字授权。至于损失部分，**可另诉处理。因此，一审法院对**该项抗辩意见不予采纳。**应向第一物业公司支付物业费9329元、供暖费2160元。二、关于违约金。考虑到**并非恶意欠缴物业费，为督促第一物业公司进一步提供物业服务质量，一审法院对第一物业公司诉请的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】第8条）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条规定，一审法院判决：一、**于判决生效之日起十日内向第一物业公司支付2016年1月1日至2020年12月31日物业费9329元；二、**于判决生效之日起十日内向第一物业公司支付2016年12月24日至2021年2月20日供暖费2160元；三、驳回第一物业公司的其他诉讼请求。 二审中，**向本院提交证据如下：证据1.一审判决书、宣判笔录、物业服务委托合同，拟证明被上诉人对于案涉房屋漏水问题知情且不作为，将修缮责任推脱至开发商；证据2.天眼查信息截图，拟证明被上诉人与开发商系同一董事长，应承担连带责任；证据3.照片打印件，拟证明因被上诉人怠于履行合同义务造成上诉人个人财产损失、亲属人身安全受到侵害；证据4.微信聊天记录截图、证明、购物订单截图，拟证明被上诉人应承担赔偿损失的违约责任。经审查，**提交的证据1、证据3不属于二审的新证据，且上诉人已在一审中提交物业服务委托合同、照片打印件，本院不予采信；证据2与本案待证事实无关，本院不予采信；证据4中的微信聊天对象、出具证明的人员身份无法核实，真实性无法确认，购物订单截图与本案待证事实缺乏关联性，故本院均不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，第一物业公司与**签订的《长沙满庭春MOM∧物业服务委托合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。第一物业公司已为**提供物业管理服务，**应向其支付相应期间的物业费、供暖费。根据物业服务委托合同约定，第一物业公司有义务对物业共用部位进行日常维修、养护和管理，案涉房屋在保修期内出现漏水问题，应属开发***的范围，第一物业公司仅有协助业主与开发商处理相关事宜的义务。本案中，第一物业公司上门查看漏水问题协助处理，未有其他证据证明其严重不作为导致案涉房屋未得到开发***。**虽抗辩第一物业公司应与开发商承担连带责任，但二公司属于不同的法人主体，尽管董事长相同亦不构成双方承担连带责任的法律依据，故对其该项主张，本院不予采纳。保修期后第一物业公司启动专项维修基金对案涉房屋所在**的屋面、外墙进行维修，但**并未同意，故未对其房屋进行维修。因此，**无权以第一物业公司未对共用部分履行维修义务而拒缴物业费，鉴于其对一审认定的物业费及供暖费数额未提出异议，本院对此予以维持。 另，对于**主张第一物业公司赔偿其因漏水问题导致的财产损失及合理费用的问题，其在一审中并未就此提出反诉请求，且与本案分属不同法律关系，不属于本案的审理范围，**可另行主张权利。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费87元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长　左　武 审判员　*** 审判员　*** 二〇二一年十二月二十八日 书记员　胡　妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。