仇国君、江苏省天悦建设工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省盐城市盐都区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏0903民初680号

原告(案外人)：仇国君，男，1975年7月18日生，汉族，居民，住所地在盐城市盐都区。

委托诉讼代理人：陈斌，盐城市盐都区大冈法律服务所法律工作者。

被告(申请执行人)：江苏省天悦建设工程有限公司，住所地在盐城市人民北路79号。

法定代表人：贾荣，该公司董事长。

诉讼代理人：刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。

第三人(被执行人)：江苏闽尚置业有限公司，住所地在盐城市盐都区尚庄镇五瑞路18号。

法定代表人：王宏程，该公司董事长。

原告仇国君与被告江苏省天悦建设工程有限公司（以下简称天悦公司）、江苏闽尚置业有限公司（以下简称闽尚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仇国君及其委托诉讼代理人陈斌，被告天悦公司的委托诉讼代理人刘勇，第三人闽尚公司的法定代表人王宏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明:2015年10月26日，天悦公司诉闽尚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后经主持调解，作出(2015)都民初字第1945号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、闽尚公司尚欠天悦公司工程款188万元（已扣除部分税款、被告方供材料款等），闽尚公司以星河绿苑商品房7#6室、8#1室等24套房屋（详见2015年11月19日双方签订的补充协议确定的房屋）予以抵充；二、天悦公司自行销售上列房屋。购房款（包括首付款及按揭贷款）如直接汇入闽尚公司账户，须在款项到账三日内凭天悦公司出具的工程款收据，汇入天悦公司指定的祁某个人银行账户。同时，闽尚公司配合、协助天悦公司办理房屋销售合同、按揭贷款以及所涉房屋产权登记等。如闽尚公司不按期付款，则承担以已到款项为基数，按日千分之二计算的违约金；三、天悦公司须在2016年1月30日前完成双方于2013年6月8日签订的建设工程施工合同约定的施工工程，并完善相关资料提交有关部门进行单体验收。天悦公司每拖延一日则向闽尚公司承担1000元的违约金，直至天悦公司履行相关交务结束为止等。

后因闽尚公司未按约履行，天悦公司于2019年4月15日向法院申请执行，执行案号为（2019）苏0903执1259号，在执行中，已通知闽尚公司办理五套买卖手续，天悦公司同意撤回执行申请，我院于2019年10月11日作出（2019）苏0903执1259号民事裁定书，裁定终结盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903执1259号案件的执行。2020年1月15日恢复执行，案号为（2020）苏0903执恢154号。

由于闽尚公司未按约履行，本院于2020年9月1日作出（2020）苏0903执恢154号之一执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人闽尚公司所有的盐城市盐都区的房地产。仇国君向本院提出执行异议，认为其系闽尚公司星河绿苑5幢603室房产的权利人，因闽尚公司用14套房子冲抵仇国君的工程款（含本案的星河绿苑5幢603室），仇国君已于2020年6月18日出售给刘万明，刘万明已装潢。请求解除对星河绿苑5幢603室的查封等强制措施。我院经审查，于2020年11月26日作出（2020）苏0903执异76号执行裁定书，认为仇国君未能提供与闽尚公司签订的书面购房合同及支付房款的相应证据。仇国君阻却案涉房产执行无法律依据，裁定驳回案外人仇国君的异议请求。

原告仇国君向本院提起诉讼请求：1、请求解除对闽尚公司名下星河绿苑5幢603室房产的查封；2、确认闽尚公司名下星河绿苑5幢603室房产归仇国君所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：盐都法院在执行天悦公司与闽尚公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年9月1日作出的（2020）苏0903执恢154号之一执行裁定书，并据此查封了闽尚公司名下的星河苑5幢603室房产。原告仇国君是挂靠江苏国某建设集团有限公司（以下简称国某公司）与闽尚公司签订建设工程施工合同的实际施工人，在施工合同中约定闽尚公司用房子抵算工程款，仇国君与闽尚公司在2016年就将包括案涉房屋在内的14套房屋达成以房子抵算工程款的协议，原告仇国君并取得所有14套房屋钥匙实际占有了所有抵算的房屋。此后原告已将所有的抵算的房屋对外进行出售，除案涉房屋外没有发生争议。盐都区人民法院（2020）苏0903执异76号民事裁定书适用法律错误，原告仇国君并不是主张的物权期待权，仇国君已实际取得案涉房产，对涉案房产享有所有、支配、处分和收益的权利，仇国君与闽尚公司在2016年达成包括案涉房屋在内的14套房屋的以房子抵算工程款协议为合法有效协议，即使双方未能及时办理相关产权过户手续，也不影响仇国君对涉案房屋享有所有权。

被告天悦公司辩称:一、原告的主体不适格；二、原告不是案涉房屋的买受人，原告与闽尚公司之间的基础法律关系是建设工程施工合同，不是商品房买卖合同关系；三、即便认定原告是案涉房屋的买受人，根据相关规定，必须同时具备三个条件才能排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告均不符合上述条件，故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人闽尚公司述称:仇国君是我公司工程项目标的实际施工人，他是挂靠在国某公司名下的。我公司在2016年已将抵工程的房屋交付给了国某公司及仇国君，由仇国君自行销售，我公司只是协助其办理贷款及合同事宜。我公司当时没有资金来源建设星河绿苑4号楼，与仇国君协商，由仇国君来建设，工程款项由仇国君支付，建成后我公司用建成的14套房屋抵充390万元工程款项，抵充的房屋由仇国君自行销售。天悦公司与我公司的民事调解书是于2015年12月4日作出的，是在我公司与仇国君达成协议之后，盐都法院于2019年10月11日作出裁定终结执行，后又恢复执行作出查封公司资产的裁定，我公司认为该案应终止执行，同意原告的诉讼请求。

本院查明：闽尚公司(发包人)与国某公司(承包人)于2015年9月18日签订建设工程施工合同一份，约定工程名称：星河绿苑4#楼；工程内容，土建、安装；合同价款3900000元等。仇国君作为国某公司的委托代理人签字（其提供签字的施工合同为复印件）。闽尚公司提供的施工合同原件中没有仇国君的签字。该工程于2016年12月8日竣工验收。仇国君未能提供其与闽尚公司签订的挂靠协议或分包协议，亦未提供以房抵债的协议，闽尚公司提供的《抵往来结算书》没有落款日期，且是与国某公司进行结算，虽有仇国君的姓名，但不能证明仇国君的身份。

另查明，案涉房产星河绿苑5幢603室房产现预登记在闽尚公司名下。本院于2019年4月23日查封案涉房屋。2020年6月18日，仇国君与刘万明就案涉房屋签订了《售房合同书》，约定房价为28万元，但仇国君未提供支付房款的相应证据。

本院认为，本案的争议焦点为：原告仇国君是否对案涉房屋享有足以排除执行的权利。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。仇国君主张其是实际施工人，基于建设工程价款，与被执行人以房抵债，主张其已支付全部价款，但仇国君未能提供相应证据证明其是实际施工人身份，未能提供其与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同以及合法有效以房抵债协议，亦未提供与被执行人及国某公司之间的工程款结算凭证，不能证明其享有工程价款的金额及清偿期限，而且其与刘万明签订的售房合同是在查封之后，故仇国君对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。本案中，仇国君未能提供与闽尚公司签订书面合同及支付房款的相应证据，且庭审中其自认未办理案涉房屋的产权证，案涉房产现预登记在闽尚公司名下，故仇国君要求解除对案涉房屋的查封并要求确认归其所有的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条之规定，判决如下：

驳回原告仇国君的诉讼请求。

案件受理费5172元，由原告仇国君负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　徐　云

人民陪审员　杭　胜

人民陪审员　刘汉林

二〇二一年七月十四日

书　记　员　杨　静

附录法律条文

1、《中华人民共和国民法典》

第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

四、非因买受人自身原因未办理过户登记。

4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。