某某与江苏瑞蚨祥建设工程有限公司、江苏亿达置业有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

江苏省宿迁市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）苏13执异44号

案外人：蒋开明，男，1970年7月23日出生，住宿迁市经济开发区。

申请执行人：江苏瑞蚨祥建设工程有限公司，住所地宿迁市。

法定代表人：张超，该公司总经理。

被执行人：江苏亿达置业有限公司，住所地宿迁市宿城区。

法定代表人：张国君，该公司董事长。

本院在执行江苏瑞蚨祥建设工程有限公司（以下简称瑞蚨祥公司）与江苏亿达置业有限公司（以下简称亿达公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人蒋开明向本院提出书面异议。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

蒋开明提出异议称，请求对位于宿迁市××城区耿车镇中国再生资源商贸城A1幢108号商铺停止执行。事实和理由：蒋开明系中国再生资源商贸城工程一标段水电、门窗及零星工程实际施工人，2016年12月10日，蒋开明与亿达公司协商，亿达公司将案涉商铺冲抵工程款给蒋开明，双方已经签订协议书。虽然蒋开明与亿达公司未网签案涉商铺合同，但该商铺实际所有权人是蒋开明。现宿迁市中级人民法院查封并拍卖蒋开明所有的商铺，损害了蒋开明的合法权益。

本院查明，瑞蚨祥公司与亿达公司建设工程施工合同纠纷一案，在案件诉讼过程中，根据瑞蚨祥公司的申请，本院于2017年3月24日依法查封亿达公司名下所有的位于宿迁市××城区耿车镇中国再生资源商贸城房产共计47套。2017年7月28日，本院作出（2014）宿中民初字第0031号民事判决。瑞蚨祥公司、亿达公司不服该判决向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2018年9月21日作出（2018）苏民终511号民事判决，该判决已经生效。因亿达公司未能自觉履行生效判决确定的义务，根据瑞蚨祥公司的申请，本院于2018年11月1日立案执行。在执行过程中，本院于2019年5月13日作出（2018）苏13执433号之五执行裁定，裁定：拍卖亿达公司开发的位于宿迁市××城区耿车镇中国再生资源商贸城A1栋01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号；B1栋14号、15号；B2栋01号、03号房产。后蒋开明向本院提出上述异议。

另查明，2016年12月10日，亿达公司作为甲方、蒋开明作为乙方，双方签订《协议书》，内容为：甲方投资建设的中国再生资源商贸城，乙方承接了多个工程项目，现尚有部分工程款没有支付。经过双方协商，作出如下协议：1、甲方以中国再生资源商贸城A1幢108号商铺给予乙方抵作工程款，房屋单价为5168元每平方米。2、甲方同意乙方“自来水工程”审定价为22万元。3、关于“水电安装工程”由于乙方对前期审计单位的审计结果存有异议，双方同意以瑞蚨祥公司水电安装单位进行最终决算。4、甲方同意房屋给予乙方先使用，产权证办理待决算确定后，双方协商办理。5、乙方在现阶段房屋使用中人、物安全由乙方自负，入住前按规定交物业公司相关费用。

本案争议焦点为：蒋开明对案涉商铺是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，蒋开明与亿达公司签订的协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的如商品房基本状况、商品房销售方式、交付使用条件、违约责任等商品房买卖合同主要内容，根据上述规定，该协议书不能认定为商品房买卖合同，因此，蒋开明在案涉商铺被查封之前并未与亿达公司签订合法有效的书面买卖合同，其对案涉商铺享有的民事权益不能排除人民法院强制执行。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回蒋开明的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　陈　鹏

审判员　吴雪林

审判员　于元祝

二〇一九年七月十二日

书记员　朱子俊

附录法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。