某某才与北京澔源翔建筑工程有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市怀柔区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)京0116民初2608号

原告：**才，男，1979年4月25日出生，汉族，住北京市怀柔区。

委托诉讼代理人：王珂，北京市京开律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王辉，北京市京开律师事务所律师。

被告：北京怀柔望怀建筑工程公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业开发区15号。

法定代表人：刘振辉，总经理。

被告：北京澔源翔建筑工程有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业开发区乙18号。

法定代表人：刘建生，总经理。

二被告委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。

原告**才与被告北京怀柔望怀建筑工程公司（以下简称望怀建筑公司）、北京澔源翔建筑工程有限公司（以下简称澔源翔公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**才之委托诉讼代理人王珂，被告望怀建筑公司、澔源翔公司共同委托诉讼代理人肖丽建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**才向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告望怀建筑公司于2012年4月23日签订的《房屋及场地租赁（附条件）合同》；2、判令二被告返还北京顺驰文化有限公司（以下简称顺驰文化公司）支付的房屋租金60．649万元；3、判令二被告共同赔偿原告自2017年5月1日起至2017年10月8日（暂时计算至此）预期房屋差价损失115．4288万元；4、判令二被告按照剩余租赁年限租金总额（3363．3309万元）的20%向原告支付违约责任金672．6662万元；5、判令被告赔偿原告扩建、装修、设备设施损失2500万元：6、诉讼费由二被告负担。事实与理由：一、原告对涉案场所依约享有承租权，2012年4月23日，原告与望怀建筑公司签订《房屋及场地租赁（附条件）合同》，约定由原告承租其房屋、场地和附属设施。租赁期限自2012年4月23日起至2027年4月22日止。并约定从2012年6月23日开始计算租金，前2年每年租金200万元，从第三年开始，在前一年的基础上每年递增百分之六。协议也约定了允许承租人进行新的装饰装修。为了便于酒店经营，上述协议同时约定，由原告以北京望怀华庭酒店有限责任公司（以下简称望怀华庭酒店）的名义使用场地进行酒店运营。该公司全体股东亦在上述协议中签字确认。其后，各方按照约定，将望怀华庭酒店的法定代表人变更为原告，交接印章证照、交接场地和房屋，原告以望怀华庭酒店的名义使用上述场地运营酒店。二、原告经营期间，对涉案房屋场地进行了加建和装修，并对酒店设施进行增配，为此花费了两千万元，该损失应当由被告予以赔偿。原告经营期间，根据合同约定以及被告的许可，对所租赁的场地加建了2000平方米的建筑物，并对酒店进行了装修改造，配备了家具和电器。被告擅自又将房屋另行出租，既给原告造成除了经营损失之外，上述物品全部丢失，装修也被破坏。三、被告将涉案场地和房屋另行出租，造成原告与被告之间租赁合同履行不能，应当承担违约责任，因原告与顺驰文化公司约定房屋租金由该公司直接交付刘振辉账户，故原告对顺驰文化公司租金交付情况不甚了解。后顺驰文化公司未能按照约定支付租金，望怀华庭酒店于2017年6月20日将该公司诉至法院，法院于2017年11月18日形成（2016）京0116民初4331号民事判决书。原告因此才得以发现，望怀华庭酒店的法定代表人已经变更为他人，并了解到被告将原告所承租场地另行对外出租。根据2012年4月23日《房屋及场地租赁（附条件）合同》第三部分的约定，擅自变更和解除合同的，应当按照剩余租赁年限租金总额的百分之二十向另一方支付违约金；违约金不足以弥补损失的，以损失承担违约责任。四、原告将涉案场所对外转租转包均由二被告盖章同意，二被告应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求依法判决。

被告望怀建筑公司、澔源翔公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、双方签订的协议早已经解除，2016年顺驰文化公司拖欠租金时，原告作为第一承租人没有履行支付义务，此时就应已经解除；2、关于差价问题，因为顺驰文化公司没有按期支付租金，并且判决的执行程序尚未执行完毕，被告没有实际获得任何租金，并且原告先行违约，被告没有义务继续支付租金差价；3、不同意支付违约金，按照协议第20条约定，如果超过两个月未支付租金，出租方有权解除合同，并且承租方的维修、装饰等无偿归出租方所有；4、不同意支付改扩建装修设备的损失，根据合同第20条约定，在未付租金的情况下，相关投入归出租方。根据望怀华庭酒店与顺驰文化公司的合同第15条约定，如果顺驰文化公司不按期缴纳租金，相应的装饰装修也是归望怀华庭酒店，而实际上望怀华庭酒店的实际控制人是本案的被告。并且原告也没有证据证明其改扩建的损失，两份合同的出租面积是相同的，不能证明原告有改扩建以及装修的损失。澔源翔公司为房屋产权人，刘振辉为公司实际控制人。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2012年4月23日，望怀建筑公司(出租方)与**才（承租方）签订一份《房屋及场地租赁（附条件）合同》，合同“鉴于”部分载明，出租方在怀柔区东关二区6号拥有房产和场地，出租方以刘志义、刘振辉、魏金鳌名义开办北京望怀宾馆有限责任公司对上述房产及场地进行经营。合同第一条约定，出租方将其所有的坐落怀柔区东关二区6号房屋和场地租赁给承租方经营。房屋七层，面积7337．84平方米。第二条约定，租赁期限从2012年4月23日起至2027年4月22日止。第三条约定，出租方给予2个月的装修免租期，从2012年6月23日起计算租金，前两年每年租金200万元，从第三年开始，在前一年的基础上每年递增一次，每次递增百分之六。租金上交的方式为一年一付，从第二年开始，承租方在每年的6月24日前支付下一年度全部租金。合同第十九条约定，任何一方不得擅自变更和解除合同的，否则违约方按剩余租赁年限租金总额的百分之二十向另一方支付违约金；违约金不足以弥补损失的，以损失承担违约责任。第二十条约定，承租方如不按期交纳租金，按银行滞纳金承担违约责任，超过2个月仍不交纳时出租方有权解除合同，承租方对标的进行装修、装饰等投入无偿归出租方所有。第二十二条约定，出租方或任何一方如不履行合同约定的义务，给对方造成损失的应赔偿损失；没有损失的，按一年租金承担违约责任。

**才租赁上述房屋和场地后，对房屋进行了装修改造，望怀华庭酒店法定代表人变更为**才。

2015年6月16日，甲方（出租方）望怀华庭酒店与乙方（承租方）顺驰文化公司签订一份《房屋及场地租赁合同》，合同“鉴于”部分载明：望怀建筑公司变更为澔源翔建筑公司，本协议租赁标的产权方为澔源翔建筑公司。北京望怀宾馆有限责任公司变更为望怀华庭酒店,并以其名义进行经营管理。合同第一条约定，甲方房屋及场地坐落于怀柔区东关二区6号,租赁给乙方经营。房屋七层，房产证标识的面积为7337．74平方米。第二条约定，租赁期限为2015年6月23日至2027年6月23日。第三条约定，租赁按年支付，汇入产权方指定账户，户名刘振辉，卡号×××。租金每年300万元，年递增额度5%，根据产权方要求每年增加3万元，每年的7月1日前支付下一年度全部租金。第四条约定，甲方（要求）乙方使用望怀华庭酒店执照，及变更望怀华庭酒店的法人去经营。甲方以望怀华庭酒店的名义经营期间与第三人发生的债权债务与乙方无关，因第三人追索债务等情形给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。合同第十四条约定,甲乙双方不得擅自变更和解除本合同，否则违约方按剩余年限的租金总额的百分之二十向另一方支付违约金。合同第十五条约定，乙方如不按期交纳租金，按银行滞纳金承担违约责任，超过6个月仍不交纳时，甲方有权解除合同，乙方对标的进行的装修、装饰等投入无偿归甲方所有。该合同甲方落款盖有望怀华庭酒店公章及法定代表人**才签字，该合同落款处另有（产权人）澔源翔建筑公司签字盖章。

顺驰文化公司租赁上述房屋场地后经营了望怀华庭酒店，并将法定代表人变更为贾占凯。

2015年6月，被告公司陆续支付**才租金差价共计70万元。

2017年6月，望怀华庭酒店将顺驰文化公司起诉至法院，请求判令：1、解除望怀华庭酒店、顺驰文化公司于2015年6月16日签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令顺驰文化公司支付望怀华庭酒店2015年6月23日至2016年6月22日的租金300000元，并以300000元为基数，按年利率6%支付自2015年6月23日起至实际付款日的违约金；3、判令顺驰文化公司支付望怀华庭酒店2016年6月23日至2017年6月22日的租金3??180??000元，并以3180000元为基数，按年利率6%支付自2016年6月23日至实际付款之日的违约金。该案经公告送达，本院于2017年11月18日作出（2017）京0116民初4331号（原判决案号误为（2016）京0116民初4331号），判决：一、解除望怀华庭酒店与顺驰文化公司于2015年6月16日签订的《房屋及场地租赁合同》；二、顺驰文化公司给付望怀华庭酒店2015年6月23日至2016年6月22日的租金300000元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率给付望怀华庭酒店自2015年7月2日至本判决确定的给付之日的债务利息；三、顺驰文化公司给付望怀华庭酒店2016年6月23日至2017年4月30日的租金2718144元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率给付原告顺驰公司自2016年7月2日至本判决确定的给付之日的债务利息；四、驳回望怀华庭酒店的其他诉讼请求。该判决生效后，2018年7月，望怀华庭酒店向本院申请执行，在执行过程中，望怀华庭酒店法定代表人贾占凯向本院表示，“考虑到与被执行人这么多年交情，并且对方实际并没有给我方造成什么损失，这笔钱我不要了。”表示申请撤回执行申请，并同意法院结案。

2017年4月28日，望怀华庭酒店与中安民生养老服务有限公司签订一份《房屋租赁合同》，望怀华庭酒店将涉案房屋及院落出租给中安民生养老服务有限公司，合同期限为2017年5月1日至2027年4月30日。中安民生养老服务有限公司接收上述场地后，对房屋进行了装修改造。

本案在审理过程中，**才委托北京中环阳光会计师事务所对望怀华庭酒店装修改造费用进行了审计，该会计师事务所出具一份专项审计报告，认为2012年4月至2015年8月，该公司共计支付装修改造费用28093601．55元。审理中，**才提交了若干份支出凭单、收据、发票等证明其装修改造等费用支出情况。对于上述票据，**才表示已分不清楚哪些票据是干什么用的，其中也包含了非本案酒店装修的票据。被告对上述证据不予认可。

本院在审理中，经询问，**才表示，望怀华庭酒店起诉解除合同的事情，其不知晓，望怀华庭酒店的实际控制人未曾通知其合同解除有关事项，顺驰文化公司的租金支付情况也不知情。

经询问原被告，双方均不申请对装修改造价值进行鉴定。

本院认为：本案双方当事人均同意解除合同，本院不持异议。本案争议焦点之一，未经**才同意，望怀华庭酒店起诉顺驰文化公司解除租赁合同，后被告以望怀华庭酒店名义将房屋出租给案外人，被告是否对**才构成违约。本院认为，在次承租人顺驰文化公司租赁期间，承租人**才未及时向被告公司主张租金差价，未及时了解租赁合同履行情况，可以认定**才存在怠于行使承租人权利的情况。在次承租人顺驰文化公司未能及时交纳租金的情况下，**才亦未及时给被告交纳租金。在法院判决解除望怀华庭酒店与顺驰文化公司之间签订的租赁合同后，被告公司在未与**才在解除租赁合同的情况下即擅自对外出租，存在一定不当之处，但被告将房屋出租给案外人，有利于合理利用场地，有利于维护望怀华庭酒店的利益，原告主张被告存在违约，并要求支付违约金的请求，本院不予支持。

关于原告主张的第二项诉讼请求，即2015年6月23日至2017年4月30日的租金差价损失60．649万元，虽被告主张顺驰文化的该笔租金尚未得到执行，但该笔费用系被告作为望怀华庭酒店的实际控制人期间自行放弃该利益导致，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。

关于原告主张的第三项和第五项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因涉案房屋现已被案外人拆除、改造，**才租赁后的装修投入情况及解除合同时的装修情况已无法确定，对于现存的装修改造，双方当事人均不申请进行评估。对于原告主张的预期差价损失及扩建、装修、设备设施损失等损失，本院参考顺驰文化公司与望怀华庭酒店的租赁合同正常履行情况下，原告的可得利益酌情确定。因涉案房屋所有权人已变更为澔源翔公司，望怀华庭酒店与顺驰文化公司签订房屋及场地租赁合同后，租金的收取及再次出租均系由澔源翔公司实际进行，故上述损失应由澔源翔公司负担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除**才与北京怀柔望怀建筑工程公司于2012年4月23日签订的《房屋及场地租赁（附条件）合同》。

二、北京澔源翔建筑工程有限公司给付**才2015年6月23日至2017年4月30日的租金差价损失60．649万元（于本判决生效后七日内执行）。

三、北京澔源翔建筑工程有限公司给付**才房租差价及扩建、装修、设备设施损失共计683万元（于本判决生效后七日内执行）。

四、驳回**才其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件审理费191800元，由北京澔源翔建筑工程有限公司负担42388元（于本判决生效后七日内交纳），由**才负担149412元（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　曹小澎

人民陪审员　　马春海

人民陪审员　　项秀芹

二〇一八年十二月二十四日

书　记　员　　董真真

书　记　员　　杨秀娇

书　记　员　　李　雪