某某土等与上某某工阀门厂有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0113民初5567号 原告：**土，男，1963年7月3日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 原告：**夫，男，1970年9月30日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：**，北京市**律师事务所上海分所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市**律师事务所上海分所律师。 被告：上**工阀门厂有限公司，住所地上海市宝山区锦宏路68号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海博拓律师事务所律师。 第三人：上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路1号405室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 原告**土、**夫与被告上**工阀门厂有限公司（以下简称“良工公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，通知上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司（以下简称“虹口一征公司”）作为第三人，公开开庭进行了审理。原告**土、**夫的共同委托诉讼代理人**、**，被告良工公司的委托诉讼代理人***，第三人虹口一征公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**土、**夫向本院提出诉讼请求：判令上海市虹口区XX路XX号厂房（以下简称114号房屋）的征收补偿款人民币69,003,000元（以下币种均为人民币）、停产停业损失补偿6,900,300元、设备重置价格补偿16.8万元、装饰装修补贴209.1万元、搬场补贴31,365元、早签早搬奖2,202,090元、一次性补贴14,828,385元归**土、**夫所有。事实和理由：2019年3月21日，**土、**夫与良工公司签订《房地产买卖合同》（以下简称“系争合同”），约定，良工公司将114号房屋出售给**土、**夫，该房屋所得补偿包括土地使用权补偿、房屋及装修补偿、搬迁费等一切补偿归**土、**夫。合同签订后，**土、**夫支付了全部购房款4,480万元，良工公司将114号房屋及该房屋产权证原件等交给了**土、**夫，但双方尚未办理过户手续。2021年7月27日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位虹口一征公司与良工公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称“征收补偿协议”），约定，114号房屋动迁补偿款共计95,224,140元，其中房屋价值补偿款69,003,000元，停产停业损失补偿、设备重置价格补偿等共计26,221,140元。目前该协议已经生效，因**土、**夫与良工公司对补偿款分配有争议，虹口一征公司尚未发放。 被告良工公司辩称，2018年6月5日，良工公司与案外人**就114号房屋签订过房屋买卖合同，因**未付足对价5,580万元，**土、**夫接受良工公司委托出面解决良工公司与**之间的纠纷。**土、**夫于2019年3月21日与良工公司就114号房屋签订了两份房屋买卖合同，一份合同价格为4,480万元，另一份合同价格为6,480万元，该合同还注明作为拆迁用途，说明**土、**夫是以合法形式追求不正当利益，**土、**夫以低于**购房价千万余元的价格购买114号房屋，是趁人之危，不能受到法律保护，良工公司认为系争合同应当无效，良工公司将原购房款4480万元返还给**土、**夫即可。根据（2021）沪0109民初13968号判决书显示，**收取了承租人上海XX有限公司的租金和租赁保证金，说明**土、**夫没有占有使用114号房屋。征收补偿协议全部款项是按照相关规定对良工公司的综合补偿，征收必然导致良工公司的停产停业损失、设备重置损失、搬场费和安置费等损失，故补偿款应当属于良工公司，与**土、**夫无关。不同意**土、**夫的诉请。 第三人虹口一征公司述称，所有拆迁补偿款均未发放，虹口一征公司同意按照法院的判决发放补偿款。 本院经审理认定事实如下： 本市虹口区XX路XX号房屋权利人登记为良工公司，建筑面积2,091平方米。 2019年3月21日，良工公司（甲方）与**土、**夫（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定，甲方将XX路XX号厂房出售给乙方，土地面积1,071.4平方米，建筑面积2,091平方米，证号：沪房地虹字（2008）第005416号（具体见房地产权证）；上述房屋成交价4,480万元，合同签订之日3日内支付100万元定金，15个工作日内支付2,380万元，甲方将房子交付并经乙方签字后付清尾款；甲方在收到第二笔2,380万元后5个工作日内将房屋交付给乙方；该房屋的实际产权属于乙方，涉及相关征收、拆迁等补偿由乙方派人参加，甲方出具书面手续予以配合，所得补偿包括土地使用权补偿、房屋及装修补偿、搬迁费用等一切补偿归乙方所有，如甲方不予配合乙方，则造成的损失由甲方承担；乙方在使用房屋过程中需以甲方名义的，甲方应及时予以配合，如甲方不予配合造成损失的由甲方承担，如该房屋在使用中因甲方原因被法院查封，造成乙方损失的由甲方赔偿；本合同自双方签字或**后生效。合同签订后，**土、**夫支付了良工公司购房款4,480万元。 2019年8月20日，良工公司出具情况说明，主要内容为，良工公司与**土、**夫于2019年3月21日前签订了114号房屋的买卖合同，良工公司全权委托**土、**夫处置上述房屋的各项权利、义务、责任、风险，就征收事宜与征收部门进行洽谈、协议签订、领取补偿款等，良工公司明确不享有上述房屋产权，确认在本次房屋征收中对上述房屋不主张任何权利。 2019年9月27日，良工公司向**土出具委托书，主要内容为，良工公司全权委托**土代理本次房屋征收补偿过程中的各种文书签收、补偿安置洽谈协商、补偿协议的签订、更换补偿协议过程中的原协议撤销申请及新补偿协议的签订、补偿款的代领取签章等事宜，直至补偿安置结束，本委托权限转委托无效，代理人的代理行为代表被代理人的征收补偿真实意愿，委托人将对代理人的代理行为承担民事法律责任，现撤销2019年8月20日签订的授权委托书，以本委托书为准。 2019年11月6日，良工公司（甲方）与**土、**夫（乙方）签订《房屋交付确认书》，约定，现甲方将114号房屋交付乙方，并办理相关移交手续：1、房地产权证原件一本，2、上述房屋钥匙；乙方确认收到上述1、2实物，双方确认已按合同约定完成交付，从确认书签字之日起，该房屋的实际产权属于乙方。 2021年7月27日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局、房屋征收实施单位虹口一征公司（甲方）与良工公司（乙方）签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定，被征收房屋地址XX路XX号，房屋类型为厂房，性质为私房；被征收房屋价值补偿款计69,003,000元、停产停业损失为6,900,300元、设备重置价格补偿款16.8万元、装饰装修费用补贴209.1万元、搬场费用补贴31,365元、早签早搬奖2,202,090元、一次性补贴14,828,385元；甲方在接受房屋60日内由虹口一征公司向乙方付清补偿总款。 审理中，**土、**夫提供如下证据： 1、（2021）沪0109民初13968号民事判决书，内容为案外人上海XX有限公司起诉要求良工公司返还租金、押金，及支付停产停业损失、装修补偿款。虹口区人民法院判决良工公司返还租金150万元、押金20万元，支付停产停业损失、装修补偿款200万元。**土作为良工公司的代理人参加该案诉讼。 2、（2020）沪0109民初10805号民事调解书，内容为案外人上海市XX公司要求退还租金、押金及支付补偿。**土作为良工公司的代理人与对方达成调解，支付140万元解决纠纷。 3、工商银行业务回单。 4、虹口法院代管款收据。 5、案外人**与**土签订的房屋租赁终止协议。 **土、**夫表示，（2021）沪0109民初13968号案件判决后，**土、**夫以良工公司的名义提起上诉，现在二审审理中，**土、**夫同意从本案的诉请金额中扣减该案判决金额370万元暂不主张，如该案中良工公司还须支付诸如诉讼费、利息等费用，应由**土、**夫承担的，**土、**夫愿意承担；（2020）沪0109民初10805号案件也是由**土出面调解，并向虹口法院支付了调解所确定的140万元钱款；**与**土签订的房屋租赁终止协议证明，114号内房屋租赁解除事宜都是由**土出面解决，以上证据均用以证明114号房屋实际的出租人系**土、**夫。 良工公司表示，对上述证据的真实性无异议，可以证明**土系良工公司的工作人员，良工公司的动迁利益不应由员工享受。 良工公司提供如下证据： 1、良工公司与**签订的《高阳路房地产处置委托合同》，约定，良工公司委托**处置114号房屋，处置价格为5,580万元，低于该价款的**补足，高于该价格的部分归**所有。 2、良工公司与**土、**夫签订的114号房屋买卖合同，价款为6,480万元。该合同右上角注明，该合同不是双方的买卖合同，仅作拆迁用途。 **土、**夫表示，对证据1真实性不清楚，**与良工公司的合同在**土、**夫之前，**付不出房款，与良工公司的合同未实际履行，良工公司才和**土、**夫签订了房屋买卖合同；证据2注明仅用作拆迁，并非双方真实的合同。 虹口一征公司表示，良工公司与**土、**夫房屋买卖合同的价格与动迁补偿款的金额无关。 本院认为，**土、**夫与良工公司签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。合同约定，114号房屋的实际产权属于**土、**夫，涉及相关征收、拆迁等补偿由**土、**夫派人参加，良工公司出具书面手续予以配合，所得补偿包括土地使用权补偿、房屋及装修补偿、搬迁费用等一切补偿归**土、**夫所有。2019年8月20日，良工公司出具情况说明载明，良工公司委托**土、**夫处置114号房屋的各项权利、义务、责任、风险，就征收事宜与征收部门进行洽谈、协议签订、领取补偿款等，良工公司明确不享有上述房屋产权，确认在本次房屋征收中对上述房屋不主张任何权利。虽良工公司于2019年9月27日出具新的委托书，撤销了情况说明中的委托事项，但对其余事项未予否认。**土、**夫主张114号房屋动迁补偿款全部归两人所有，符合约定，本院予以准许。**土、**夫表示愿意从本案的诉请金额中扣除前案的诉讼金额370万元暂不主张，可以准许。综上，房屋价值补偿款69,003,000元、停产停业损失补偿6,900,300元、设备重置价格补偿16.8万元、装饰装修补贴209.1万元、搬场补贴31,365元、早签早搬奖2,202,090元、一次性补贴11,128,385元（14,828,385元－370万元）归**土、**夫所有。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款之规定，判决如下： 上海市虹口区XX路XX号房屋价值补偿款69,003,000元、停产停业损失补偿6,900,300元、设备重置价格补偿16.8万元、装饰装修补贴209.1万元、搬场补贴31,365元、早签早搬奖2,202,090元、一次性补贴11,128,385元归原告**土、**夫所有。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付***行金。 本案受理费499,420元，诉讼保全费5,000元，均由被告上**工阀门厂有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　李　秀 二〇二二年八月十六日 法官　助理　　葛　格 书　记　员　　葛　格 附：相关法律条文