天津银行股份有限公司杭州道支行与北京兴达泽京设备安装有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2018）京0106民初26551号

原告：天津银行股份有限公司杭州道支行，住所地天津市滨海新区塘沽中心北路8号。

负责人：杜丽，行长。

委托诉讼代理人：王荣荣，天津旗帜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刁雨晴，天津旗帜律师事务所律师。

被告：北京兴达泽京设备安装有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇夏各庄北街68号。

法定代表人：王学民，总经理。

委托诉讼代理人：宋涛，男，1969年4月5日出生，汉族，北京兴达泽京设备安装有限公司员工，住北京市丰台区。

原告天津银行股份有限公司杭州道支行（以下简称天津银行杭州道支行）与被告北京兴达泽京设备安装有限公司（以下简称兴达泽京公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津银行杭州道支行的委托诉讼代理人王荣荣、刁雨晴，被告兴达泽京公司法定代表人王学民、委托诉讼代理人宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天津银行杭州道支行向本院提出诉讼请求：1、判令兴达泽京立即将占用的北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋腾退给天津银行杭州道支行；2、判令兴达泽京公司按每日1.76元/平方米的标准向天津银行杭州道支行支付2017年9月17日始至实际腾房之日止的房屋使用费；3、判令兴达泽京公司向天津银行杭州道支行支付2017年11月1日至2018年5月31日期间的采暖费13 776元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：天津银行杭州道支行系北京市丰台区芳群园三区11号楼5层房屋的所有权人，对上述房地产依法享有占有、使用、收益和处分权利。在原产权人持有以上房地产期间，北京太阳天地房地产开发有限公司（以下简称太阳天地公司）与被告兴达泽京公司订立《租赁合同》，约定：兴达泽京公司承租北京市丰台区芳群园三区11号楼第三层南区787平方米房屋，租期五年，自2012年9月17日至2017年9月16日，月租金41 667元，租金中不包含水电费、暖气费，根据使用情况另行交付。在《租赁合同》到期前，兴达泽京公司与太阳天地公司协商将承租房屋调换至第五层538号，面积为328平方米房屋继续承租。现租赁合同已经到期，天津银行杭州道支行已经多次要求兴达泽京公司按期腾空房屋并支付采暖费，兴达泽京公司至今拒不履行，仍无理占用租期已届满的房产。兴达泽京公司的行为侵害了我公司的权益，特诉至法院，希望法院支持我公司的全部诉讼请求。

被告兴达泽京公司辩称：我公司与太阳天地公司签订的租赁合同租期五年。我公司对租赁房屋进行了装修。但在合同期限届满前，太阳天地公司在未告知我公司的情况下与方庄派出所签订租赁合同，将我公司租赁的房屋又租给了方庄派出所。由于太阳天地公司违约，其将本案诉争的房屋给我公司使用，并承诺只收水电费不收房租。我公司才考虑太阳天地公司的安排。搬家过程中，太阳天地公司未告诉我公司涉案房屋发生产权变更的情况。我公司搬到五层后收到天津银行杭州道支行要求我公司腾房的通知。我公司至今未搬离，系因为天津银行杭州道支行在接受涉案房屋后，完全不考虑原来附带的责任关系，不顾及租户的利益。我公司不同意支付任何费用。我公司在去年不知道产权方变化的情况下，已经和太阳天地公司达成了在续租的协议，虽然没有书面合同，但这是事实，天津银行杭州道支行要求我公司支付房屋使用费没有理由。且天津银行杭州道支行要求我公司按照每日1.76元的标准支付房屋使用费没有依据。《租赁合同》中约定的房屋和现在的使用房屋差别非常大，所以以《租赁合同》约定的租金为标准不合理。我公司之前从未欠缴过供暖费，天津银行杭州道支行给我公司发腾房通知书后，我公司担心之前和太阳天地公司签订的《租赁合同》无法履行，所以才暂时没有交。我们作为在太阳天地公司的租户，都是和太阳天地公司签订的合同，水电费、取暖费等费用都是交给太阳天地公司，我公司与天津银行杭州道支行之间没有任何合约和经济往来，我公司认为天津银行杭州道支行的全部诉讼请求都是不成立的。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼301、501号房屋原产权人系北京欣华房地产开发有限公司。北京欣华房地产开发有限公司委托太阳天地公司将北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼三层南区787平方米的房屋出租给兴达泽京公司。2012年9月17日，太阳天地公司（出租方、甲方）与兴达泽京公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲方将位于北京市丰台区方庄芳群园三区11号芳群商务会馆三层南区，面积787平方米出租给乙方使用。除甲乙双方按第十章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为5年，自2012年9月17日至2017年9月16日止。乙方租赁该场地租金为：每年500 000元；月租金为500 000/12个月41 667元。甲方收取乙方一个月租金41 667元作为押金，押金需在甲乙双方正常解除租赁合同后两个月内返还。上述租金中包括物业管理费，但不含水、电、通讯费、采暖费等乙方日常消耗费用。甲方提供暖气供暖，暖气费33元/平方米，暖气费由甲方支付；……”兴达泽京公司称因太阳天地公司在租期内将北京市丰台区芳群园三区11号楼第三层南区房屋租给了方庄派出所，由于太阳天地公司违约行为，2017年10月底，太阳天地公司安排兴达泽京公司使用北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋并承诺免租金。兴达泽京公司对免租金的主张未提供证据证明，天津银行杭州道支行不予认可。兴达泽京公司认可其现占有使用的北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋面积为328平方米。

2016年11月18日，天津市第二中级人民法院在执行天津银行杭州道支行与天津乾坤特种钢铁有限公司、北京欣华房地产开发有限公司、薄志栋、兰克芬借款合同纠纷一案中，天津银行杭州道支行申请以物抵债。天津市第二中级人民法院作出（2014）二中执字第0555号之二执行裁定书，裁定如下：“一、解除对北京欣华房地产开发有限公司名下位于北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼，-101、301、501、601抵押房产，建筑面积4786.43㎡抵押房产（证号X京房权证丰字第XXX、），及面积996.89㎡土地【证号京丰国用（2011出）第XXXX号】的查封；二、将被执行人北京欣华房地产开发有限公司位于北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼，-101、301、501、601，建筑面积4786.43㎡的房产（证号X京房权证丰字第XXXX号），及面积996.89㎡土地【证号京丰国用（2011出）第XXXX号】的土地，交付申请执行人天津银行股份有限公司杭州道支行抵偿下欠的66 388 877.4元的债务。上述房产的所有权及其他权利和土地使用权自本裁定送达申请执行人天津银行股份有限公司杭州道支行时起转移；三、申请执行人天津银行股份有限公司杭州道支行可持本裁定书到登记机构单方办理相关产权过户登记手续。”2017年5月8日，北京市丰台区芳群园三区11号楼3层301号、北京市丰台区芳群园三区11号楼5层501号房屋登记在天津银行杭州道支行名下。2018年3月，天津银行杭州道支行向兴达泽京公司邮寄了《限期腾房通知书》，2018年4月向兴达泽京公司邮寄了《律师函》，通知兴达泽京公司腾房并支付相关费用。兴达泽京公司收到了《限期腾房通知书》《律师函》。但至今未将涉案房屋腾空交付给天津银行杭州道支行。

天津银行杭州道支行主张兴达泽京公司应按照《租赁合同》约定的租金标准向其支付房屋使用费。兴达泽京公司不认可，称其对原三层房屋进行了装修，北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋面积小且其未对该房屋进行装修，故不应当按照原租金标准支付房屋使用费。兴达泽京公司称其于2017年10月底搬至北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋，并认可租期届满后未交纳使用费。天津银行杭州道支行表示同意按照北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号328平方米的面积主张2017年9月17日至2017年10月底的房屋使用费。

另查，北京市城六区非居民供暖费为42元/建筑平方米每采暖季。兴达泽京公司未交纳2017年11月1日至2018年5月31日期间的供暖费。

本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，天津银行杭州道支行作为北京市丰台区芳群园三区11号楼5层501号房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。兴达泽京公司现占用涉案房屋无法律依据，天津银行杭州道支行要求兴达泽京公司腾房的诉讼请求，于法有据，应予支持。

兴达泽京公司辩称《租赁合同》约定的北京市丰台区芳群园三区11号楼第三层南区房屋与北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋存在差异，且其对北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋系免租金使用，但未提供充分翔实的证据予以证明，本院对上述答辩意见不予采信。故天津银行杭州道支行以租赁合同约定的租金标准主张北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋使用费，于法有据，本院予以支持。

天津银行杭州道支行主张兴达泽京公司未支付2017年11月1日至2018年5月31日的供暖费，供暖费收费标准为42元每建筑平方米每供暖季，兴达泽京公司予以认可，本院不持异议。

双方均认可北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋面积为328平方米，故房屋使用费及供暖费均应以此面积进行计算。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，判决如下：

一、北京兴达泽京设备安装有限公司于本判决生效后三十日内将北京市丰台区芳群园三区11号楼5层538号房屋腾空交付天津银行股份有限公司杭州道支行；

二、北京兴达泽京设备安装有限公司于本判决生效后三十日内按每日577.28元的标准向天津银行股份有限公司杭州道支行支付自2017年9月17日始至实际腾房之日止的房屋使用费；

三、北京兴达泽京设备安装有限公司于本判决生效后三十日内向天津银行股份有限公司杭州道支行支付2017年11月1日至2018年5月31日期间的供暖费13 776元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5265元，由北京兴达泽京设备安装有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　长　　　李冬冬
人 民 陪 审 员　　　袁培玲
人 民 陪 审 员　　　冯宝财

二○一八 年 十二月二十五日

法　官　助　理　　　邹　萌
书　　记　　员　　　高　婧