北京航丰园科技发展有限责任公司与北京世纪佰特节能技术有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）京01民终5436号

上诉人（原审被告）：北京航丰园科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区某路1号（园区）。

法定代表人：臧兰英，董事长。

委托诉讼代理人：臧治营，男，北京航丰园科技发展有限责任公司董事。

委托诉讼代理人：***，男，北京航丰园科技发展有限责任公司职员。

被上诉人（原审原告）：北京世纪佰特节能技术有限公司，住所地北京市丰台区丰台富丰路2号912室（园区）。

法定代表人：文凌志，总经理。

委托诉讼代理人：*国防，男，北京世纪佰特节能技术有限公司总监。

委托诉讼代理人：***，北京市时代九和律师事务所律师。

上诉人北京航丰园科技发展有限责任公司(以下简称航丰园公司)与被上诉人北京世纪佰特节能技术有限公司（以下简称世纪佰特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初18046号民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院作出（2018）京民辖12号民事裁定书，裁定本案由北京市第一中级人民法院审理。北京市第二中级人民法院将本案移送本院。本院于2018年6月13日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

航丰园公司上诉请求：撤销原审法院的判决，将本案发回重审或依法改判，驳回对方的全部诉讼请求。事实和理由:1.《预订协议》约定航丰园公司应当于2006年10月31日交房。航丰园公司未能交房属合同法九十四条第四项规定中一方迟延履行主债务导致对方合同目的无法实现的情形。世纪佰特公司在航丰园公司迟延交付房屋的情况下，没有进行催告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称房屋买卖司法解释）第15条及合同法94条第4项之规定，世纪佰特公司行使解除权的除斥期间应从2006年11月1日起算1年。世纪佰特公司在远超除斥期间的8年时间里一直未就《预订协议》行使解除权，其要求解除《预订协议》的诉讼请求应不予支持。2.航丰园公司未在2006年10月31日交房，世纪佰特公司应当知道其权利受到侵害。本案诉讼时效的期间为两年。世纪佰特公司应当在2008年10月31日前要求航丰园公司承担违约责任。世纪佰特公司直至2015年9月22日才第一次向航丰园公司主张返还购房款，早已超过了诉讼时效。此时，世纪佰特公司已丧失胜诉权。

世纪佰特公司辩称，同意原审法院的判决，不同意航丰园公司的上诉请求和理由。1.《预订协议》中的购房款系工程款折抵而来。世纪佰特公司要求航丰园公司履行交付611号、612号、616号房屋的义务时，航丰园公司以工程款存在争议为由不同意交付房屋。在此情况下，世纪佰特公司只能先行就工程款问题提起诉讼。此时，世纪佰特公司不会主张解除《预订协议》。世纪佰特公司未依据房屋买卖司法解释第15条之规定行使解除权。本案应适用该解释第8条，而非第15条之规定。法院就工程款问题作出终审判决后，世纪佰特公司才获得了以工程款折抵购房款的依据。此时，世纪佰特公司仍主张履行《预订协议》。在随后的诉讼中，世纪佰特公司通过查档发现航丰园公司已经在包含611号、612号、616号在内的房屋上设立了抵押权。2.世纪佰特公司与航丰园公司存在两份《预订协议》。其中一份《预订协议》涉及618房屋，另一份《预订协议》涉及611号、612号、616号房屋。世纪佰特公司不可能只主张618房屋的《预订协议》，而不主张611号、612号、616号房屋的《预订协议》。涉及618房屋的《预订协议》，航丰园公司已经在2007年6月期间履行。说明世纪佰特公司主张过航丰园公司履行涉及611号、612号、616号房屋的《预订协议》。世纪佰特公司向航丰园公司主张履行涉及611号、612号、616号房屋的《预订协议》，发生诉讼时效中断的法律效果。世纪佰特公司于2008年8月起诉航丰园公司，并未超过诉讼时效。

世纪佰特公司向原审法院起诉请求：1.解除航丰园公司、世纪佰特公司双方签订的《预定协议》；2.航丰园公司返还房款3669716.50元，并支付自房屋竣工验收备案之日即2006年6月29日起至实际给付之日止的同期银行贷款利息；3.航丰园公司按已付购房款的一倍承担赔偿责任，支付赔偿款3669716.5元。

原审法院认定事实：2006年5月28日，世纪佰特公司因承揽航丰园公司发包的北京某科技大厦工程，与航丰园公司分别签订了《北京某科技大厦空调末端及防排烟通风工程施工合同书》（以下简称空调末端工程合同）和《北京某科技大厦水源热泵中央空调机房工程施工合同书》（以下简称中央机房工程合同）二份施工合同。同时，双方之间就工程款的支付方式另签订了二份施工合同书的补充协议。补充协议约定工程款一半以货币支付，另一半由诉争工程某科技大厦A座可售商品房抵付工程款。

2006年6月29日，世纪佰特公司（乙方）与航丰园公司（甲方）签订二份《预定协议》，一份《预定协议》约定：乙方购买甲方开发的某天地六层11、12、16号房屋，面积405.77平方米，单价8430元每平方米，总价款3420641元，交房日期为2006年10月31日；乙方购房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。另一份《预定协议》约定：乙方购买甲方开发的某天地六层18号房屋，面积247.1平方米，单价8630元每平方米，总价款2132473元，交房日期为2006年10月31日，乙方购房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。

2012年，世纪佰特公司分立二案，以建设工程施工合同纠纷为由，起诉航丰园公司，要求航丰园公司支付空调末端工程合同（案号为（2012）丰民初字第19422）和中央机房工程合同（案号为（2012）丰民初字第19421）的工程款及逾期支付工程款的违约金，解除前述二份《预定协议》，返还抵付工程款的购房款及利息，给付涨价损失并按已付房款一倍承担赔偿责任。2015年12月29日，法院作出（2012）丰民初字第19422号民事判决书，认定空调末端工程合同案件中，航丰园公司应付5278575元，余下5255062元以房屋抵付，现航丰园公司已付货币3871000元，尚欠1407575元，世纪佰特公司要求给付该项下的1395818.5元，并无不当，法院予以准予，判决支持了世纪佰特公司关于工程款的诉讼请求，并认为解除预定协议、返还购房款、给付房屋涨价损失并按已付房款一倍赔偿损失的请求不是建设工程施工合同纠纷，应另案处理，驳回了世纪佰特公司的此项诉讼请求。同日，法院另作出（2012）丰民初字第19421号民事判决书，认定中央机房工程合同案件中，航丰园公司应付571628.5元，余下547127.5元以房屋抵付，现航丰园公司已付货币375000元，尚欠196628.5元，世纪佰特公司要求给付该项下的184378元，并无不当，法院予以准予，其他诉讼请求与本案非同一法律关系，应另案处理，予以驳回。后双方均不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，2016年12月20日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终4074、4075号民事判决书，二案均驳回上诉，维持原判，现二份民事判决书均已发生法律效力。

另查，航丰园公司于2009年5月11日取得某科技大厦竣工验收备案，且于竣工验收备案前将某科技大厦投入使用。

再查，《预定协议》载明的某天地六层11、12、16、18号房屋，现行政地址为丰台区某路1号院2号楼6层611、612、616、618。

又查，2015年12月24日，航丰园公司与中国某银行股份有限公司总行营业部（以下简称某银行总行营业部）签订《主债权及不动产抵押合同》，将丰台区某路1号院2号楼2层206等194套房屋抵押与某银行总行营业部并办理了抵押登记，被担保主债权金额7亿元。涉案611、612、616号房屋上均设定了抵押权。

庭审中，世纪佰特公司称，前述二份《预定协议》约定房屋用于抵付工程款，航丰园公司已履行一份《预定协议》，将某天地六层18号房屋交付并过户，另一份《预定协议》约定的某天地六层11、12、16号房屋尚未履行；依据（2016）京01民终4074、4075号民事判决书，航丰园公司用房屋抵付的工程款即世纪佰特公司已支付的房款应为空调末端工程案的5255062元及中央机房工程案的547127.5元，合计5802189.5元，二份《预定协议》载明的房款为某天地六层11、12、16号房屋3420641元及18号房屋2132473元，合计5553114元，已付房款减去约定抵付的房款数差为249075.5元，18号房屋双方已履行无争议，故此前述房款差249075.5元应为世纪佰特公司在某天地六层11、12、16号房屋上多支付的房款，即实际某天地六层11、12、16号房屋支付的房款为3669716.5元；起诉初期，世纪佰特公司主张继续履行《预定协议》，要求航丰园公司交付房屋并办理过户手续，后于庭审中发现房屋已被航丰园公司设定抵押，合同无法继续履行，故变更诉讼请求，其方有权要求解除《预定协议》，并要求航丰园公司依据相关房屋买卖司法解释，返还房款并支付利息，承担赔偿责任。航丰园公司则主张其公司未按《预定协议》约定于2006年10月31日交付房屋，世纪佰特公司于当时即已知晓合同解除事由，现提出解除《预定协议》已超过诉讼时效。

原审法院认为：世纪佰特公司与航丰园公司签订的《预定协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。依据（2016）京01民终4074、4075号民事判决书查明的事实，《预定协议》中的房款以工程款抵付，世纪佰特公司于庭审中核算的房款支付数额正确，涉案某天地六层11、12、16号房屋应付房款为3420641元，实际抵付房款为3669716.5元，法院对此予以认定。世纪佰特公司支付了购房款，航丰园公司应当履行房屋交付及过户义务。现航丰园公司在此三套房屋上设定了抵押，合同无法继续履行，依据房屋买卖司法解释第八条的规定，世纪佰特公司有权要求解除合同，要求航丰园公司返还房款并支付利息，承担一倍房款赔偿责任。世纪佰特公司抵付涉案三套房屋时多付的房款应予一并返还，利息支付应以房屋竣工验收符合交付条件时起算为宜，一倍房款应以《预定协议》约定的房款总额为准。合同解除权行使应适用除斥期间的相关规定，关于商品房买卖合同除斥期间的适用，依据房屋买卖司法解释第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。解除权除斥期间应于知晓解除事由之日起算，本案中，世纪佰特公司起诉时原主张继续履行合同，后于庭审中知晓房屋被抵押的事实，遂变更诉讼请求，要求解除合同，未超过一年除斥期间的规定，故法院对航丰园公司所持世纪佰特公司行使解除权超过诉讼时效之抗辩主张不予采纳。综上，法院对世纪佰特公司的诉讼请求中合理部分予以支持，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条之规定，判决：一、解除北京世纪佰特节能技术有限公司与北京航丰园科技发展有限责任公司于二〇〇六年六月二十九日就位于北京市丰台区某天地六层11、12、16房屋签订的《预定协议》。二、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京世纪佰特节能技术有限公司返还购房款三百六十六万九千七百一十六元五角并支付利息（以三百六十六万九千七百一十六元五角为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算，自二〇〇九年五月十一日至实际返还之日止）。三、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京世纪佰特节能技术有限公司赔偿三百四十二万六百四十一元。四、驳回北京世纪佰特节能技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明，本案原审中，世纪佰特公司在2017年8月16日的庭审过程中知道航丰园公司将涉案房产抵押后，当庭要求解除合同。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。世纪佰特公司与航丰园公司签订的《预定协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。611号、612号、616号房屋的房款总额为3420641元，而世纪佰特公司用以抵付房款的工程款为3669716.5。世纪佰特公司用以抵付房款的工程款超过了《预定协议》中的房款，航丰园公司有义务将611号、612号、616号房屋过户给世纪佰特公司。

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。1.世纪佰特公司与航丰园公司签订《预定协议》后，航丰园公司在未告知世纪佰特公司的情况下在611号、612号、616号房屋上设立抵押，导致世纪佰特公司的合同目的不能实现。世纪佰特公司可以请求航丰园公司解除合同、返还已购房款及利息，并请求航丰园公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2.航丰园公司以世纪佰特公司行使解除权超过除斥期间及其债权超过诉讼时效为由进行抗辩，基于如下理由，本院不予支持。（1）世纪佰特公司行使解除权的除斥期间应从其知道或者应当知道解除事由之日起一年内起算。本案原审中，世纪佰特公司在2017年8月16日的庭审过程中知道航丰园公司将涉案房产抵押后，当庭要求解除合同，并未超过除斥期间。综合本案现有证据，亦不能认定世纪佰特公司存在应当知道解除事由后超过一年未要求解除合同的情形。（2）返还购房款及承担赔偿责任以合同解除为前提。世纪佰特公司行使解除权未超出除斥期间时，解除合同的法律后果（返还购房款及承担赔偿责任）自未超出诉讼时效。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费44158元，由北京航丰园科技发展有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长范磊

审判员***

审判员***

二〇一八年十二月三日

法官助理张超

书记员武旋