北京世纪佰特节能技术有限公司与北京航丰园科技发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2017）京0106民初18046号

原告：北京世纪佰特节能技术有限公司，住所地北京市丰台区。

法定代表人：文凌志，总经理。

委托诉讼代理人：***，北京市时代九和律师事务所律师。

被告：北京航丰园科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区。

法定代表人：臧兰英，董事长。

委托诉讼代理人：***，男，1983年10月20日出生，汉族，北京航丰园科技发展有限责任公司法务，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：臧治营，男，1966年12月26日出生，汉族，北京航丰园科技发展有限责任公司董事，住北京市石景山区。

原告北京世纪佰特节能技术有限公司（以下简称世纪佰特公司）与被告北京航丰园科技发展有限责任公司（以下简称航丰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪佰特公司的法定代表人文凌志及其委托诉讼代理人***，被告航丰园公司的委托诉讼代理人***、臧治营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告世纪佰特公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《预定协议》；2、被告返还房款3669716.50元，并支付自房屋竣工验收备案之日即2006年6月29日起至实际给付之日止的同期银行贷款利息；3、被告按已付购房款的一倍承担赔偿责任，支付赔偿款3669716.5元。事实理由如下：2006年原告因承揽被告发包的北京航丰园科技大厦工程，与被告分别签订了《北京航丰园科技大厦空调末端及防排烟通风工程施工合同书》和《北京航丰园科技大厦水源热泵中央空调机房工程施工合同书》。同时，原被告之间就工程款的支付方式签订了二份施工合同书的补充协议。补充协议约定工程款一半以货币支付，另一半由诉争工程航丰园科技大厦A座可售商品房抵付工程款。在工程款的结算过程中，根据补充协议，原被告又于2006年6月29日签订了两份房屋《预定协议》，交房日期均为2006年10月31日，原告购房款由被告在支付原告的工程款中扣除。其中，一份《预定协议》约定原告购买被告开发的时代财富天地六层18号房屋，8630元每平方米，总价款2132473元（此协议被告已履行）。另一份《预定协议》约定，原告购买被告开发的时代财富天地六层11、12、16房屋，8430元每平方米，总价款3420641元，此协议被告尚未履行。2008年8月，因被告既不向原告支付货币部分工程款又不按《预定协议》约定向原告交付购买房屋（六层11、12、16），原告遂向丰台区人民法院提起诉讼（分两个案件立案），即空调末端及防排烟通风工程案件和中央机房案件，分别要求被告支付货币部分工程款，返还购房款、给付房屋涨价损失，并承担一倍赔偿责任。上述两案经过原审及再审程序，分别作出终审判决如下：1、（2016）京01民终4074号民事判决书（空调末端案），判决认定诉争工程，被告应付货币5278575元，余下5255062元，以房屋抵付，被告已付货币3871000元，尚欠1407575元。终审法院判令被告向原告支付货币部分工程款1395818.5元，同时认定由于房屋买卖合同与本案所涉及的建设工程施工合同并非同一法律关系，且该两个法律关系具有相对独立性，不宜一并处理，故本案中无法对所涉及的房屋买卖合同法律关系直接作出处理，双方当事人可另行主张。2、（2016）京01民终4075号民事判决书（中央机房案），判决认定诉争工程，被告应付货币571628.5元，余下547127.5元，以房屋抵付，被告已付货币375000元，尚欠196628.5元，终审法院判令被告向原告支付货币部分工程款184378元，同时认定本案系建设工程施工合同纠纷案，解决的是与工程有关的诸如确定工程款数额工程质量等问题，因此世纪佰特解除约定协议返还购房款及给付房屋涨价损失并按已付款一倍赔偿的请求，与本案不是同一法律关系，应另案处理。综上北京市第一中级人民法院的二份民事判决书，对原告承揽工程的工程款结算金额及被告应付原告货币部分工程款金额、房屋抵付数额均进行了认定，并判令了被告向原告支付货币部分工程款；同时，终审法院认定了《预定协议》合法有效，因预定协议产生的房屋交付及赔偿问题，可另案处理。鉴于此，原告提起本案诉讼，起诉之初，诉讼请求为要求被告交付房屋、办理不动产权证，赔偿逾期交付房屋损失并退还多收的房款，但起诉后得知涉案房屋上设定了抵押，房屋无法办理过户，故变更诉讼请求。

被告航丰园公司辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1、原告诉讼请求已超过诉讼时效，法院应予驳回。本案争议的房屋买卖合同（《预定协议》）是双方于2006年6月29日签订的，合同约定的房屋交付时间是2006年10月31日。根据相关法律规定，诉讼时效为二年，时效期间自知道或应当知道其权利被侵害时起算。2006年10月31日，被告未按期交房，原告即已知道其权利受到侵害，原告应于2008年10月31日前向被告要求交付房屋或者退还购房款。但原告在九年间，从未就611、612、616房屋主张权利，只是在2015年9月22日施工合同纠纷案件中变更诉讼请求时，才第一次向被告主张退还购房款，早已超过二年诉讼时效，不应受到法律保护。此前法院作出的（2012）丰民初字第19421号、（2016）京01民终4075号民事判决书，均仅明确认定房屋买卖合同与本案所涉及的建设工程施工合同并非同一法律关系，且该二个法律关系具有独立性，不宜一并处理，应另案处理，并未对原告要求履行《预定协议》的诉讼请求作出认定和处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人***经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2006年5月28日，世纪佰特公司因承揽航丰园公司发包的北京航丰园科技大厦工程，与航丰园公司分别签订了《北京航丰园科技大厦空调末端及防排烟通风工程施工合同书》（以下简称空调末端工程合同）和《北京航丰园科技大厦水源热泵中央空调机房工程施工合同书》（以下简称中央机房工程合同）二份施工合同。同时，双方之间就工程款的支付方式另签订了二份施工合同书的补充协议。补充协议约定工程款一半以货币支付，另一半由诉争工程航丰园科技大厦A座可售商品房抵付工程款。

2006年6月29日，世纪佰特公司（乙方）与航丰园公司（甲方）签订二份《预定协议》，一份《预定协议》约定：乙方购买甲方开发的时代财富天地六层11、12、16房屋，面积405.77平方米，单价8430元每平方米，总价款3420641元，交房日期为2006年10月31日；乙方购房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。另一份《预定协议》约定：乙方购买甲方开发的时代财富天地六层18号房屋，面积247.1平方米，单价8630元每平方米，总价款2132473元，交房日期为2006年10月31日，乙方购房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。

2012年，世纪佰特公司分立二案，以建设工程施工合同纠纷为由，起诉航丰园公司，要求航丰园公司支付空调末端工程合同（案号为（2012）丰民初字第19422）和中央机房工程合同（案号为（2012）丰民初字第19421）的工程款及逾期支付工程款的违约金，解除前述二份《预定协议》，返还抵付工程款的购房款及利息，给付涨价损失并按已付房款一倍承担赔偿责任。2015年12月29日，本院作出（2012）丰民初字第19422号民事判决书，认定空调末端工程合同案件中，航丰园公司应付5278575元，余下5255062元以房屋抵付，现航丰园公司已付货币3871000元，尚欠1407575元，世纪佰特公司要求给付该项下的1395818.5元，并无不当，本院予以准予，判决支持了世纪佰特公司关于工程款的诉讼请求，并认为解除预定协议、返还购房款、给付房屋涨价损失并按已付房款一倍赔偿损失的请求不是建设工程施工合同纠纷，应另案处理，驳回了世纪佰特公司的此项诉讼请求。同日，本院另作出（2012）丰民初字第19421号民事判决书，认定中央机房工程合同案件中，航丰园公司应付571628.5元，余下547127.5元以房屋抵付，现航丰园公司已付货币375000元，尚欠196628.5元，世纪佰特公司要求给付该项下的184378元，并无不当，本院予以准予，其他诉讼请求与本案非同一法律关系，应另案处理，予以驳回。后双方均不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，2016年12月20日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终4074、4075号民事判决书，二案均驳回上诉，维持原判，现二份民事判决书均已发生法律效力。

另查，航丰园公司于2009年5月11日取得航丰园科技大厦竣工验收备案，且于竣工验收备案前将航丰园科技大厦投入使用。

再查，《预定协议》载明的时代财富天地六层11、12、16、18房屋，现行政地址为丰台区航丰路1号院2号楼6层611、612、616、618。

又查，2015年12月24日，航丰园公司与中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行总行营业部）签订《主债权及不动产抵押合同》，将丰台区航丰路1号院2号楼2层206等194套房屋抵押与民生银行总行营业部并办理了抵押登记，被担保主债权金额7亿元。涉案611、612、616号房屋上均设定了抵押权。

庭审中，世纪佰特公司称，前述二份《预定协议》约定房屋用于抵付工程款，航丰园公司已履行一份《预定协议》，将时代财富天地六层18号房屋交付并过户，另一份《预定协议》约定的时代财富天地六层11、12、16房屋尚未履行；依据（2016）京01民终4074、4075号民事判决书，航丰园公司用房屋抵付的工程款即世纪佰特公司已支付的房款应为空调末端工程案的5255062元及中央机房工程案的547127.5元，合计5802189.5元，二份《预定协议》载明的房款为时代财富天地六层11、12、16房屋3420641元及18号房屋2132473元，合计5553114元，已付房款减去约定抵付的房款数差为249075.5元，18号房屋双方已履行无争议，故此前述房款差249075.5元应为世纪佰特公司在时代财富天地六层11、12、16房屋上多支付的房款，即实际时代财富天地六层11、12、16房屋支付的房款为3669716.5元；起诉初期，世纪佰特公司主张继续履行《预定协议》，要求航丰园公司交付房屋并办理过户手续，后于庭审中发现房屋已被航丰园公司设定抵押，合同无法继续履行，故变更诉讼请求，其方有权要求解除《预定协议》，并要求航丰园公司依据相关房屋买卖司法解释，返还房款并支付利息，承担赔偿责任。航丰园公司则主张其公司未按《预定协议》约定于2006年10月31日交付房屋，世纪佰特公司于当时即已知晓合同解除事由，现提出解除《预定协议》已超过诉讼时效。

以上事实，有双方当事人***（2016）京01民终4074、4075号民事判决书、《主债权及不动产抵押合同》、查询结果等在案佐证。

本院认为：世纪佰特公司与航丰园公司签订的《预定协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。依据（2016）京01民终4074、4075号民事判决书查明的事实，《预定协议》中的房款以工程款抵付，世纪佰特公司于庭审中核算的房款支付数额正确，涉案时代财富天地六层11、12、16房屋应付房款为3420641元，实际抵付房款为3669716.5元，本院对此予以认定。世纪佰特公司支付了购房款，航丰园公司应当履行房屋交付及过户义务。现航丰园公司在此三套房屋上设定了抵押，合同无法继续履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称房屋买卖司法解释）第八条的规定，世纪佰特公司有权要求解除合同，要求航丰园公司返还房款并支付利息，承担一倍房款赔偿责任。世纪佰特公司抵付涉案三套房屋时多付的房款应予一并返还，利息支付应以房屋竣工验收符合交付条件时起算为宜，一倍房款应以《预定协议》约定的房款总额为准。合同解除权行使应适用除斥期间的相关规定，关于商品房买卖合同除斥期间的适用，依据房屋买卖司法解释第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。解除权除斥期间应于知晓解除事由之日起算，本案中，世纪佰特公司起诉时原主张继续履行合同，后于庭审中知晓房屋被抵押的事实，遂变更诉讼请求，要求解除合同，未超过一年除斥期间的规定，故本院对航丰园公司所持世纪佰特公司行使解除权超过诉讼时效之抗辩主张不予采纳。综上，本院对世纪佰特公司的诉讼请求中合理部分予以支持，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条之规定，判决如下：

一、解除北京世纪佰特节能技术有限公司与北京航丰园科技发展有限责任公司于二〇〇六年六月二十九日就位于北京市丰台区时代财富天地六层11、12、16房屋签订的《预定协议》。

二、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京世纪佰特节能技术有限公司返还购房款三百六十六万九千七百一十六元五角并支付利息（以三百六十六万九千七百一十六元五角为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算，自二〇〇九年五月十一日至实际返还之日止）。

三、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京世纪佰特节能技术有限公司赔偿三百四十二万六百四十一元。

四、驳回北京世纪佰特节能技术有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费22079元，由北京航丰园科技发展有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员**

二〇一七年十一月二十九日

书记员**