北京久恒送变电工程安装有限公司与北京兰格加华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0112民初18151号

原告：北京久恒送变电工程安装有限公司，住所北京市通州区口子村。

法定代表人：张文利，总经理。

委托诉讼代理人：于卫东，北京德和衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李仕靖，北京德和衡律师事务所律师。

被告：北京兰格加华置业有限公司，住所北京市通州区台湖镇次二村。

法定代表人：徐祥，执行董事。

委托诉讼代理人：侯菲，北京京航律师事务所律师。

原告北京久恒送变电工程安装有限公司（以下简称原告）与被告北京兰格加华置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告原告的委托诉讼代理人于卫东、被告被告的委托诉讼代理人侯菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告解除对位于北京市通州区口子村东x号院x号楼x至x层xxx房屋设定的抵押，并由第三人予以协助；2.请求依法判令被告为原告办理位于北京市通州区口子村东x号院x号楼x至x层xxx房屋所有权转移登记；3.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金（以30974749元为基数，自2018年1月9日起，按日万分之一点五计算至实际办理所有权转移登记之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月28日，原被告双方签署《厂房销售合同》一份，约定由原告向被告购买位于通州区台湖镇经略天则园区2-4#楼房一栋，房屋总价款为人民币30974749元。合同第十五条约定，被告应于原告缴清全部房款和公共维修基金，办理了该房产的入住手续后730日内，办理完毕合同项下房产的权属转移登记。如因被告责任，原告未能在上述约定期内取得房屋所有权证书的，原告有权要求被告按全部已付房款的日万分之零点一支付违约金。但该项违约金明显过低，应该予以适当上调。合同签订后，原告已经按照约定支付了全部购房款和公共维修基金。2016年1月8日，原被告签署了《房屋交接单》，办理完成入住手续，被告正式将涉案房屋交付原告使用。依照合同约定，被告应在2018年1月8日前完成权属转移登记，但被告至今未能履行该项义务。故原告诉至人民法院，要求被告为原告办理房屋权属转移登记并依约支付逾期办理的违约金。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。

被告辩称：一、针对原告第一项诉讼请求：1、原告、被告之间形成的系债权关系，案涉房屋的物权所有权人系被告，在案涉厂房满足所有的产权变更过户的条件以及合同约定的期限到期之前，被告可以不解除案涉房屋的抵押。2、原告不能办理产权过户的原因不在于案涉房屋上设定抵押，在于原告此前迟迟未能通过政府部门关于案涉房产转移登记的审核以及同意其转移登记的书面确认意见，并且在合同约定的办理期限到期之前被告的抵押并未对原告所有权变更造成任何损害或障碍。二、针对第二项诉讼请求：1、在签订《厂房销售合同》之前，原告获得了政府部门的入园初步资格审核。被告也是依据政府对原告的入园审核意见与原告签订《厂房销售合同》。但后续办理产权转移登记，仍需要政府部门根据原告在入驻产业园后的经营状况、承诺的纳税标准达成情况等等条件，来判断并决定原告是否符合政府的产业发展定位，如果符合则出具准许办理转移登记的书面意见，该书面确认函系原告办理房屋产权变更的要件及前提条件，未取得书面确认，不可能开始申请办理房屋转移登记程序。2、原告在取得政府准许办理转移登记的书面确认函后，并满足合同第十五条第1款的规定，缴清全部房款，和公共维修资金，办理了该房产的入住手续；然后委托被告进行办理的，需要签署委托书，缴纳委托费，向被告提交房屋登记机关所需的全部材料后，可以开始申请办理房屋转移登记。3、根据合同十五条第2款约定，原告是案涉房屋所有权转移登记的责任主体。具体约定为“买受人向权属登记机关申请办理房产权属转移登记，出卖人提供必要协助。”

综合以上，原告取得房屋产权登记证书的步骤为：原告向台湖镇政府提交立项材料供审核---政府部门对原告是否符合工业园区产业定位进行审核并出具书面确认意见---原告凭借政府书面确认意见办理案涉房屋产权转移登记或委托被告办理---政府部门依据原告的申请及政府的书面确认函和其他资料在规定时间内办理产权转移登记。三、针对第三项诉讼请求，被告不应承担任何违约责任。1、原告主张日万分之一点五的违约金标准无依据。根据合同第十五条第2款第2项的约定，违约金标准为日万分之零点一，而非日万分之一点五。且合同第十八条第11款明确约定双方均不得以违约金约定过低为由，请求人民法院予以适当增加。案涉《厂房销售合同》并非格式合同，系经过双方充分协商后确定，且合同第十八条第11款是双方的约束，并未规避己方责任，加重原告责任。不属于格式条款，应属有效。原告主张的违约金标准无依据，原告在本案中并无任何损失，不应当调高违约金标准。2、原告违约金起算时间有误，且仍未开始。原告在2017年4月21日缴纳专项维修基金，按照原告的主张的计算标准，730日期限的到期日为2019年4月21日。其单方主张的违约金起算时间应为2019年4月22日，而非2018年1月9日。但我方认为办理产权变更登记除缴清房款、维修基金、办理入住、政府管理部门出具的准予变更登记的书面确认函外，原告对被告进行委托的，需要出具委托书，并交纳2000元的委托费用，交齐全部资料（包括政府书面确认函、契税发票、印花税发票、测绘图表、原告营业执照等等）。而原告并未委托，也未交纳委托费用，被告无权办理，因此违约金起算时间仍然未开始。3、被告仅是办理房屋所有权转移登记的协助人，主要办理的主体是原告。原告曾自行向北京市通州区台湖镇政府提交产权变更的书面立项申请，在未委托被告的情况下，后续也应当是原告作为买受人的主体自行向政府有关部门提交转移登记申请。被告在此过程中，对转移登记提供协助义务。4、根据合同第十八条第6款规定，买受人应委托出卖人或指定机构向权属机关申请办理转移登记。在取得政府书面确认后，原告要委托被告办理转移登记的，需要进行委托，向被告出具委托手续，交付办证所需资料以及2000元的委托费用，交齐全部资料（包括政府书面确认函、契税发票、印花税发票、测绘图表、原告营业执照等等）。5、未能办理房屋权属转移登记的责任并不在被告。合同第十五条第2款约定，因出卖人的责任，导致买受人未能在上述约定期内取得房屋所有权证书的，应当承担相应的违约责任。此处的“出卖人的责任”的前提也必须是在原告委托被告办理情况下。而原告在2021年3月22日才向政府部门申请转移登记立项，政府部门根据其在入住后的经营情况、纳税情况以及其他产业政策审核。未能及时获得政府出具书面确认意见，责任不在被告。6、因原告原因导致未能办理的，房产权属转移登记的期限作相应顺延。一、根据合同第十八条第6款规定，买受人委托出卖人或指定机构向权属机关申请办理转移登记的，买受人逾期未缴齐税费、委托费、未完整提供买受人相关资料，则该房产权属转移登记的期限作相应顺延且出卖人或其代办机构均不承担延期办理权属转移登记的违约责任。而原告至今未向被告交纳委托费用，未提交政府出具的书面确认函，未提交契税发票、印花税发票、测绘图表、原告营业执照等等。我方不同意追加中国农业银行股份有限公司太仓分行为本案第三人，不同意撤销被告与中国农业银行股份有限公司太仓分行之间签订的抵押合同及在转移登记顺延期间内解除抵押。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2015年7月8日，被告（出卖方、甲方）与原告（认购方、乙方）就北京兰格加华产业园工业厂房及配套设施项目“经略天则”园2-4#房产（该房屋登记坐落位置为通州区口子村东x号院x号楼x至x层xxx楼，以下简称x号楼）签订《“经略天则”园认购协议》，《“经略天则”园认购协议》约定，乙方向甲方认购x号楼，该协议第4条第3款约定“乙方承诺：在签订本协议之前，已经从甲方充分了解到签约购买该房产必须满足的下列买受人条件：①《厂房销售合同》的签约买受人应为符合本项目产业准入政策规定且注册经营地为该园区房产或台湖镇政府指定场所的公司企业。如乙方不符合本项买受人条件在认购期内注册设立一家符合要求的新公司。②乙方应于本协议签订后3日内，以认购方为主体向台湖镇政府主管部门申请办理入园资质审核备案手续，提交审核资料（详见本协议附件《认购方提交资料明细》）……。乙方应于本协议签订后的37天认购期内，办理完毕上述全部手续，以成就全部买受人条件，并就该房产买卖事宜与甲方签订《厂房销售合同》。”《“经略天则”园认购协议》还约定了其他相关内容。

2015年8月28日，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）就北京兰格加华产业园工业厂房及配套设施项目“经略天则”园2-4#房产（该房屋登记坐落位置为通州区口子村东x号院x号楼x至x层xxx楼）签订《厂房销售合同》，主要约定：x号楼用途为工业厂房及附属设施，实测建筑面积2431.78元，单价每平方米12737.48元，总价30974749元。“第十五条产权登记该房产交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人向权属登记机关中请办理房产权属转移登记，出卖人提供必要协助。1.买受人同意委托出实人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房产的权属转移登记，委托费用为人民币2000元。出卖人应于买受人缴清全部房款（含面积差价款）和公共维修资金，办理了该房产的入住手续后的730日内，办理完毕合同项下房产的权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在上述约定期内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人发出的《退房通知》送达之日起30日内退还买受人全部已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息；买受人不退房的，自买受人成当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至房屋管理部门实际核发房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向头受人支付全部已付房款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”“第十八条其他约定……6.买受人应委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关中请办理该房产的权属转移登记，并于收到出卖人发送的《产权办理通知》之日起15日内，将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费及委托费用（包括契税或已缴纳税费的凭证）等一并交予出卖人或其代办机构，办妥委托代办手续。在该房产的权属转移登记办理期间，如根据届时法律规定或政府管理部门的要求，需买受人补充提交文件资料或补缴费用的，买受人应在收到出卖人的通知之次日起7日内予以补齐。买受人逾期未缴齐税费、委托费，未完整提供买受人相关资料，则该房产权属转移登记的期限作相应顺延且出卖人或其代办机构均不承担延期办理权属转移登记的违约责任，且自买受人出现上述逾期违约之口起，至买受人实际履行完毕本合同约定的全部买受人产权办理义务之日止，买受人按日计算向出卖人支付合同房款总额万分之零点一的违约金。……8.买受人在办理该房入住之后，应在本合同履行期间内，达到办理入园审核时向当地政府承诺的年度纳税标准。……12.在签订合本合同时，出卖人和买受人对以上条款均进行了认真阅读并且完全理解上述条款的含义及本方所对应的责任，根据自愿原则、意思自治原则和遵守契约精神，出卖人和买受人均自愿同意，当一方违约需要根据上述条款的约定承担违约责任时，不得以违约金过高等任何理由，请求人民法院予以适当减少，亦不得以违约金约定过低为由，请求人民法院予以适当增加。”《厂房销售合同》还约定了其他相关内容。

2015年8月至12月，《厂房销售合同》签订后，原告向被告支付了x号楼房款30974749元、向xxx号楼的物业管理企业北京经略明则物业管理有限公司支付了专项维修资金243178元。2016年1月8日，北京经略明则物业管理有限公司将x号楼交付原告，双方签署了《房屋交接单》。

原告目前尚未向被告出具委托办理房产权属转移登记的委托手续、亦未支付委托费用。

根据行政主管部门的有关规定及流程，x号楼所在的北京兰格加华产业园内的厂房出售，须由北京市通州区台湖镇人民政府按照园区企业准入机制和退出机制，对该项目买受人资格进行严格审核，并出具买受人资格审核意见，该意见将作为买受人交易过户的要件之一；对于符合资格的买受人，由北京市通州区台湖镇人民政府报请北京市通州区经济和信息化局，再由该局对符合标准（产业发展定位）的买受人出具书面意见函告区房屋交易和不动产登记部门。

另查，x号楼目前设置有抵押权，被担保债权数额（最高债权数额）为112622000元。本案审理过程中，原告明确表示其不同意自行解除抵押。

再查，2021年4月19日，北京市通州区经济和信息化局向区住建委出具了《关于北京久恒送变电工程安装有限公司符合产业发展定位的确认函》，内容为：区住建委：北京久恒送变电工程安装有限公司（统一社会信用代码91110112756016213P）是一家软件开发、应用软件服务类的企业，现建设电力设备故障检测和预警软件开发项目，属于信息化建设类项目，地址位于北京市通州区口子村东x号院x号楼x至x层xxx，由北京兰格加华置业有限公司开发建设的；该项目符合通州区和台湖镇的产业发展定位，请贵委按照规定办理相关的网签手续。

上述事实，有《“经略天则”园认购协议》、《厂房销售合同》、发票、收据、《房屋交接单》、《北京市住房和城乡建设委员会关于加强召开枢密院二期等九个项目销售监管和买受人资格审核工作的通知》、《2014年第一次研发、工业项目联审会会议纪要》、《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》、《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》、《最高额抵押担保合同》、《关于北京久恒送变电工程安装有限公司符合产业发展定位的确认函》以及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案中，对于原告主张的解除抵押问题。对此本院认为，在涉案《厂房销售合同》履行过程中，被告在未经得原告同意的情形下，将涉案x号楼抵押给案外人的行为不妥，原告于2021年4月19日经相关行政部门审核批准，符合相关产业政策，具备了合同约定的所有权转移登记条件，在此情形下，被告应自行将涉案34号楼抵押予以解除。故对于原告的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。

对于原告主张的涉案x号楼所有权转移登记问题。根据本院查明的事实，x号楼系工业厂房，其权属转移登记不仅需要到权属登记机关进行办理，而且需要有关行政部门进行事先审核，对于经过审核、符合标准（产业发展规划）的企业，才能由权属登记机关办理权属转移登记。原告于2021年4月19日经相关行政部门审核批准，符合相关产业政策。在此情形下，对于原告的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。

对于原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金问题。原告与被告签订的《厂房销售合同》第十五条中约定，办理所有权转移登记前买受人需要向出卖人或代办机构交纳契税发票、委托费等完整的相关材料，并且还需出卖人向买受人发送《产权办理通知》，从目前证据情况看，原告并未履行上述手续办理程序，故对于原告主张逾期办理房屋权属转移登记违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告北京兰格加华置业有限公司办理坐落于北京市通州区口子村东x号院x号楼x至x层xxx号房屋抵押权解除手续，于本判决生效之日起九十日内执行清；

二、被告北京兰格加华置业有限公司协助原告北京久恒送变电工程安装有限公司办理坐落于北京市通州区口子村东x号院x号楼x至x层xxx号房屋过户手续，将该房屋过户登记至原告北京久恒送变电工程安装有限公司名下，于本判决生效之日起九十日内执行清；

三、驳回原告北京久恒送变电工程安装有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费70元，由被告北京兰格加华置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　陈明山

二〇二一年十一月二十六日

法官助理　徐晓云

书 记 员　王嘉诚