中铁电气化局集团有限公司与北京红星酿酒集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终9778号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁电气化局集团有限公司，住所地北京市丰台区丰台路口139号202室。 法定代表人：豆保信，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，中铁电气化局集团有限公司职工。 委托诉讼代理人：鄢看看，男，中铁电气化局集团有限公司职工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京红星酿酒集团有限公司，住所地北京市朝阳区建国路90号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市逸峰律师事务所律师。 上诉人中铁电气化局集团有限公司（以下简称中铁电气公司）因与被上诉人北京红星酿酒集团有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初28559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 中铁电气公司上诉请求：1.撤销北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初28559号民事判决，改判驳回红星公司的诉讼请求、支持中铁电气公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费由红星公司承担；3.追加北京宏程顺达仓储物流有限公司为被告。 事实与理由：1.一审认定中铁电气公司与红星公司《房屋租赁合同》真实有效错误，未查清事实。中铁电气公司在与红星公司签订房屋租赁合同前，已经与场地占有人宏程顺达公司顺达物流有限公司（以下简称宏程顺达公司）签订了《土地租赁协议》并实际履行完毕。与红星公司签订《房屋租赁合同》，系因红星公司作为场地产权人，以发现场地外租为由，要求中铁电气公司签订合同。中铁电气公司与红星公司签订的房屋租赁合同实际并非为了租赁。红星公司因拖欠当时的场地占有人宏程顺达公司房屋拆迁补偿，无法从宏程顺达公司处获得场地使用费。红星公司为了从中铁电气公司获得场地使用费，要求中铁电气公司与其签订房屋租赁合同。中铁电气公司为保证施工不受影响，且相信红星公司的产权人地位，同意与红星公司签订了案涉合同。但案涉合同的签订目的并非系为了租赁房屋，而是保证红星公司能够从中铁电气公司获得场地占用费。从《房屋租赁合同》本身看，案涉合同标的房屋仅为90平米，40天租期却约定40万元租金，远超出市场价格，明显并非真实租赁的意思表示。合同的真实目的，是为了通过中铁电气公司获得1000多平方米场地一年的场地使用费50万元，该场地是中铁电气公司向场地占有人宏程顺达公司租用的。一审判决未查清事实，忽视了合同本身的极端不合常理性、忽视了中铁电气公司已经举证证明与宏程顺达公司之间场地租赁合同已经履行完毕的事实，认定案涉房屋租赁合同有效错误。 2.一审法院不采信中铁电气公司所提《房屋租赁合同》未实际履行的抗辩，没有任何理由且错误分配举证责任。红星公司作为原告，依据所谓与中铁电气公司签订的房屋租赁合同，要求中铁电气公司支付租金，按照谁主张谁举证原则，其应当举证证明按照合同约定向中铁电气公司交付了房屋。红星公司没有提供证据证明其已经按照合同约定，向中铁电气公司交付了钥匙、签订交割清单等。一审法院错误将红星公司未向中铁电气公司交付房屋、合同未实际履行的证明责任分配给中铁电气公司，并据此判决中铁电气公司承担履行义务和违约责任错误。 3.一审判决以中铁电气公司未参与的既有判决认定的事实作为判案依据错误。一审中，红星公司提交其与宏程顺达公司诉讼的一审、二审及再审文书，主张生效文书已经认定其与中铁电气公司之间的房屋租赁合同系真实意思表示，要求中铁电气公司履行合同。一审法院依据民事诉讼法司法解释第九十三条规定，直接驳回中铁电气公司诉求、支持红星公司诉求属于理解法律和适用法律错误。生效判决的预决效力限于当事人之间，而不当然及于第三人，除非保障了第三人的程序性参与权利。一审法院无视中铁电气公司提出的自己未参与红星公司与宏程顺达公司之间的诉讼、对该诉讼不知情的抗辩，错误适用上述第九十三条规定，突破了既有判决的预决效力的适用对象范围。中铁电气公司没有参与红星公司与宏程顺达公司之间的诉讼，该案判决不应当作为认定本案事实的证据。 4.中铁电气公司在收到红星公司的起诉材料后，即书面向一审法院申请追加宏程顺达公司为被告，但一审法院一直未予回复，而是在开庭过程中没有任何理由就当庭驳回了中铁电气公司的追加当事人申请。本案涉及场地产权人、无权转租人、占有使用人三方的关系，本案法律关系与红星公司和宏程顺达公司之间法律关系存在交集，一审法院驳回中铁电气公司追加当事人的申请错误。 红星公司辩称，同意一审判决，不同意中铁电气公司的上诉请求。 红星公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决中铁电气公司给付红星公司租金21万元，并自2020年6月23日起至付清前述款项之日止，以未付租金为基数、按贷款市场报价利率的四倍给付红星公司逾期付款违约金；2.本案诉讼费由中铁电气公司承担。 中铁电气公司向一审法院反诉请求：1.请求解除中铁电气公司与红星公司于2020年6月12日签定的房屋租赁合同；2.判令红星公司向中铁电气公司返还已支付的19万元租赁费及相应利息，利息按照1.95倍数LPR（3.85%）计算，自2020年8月26日之日起计算，暂算至2023年2月1日为17836.58元；3.反诉费由红星公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月29日，红星公司（出租人、甲方）与宏程顺达公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条房屋坐落于北京市丰台区***101号……第三条租赁期限交付与返回一、房屋租赁期自2016年12月1日至2018年11月30日，共计贰年。甲方应于2016年12月1日前将第一条丰台区***101号的院落、房屋按约定条件交付给乙方……。 红星公司（出租方、甲方）与宏程顺达公司（承租方、乙方）签订《协议书》，约定：“鉴于甲、乙双方2016年11月签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于丰台区***101号；租赁时间：2016年12月1日至2018年11月30日，受到政府征用土地、房屋面临拆除的影响，考虑到乙方从2017年10月开始租赁的房屋及土地无法正常经营的具体情况，经甲乙双方在平等、自愿的基础上协议如下：一、终止2016年11月签订的《房屋租赁合同》，终止时间确定为2017年11月30日；二、乙方租金交至2017年11月30日止；三、乙方负责清退所有名下的租户，清退完成时间2018年4月30日。清退后的房屋场地全部交由甲方管理；四、因涉及政府征用土地、房屋拆除的补偿问题，乙方可派员留守在院区内直至拆迁为止。乙方留守期间，需负责与属地相关部门的联系；协助甲方做好院区的安全保卫工作；五、涉及乙方自建房屋及原有房屋有的装修及设施和企业停产停业损失费的拆迁补偿，按照征用方的相关政策、规定执行。不因《房屋租赁合同》终止而放弃补偿；也不因拆迁政策原因未提及到补偿而影响到拆迁工作的完成。另外，甲方对乙方不承担补偿责任。” 2019年，中铁电气公司北京地铁16号线工程建设施工26合同段项目经理部（乙方）与宏程顺达公司（甲方）签订土地租赁使用协议，双方约定，……经双方友好协商就乙方施工期间临时占用甲方土地事宜达成如下协议：一、施工占地范围及期限.北京市丰台区***101号院内西侧库房，面积为2143㎡。……临时占地期限为12个月：自2019那11月15日之日起至2020年11月14日之日止……临时占地费及税费合计为人民币伍拾万元整……。中铁电气公司已向宏程顺达公司支付占地费50万元。 2020年6月12日，红星公司（出租人/甲方）与中铁电气公司（承租人/乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：租赁房屋坐落于北京市丰台区***101号房屋（场地附带）……租赁期限自2020年6月12日至2020年7月31日，共计50天……乙方应于本合同生效之日起10日内向甲方一次性支付租金400000元。中铁电气公司已支付租金190000元。红星公司在庭审中陈述，实际使用期限是从2020年6月12日至案涉地块被征收之日止。 2021年7月20日，红星公司（甲方）与宏程顺达公司（乙方）签订《协议书》，约定：……二、租金给付争议2.1甲方欲按原《房屋租赁合同》标准向乙方收取搬迁区域2017年12月1日至2021年3月31日房租，期限为3年零4个月……。 2021年10月15日，法院立案受理了宏程顺达公司与红星公司房屋租赁合同纠纷一案，红星公司在该案提出反诉，其反诉请求包括：判决宏程顺达公司给付红星公司2017年12月1日至2021年3月31日的资产占有使用费人民币5589100.44元。宏程顺达公司在该案中向法院提交红星公司与中铁电气公司签订的《房屋租赁合同》，证明在双方租赁合同终止后，其留守租赁房屋期间，红星公司自身实际使用部分租赁房屋，而向其主张占有使用费是不诚信，红星公司认可真实性，不认可证明目的，由于前期宏程顺达公司与中铁电气公司因铁路施工检测需要签订租赁合同，后由于合同终止，宏程顺达公司无法转租给中铁电气公司，考虑到保证地铁项目安全进行，故由其与中铁电气公司签订房屋租赁合同。法院审理后认为，对于红星公司的反诉请求，本案依据现有证据能证明宏程顺达公司在合同终止后除了留守巡查外，还使用了房屋，现考虑房屋的状况、宏程顺达公司和红星公司房屋租赁合同的租金标准、红星公司与中铁电气公司的房屋租赁合同，对红星公司主张的2017年12月1日至2021年3月31日的占有使用费，法院在扣除红星公司与与中铁电气公司租赁时间和租赁面积的基础上酌定为5232760元。法院于2021年12月9日作出（2021）京0106民初31003号民事判决书，判决：……二、北京宏程顺达仓储有限公司于本判决生效之日起七日内向北京红星酿酒集团有限公司支付占有使用费5232760元……。 宏程顺达公司不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2022年4月25日作出（2022）京02民终2419号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书载明：一审判决经结合红星公司与案外人之间签订租赁合同的情况，对红星公司主张的占有使用费相应扣除，最终酌定宏程顺达公司支付5232760元，数额合理。宏程顺达公司不服一二审判决，向北京市高级人民法院提出再审申请，北京市高级人民法院于2022年12月29日出具（2022）京民申5785号民事裁定书，裁定：驳回北京宏程顺达仓储有限公司的再审申请。 庭审中，法院询问中铁电气公司为何与红星公司再次签订租赁合同？中铁电气公司答复，因为红星公司曾答应帮其把交给宏程顺达公司的50万元要回来。法院询问中铁电气公司，上述承诺是否有书面协议？中铁电气公司答复，没有书面协议。另，中铁电气公司认为红星公司主张的违约金标准过高，要求予以调整。 一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。法院在审理（2021）京0106民初31003号民事案件时，宏程顺达公司以红星公司与中铁电气公司签订的房屋租赁合同进行抗辩，法院在扣除红星公司与与中铁电气公司租赁时间和租赁面积的基础上酌减了红星公司主张的使用费。北京市第二中级人民法院对该问题亦持相同意见。根据上述审理意见，红星公司与中铁电气公司签订的租赁合同应属有效，双方之间成立租赁关系。中铁电气公司已实际使用案涉地块，对中铁电气公司辩称红星公司未交付租赁物的答辩意见，法院不予采信。对中铁电气公司要求解除合同、退还已付租金并支付利息的反诉请求，法院均不予支持。中铁电气公司与宏程顺达公司之间的纠纷可另案解决。 现中铁电气公司仅支付了19万元，红星公司有权要求中铁电气公司支付剩余款项。中铁电气公司称红星公司曾承诺为其要求已经向宏程顺达公司的50万元，但未就此提供证据，对该答辩意见法院不予采信。 虽然，中铁电气公司与红星公司约定了后续款项的交付时间，但红星公司与宏程顺达公司就案涉地块一直存在纠纷，且纠纷涉及本案所涉地块，故中铁电气公司在相关纠纷未审理完毕的情况下，有权暂缓交纳后续租金，需要指出的是，在相关纠纷审理完毕后，中铁电气公司仍应按合同支付后续租金。综上，法院认为，阻碍交付租金的事由在相关案件终审后（即2022年4月25日）已经消失，考虑需给当事人一定的准备时间，法院酌定中铁电气公司应在2022年5月1日后承担逾期付款责任。红星公司主张的违约金标准过高，法院依法调整为按2022年5月1日的1年期LPR即3.7%为违约金支付标准。 综上所述，法院仅对红星公司合理的诉讼请求予以支持。对中铁电气公司的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决：一、中铁电气化局集团有限公司于判决生效之日起十日内给付北京红星酿酒集团有限公司租金21万元；二、中铁电气化局集团有限公司以21万元为基数，自2022年5月1日起至款付清之日止，按照年利率3.7%的标准向北京红星酿酒集团有限公司支付逾期付款违约金；三、驳回北京红星酿酒集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中铁电气化局集团有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方均未提交新的证据。 中铁电气公司述称，其所使用的案涉场地房屋系2019年从宏程顺达公司处租得，其已向宏程顺达公司支付占地费50万元；2020年红星公司找到中铁电气公司，称红星公司系案涉场地所有人，宏程顺达公司无权出租；在红星公司承诺帮助中铁电气公司从宏程顺达公司处要回中铁电气公司已经的支付的50万元的情况下，中铁电气公司于2020年6月12日签订了本案所涉房屋租赁合同，但该份合同并非系为与红星公司建立房屋租赁关系。 红星公司述称，红星公司发现宏程顺达公司私自向中铁电气公司出租案涉场地后，向中铁电气公司提出了异议，在此情况下中铁电气公司于2020年6月12日与红星公司签订了本案所涉房屋租赁合同，但中铁电气公司占用范围包括房屋和场地；中铁电气公司曾称其向红星公司交纳费用后，其自行向宏程顺达公司主张返还已经支付的费用，且红星公司在前案起诉宏程顺达公司时，已将诉讼情况告知中铁电气公司。 关于中铁电气公司向宏程顺达公司支付款项情况，中铁电气公司自述于2020年3月10日支付第一笔19万元，于2020年6月9日支付第二笔19万元，于2020年7月16日支付第三笔12万元，共计50万元。 本院查明的其他事实与一审无异。 本院认为，本案上诉争议焦点为红星公司依据双方签订的租赁合同主张中铁电气公司支付租金、中铁电气公司主张解除合同并返还已支付租金应否支持。 依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人均应依约履行。本案中，红星公司于2016年与宏程顺达公司签订租赁合同，将案涉场地及房屋出租予宏程顺达公司；后红星公司与宏程顺达公司签订协议书，于2017年11月30日提前终止了上述租赁合同；上述租赁合同解除后，宏程顺达公司又于2019年与中铁电气公司就案涉场地及房屋签订租赁协议，约定将案涉场地及房屋出租予中铁电气公司，合同签订后，中铁电气公司向宏程顺达公司支付占地费50万元；2020年6月12日，中铁电气公司又与红星公司签订租赁合同，租用案涉场地及房屋。中铁电气公司向红星公司支付19万元租金后，未再支付剩余约定的租金。从上述事实可以看出，宏程顺达公司在与红星公司提前终止了案涉场地及房屋租赁合同后，其对于案涉房屋及场地已经失去出租经营的权利，故中铁电气公司在本案中坚持主张其系依据与宏程顺达公司所签订的租赁合同取得案涉场地及房屋使用权利不能成立。红星公司作为案涉场地及房屋原权利人，在终止与宏程顺达公司的租赁合同后，有权将案涉场地及房屋出租他人使用，红星公司与中铁电气公司事实上确于2020年6月12日针对案涉场地及房屋重新签订了租赁合同。且在前案红星公司起诉宏程顺达公司租赁案件中，法院已经考虑案涉场地及房屋实际占有使用和合同签订的情况，扣除了相应期间的租赁费用。在此情况下，红星公司依据双方所签订的租赁合同，主张中铁电气公司履行相应义务，具有事实及法律依据。在本案诉讼中，中铁电气公司主张解除其与红星公司所签订的案涉租赁合同，但根据双方陈述的合同签订过程看，案涉租赁合同系中铁电气公司明确红星公司系案涉场地及房屋权利人的情况下，双方经协商一致签订，合同并不存在法律规定可以解除的情形。至于其已经交付宏程顺达公司的费用返还问题，并非红星公司所应承担的合同义务或者法律规定应由红星公司承担的义务。中铁电气公司以其与红星公司签订案涉租赁合同并非真实意思表示、合同未实际履行等为由，上诉主张驳回红星公司诉讼请求、支持其反诉请求，本院不予采纳。关于中铁电气公司所提本案应追加宏程顺达公司作为被告一节，在案证据显示，中铁电气公司分别与宏程顺达公司、红星公司就案涉场地及房屋签订了租赁合同，宏程顺达公司应否向中铁电气公司返还已支付费用问题，系中铁电气公司与宏程顺达公司之间合同项下所应当解决的问题，并非红星公司应承担的合同或者法律义务，因此两份合同关系虽然事实上存在一定牵连，但并不构成诉讼法所规定的必要共同诉讼，中铁电气公司在本案中主张追加宏程顺达公司依据不足，本院亦不予采纳。 综上所述，中铁电气公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由中铁电气化局集团有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　施　忆 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年七月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　孙　雯