黄石畅达塑胶有限公司
某某、黄石贝通生化有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鄂02民终1435号
上诉人（原审原告）：***，女，1964年2月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，
上诉人（原审被告）：黄石贝通生化有限公司，住所地黄石市花湖大道9号。
法定代表人：陈敬刚，系执行董事。
上诉人（原审被告）：黄石畅达塑胶有限公司，住所地黄石市黄石港区合作村75号。
法定代表人：陈敬刚，系执行董事。
二上诉人的委托诉讼代理人：吴学军，公司职员。
二上诉人的委托诉讼代理人：陈敬义，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。
上诉人***因与上诉人黄石贝通生化有限公司（以下简称贝通生化公司）、黄石畅达塑胶有限公司（以下简称畅达塑胶公司）（原上诉人为黄石市虹桥房屋开发有限公司，因公司已经注销而变更）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2018）鄂0202民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：1、撤销原判主文第三项驳回其他诉讼请求部分，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由黄石市虹桥房屋开发有限公司（以下简称虹桥公司）负担。事实和理由：一、虹桥公司在原审诉讼期间已经依法注销，原审没有变更其诉讼继承人，遗漏当事人，严重违法法定程序；二、原审认定如下事实错误，适用相关法律不当。1、原审认定“2013年12月26日，黄石市佳美星城菜市场注销登记。”的日期错误，应为“2013年12月16日”。2、原审认定“2011年5月11日，虹桥公司（甲方）与***（乙方）就双方于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中的承租面积差异签订了一份《房屋租赁补充协议》”的时间不当，应为2011年5月10日；3、原审认定“合同签订后至2013年1月17日，***将涉诉房屋租金支付至虹桥公司42×××15账户，该期间房租均已付清。”时间错误，应为2013年1月18日；“2013年1月18日至2017年5月5日期间，***将……”时间错误，应为2013年1月19日；4、原审认定“2015年12月21日，贝通生化公司以虹桥公司的名义（甲方）与***（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》”的时间不当，应为“2015年10月21日”；5、原审认定“合同签订后，虹桥公司已履行向***交付租赁房屋的义务，***未能按约按期足额履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。”错误，其提供了大量证据证明不构成违约；6、原审认定涉案商铺的消防设施设备合格错误；7、原审认定“作为商铺的经营者而言，消防通道的制作、规划系法定义务，不属于出租人占用承租人商铺面积的情形。”驳回其要求赔偿新建的消防楼梯通道占地面积的占用费错误；8、原审认定“本案中，双方解除合同的原因在于***逾期支付租金且自行退出商铺，致使合同目的不能实现，属因承租人违约导致合同解除”错误，其是行使后履行抗辩权，不属于违约行为；9、原审拒绝调取其申请调取的证据，不仅严重违法，且导致本案违约责任的事实不清；10、原审没有依法处理其提交的《司法鉴定申请书》，导致诉讼请求不能得到支持，应予纠正。
贝通生化公司、畅达塑胶公司上诉请求：1、撤销原判主文第二项，改判其公司对***支付的房屋押金18,000元不予退还；2、本案一、二审诉讼费用由***负担。事实和理由：2008年5月9日其公司与***所签订《房屋租赁合同》明确约定“…承租方若逾期三个月不交租金…出租方所收押金不予退还。”因***从2013年1月18日开始拖欠租金至今已达208304.90元，已经违约，故其不予退还押金符合当事人之间的约定。
针对***的上诉，贝通生化公司、畅达塑胶公司辩称：1、***的上诉理由，缺乏事实和法律依据，应予驳回；2、虹桥公司是在原审起诉后注销登记的，注销时已经决定了承继人，二审中其公司已经提交了变更诉讼主体申请；3、***所提出原审认定的日期错误问题，并不影响本案实体权利的处理；4、***认为消防网管不能正常供水问题，属***在租赁期间应当自行维修义务范畴，与出租人无关；5、***认为不支付租金属于行使后履行抗辩权的理由，不符合后履行抗辩权的要件。
针对贝通生化公司、畅达塑胶公司的上诉，***辩称：1、本案是合同纠纷案，应查清违约事实和责任；2、虹桥公司在履行合同中，违反合同约定，没有提供良好的环境，如不向涉案房屋供给消防用途水源、电源；3、将消防通道占用的商铺租赁给其使用并收取租金，亦违反双方所签订的合同约定。
***向原审法院起诉请求：1、判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》；2、判令虹桥公司因房屋消防设施不合格给其造成装修、修缮消防通道等经济损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；3、判令虹桥公司赔偿其剩余租赁期限内（2017年6月1日起至2023年8月17日止）装饰装修残值损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；4、判令虹桥公司退还其房屋押金1.8万元；5、判令虹桥公司支付其362-2租赁商铺，2008年8月18日至2017年5月30日第二消防楼梯通道，占用上港路364-1号50平方米商铺面积和占用上港路362-2号9.7平方米商铺面积，占用费111,972元；6、判令虹桥公司给其开具从2008年8月18日至2017年6月17日房屋租金正式发票；7、判令驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求“立即清偿拖欠的租金208,304.9元，并至欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金至实际清偿租金之日止”；8、本案诉讼费用由虹桥公司承担。
原审法院认定事实：一、合同签订及履行情况
涉诉房屋即湖北省黄石市黄石港上港路364-1、362-2号商铺，系贝通生化公司所有。
2007年7月19日，涉诉房屋所在的桥南小区A-F栋住宅楼经黄石市公安消防支队验收合格，并出具《关于桥南小区A-F栋住宅楼建筑工程消防验收合格的意见》（黄公消（验）字[2007]040号）。
2008年5月6日，贝通生化公司向虹桥公司出具授权委托书，委托虹桥公司，负责经营出租涉诉房屋。
2008年5月9日，出租方虹桥公司（甲方）与承租方***（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于湖北省黄石市黄石港上港路364-1、362-2号商铺，使用面积（一层约为297平方米，二层约为253平方米）两层共计550平方米商铺出租给乙方作营业使用；租赁期限为15年，从2008年8月18日起至2023年8月17日止；租金按（一层每平方米19元、二层每平方米12元计算）每月共计8600元，从2008年8月18日起至2010年8月17日止；从第三年即2010年8月18日起，每年递增6%，省略角、分位数（例：2010年8月18日至2011年8月17日月租金为9,116元，2011年8月18日至2012年8月17日月租金为9,662元，以此类推）；乙方应于起租日后每月20日前交清租金，直接将月租金交付虹桥公司账户42×××15建行港办；若逾期30日（1个月）未交，甲方可采取停水停电等措施；若逾期三个月不交租金，则视为乙方单方面终止合同，甲方有权收回租赁标的，并不予退还押金；乙方不得拆除和故意损坏室内固定装修，否则，甲方由此所受的损失，由乙方负责赔偿；乙方在签订合同时，应向甲方交纳1.8万元作为合同押金，合同期满后，乙方退出租赁标的，并结清租金，甲方退回合同押金给乙方（不计息）；甲方负责为乙方创造良好的外部条件（如：提供水、电、地漏等），乙方负责办理证照并自理相关费用；甲方负责对租赁标的进行正常的维修，在不影响主体结构的情况下，甲方同意乙方对租赁标的进行室内整体装修，费用由乙方承担；租赁标的的供电、供水、消防等设施已纳入黄石市佳星物业管理有限责任公司（以下简称佳星物业公司）统一管理，甲方需协助乙方接洽相关事项；租赁期限内，乙方按月交纳水、电费，并大约按照其中一个月的水、电费用交付押金给予佳星物业公司；乙方应遵守国家和政府法律和法规，服从工商、税务、消防、公安、计生、城管等部门的管理，不得经营政府不允许经营的项目和生产污染环境有毒有害的产品及从事非法活动；甲方不承担乙方经营中的任何经济纠纷和法律责任……。同日，***向虹桥公司交纳房屋押金1.8万元。
2008年5月30日，***与案外人刘琼签订《股份制合同协议书》，约定在涉诉房屋基础上，共同出资成立黄石市佳美星城菜市场。2008年6月25日，黄石市佳美星城菜市场登记成立。2013年12月26日，黄石市佳美星城菜市场注销登记。
2008年10月29日，贝通生化公司为364-1、362-2号商铺分别办理了黄房权证2008港字第××号与黄房权证2008港字第××号房屋所有权证，建筑面积分别为321.42平方米、274.47平方米（共计595.89平方米）。
后经***委托，湖北省鄂东南地质大队对涉诉房屋的套内使用面积进行了重新测绘，测绘结果为364-1号商铺套内使用面积为286.4平方米、362-2号商铺套内使用面积为246.1平方米（共计532.5平方米）。
2011年5月11日，虹桥公司（甲方）与***（乙方）就双方于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中的承租面积差异签订了一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：甲方同意将原合同中商铺的出租面积修改为一层286平方米，二层246平方米）两层共计532平方米；甲方同意将2008年8月18日至2010年8月17日止超面积收取的租金293元/月（计7,032元），加上2010年8月18日至2011年4月17日止租金超收的416元/月（计3,328元），共计10,360元返还给乙方（冲抵当期租金）；原协议第三条的省略数精确到元、角、分位数，十位数在20元以内的租金免收，超出20元部分按实际数减20元收取；2010年8月18日前的租金每月为8,307元，从2010年8月18日起每年递增比例由6%降为5%收取。
合同签订后至2013年4月17日，***将涉诉房屋租金支付至虹桥公司42×××15账户，该期间房租均已付清。
自2013年4月18日起至2015年8月17日，***将涉诉房屋租金，以及***与贝通商贸公司另一房屋租赁合同的租金，一并支付至贝通商贸公司69×××73账户中。
2015年10月29日起至2017年5月5日期间，***将涉诉房屋租金，以及***与贝通商贸公司另一房屋租赁合同的租金，一并支付至贝通生化公司69×××24账户中。
2015年12月21日，贝通生化公司以虹桥公司的名义（甲方）与***（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》，双方就2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中付款方式改为2015年10月18日起直接将月租金交付贝通生化公司69×××24湖北银行黄石分行营业部。
2011年4月12日，***将364-1号商铺转租给案外人程正坤，程正坤至今仍承租该商铺经营“采阳园生鲜超市”，但未与虹桥公司签订房屋租赁合同。
2014年7月8日，***将362-2号商铺转租给案外人陈济。
2017年5月30日，***退出362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司。
2017年9月25日，***向虹桥公司邮寄一份《关于租赁合同无效并要求返还财物的通知书》，称双方之间的房屋租赁合同无效，要求退还押金等财物，且从2017年9月16日起采阳园超市的租金交由虹桥公司收取。
2018年5月19日，***向黄石市公安局黄石港分局黄石港派出所报案称小区F栋3层以上消防栓里的消防用品被盗，经派出所核实，系消防管网破裂导致不能正常使用，物业公司将消防水带和水枪集中保管。
二、其他相关案件情况
贝通商贸公司与黄石星源物业管理有限公司（以下简称星源物业公司）、第三人虹桥公司物业服务合同纠纷一案，黄石市黄石港区人民法院于2016年4月10日作出（2015）鄂黄石港石民初字第00267号民事调解书，内容为：一、自签订协议之日起，如果消防主管部门针对黄石市佳美星城批发市场的室内、室外消防管网进行罚款，罚款的相对人是谁就由谁自行承担；二、黄石市佳美星城批发市场的室外消防管网由星源物业公司在协议签订之日起一年内向房产部门申请房屋维修基金并负责组织维修，但由于政府相关主管部门审批导致的原因除外，在此过程中，贝通商贸公司及虹桥公司对此予以协助提供相关资料。
2017年8月1日，贝通生化公司以自己的名义起诉***，将程正坤、石菊宝列为第三人，要求解除房屋租赁合同、退还商铺、清偿拖欠的租金及逾期付款滞纳金。
2018年1月30日，黄石市黄石港区人民法院作出（2017）鄂0202民初2187号民事裁定书，以贝通生化公司原告主体不适格为由，裁定驳回起诉。
原审法院认为，一、关于合同效力。***与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》、2011年5月11日签订的《房屋租赁补充协议》，以及2015年12月21日签订的《房屋租赁补充协议》，均为各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。各方当事人均应按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。双方当事人据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。
二、关于合同解除。***请求判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》。经庭审查明，2017年5月30日，***退出了362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司，虹桥公司亦予以认可；2017年9月16日，采阳园超市（即364-1号商铺）的租金开始直接向虹桥公司交付。虹桥公司自认***支付租金至2017年9月15日止。2017年9月25日，***向虹桥公司发出通知，称合同无效并要求退还押金。据此事实，可确认双方之间的上述合同，已经自2017年9月15日起在事实上终止履行了。其中，364-1号商铺租金应计算至2017年9月15日止，362-2号商铺租金应计算至2017年5月30日止。故对***提出解除2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》的诉讼请求，予以支持，并对事实上已经实际解除合同的时间予以确认。
三、关于违约及其他具体诉求。
（一）关于逾期支付租金违约的认定以及判令驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求“立即清偿拖欠的租金208,304.9元，并至欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金至实际清偿租金之日止”的诉求：
虹桥公司提出***未能按期支付租金，截止2017年8月18日，***尚欠其租金208,304.90元。***对欠付租金的事实予以认可，仅对欠付租金数额及计算标准提出异议。合同签订后，虹桥公司已履行向***交付租赁房屋的义务，***未能按约按期足额履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于***提出要求驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求的诉讼请求，实际属于针对另一案件即虹桥公司诉***房屋租赁合同纠纷一案的答辩意见，应在另一案件中予以裁判。
（二）关于与消防设施相关的问题（判令虹桥公司因房屋消防设施不合格给其造成装修、修缮消防通道等经济损失6万元，具体金额以鉴定结果为准的诉求，以及判令虹桥公司支付其362-2租赁商铺2008年8月18日至2017年5月30日第二消防楼梯通道，占用上港路364-1号50平方米商铺面积和占用上港路362-2号9.7平方米商铺面积，占用费111,972元的诉求）：
1、虹桥公司提交了涉诉房屋于2007年办理的建筑工程消防验收合格的依据，证明涉诉房屋主体消防工程已经通过验收，可以对外出租，没有损害承租人对房屋进行占有和使用的权利。对***提出要求虹桥公司支付其因房屋消防设施不合格导致装修、修缮消防通道等经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。2、消防疏散通道是为保障应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全而规划建设的。作为商铺的经营者而言，消防通道的制作、规划系法定义务，不属于出租人占用承租人商铺面积的情形。双方在租赁合同中，未明确约定房屋用途，对***提出赔偿消防通道占用涉诉商铺面积的占用费，以及因消防设施不合格造成损失的诉讼请求，无合同约定依据，根据***承租且转租经营多年的事实，可推断其承租的房屋符合合同约定的用途，出租方未违反合同法第二百一十六条和第二百二十条的规定。在诉讼中，***提供的证据不足以支持其诉求，对该项诉求不予支持。
（三）转租。对虹桥公司提出***未经其同意擅自对涉诉房屋进行转租的抗辩意见，因虹桥公司自知道***对外转租起六个月内均未提出异议，在诉讼中再以***未经其同意擅自对涉诉房屋进行转租为由进行抗辩，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定相悖，不予支持。即认定***不违反合同法第二百二十四条的规定，对此不应承担违约责任。
（四）关于剩余租赁期限内装饰装修残值损失（判令虹桥公司赔偿其剩余租赁期限2017年6月1日起至2023年8月17日内装饰装修残值损失6万元，具体金额以鉴定结果为准的诉求）：
因双方在合同中，对合同解除后的装饰装修残值处理方式未作出约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十二条规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”、“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方解除合同的原因在于***逾期支付租金且自行退出商铺，致使合同目的不能实现，属因承租人违约导致合同解除，且出租人虹桥公司并未表示同意利用，故对***提出要求虹桥公司赔偿其剩余租赁期限内装饰装修残值损失的诉讼请求，不予支持。
（五）关于押金（判令虹桥公司退还其房屋押金1.8万元的诉求）：
虽然***逾期支付租金已超过三个月，但虹桥公司未行使合同解除权，房屋租赁合同系因***自行退出商铺导致合同目的不能实现而已于2017年9月15日实际解除。房屋租赁关系解除后，***主张虹桥公司退还其房屋押金的诉讼请求不违反法律规定，予以支持。
（六）关于房屋租金发票（判令虹桥公司给其开具从2008年8月18日至2017年6月17日房屋租金正式发票的诉求）：
***提出要求虹桥公司向其开具从2008年8月18日起至2017年6月17日期间已交房屋租金的正式发票的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，并已在另一案件中作出裁判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条之规定，判决：1、确认***与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及于2011年5月11日签订的《房屋租赁补充协议》在2017年9月15日解除；2、虹桥公司于本判决生效之日起十日内退还***房屋押金18,000元；3、驳回***的其他诉讼请求。
本院二审期间，***提供了虹桥公司企业信息，拟证明贝通生化公司、畅达塑胶公司的主体不适格。主要理由是没有证据证明贝通生化公司、畅达塑胶公司系虹桥公司的清算组织。
经质证，贝通生化公司、畅达塑胶公司对该证据三性均有异议，认为该证据的信息记载截止时间为2006年1月9日，信息没有更新，达不到其证明目的。
本院认为，***提交的虹桥公司企业信息与现在的登记信息不一致，不足以否定贝通生化公司、畅达塑胶公司的主体资格，本院不予采信。
经审理查明，原审所认定事实，除部分时间表述有误外，其他事实均属实。
另查明，虹桥公司于2018年12月21日经黄石市工商行政管理局核准注销，公司的债权债务由股东贝通生化公司、畅达塑胶公司共同承受。
本案主要的争议焦点为：1、虹桥公司的主体资格是否适格；2、***所交押金应否退还；3、原审程序是否违法（申请人民法院调查取证应否准许及要求司法鉴定的理由是否成立）。本院作如下评述：
一、关于虹桥公司的主体资格是否适格问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”第三百二十二条第一款“上诉案件的当事人死亡或者终止的，人民法院依法通知其权利义务承继者参加诉讼”规定，虹桥公司已于2018年12月21日经黄石市工商行政管理局核准注销，故其主体资格应由股东存续。黄石贝通生化有限公司、黄石畅达塑胶有限公司作为虹桥公司的股东，在二审期间申请将诉讼主体“虹桥公司”变更为“黄石贝通生化有限公司、黄石畅达塑胶有限公司”，符合法律规定，本院予以采纳。***提出虹桥公司在原审判决前已经注销，又以虹桥公司名义提出上诉，上诉主体不适格、程序违法的理由。经审查，虹桥公司系在原审判决前注销，且当事人均未提出该公司已经注销，原审依据庭审认定的证据，以虹桥公司作为诉讼主体予以判决，符合证据规则的规定，并无不当。为减少当事人的诉累，本院结合二审中当事人提交的证据及当事人申请，将原诉讼主体“虹桥公司”变更为“黄石贝通生化有限公司、黄石畅达塑胶有限公司”。
二、关于***所交押金应否退还问题。本案事实反映，***逾期支付租金已超过三个月，但基于虹桥公司未行使合同解除权，房屋租赁合同系因***自行退出商铺导致合同目的不能实现而已于2017年9月15日实际解除。故对***主张虹桥公司退还其房屋押金的诉讼请求，原审对此已作论述，本院予以支持。
三、关于原审程序是否违法（申请人民法院调查取证应否准许及要求司法鉴定的理由是否成立）问题。***提出申请人民法院调查取证未获批准不当的理由,因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的条件，原审不予支持并无不当。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十二条规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”、“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方解除合同的原因在于***逾期支付租金且自行退出商铺，致使合同目的不能实现，属因承租人违约导致合同解除，且出租人虹桥公司并未表示同意利用，故对***提出要求对其剩余租赁期限内装饰装修残值损失的诉讼请求，未予支持。既然损失部分请求得不到支持，损失亦无鉴定必要，原审对该申请未予准许，符合法律规定。
综上所述，***以及贝通生化公司、畅达塑胶公司所提出的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,050元，由***负担4,686元,由黄石贝通生化有限公司、黄石畅达塑胶有限公司负担364元。
本判决为终审判决。
审判长 严云峰
审判员 童 威
审判员 曹晓燕
二〇二〇年四月六日
书记员 孟 楠
