某某贝通生化有限公司、某某畅达塑胶有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省**市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂02民终1434号

上诉人（原审原告）：**贝通生化有限公司，住所地**市花湖大道9号。

法定代表人：陈敬刚，系执行董事。

上诉人（原审原告）：**畅达塑胶有限公司，住所地**市**港区合作村75号。

法定代表人：陈敬刚，系执行董事。

二上诉人的委托诉讼代理人：吴学军，公司职员。

二上诉人的委托诉讼代理人：陈敬义，**市磁湖法律服务所法律工作者。

上诉人（原审被告）：***，女，1964年2月25日出生，汉族，住湖北省**市**港区，

上诉人**贝通生化有限公司（以下简称贝通生化公司）、**畅达塑胶有限公司（畅达塑胶公司）（原上诉人为**市虹桥房屋开发有限公司，因公司已经注销而变更）因与上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服**市**港区人民法院（2018）鄂0202民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

贝通生化公司、畅达塑胶公司上诉请求：1、撤销原判主文第一项、第二项，改判***立即偿付其公司租金208304.90元，并自欠租金之日起至实际清偿之日止，按日万分之一点七五计付逾期付款滞纳金；2、本案一、二审诉讼费用由***负担。事实和理由：1、原审认定事实错误。主要指原审认定”2013年1月18日至2017年5月5日期间，***将涉案364-1号、362-2号商铺租金，以及***向贝通商贸公司租赁的案外佳美星城C栋商铺租金一并支付至**市虹桥房屋开发有限公司（以下简称虹桥公司）指定的贝通商贸公司尾号8073账户及贝通生化公司尾号2324账户，***共计支付1,002,820元。”这段事实不当。虽然***支付了1,002,820元，但原审认定该款用于支付364-1号、362-2号商铺租金为513620元错误，与**港区人民法院作出的（2018）鄂0202民初719号《民事调解书》认定这笔款中，有635600元系支付佳美星城C栋商铺租金的事实不一致；2、原审认定其公司向***出具租金发票的起算点错误。本案出具发票的起算点应从2013年1月18日起至2017年6月17日止，原审从2008年8月18日起算不当。

***上诉请求：1、撤销原判主文第一项第一款要求其支付租金的数额及利息部分判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由虹桥公司负担。事实和理由：一、虹桥公司在原审诉讼期间已经依法注销，原审没有变更其诉讼继承人为当事人，属遗漏了诉讼当事人，严重违法法定程序；二、原审认定如下事实错误。1、原审认定“2011年5月11日，虹桥公司（甲方）与***（乙方）就双方于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中的承租面积差异签订了一份《房屋租赁补充协议》”的时间不当，应为2011年5月10日；2、原审认定“2015年12月21日，贝通生化公司以虹桥公司的名义（甲方）与***（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》”的时间不当，应为“2015年10月21日”；3、原审认定“合同签订后至2013年1月17日，***将涉诉房屋租金支付至虹桥公司42×××15账户，该期间房租均已付清。”时间错误，应为2013年1月18日；“2013年1月18日至2017年5月5日期间，***将……”时间错误，应为2013年1月19日；4、原审认定其差欠租金61,650元错误，应为41,761元；5、原审认定“合同签订后，虹桥公司已履行向***交付租赁房屋的义务，***未能按约按期足额履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。”错误，其提供了大量证据证明不构成违约；6、原审认定涉案商铺的消防设施设备合格错误；7、原审拒绝调取其申请调取的证据，不仅严重违法，且导致本案违约责任的事实不清。三、原审适用法律错误。首先是利息计算与当事人的诉求不一致，其次是本案按照民间借贷规定计算利息不当。

针对贝通生化公司、畅达塑胶公司的上诉，***辩称：1、虹桥公司所称的差欠租金208304.90元没有事实依据；2、虹桥公司的主体不适格，该公司在2018年12月21日就被**市工商局核准注销；3、虹桥公司在本案合同履行中存在严重违约；4、合同没有要求支付利息的规定，原审要求其承担利息错误。

针对***的上诉，贝通生化公司、畅达塑胶公司辩称：1、***提出差欠租金数额不当的理由，与合同约定和实际计算不符；2、***提出不支付租金，系行使后履行抗辩权的理由，与后履行抗辩权的构成要件不符。

贝通生化公司、畅达塑胶公司（原审原告为**市虹桥房屋开发有限公司）向原审法院起诉请求：1、判令***立即清偿拖欠租金208,304.90元，并自欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金付至实际清偿租金之日止；2、本案的诉讼费用由***负担。

原审法院认定事实：一、签约与履约过程：

涉诉房屋即湖北省**市**港上港路364-1、362-2号商铺，系**贝通生化有限公司（以下简称贝通生化公司）所有。

2007年7月19日，涉诉房屋所在的桥南小区A-F栋住宅楼经**市公安消防支队验收合格，并出具《关于桥南小区A-F栋住宅楼建筑工程消防验收合格的意见》（黄公消（验）字[2007]040号）。

2008年5月6日，贝通生化公司向虹桥公司出具授权委托书，委托虹桥公司，负责经营出租涉诉房屋。

2008年5月9日，出租方虹桥公司（甲方）与承租方***（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于湖北省**市**港上港路364-1、362-2号商铺，使用面积（一层约为297平方米，二层约为253平方米）两层共计550平方米商铺出租给乙方作营业使用；租赁期限为15年，从2008年8月18日起至2023年8月17日止；租金按（一层每平方米19元、二层每平方米12元计算）每月共计8,600元，从2008年8月18日起至2010年8月17日止；从第三年即2010年8月18日起，每年递增6%，省略角、分位数（例：2010年8月18日至2011年8月17日月租金为9,116元，2011年8月18日至2012年8月17日月租金为9,662元，以此类推）；乙方应于起租日后每月20日前交清租金，直接将月租金交付虹桥公司账户42×××15建行港办；若逾期30日（1个月）未交，甲方可采取停水停电等措施；若逾期三个月不交租金，则视为乙方单方面终止合同，甲方有权收回租赁标的，并不予退还押金；乙方不得拆除和故意损坏室内固定装修，否则，甲方由此所受的损失，由乙方负责赔偿；乙方在签订合同时，应向甲方交纳1.8万元作为合同押金，合同期满后，乙方退出租赁标的，并结清租金，甲方退回合同押金给乙方（不计息）；甲方负责为乙方创造良好的外部条件（如：提供水、电、地漏等），乙方负责办理证照并自理相关费用；甲方负责对租赁标的进行正常的维修，在不影响主体结构的情况下，甲方同意乙方对租赁标的进行室内整体装修，费用由乙方承担；租赁标的的供电、供水、消防等设施已纳入**市佳星物业管理有限责任公司（以下简称佳星物业公司）统一管理，甲方需协助乙方接洽相关事项；租赁期限内，乙方按月交纳水、电费，并大约按照其中一个月的水、电费用交付押金给予佳星物业公司；乙方应遵守国家和政府法律和法规，服从工商、税务、消防、公安、计生、城管等部门的管理，不得经营政府不允许经营的项目和生产污染环境有毒有害的产品及从事非法活动；甲方不承担乙方经营中的任何经济纠纷和法律责任……。同日，***向虹桥公司交纳房屋押金1.8万元。

2008年5月30日，***与案外人刘琼签订《股份制合同协议书》，约定在涉诉房屋基础上，共同出资成立**市佳美星城菜市场。2008年6月25日，**市佳美星城菜市场登记成立。2013年12月26日，**市佳美星城菜市场注销登记。

2008年10月29日，贝通生化公司为364-1、362-2号商铺分别办理了黄房权证2008港字第××号与黄房权证2008港字第××号房屋所有权证，建筑面积分别为321.42平方米、274.47平方米（共计595.89平方米）。

后经***委托，湖北省鄂东南地质大队对涉诉房屋的套内使用面积进行了重新测绘，测绘结果为364-1号商铺套内使用面积为286.4平方米、362-2号商铺套内使用面积为246.1平方米（共计532.5平方米）。

2011年5月11日，虹桥公司（甲方）与***（乙方）就双方于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中的承租面积差异签订了一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：甲方同意将原合同中商铺的出租面积修改为一层286平方米，二层246平方米）两层共计532平方米；甲方同意将2008年8月18日至2010年8月17日止超面积收取的租金293元/月（计7,032元），加上2010年8月18日至2011年4月17日止租金超收的416元/月（计3,328元），共计10,360元返还给乙方（冲抵当期租金）；原协议第三条的省略数精确到元、角、分位数，十位数在20元以内的租金免收，超出20元部分按实际数减20元收取；2010年8月18日前的租金每月为8,307元，从2010年8月18日起每年递增比例由6%降为5%收取。

2015年12月21日，贝通生化公司以虹桥公司的名义（甲方）与***（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》，双方就2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中付款方式改为2015年10月18日起直接将月租金交付贝通生化公司696010100100122324湖北银行**分行营业部。

2008年8月1日，贝通生化公司委托贝通商贸公司，以贝通商贸公司的名义（甲方）与***（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，将案外佳美星城C栋商铺租赁给***。

2011年4月12日，***将364-1号商铺转租给案外人程正坤，程正坤至今仍承租该商铺经营“采阳园生鲜超市”，但未与虹桥公司签订房屋租赁合同。

2014年7月8日，***将362-2号商铺转租给案外人陈济。

2017年5月30日，***退出362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司。

2017年9月25日，***向虹桥公司邮寄一份《关于租赁合同无效并要求返还财物的通知书》，称双方之间的房屋租赁合同无效，要求退还押金等财物，且从2017年9月16日起采阳园超市的租金交由虹桥公司收取。

2018年5月19日，***向**市公安局**港分局**港派出所报案称小区F栋3层以上消防栓里的消防用品被盗，经派出所核实，系消防管网破裂导致不能正常使用，物业公司将消防水带和水枪集中保管。

二、相关联的其他案件情况

贝通商贸公司与**星源物业管理有限公司（以下简称星源物业公司）、第三人虹桥公司物业服务合同纠纷一案，**港区人民法院于2016年4月10日作出（2015）鄂**港石民初字第00267号民事调解书，内容为：一、自签订协议之日起，如果消防主管部门针对**市佳美星城批发市场的室内、室外消防管网进行罚款，罚款的相对人是谁就由谁自行承担；二、**市佳美星城批发市场的室外消防管网由星源物业公司在协议签订之日起一年内向房产部门申请房屋维修基金并负责组织维修，但由于政府相关主管部门审批导致的原因除外，在此过程中，贝通商贸公司及虹桥公司对此予以协助提供相关资料。

2017年8月1日，贝通生化公司以自己的名义向**港区人民法院起诉***，将程正坤、石菊宝列为第三人，要求解除房屋租赁合同、退还商铺、清偿拖欠的租金及逾期付款滞纳金。

2018年1月30日，**港区人民法院（2017）鄂0202民初2187号民事裁定书，以贝通生化公司原告主体不适格为由，裁定驳回起诉。

三、***应付租金标准：

根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》约定，结合虹桥公司的主张，确认***应付租金标准为：

2008年8月18日至2009年8月17日，月租金8,307元；

2009年8月18日至2010年8月17日，月租金8,307元；

2010年8月18日至2011年8月17日，月租金8,700元；

2011年8月18日至2012年8月17日，月租金9,110元；

2012年8月18日至2013年8月17日，月租金9,550元；

2013年8月18日至2014年8月17日，月租金10,000元；

2014年8月18日至2015年8月17日，月租金10,500元；

2015年8月18日至2016年8月17日，月租金11,000元；

2016年8月18日至2017年8月17日，月租金11,530元；

2017年8月18日至2017年9月15日，月租金标准11,530元。

四、***给付租金情况：

合同签订后至2013年1月17日，***将涉诉房屋租金支付至虹桥公司42×××15账户，该期间房租均已付清。

2013年1月18日至2017年5月5日期间，***将涉案364-1号、362-2号商铺租金，以及***向贝通商贸公司租赁的案外佳美星城C栋商铺租金一并支付至虹桥公司指定的贝通商贸公司尾号8073账户及贝通生化公司尾号2324账户，***共计支付1,002,820元。此后，***未再支付租金。

原审法院认为，关于合同效力。***与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》、2011年5月11日签订的《房屋租赁补充协议》，以及2015年12月21日签订的《房屋租赁补充协议》，均为各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。各方当事人均应按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。双方当事人据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。

关于合同解除。***请求判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》。经庭审查明，2017年5月30日，***退出了362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司，虹桥公司亦予以认可；2017年9月16日，采阳园超市（即364-1号商铺）的租金开始直接向虹桥公司交付。虹桥公司自认***支付租金至2017年9月15日止。2017年9月25日，***向虹桥公司发出通知，称合同无效并要求退还押金。据此事实，可确认双方之间的上述合同，已经自2017年9月15日起在事实上终止履行了。其中，364-1号商铺租金应计算至2017年9月15日止，362-2号商铺租金应计算至2017年5月30日止。故对***提出解除2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，依法予以支持，并且在（2018）鄂0202民初718号民事判决书中，对事实上已经实际解除合同的时间予以确认。

关于租金。虹桥公司提出***未能按期支付租金，截止2017年8月18日，***尚欠其租金208,304.90元。***对欠付租金的事实予以认可，仅对欠付租金数额及计算标准提出异议。合同签订后，虹桥公司已履行向***交付租赁房屋的义务，***未能按约按期足额履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。具体欠付租金金额计算如下：

（一）2013年1月18日至2017年9月15日期间***应付租金额为：

2013年1月18日至2013年8月17日，9,550元/月×7个月=66,850元；

2013年8月18日至2014年8月17日，10,000元/月×12个月=120,000元；

2014年8月18日至2015年8月17日，10,500元/月×12个月=126,000元；

2015年8月18日至2016年8月17日，11,000元/月×12个月=132,000元；

2016年8月18日至2017年5月30日，11,530元/月×9个月12天=108,233元；

2017年5月31日至2017年8月17日（仅计算364-1号商铺），11,530元/月×286平方米/532平方米×2个月18天=16,116元；

2017年8月18日至2017年9月15日（仅计算364-1号商铺），12,100元/月×286平方米/532平方米×28天=6,071元。

上述应付租金合计575,270元。

（二）***已付租金。虹桥公司主张***汇入贝通商贸公司及贝通生化公司账户的1,002,820元租金中，635,600元系支付案外佳美星城C栋商铺租金，剩余367,220元系支付涉案364-1号、362-2号商铺租金。

原审法院认为，无论是涉案364-1号、362-2号商铺，还是案外佳美星城C栋商铺，均系贝通生化公司所有并委托虹桥公司或贝通商贸公司出租给***的，***在支付租金时亦未注明系支付涉案364-1号、362-2号商铺租金还是支付佳美星城C栋商铺租金，或各自租金比例、数额。故结合***提交的银行流水及其租金计算方式规律，进行单笔交易对号归类区分，确认2013年1月18日至2017年5月5日期间***支付的1,002,820元租金中，系支付涉案364-1号、362-2号商铺租金为：

19,080元+19,080元+19,080元+19,080元+20,000元+20,000元+20,000元+20,000元+20,000元+20,000元+25,500元+22,500元+22,000元+22,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+22,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+23,060元=513,620元。其余部分则区分为案外付款。

综上，***尚欠虹桥公司涉案364-1号、362-2号商铺租金数额为575,270元-513,620元=61,650元。

关于租金占有期间利息损失。即虹桥公司主张自欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金付至实际清偿租金之日止的诉讼请求。因***拖欠租金的行为的确给虹桥公司造成了一定程度上的损失，但租金并非借款，该损失系***资金占用期间的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，确认资金占用期间的利息损失，以尚欠租金61,650元为基数，按年利率6%的标准，自2017年9月16日起计付至租金实际清偿之日止。

关于***提出的其他答辩意见。***提出的“1、判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》；2、判令虹桥公司因房屋消防设施不合格给其造成装修、修缮消防通道等经济损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；3、判令虹桥公司赔偿其剩余租赁期限内（2017年6月1日起至2023年8月17日止）装饰装修残值损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；4、判令虹桥公司退还其房屋押金1.8万元；5、判令虹桥公司支付其362-2租赁商铺，2008年8月18日至2017年5月30日第二消防楼梯通道，占用上港路364-1号50平方米商铺面积和占用上港路362-2号9.7平方米商铺面积，占用费111,972元；7、判令驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求”等答辩意见，均系（2018）鄂0202民初718号***诉虹桥公司房屋租赁合同纠纷一案中，***对虹桥公司提出的诉讼请求，（2018）鄂0202民初718号民事判决书中已予以裁判，在此不作重复处理。关于***提出的第6项抗辩意见“判令虹桥公司给其开具从2008年8月18日至2017年6月17日房屋租金正式发票”，该抗辩意见符合法律规定，予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条之规定，判决：1、***于本判决生效之日起十日内向虹桥公司支付房屋租金61,650元，同时支付该租金欠款61,650元自2017年9月16日起按年利率6%的标准计算至租金实际清偿之日止期间的利息；虹桥公司于本判决生效之日起十日内向***开具自2008年8月18日起至2017年6月17日止***已交房屋租金的正式发票。2、驳回虹桥公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，***提供了虹桥公司企业信用信息，拟证明虹桥公司的主体不适格。

经质证，贝通生化公司、畅达塑胶公司对该证据无异议，并认可虹桥公司已经注销，但认为该证据不能证明其主体资格不适格。

本院认为，该证据真实、合法，与本案具有一定的关联，予以采信。

经审理查明，原审所认定事实，除部分时间表述有误外，其他事实均属实。

另查明，虹桥公司于2018年12月21日经**市工商行政管理局核准注销，公司的债权债务由原股东**贝通生化有限公司、**畅达塑胶有限公司共同承受。2019年11月7日，贝通生化公司、畅达塑胶公司向本院申请变更诉讼主体，将虹桥公司变更为贝通生化公司、畅达塑胶公司，并以上述两公司名义参加诉讼。

本案主要的争议焦点为：1、虹桥公司的主体资格是否适格；2、原审所认定差欠租金的数额是否正确；3、***应否承担未付租金的利息。本院作如下评述：

一、关于虹桥公司的主体资格是否适格问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”第三百二十二条第一款“上诉案件的当事人死亡或者终止的，人民法院依法通知其权利义务承继者参加诉讼”规定，虹桥公司已于2018年12月21日经**市工商行政管理局核准注销，故其主体资格应由股东存续。**贝通生化有限公司、**畅达塑胶有限公司作为虹桥公司的股东，在二审期间申请将诉讼主体“虹桥公司”变更为“**贝通生化有限公司、**畅达塑胶有限公司”，符合法律规定，本院予以采纳。***提出虹桥公司在原审判决前已经注销，又以虹桥公司名义提出上诉，上诉主体不适格、程序违法的理由。经审查，虹桥公司系在原审判决前注销，且当事人均未提出该公司已经注销，原审依据庭审认定的证据，以虹桥公司作为诉讼主体予以判决，符合证据规则的规定，并无不当。为减少当事人的诉累，本院结合二审中当事人提交的证据及当事人申请，将原诉讼主体“虹桥公司”变更为“**贝通生化有限公司、**畅达塑胶有限公司”。

二、关于原审所认定差欠租金的数额是否正确问题。经核实，原审所认定差欠租金的事实，是结合***提交的银行流水及其租金计算方式规律，进行单笔交易对号归类区分，予以确认，所计算出来的数额并无不当。故***提出的该项理由不能成立，本院不予支持。

三、***应否承担未付租金的利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”本案中，原审参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定确认资金占用期间的利息损失，符合法律规定，***提出原审适用法律不当的理由不能成立，本院不予支持。

关于***提出申请人民法院调查取证未获批准不当的理由,因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的条件，原审不予支持并无不当。

关于贝通生化公司、畅达塑胶公司提出原审认定其公司向***出具租金发票的起算点错误的理由，与涉案房屋实际出租时间不符，本院不予支持。

综上所述，贝通生化公司、畅达塑胶公司以及***所提出的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4,466元，由**贝通生化有限公司、**畅达塑胶有限公司负担3,144元，由***负担1,322元。

本判决为终审判决。

审判长　　严云峰

审判员　　童　威

审判员　　曹晓燕

二〇二〇年四月二日

书记员　　孟　楠