北京代维供电力工程有限公司等其他合同纠纷一案

北京市丰台区人民法院

执 行 裁 定 书

(2016)京0106执异159号

案外人：北京代维供电力工程有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇黄花城水库****。

法定代表人：杨金星，总经理。

委托诉讼代理人：邱祥平，北京市中盛律师事务所律师。

申请执行人：中国煤炭地质总局勘查研究总院，住，住所地北京市丰台区靛厂**/div>

法定代表人：孙升林，院长。

委托诉讼代理人：张德红，女，1970年9月20日出生。

被执行人：北京恒泰隆兴置业有限公司，住所地，住所地北京市丰台区外环西路**院**楼**iv>

法定代表人：毕仲榕，董事长。

在本院执行中国煤炭地质总局勘查研究总院（以下简称勘查总院）与北京恒泰隆兴置业有限公司（以下简称恒泰隆兴公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人北京代维供电力工程有限公司（以下简称代维公司）于2016年7月4日对执行北京市丰台区外环西路xxx房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

代维公司称，请求法院解除对位于北京市丰台区外环西路xxx楼的查封。事实和理由为：早在2009年4月30日，代维公司与恒泰隆兴公司签订了《房产转让合同》，合同约定，由代维公司购买恒泰隆兴公司所有的涉案房屋，该房屋总层数为5层，其中地上4层，地下2层，成交价，地下**5879元。上述合同签订后，代维公司按约定向恒泰隆兴公司交付了全部房屋价款，恒泰隆兴公司于2010年12月31日向代维公司交付了上述房屋。时至今日，代维公司已实际占有、使用涉案房屋六年多。由于恒泰隆兴公司并未按照合同约定为代维公司办理产权过户手续，代维公司早于丰台法院查封涉案房屋之前，就向丰台法院提起诉讼，要求判令恒泰隆兴公司协助代维公司办理涉案房屋的产权过户手续，此案现在尚在审理过程中。因此，代维公司对未办理涉案房屋的产权过户手续没有过错。综上，代维公司为涉案房屋的实际所有权人，法院对涉案房屋的查封行为损害了代维公司的合法权益，请求法院解除对涉案房屋的查封。

勘查总院称，不同意代维公司的异议请求，请求法院依法予以驳回。事实和理由为：第一，代维公司与恒泰隆兴公司签署《房产转让合同》时，恒泰隆兴公司并未取得涉案房屋的产权证书，该合同依法不具备效力。第二，恒泰隆兴公司取得产权证后，双方并未到房管部门办理存量房交易手续，并未及时办理网签手续。因此，代维公司与恒泰隆兴公司的房屋交易合同并未成立。第三，勘查总院和恒泰隆兴公司的案件，勘查总院已经向法院申请执行，执行中，法院查询到涉案房屋登记在恒泰隆兴公司名下，应当视为恒泰隆兴公司的财产。代维公司所提的交易并未公示，不具有对抗第三人的效力。综上，法院查封涉案房屋符合法律规定，请求法院驳回代维公司的异议请求。

本院查明，勘查总院与恒泰隆兴公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月11日作出的（2015）丰民初字第7923号民事判决书已经发生法律效力。该判决确定：一、北京恒泰隆兴置业有限公司于本判决书生效之日起十日内给付中国煤炭地质总局勘查研究总院逾期办理房屋所有权证书违约金3392090元。二、驳回中国煤炭地质总局勘查研究总院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费29504元，由中国煤炭地质总局勘查研究总院负担11801元（已交纳），由北京恒泰隆兴置业有限公司负担17703元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。勘查总院于2016年1月18日向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为(2016)京0106执498号。执行中，本院查询到恒泰隆兴公司名下有位于丰台区外环西路xx房产，产权证号为X京房权证丰字第xx号，产权证办理日期为2012年2月22日，建筑面积为2831.94平方米。本院于2016年2月15日查封了该房产，查封期限为三年，自2016年2月15日起至2019年2月14日止。

另查，2009年4月30日，代维公司与恒泰隆兴公司签订《房产转让合同》，约定恒泰隆兴公司向代维公司转让其以出让方式取得的座落于丰台科技园区xxx号楼，该房产建筑层数为6层，其中地上4层，地下2层。该合同，地下**产交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。后双方签订补充协议，约定双方一致确认现实测面积为2831.94平方米，代维公司应补交307959元房屋转让款，房屋转让款共计14855879元。2009年5月21日，恒泰隆兴公司为代维公司开具收据，载明收到代维公司交来总部国际北区xx楼首笔房款5893960元。2009年10月22日，恒泰隆兴公司为代维公司开具收据，载明收到代维公司交来总部国际二期北区xx号楼部分房款5893960元。2009年10月27日，恒泰隆兴公司为代维公司开具收据，载明收到代维公司交来总部国际二期北区xx号楼地下二层车库款2760000元。2011年6月30日，恒泰隆兴公司为代维公司开具收据，载明收到代维公司交来总部国际二期北区xx号楼面补差款307959元。2014年9月19日，恒泰隆兴公司为代维公司开具发票，明细为房产转让款，金额为14855879元。根据北京市公安局丰台分局于2010年12月10日出具的《北京市门牌、楼牌编号证明信》，恒泰隆兴公司开发建设的位于丰台区科技园20#地块1#厂房xx号楼的现行政编号为外环西路xx号楼。2010年12月30日，恒泰隆兴公司向代维公司出具总部国际入住通知书，载明代维公司购买的总部国际北区xx号楼（原xx号楼）已具备交付使用条件，准予入住。并为代维公司出具入住费用结算单。

再查，2015年4月1日，代维公司以房屋买卖合同纠纷为由，将恒泰隆兴公司诉至本院，要求法院判令恒泰隆兴公司为代维公司办理涉案房屋的所有权证及国有土地使用证。本院依法受理，民事案号为（2015）丰民初字第8221号。现因涉案房屋在执行中被本院查封，该民事案件尚无法作出判决。

本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋现登记在恒泰隆兴公司名下，代维公司在本院查封涉案房屋前，已与恒泰隆兴公司签订《房产转让合同》购买涉案房屋，向恒泰隆兴公司支付了全部价款，并在本院查封前合法占有涉案房屋，且非因代维公司自身原因未办理过户登记。因此，代维公司对涉案房屋享有的权利能够排除本院执行，代维公司要求解除对涉案房屋查封的异议请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对北京市丰台区外环西路xxx房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　何东奇

代理审判员　　贺宝刚

代理审判员　　李琳琳

二〇一六年十月十七日

书　记　员　　邱松宁