原告南京江宁新区园林工程有限公司与被告某某房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

江苏省南京市江宁区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏0115民初11726号

原告：南京江宁新区园林工程有限公司，统一社会信用代码913201157217905917，住所地南京市江宁经济技术开发区秦淮路68号。

法定代表人：夏友保，执行董事。

委托诉讼代理人：陈高，公司员工。

委托诉讼代理人：彭德江，公司员工。

被告：***，男，1972年2月26日生，汉族。

原告南京江宁新区园林工程有限公司（以下简称新区园林公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新区园林公司的委托诉讼代理人陈高、彭德江，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新区园林公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告***腾空并返还江宁区挹淮街103#、105#、107#、109#、111#、113#房屋；2.判令被告***支付2016年12月14日之前的房屋使用费232756元（已抵扣押金20000元）、物业费35748元，合计268504元；参照原租金标准支付自2016年12月15日至2017年7月27日止的占有使用费276447元；3.判令被告***承担本案诉讼费。事实和理由：2011年12月，其将江宁区挹淮街103#、105#、107#、109#、111#、113#，建筑面积993平方米的房屋出租给***从事餐饮。双方签订房屋租赁合同，期限为5年，自2011年12月15日至2016年12月14日止，租金标准前三年按照1元每平方每天，第四年起每年递增8%，物业费按照3元每平方每月计取，支付方式为先付后租。租赁期间，其按约履行了合同义务。***拖延支付租金及物业费。经其多次催要，***仍未支付且拒绝腾空房屋，故其诉至法院。

被告***辩称，其确实承租了新区园林公司的案涉房屋，合同于2016年12月14日到期。因新区园林公司房租上涨过高，其无法承受。其对案涉房屋进行了装潢，安装了中央空调和冷库，无法移动。新区园林公司于2017年1月20日将大门锁闭，其无法腾空，也无法经营，请求法院依法判决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，认定如下事实：

2011年12月，新区园林公司（甲方）和***（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市江宁区房屋出租给乙方使用，建筑面积993平方米，用于经营“巴渝人烤全羊”；租赁期限5年，自2011年12月15日至2016年12月14日止，租赁期限届满后，如需续租，应当于到期前3个月通知甲方，同等条件下，乙方享有优先承租权；租金标准为1元/㎡/天，从第4租赁年度起，租金每年递增8%；合同生效之日起，乙方向甲方支付押金2万元，租赁期限届满不再续约，乙方无违约的情况下，甲方无息退还，如有拖欠租金或其他违约行为，将直接用押金冲抵；第五条付款方式约定，第一年租金362445元，第二年租金362445元，第三年租金362445元，第四年租金391440.6元，第五年租金422756元，租金每年支付，乙方必须每年在首次租金支付日提前一个月支付下一年度租金，2012年12月15日之后的物业费标准为3元/㎡/月，即每年度物业费为35748元。合同第十一条约定，合同租赁期满后，合同终止，乙方须将房屋退还甲方。合同第十二条约定，本合同租赁期满或提前终止后5日内，乙方应将租赁房屋内归属物品清理干净，并将房屋及钥匙交换甲方。15日内，如乙方未清理干净，则房屋内物品归属甲方所有。合同另对违约责任、装修等进行了约定。合同签订后，新区园林公司向***交付了案涉房屋。***实际使用并用于经营“巴渝人烤全羊”，支付了押金2万元。第五年度，***支付了部分租金17万元，尚欠252756元，物业费35748元未付。2017年1月20日，因***拖欠租金、物业费，新区园林公司将案涉房屋锁闭。

另查明，南京市江宁区房屋未取得建设规划许可证，无不动产权证。

本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，新区园林公司和***之间的《房屋租赁合同》，因违反法律的强制性规定，属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。合同签订后，***实际使用了案涉房屋，新区园林公司有权要求***参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，***尚欠第五年度即2015年12月15日至2016年12月14日期间的使用费252756元，物业费35748元未付，理应按约支付，按照合同约定扣除押金2万元，还需支付使用费232756元、物业费35748元。新区园林公司要求***支付2016年12月14日前的使用费232756元，物业费35748元的请求，本院予以支持。合同于2016年12月14日到期，按照合同第十二条约定，***应当最迟于2016年12月29日前将案涉房屋返还新区园林公司，但***未及时返还，根据法律规定，应当参照租金标准支付占有使用期间的使用费。新区园林公司于2017年1月20日将案涉房屋锁闭，***无法继续使用，其后的占有使用费不应再支付，经计算2016年12月30日至2017年1月20日的占有使用费为25481元，故对新区园林公司要求***支付2016年12月15日至2017年7月27日的占有使用费的请求，本院部分予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起30日内腾空并返还原告南京江宁新区园林工程有限公司位于南京市江宁区的房屋；

二、被告***支付原告南京江宁新区园林工程有限公司房屋使用费232756元、物业费35748元，合计268504元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；

三、被告***支付原告南京江宁新区园林工程有限公司2016年12月30日至2017年1月20日的占有使用费为25481元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；

四、驳回原告南京江宁新区园林工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9250元，由原告新区园林公司负担4260元，由被告***负担4990元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　冯晓华

人民陪审员　　徐庆玲

人民陪审员　　张顺旗

二〇一七年十二月十四日

法官　助理　　韩文涛

书　记　员　　陈　玲