南京市江宁新区园林工程有限公司与***租赁合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

（2018）苏01民终2328号

上诉人（原审被告）：***，男，1972年2月26日生，汉族，住南京市秦淮区。

被上诉人（原审原告）：南京江宁新区园林工程有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区秦淮路68号。

法定代表人：***，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：**，男，汉族，1982年11月12日生，该公司员工，住南京市江宁区。

上诉人***因与被上诉人南京江宁新区园林工程有限公司（以下简称新区园林公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初11726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判新区园林公司赔偿给***造成的损害；二、一审判决确定的2016年12月30日至2017年1月20日的占有使用费有误，其中105#107#111#门面房新区园林公司己自2017年1月1日另租他人收取房租，请求本院就此进行改判；三、本案诉讼费由新区园林公司承担。事实和理由：一、***于2011年12月起承租新区园林公司位于南京市江宁区挹淮街103#、105#、107#、109#、111#和113#房屋从事巴渝人烤全羊经营，当时房屋存在地理位置不佳和前期经营管理不善等问题，新区园林公司答应给予递增幅度8%的优惠。***为了更好地经营，甚至变卖住房将钱投入店铺，花20万元安装了中央空调并添置其他设备、进行装修，共投入一百多万元。2016年7月，店铺遭水淹导致许多设备损坏，***又进行了维修和更换。租赁期间，***即便勉强维持经营也未拖欠房租，之后，有两间门面房到期，***找到新区园林公司要求续签租赁合同，但新区园林公司一直拖延不签以致两间门面房一直空着租不出去造成了一定的损失。二、2016年10月，新区园林公司同意续签合同，但将租金恶意提高了40%，***无法承受这么高额的房租，但新区园林公司逼迫***，要么接受高额房租，要么损失投入的一百多万。因中央空调、冷库等设备都无法移动，***多次与新区园林公司协商提出了几种方案以减少承租面积，让生意能做下去而不至于血本无归，但新区园林公司均不同意。2017年1月20日，新区园林公司的彭经理强行把涉案房屋大门锁上，导致***无法营业且无法搬走物品，导致***半年来承受了很大的经济损失和精神压力，***至今寄居在姐姐家，小孩尚小，妻子没有工作，家庭没有了生活来源，一系列问题导致***精神压力增大，经南京脑科医院诊断己患有精神疾病（焦虑症）。三、新区园林公司认为***占用其房屋，与事实不符。新区园林公司己于2017年1月20日强行将涉案房屋大门锁上，并以****房租为由禁止***搬离任何物品，还将涉案房屋总的105#、107#、111#三件商铺转租他人并收取租金。2017年7月，新区园林公司要求***搬走涉案房屋内的物品，***也同意，实际上，新区园林公司起诉***要求返还房屋并支付租金没有事实依据，因为是新区园林公司强行锁门，扣押了***的物品，且造成涉案房屋内的电器等损坏，导致***在旺季时无法经营，给***在经济上和精神上均造成了很大损失，新区园林公司对此应予赔偿。

新区园林公司辩称，***的上诉请求和事实理由与本案没有关联性，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回***的上诉请求，维持一审判决。

新区园林公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令***腾空并返还江宁区挹淮街103#、105#、107#、109#、111#、113#房屋；二、判令***支付2016年12月14日之前的房屋使用费232756元（已抵扣押金20000元）、物业费35748元，合计268504元；参照原租金标准支付自2016年12月15日至2017年7月27日止的占有使用费276447元；三、判令***承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2011年12月，新区园林公司（甲方）和***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于南京市××区挹××街××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋（即涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积993平方米，用于经营“巴渝人烤全羊”；租赁期限5年，自2011年12月15日至2016年12月14日止，租赁期限届满后，如需续租，应当于到期前3个月通知甲方，同等条件下，乙方享有优先承租权；租金标准为1元/㎡/天，从第4租赁年度起，租金每年递增8%；合同生效之日起，乙方向甲方支付押金2万元，租赁期限届满不再续约，乙方无违约的情况下，甲方无息退还，如有拖欠租金或其他违约行为，将直接用押金冲抵；第五条付款方式约定，第一年租金362445元，第二年租金362445元，第三年租金362445元，第四年租金391440.6元，第五年租金422756元，租金每年支付，乙方必须每年在首次租金支付日提前一个月支付下一年度租金，2012年12月15日之后的物业费标准为3元/㎡/月，即每年度物业费为35748元。合同第十一条约定，合同租赁期满后，合同终止，乙方须将房屋退还甲方。合同第十二条约定，本合同租赁期满或提前终止后5日内，乙方应将租赁房屋内归属物品清理干净，并将房屋及钥匙交还甲方。15日内，如乙方未清理干净，则房屋内物品归属甲方所有。合同另对违约责任、装修等进行了约定。合同签订后，新区园林公司向***交付了涉案房屋。***实际用于经营“巴渝人烤全羊”，并支付了押金2万元。第五年度，***支付了部分租金17万元，尚欠252756元，物业费35748元未付。2017年1月20日，因***拖欠租金、物业费，新区园林公司将涉案房屋锁闭。

一审另查明，南京市××区挹××街××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋未取得建设规划许可证，无不动产权证。

一审法院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，新区园林公司和***之间的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。合同签订后，***实际使用了涉案房屋，新区园林公司有权要求***参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，***尚欠第五年度即2015年12月15日至2016年12月14日期间的使用费252756元，物业费35748元，理应按约支付，按照合同约定扣除押金2万元，还需支付使用费232756元、物业费35748元。新区园林公司要求***支付2016年12月14日前的使用费232756元，物业费35748元的请求，一审法院予以支持。合同于2016年12月14日到期，按照合同第十二条约定，***应当最迟于2016年12月29日前将涉案房屋返还新区园林公司，但***未及时返还，根据法律规定，应当参照租金标准支付占有使用期间的使用费。新区园林公司于2017年1月20日将涉案房屋锁闭，***无法继续使用，其后的占有使用费不应再支付，经计算2016年12月30日至2017年1月20日的占有使用费为25481元，故对新区园林公司要求***支付2016年12月15日至2017年7月27日的占有使用费的请求，一审法院部分予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、***于判决发生法律效力之日起30日内腾空并返还新区园林公司位于南京市××区挹××街××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃的房屋；二、***支付新区园林公司房屋使用费232756元、物业费35748元，合计268504元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、***支付江宁新区园林公司2016年12月30日至2017年1月20日的占有使用费为25481元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回新区园林公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9250元，由新区园林公司负担4260元，由***负担4990元。

双方当事人在二审期间均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议，本院依法予以确认。

二审中，新区园林公司陈述，其将涉案房屋的门上锁后，涉案房屋已在其控制下，但***尚未将物品清空，***应履行相应腾空涉案房屋的义务，并与新区园林公司办理涉案房屋的交接手续。***陈述，其同意将留存于涉案房屋内的物品取回。

对于***所提出的新区园林公司已于2017年1月1日将涉案房屋中的105#、107#和111#三间门面房另租他人，应扣除相应占有使用费的主张，新区园林公司核实情况后确认，上述105#、107#和111#三间门面房的面积均为66平方米，面积合计198平方米，自2017年1月1日起已被新区园林公司对外出租，新区园林公司认可相应扣除占有使用费（1.1664元/平方米/日ⅹ198平方米ⅹ22日）。

本院另查明，2017年12月2日本案一审庭审中，一审法院询问新区园林公司，涉案房屋有无规划许可或者产权证。新区园林公司陈述，有临时规划许可证，但已过期，涉案房屋是2007年建的，没有产权证。***陈述，其认可欠付新区园林公司截至2016年12月14日的物业费35748元和房屋占有使用费232756元。

以上事实，有一审法院庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。

本院认为，新区园林公司将未取得建设工程规划许可证而建设的涉案房屋出租给***，其与***签订的相应房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，一审法院支持新区园林公司要求***支付截至2016年12月14日欠付的占有使用费以及在***占有使用涉案房屋期间产生的物业服务费35748元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法维持。

至于2016年12月15日至2017年1月20日期间的占有使用费，***上诉称新区园林公司已于2017年1月1日将涉案房屋中的105#、107#、111#三间商铺另租他人，其不应就此支付占有使用费，新区园林公司在二审期间对此予以认可。本院根据二审查明的此项新事实，将上述105#、107#、111#商铺自2017年1月1日至2017年1月20日的占有使用费予以扣除，并确定***就涉案房屋自2016年12月15日至2017年1月20日期间应支付的占有使用费为20400元。

***上诉称，新区园林公司应赔偿其经济损失。对此本院认为，***在本案一审期间并未就此明确提出反诉请求，新区园林公司亦不同意将此主张纳入本案二审一并处理。因此，本院在本案中对***的此项主张不予理涉，***可依法另行主张。

综上，***的上诉请求部分成立，因双方当事人在二审中共同确认了新事实，本院据此对一审判决确认的占有使用费进行相应调整。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

一、维持南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初11726号民事判决第一、二、四项；

二、变更南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初11726号民事判决第三项为：***支付南京江宁新区园林工程有限公司2016年12月30日至2017年1月20日的房屋占有使用费为20400元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；

二审案件受理费5710元，由上诉人***负担5660元，由南京江宁新区园林工程有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员孙伟

审判员***

二〇一八年五月二十二日

书记员戴苗