案外人某某、申请执行人北京首钢建设集团有限公司与被执行人海南新澳洋实业有限公司、大马实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷异议一案执行裁定书

海南省第一中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2016)琼96执异109号

案外人：***，女，1959年11月30日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。

申请执行人:北京首钢建设集团有限公司。住所地：北京市石景山区。

法定代表人:王文利，该公司董事长。

被执行人:海南新澳洋实业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城开发区。

法定代表人:赵新会，该公司董事长。

被执行人：大马实业有限责任公司。住所地：河北省石家庄市。

法定代表人:赵新会，该公司董事长。

本院在执行申请执行人北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢公司）与被执行人海南新澳洋实业有限公司（以下简称新澳洋公司）、大马实业有限责任公司（以下简称大马公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人于2016年8月11日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人称：案外人与被执行人新澳洋公司、大马公司于2013年2月23日签订《大马集团福利分配房内部认购协议》，约定被执行人将位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”小区6号楼2单元2203号房产出售给案外人，协议签订当日，案外人向被执行人支付全部购房款171398元。被执行人已将房屋钥匙交付，并将房屋正式交付案外人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院将案外人财产执行错误。综上，请求中止对上述房屋的执行，并返还该房屋。

本院查明：本院依据发生法律效力的海南省高级人民法院（2015）琼环民终字第18号民事判决，立案执行申请执行人首钢公司与被执行人新澳洋公司、大马公司建设工程施工合同纠纷一案。执行中，因被执行人新澳洋公司、大马公司未履行生效法律文书确定的义务，本院于2015年11月30日以（2015）海南一中执字第231号执行裁定书和（2015）海南一中执字第231-4号协助执行通知书，查封被执行人新澳洋公司名下位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”小区包括6栋2单元2203号在内的房屋。

另查明：案外人与被执行人新澳洋公司、大马公司于2013年2月23日签订《大马集团福利分配房内部认购协议》，约定：案外人购买被执行人新澳洋公司、大马公司开发建设的位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”项目6栋2单元2203号房屋，建筑面积39.86平方米，单价每平方米4300元，总购房款为171398元。协议还对付款方式、交房时间、交房标准、面积差异处理、产权登记以及违约责任等作出约定。签约当天及之后，案外人及其丈夫芦晓华以银行卡刷卡方式分五笔共向被执行人大马公司支付购房款128398元、房屋装修款24036元。目前，除上述房屋外，案外人在海南省澄迈县无房屋产权登记记录。

以上事实有（2015）海南一中执字第231号执行裁定书和（2015）海南一中执字第231-4号协助执行通知书、《大马集团福利分配房内部认购协议》、收据两张、河北银行持卡人存根五张、芦晓华《说明》《结婚证》、澄迈县不动产登记中心《情况说明》及当事人陈述等证据为凭，足资认定。

本院认为，因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。本案中，案外人与被执行人新澳洋公司、大马公司在本院查封上述房屋之前签订的《大马集团福利分配房内部认购协议》为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议对商品房基本情况、价款、付款方式、交房时间、交房标准、面积差异处理、产权登记以及违约责任等均有约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应认定为合法有效的书面买卖合同。同时，案外人主张所支付全额购房款仅有收款收据证实，其中杨卉以银行卡刷卡支付的30000元无法证实与本案关联，亦无其他证据佐证部分大额现金支付事实，并不符合交易习惯，虽不能认定案外人支付全额购房款事实，但现有证据证实其已支付超过合同价款百分之五十款项，而其所购上述房屋系居住用途且其名下在当地无其他用于居住之房屋。案外人所提异议的事实和理由符合上述司法解释规定排除执行之情形，其请求中止对上述房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止本院对海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”小区6栋2单元2203号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　胡曙光

审 判 员　王海刚

审 判 员　包允贤

二〇一六年八月二十四日

法官助理　董　菲

书 记 员　曾　拓

附：本案适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国

民事诉讼法>的解释》

第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议

案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。