北京新创基业建筑工程有限公司与冀东发展集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0112民初24612号

原告（反诉被告）北京新创基业建筑工程有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号。

法定代表人张黎，董事长。

委托代理人冷友红，北京友恒律师事务所律师。

被告（反诉原告）冀东发展集团有限责任公司，住所地河北省唐山市丰润区林荫路东侧。

法定代表人刘文彦，董事长。

委托代理人赵春莲，女，1992年1月20日出生，冀东发展集团有限责任公司法务部职员。

委托代理人蔺和刚，河北蔺和刚律师事务所律师。

原告北京新创基业建筑工程有限公司（以下简称新创基业公司）与被告冀东发展集团有限责任公司（以下简称冀东公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告新创基业公司的法定代表人张黎、委托代理人冷友红，被告冀东公司的委托代理人赵春莲、蔺和刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新创基业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告冀东公司向我公司支付2016年6月1日至2018年10月31日期间的租金（或房屋占有使用费）16098559.75元；判令被告自2018年11月1日起按照每日18504.09元标准向我方支付租金（或房屋占有使用费）；2、请求法院判令被告冀东公司支付房屋空置期租金损失（即信赖利益损失）3330736.5元（6个月租金）；3、要求被告冀东公司负担本案诉讼费及鉴定费用。事实和理由：2010年6月1日，新创基业公司与冀东公司签订《租赁协议》，新创基业公司将位于通州区台湖镇董村楼房租给冀东公司，租赁期限20年（自2010年6月1日起至2030年6月1日），租金为每天每平方米1.25元，冀东公司一次性支付5年租金。2010年7月5日，双方签订补充协议，将租赁面积调整为14372.11平方米，将租金支付方式变更为一次性预付6年即3880万元，以后年度租金在各年度分两次（7月15日前、1月15日前）支付。冀东公司陆续于2010年7月23日付款1257690元及2500万元，于2010年7月27日付款人民币650万元，于2010年11月29日付款300万元，于2012年1月20日付款3042310元，付清6年租金3880万元。被告已经支付2010年6月1日至2016年5月31日期间的租金，尚欠2016年6月1日至今的租金未付，每平方米日租金递增3%后应为1.2875元，大楼日租金为1.2875×14372.11=18504.09元，月租金为18504.09×30=555122.75元，年租金为6661473元，至2018年10月31日共计拖欠我方租金29个月，拖欠租金数额共计为16098559.7元。现我方起诉至法院，请求法院判决支持我方的诉讼请求。

被告冀东公司辩称：1、新创基业公司至今未取得涉案租赁房屋的建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案涉案的《房屋租赁合同》及《补充协议》均无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案原告新创基业公司作为产权人和出租人，应当依法办理涉案房屋的规划许可审批手续，保证我方合法使用租赁标的物，这是新创基业公司的义务，且依据双方租赁合同第五条第1款的约定，新创基业公司依法负责办理租赁标的物的产权证书，以保证我方的合法使用，而产权证的办理必须以建设工程规划许可手续为前提，新创基业公司至今没有取得建设工程规划许可证，双方合同无效的过错和责任应当全部由新创基业公司承担，新创基业公司主张的损失均应当由其自行负担。涉案房屋因新创基业公司未取得建设工程规划许可证，而应定性为违法建筑，新创基业公司不能因其违法建筑而获益。且我方多次向新创基业公司交付房屋钥匙，并要求办理房屋交接，但新创基业公司均予以拒绝，因此新创基业公司主张的租金或使用费等损失应由新创基业公司自行承担。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，由于新创基业公司未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，涉案房屋属于违法建筑，新创基业公司不能因其违法建筑而获益。另外，新创基业公司依法负有减少损失扩大的义务，本案我方早已搬出涉案房屋，并先后多次向新创基业公司交付钥匙，要求办理房屋的交接，新创基业公司作为产权人和出租人，故意拖延拒不接收房屋钥匙，也不办理房屋交接，新创基业公司主张的租金或使用费等损失即使存在，也应当由其自行承担，与我方无关。2、我方已经付清6年租金3880万元，并不拖欠新创基业公司的房屋租金。我方依据租赁合同和补充协议的约定，一次性支付了新创基业公司6年的租金（自2010年6月1日至2016年6月1日），总额3880万元，新创基业公司对此事实予以认可，因此我方在事实上不欠新创基业公司房屋租金。3、房屋租赁合同及补充协议无效，新创基业公司主张租金或使用费按每天每平米1.25元并上涨3%计算没有合同依据。本案房屋租赁合同及补充协议因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证而无效，无效的合同自始没有法律约束力，则合同中关于每5年递增3%的条款也归于无效，新创基业公司不应依据已没有法律效力的条款提出主张或诉求。即使在合同有效的情况下，根据双方租赁合同第三条第一款的约定，每5年递增一次租金也必须经过双方协商取得一致后方可调整，新创基业公司提出的增加诉讼请求申请，违反了民事诉讼中的禁止反言规则，属于滥用诉权。新创基业公司在2017年7月20日的民事起诉状中诉称，租金从原来议定的每天每平米1元，提高至每天每平米1.25元。其中每天每平米0.25元为弥补其2200万元的平帐支出。新创基业公司在2017年10月19日开庭时变更诉讼请求，要求我方支付2016年6月1日至腾退并交付房屋之日起的租金，其中2016年6月1日至2017年6月1日的租金为5403194.75元，该租金是按照每天每平米1元上浮3%后计算的。新创基业公司在2018年10月30日增加诉讼请求，要求我方支付2016年6月1日至2008年10月31日房屋租金或房屋占用使用费16098559.75元，并要求我方自2018年11月1日开始每天按18504.09元支付租金或房屋占用使用费，该变更诉请的租金或使用费是按照每天每平米租金1.25元上浮3%后计算的。从上述新创基业公司的起诉状、变更诉讼请求申请、增加诉讼请求申请来看，新创基业公司在最初的起诉状中主张每天每平米租金1.25元，其中每天每平米0.25元系弥补其2200万元平帐支出。其后新创基业公司变更诉讼请求，主张每天每平米租金1元上浮3%，不再主张1.25元，原因在于其主动撤回2200万元平帐支出的内容，相对应的0.25元不得不撤回，此属于新创基业公司的自认。现新创基业公司增加诉讼请求，再次按照每天每平米1.25元上浮3%计算，将0.25元重新纳入请求范围，由此推翻了之前的自认，属于前后自相矛盾。我方认为0.25元对应的基础是新创基业公司主张的所谓2200万元平帐支出，1元对应的基础是双方的房屋租赁关系，新创基业公司既然将2200万元的平帐支出内容撤回，则其对应的0.25元失去了事实基础。新创基业公司的诉讼请求前后反复变化，违反了民事诉讼中的诚信原则，更违反了禁止反言规则。新创基业公司要求我方支付房屋租金或使用费及空置期租金损失依法不应得到支持，请求法院驳回新创基业公司的全部诉讼请求。

被告冀东公司向本院提出如下反诉请求：1、请求法院确认双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》、2010年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2、请求法院判令新创基业公司为我方开具金额为2275.769万元的房屋租赁费发票；3、请求法院判决新创基业公司支付我方南北加建及地下室费用290万元、请求法院判决新创基业公司支付我方涉案房屋结构和功能完善费用25286841元；4、请求法院判决新创基业公司赔偿我方涉案房屋精装现值损失13426778元；5、请求法院判决新创基业公司支付我方涉案房屋广场及水井的工程费用2046032.45元；6、请求法院判令新创基业公司负担本案反诉费及司法鉴定费用。事实和理由：2010年6月1日、7月5日，我公司与新创基业公司先后签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，由我公司租赁新创基业公司位于北京市通州区台湖镇董村共九层的楼房（现址为北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号），并约定我方可以按需要进行装修。合同及补充协议签订后，我公司实际支付房屋租金3880万元，新创基业公司仅开具1604.231万元的租赁费发票，尚欠2275.769元的租赁费发票未开具。在租赁期间，我公司根据需要对涉案房屋进行了装修，经北京华建联造价工程师事务所及河北宏鉴工程造价咨询有限公司工程造价审核确认，共计发生装修工程费用47599051元。2016年初，我公司因战略重组的工作需要，决定不再继续租赁新创基业公司的房屋，并提前向新创基业公司提出自2016年7月31日起双方解除房屋租赁关系。新创基业公司虽未出具书面材料同意解除租赁关系，但其提出保留原装饰装修继续使用，相关灯具、挂画、大理石墙面等不让搬走、拆卸。我公司在实际搬家过程中只对办公用具及相关档案资料进行了搬运，其余均按照新创基业公司的要求予以了保留。2017年3月20日，我公司向新创基业公司发出《关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，函告自2016年7月31日起正式解除房屋租赁法律关系。我方认为，我公司因战略重组需要提出解除租赁关系并发函给新创基业公司，新创基业公司并未对解除提出异议，且我公司已实际全部搬离涉案大楼，双方租赁关系在法律及事实上已经解除，租赁合同不再履行，则新创基业公司应当对我方的装修投入予以公平合理的补偿。因涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同及补充协议均无效。为维护我公司合法权益，我方提起反诉，请求法院支持我方的反诉请求。

原告新创基业公司就反诉辩称：1、关于涉案租赁合同的效力问题。从涉案房屋的建设工程开建后，我方一直向有关部门申报建设工程规划许可手续，但是未得到有关部门的批准和许可，关于租赁合同的效力问题由法院依法裁决。2、冀东公司要求我方开具发票的反诉请求，不属于法院管辖民事案件的范围，双方经过对账后可以在案件之外协商解决发票问题。3、关于冀东公司要求我方支付加建费用290万的反诉请求。冀东公司所述的南北加建的事实是存在的，冀东公司在租赁合同签订后进行了加建，双方对加建费用进行过结算，费用为290万元，也签署了加建的确认凭证，290万元的加建费用我方也已经通过抵账协议的方式予以支付，因此冀东公司无权再要求我方支付该笔加建费用。3、关于冀东公司要求我方支付结构和功能完善费用、精装修现值损失、广场和水井工程费用的反诉请求。我方认为完善功能费用、装修及广场、水井费用损失均是是冀东公司单方解除合同造成的，上述装修损失均是冀东公司根据自己的租赁和经营需要进行的，因此应当由冀东公司自行承担。冀东公司反诉请求的金额是其单方提出的，我方对此不予认可。关于冀东公司的损失数额、双方之间如何确定承担份额及责任比例，我方听从法院判决，我方认为我方不应承担冀东公司主张的上述损失。我方已经对鉴定报告提出了我方的意见，我方仍然坚持我方对鉴定报告的提出的异议。4、冀东公司最初的反诉请求是请求法院判令双方的租赁关系已经解除，对此我方认为我方于2017年3月20日收到了冀东公司发送的解除租赁法律关系的函，但我方于2017年4月向北京市通州区人民法院提起诉讼，在诉讼中我方明确要求冀东公司支付至起诉之日的租金，我方以起诉的形式对冀东公司提出的解除合同的要求做出回应，明确我方不同意解除租赁关系。后因我方与冀东公司进行协商，我方撤回了起诉，冀东公司认为我方没有对合同解除提出异议的说法并不属实。综上所述，我方不同意冀东公司的反诉请求。

经审理查明：2007年12月，通州区人民政府核发的京通国用（2007出）第144号《国有土地使用证》的土地使用权人为新创基业公司，坐落为通州区台湖镇董村东，地号为12122330050000，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2051年3月7日，使用权面积为3353.33平方米。

2010年6月1日，新创基业公司（出租人，甲方）与冀东公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》之有关规定，在平等、自愿、友好商洽基础上，就乙方租赁甲方位于北京市通州区台湖镇董村楼房及场地和附属设施相关事宜达成协议，订立本合同。合同第一条租赁标的约定：楼房一座，坐落北京市通州区台湖镇董村，共9层，建筑面积共12500平方米（未含增加的前厅和主体外建筑面积）。楼房附属场地和附属设施包括：楼前楼后场地；上述场地上的所有建筑和设施。楼房占地5亩，拥有国有土地使用证（国有土地使用权证号：京通国用（2007出）第144号），土地使用权人为甲方。该楼房尚未取得房屋所有权证书。甲方未将楼房及楼房占地设置任何抵押、担保、出租等。合同第二条租赁期限约定：本合同签订日为2010年6月1日，自签约之日起，甲方将租赁标的物交付乙方，双方依本合同行使权利及义务。双方商定本租赁合同期限为20年，即2010年6月1日起至2030年6月1日止，租金起算日期2010年6月1日。合同第三条租金及交付方式约定：2010年6月1日至2030年6月1日，标的物租金为每年562.5万元（按楼房建筑面积折合单价为每平米每天1.25元）。考虑到物价上涨因素，经双方协商一致后，租金每5年可以递增一次，增幅为上一款约定租金的3%。如果增加楼房租赁面积，双方另行协商并签订补充协议。本合同签订后，五个工作日内，乙方先一次性预付五年租金，共计2812.5万元，其余租金从第六年开始分年支付，各年度租金分两次支付，分别于当年7月15日前支付当年租金的50%，次年1月15日前支付上年度租金余下的50%。租金支付以支票或转账方式支付，租金支付的同时，甲方必须向乙方开具正式的房屋租赁发票。合同第四条租赁用途约定：乙方租用甲方房屋用于办公和酒店经营，对于酒店部分甲方同意乙方转租给第三方经营。合同第五条双方约定事项载明：甲方负责依法办理租赁标的的产权证书，以保证乙方合法使用。乙方应合理使用房屋及场地，不得擅自改变房屋租赁用途，未经甲方书面同意不得改变房屋主体结构和承重结构。合同第六条房屋装修约定：经双方认定，甲方提供租赁房屋未装修，甲方按现状提供租赁房屋，乙方可以按需要进行装修，装修费用由乙方承担。乙方按照甲方认可的装修方案、图纸进行装修，进行的装修项目和安装的设备设施列明详细清单，甲乙双方各自备案。完成上述装修，乙方按照实际投入列明装修费用，双方签字确认。本合同到期终止后，乙方添加的改造、装修、装饰设施无偿归甲方所有；在二十年租赁期届满前，除由乙方主动提出终止租赁外，其他何种原因造成合同终止甲方均需对乙方的装修投入加以补偿，补偿方式为：（20年－已使用年限）×乙方装修投入金额/20年。甲方提供的租赁标的物应该结构和功能完整，上水、下水、电、暖、气、通信等各项基础设施齐备，接口连接到办公大楼。由于甲方租赁标的物设施不齐备，结构和功能不完整，乙方在装修时进行功能完善，所发生的费用，由乙方列明具体项目，按照实际发生的费用由甲方承担，具体项目和费用经双方确认后，从第六年开始，从乙方支付给甲方的租金中扣除。完善功能的具体项目双方另行签订补充协议予以明确。合同第七条修缮及保管约定：乙方对租用的房屋场地及设备应合理使用，若因保管不善、使用不当所造成房屋建筑及设备的损失或损害，由乙方负责维修或赔偿。甲方负责对所出租的房产和设备进行维修（除第七条第一款外），以保证房屋建筑结构及设备的正常使用和安全。合同第八条约定拆迁条款。合同第九条其他费用约定：甲方出租房屋需缴纳的税费由甲方自行承担。房屋的水、电、暖、通讯等设施由甲方负责将接口连接到大楼，乙方自费安装，水、电、暖、通讯、物业管理等使用费用由乙方负担。合同第十条合同终止约定：在租赁期间，经双方协商一致后可解除本合同。租赁期间，房产遭到不可抗拒的自然灾害导致损毁而无法使用时，本合同自然终止，乙方按实际使用时间结算租金，双方互不承担责任。合同第十一条遗留物之处理约定：租赁期满或本合同解除后，乙方不得改变装修后形成的现状，不得拆改在建筑体上的附着物及装修设施。租赁期满或解除时，乙方迁出并将物品全部搬走。若合同终止后一个月内仍未清除，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处理。合同第十二条违约责任约定：租赁期内，乙方如拖欠租金或其他费用，每逾期一日，按欠交金额的万分之三交纳违约金。逾期30天以内，甲乙双方进行磋商，寻找解决办法，若无法在逾期90天以内双方就拖欠租金事项达成一致意见的，则甲乙双方解除本合同。如因甲方原因或租赁标的物存在权利瑕疵而使乙方的租用目的无法实现或乙方的利益受到损害，甲方负责赔偿并支付已付租金5%的违约金。租赁期间双方必须遵守合同，双方协商一致可提前解除本合同。甲方在接到乙方需要对租赁标的物进行维修的通知后4小时内必须派维修人员到场进行维修，如果维修人员逾期未到，乙方可自行寻找第三方维修，所发生的费用及风险由甲方无条件承担。合同第十三条其他约定：未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同如发生纠纷，甲乙双方应通过友好协商解决，协商不成，任何一方有权向房产所在地人民法院提起诉讼。

上述租赁合同签订后，双方即开始实际履行，新创基业公司将涉案租赁房屋及场地交付给冀东公司使用。

2010年7月5日，新创基业公司（甲方）与冀东公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：甲乙双方于2010年6月1日签订《房屋租赁合同》，经双方确认，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积增加了1872.11平方米，经甲乙双方协商一致，双方签订本补充协议：双方同意将原合同中租赁标的建筑面积由12500平方米修改为14372.11平方米。考虑到甲方完善租赁标的物功能及缴纳相应税金的需要，乙方同意将原合同中一次性预付5年租金修改为按租赁标的物建筑面积一次性预付6年租金，为此原合同第三条第二款具体修改如下：“本合同签订后，乙方先一次性预付6年租金，共计3880万元整。其余租金从第七年开始支付，各年度租金分两次支付，分别于当年7月15日前支付当年租金的50%，次年1月15日前支付上年度租金余下的50%。租金支付以支票或转账方式支付，租金支付的同时，甲方必须向乙方开具正式的房屋租赁发票。”双方一致同意，上述款项的支付时间由双方另行协商确定。由于原合同的交付方式发生变化，甲方同意不追究乙方未按原合同付款的违约责任。本补充协议未提及条款按原合同执行，原合同与本补充协议不一致的，按本补充协议执行。

冀东公司于2010年7月至2012年1月期间分多次共计向新创基业公司支付6年租金共计3880万元。冀东公司于2011年12月在承租房屋上注册成立了北京东方御宴大酒楼有限公司（以下简称东方御宴酒楼公司），东方御宴酒楼公司成立后在涉案房屋从事酒店经营。

2011年1月1日，冀东公司（发包方，甲方）与中建二局第三建筑工程有限公司（承包方，乙方，以下简称中建二局三公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将冀东公司位于通州区光机电开发区的冀东公司办公楼（次渠）精装修工程发包给中建二局三公司，承包范围为结构完善设计、建筑装饰设计、结构完善施工（含拆改、地面垫层、二次重新砌筑、墙面抹灰、屋面防水、室外雨水管、室内包管道等）、地上一层至八层室内精装修及室外装修。暂估合同价款为3000万元。本合同暂估合同价款是乙方按照施工图纸、承包范围、现场条件、北京市相关法律法规等上报并经甲方确认的价格，合同总价已包含承包范围内的所有施工内容。未在承包范围内列项的不在总价中。合同同时还约定了其他内容。本案审理过程中，冀东公司提交了东方御宴酒楼公司委托北京华建联造价工程师事务所（以下简称华建联事务所）对冀东公司办公楼（次渠）精装修工程项目结算出具的《结算审核报告》，报告载明：送审金额为44914575元，核定金额为43036970元。冀东公司同时提交了冀东公司与中建二局三公司等签署的三方或四方的抵偿协议、装修工程款发票及凭证，拟证明其向中建二局三公司支付了装修工程款的事实。

本案审理过程中，冀东公司提交了2012年1月13日冀东公司（发包方，甲方）与深圳市中装设计装饰工程有限公司（承包方，乙方，以下简称深圳中装公司）签订的《建设工程施工合同》（冀东公司海外发展事业部办公区装饰装修设计及施工工程），约定冀东公司将冀东公司海外发展事业部办公区设计及施工工程发包给乙方，承包方式为包工包料，工程承包范围为实施冀东公司海外发展事业部办公区装饰设计及拆除、装修、水暖、电气等所有工程的施工。暂估合同总价款为162万元。冀东公司提交了河北省建筑材料工业设计研究院委托河北宏鉴工程造价咨询有限公司于2012年12月25日对冀东公司海外发展事业部办公区装饰装修设计与施工工程结算出具的《工程造价咨询报告书》，报告书载明报审金额为1899137元，核定金额为1662081元。冀东公司同时提交了装修工程款的付款凭证、收据及发票等，予以证实其向深圳中装公司支付装修工程款的事实。

2012年7月26日，冀东公司（甲方）、中建二局三公司（乙方）与东方御宴酒楼公司（丙方，以下简称东方御宴酒楼公司）签订《合同变更协议》，载明：冀东公司与中建二局三公司于2011年1月1日签订冀东公司办公楼（次渠）精装修《工程施工合同》，合同总价3000万元。现经甲方、乙方、丙方三方共同友好协商，就有关主体变更及合同履行达成如下协议：1、原合同履行情况：合同总额为3000万元，甲方未支付预付款、进度款等所有款项。2、三方一致同意将原甲、乙双方签订的原合同的甲方主体变更为丙方，原合同中甲方的权利义务由丙方承继，未履行完成的权利及义务由乙、丙双方履行。4、本协议未涉及事项，仍按原合同执行。

2017年3月21日，冀东公司向新创基业公司发出《冀东公司关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，载明：2016年初，冀东公司根据战略重组工作的需要，决定不再继续租赁上述标的房屋建筑，并提前向贵公司提出自2016年7月31日起，双方正式解除上述标的房屋建筑租赁的法律关系。期间我公司与贵公司就此事会晤协商多次，但贵公司一直未进行正式接管，时至今日贵公司未予以明确的书面答复。现再次郑重函告如下：一、2016年7月31日起正式解除双方上述标的房屋建筑租赁的法律关系。二、自本通知送达贵公司之日起3日内（最迟不晚于2017年3月31日），我公司不再因贵公司不配合办理解除确认手续而继续对标的房屋建筑进行代管，由此产生的一切后果将由贵公司承担，我公司对此不承担任何责任和义务。三、房屋租赁法律关系解除后，贵公司应依据《房屋租赁合同》的约定，足额向我公司履行发票开具义务。四、关于我公司装修投入补偿事项以及可能存在的其他未决的合同随附义务，双方在房屋租赁法律关系解除后可另行协商解决。

冀东公司提交了冀东公司与唐山市丰南区丰南镇鸿运家政服务部签订的《工位桌椅等办公设施搬运协议书》、付款回单、收据及发票等证据，拟证明冀东公司及其海外事业部于2016年7月开始从涉案租赁房屋开始搬家的事实。冀东公司同时提交了冀东发展集团国际贸易有限公司与冀东公司签订的《合同解除协议》、冀东发展集团国际贸易有限公司与兄弟平安（北京）搬家有限责任公司签订的《搬家合同》及付款凭证等证据，拟证明冀东发展集团国际贸易有限公司与冀东公司解除租赁协议并于2016年8月7日从涉案租赁房屋搬家的事实。冀东公司同时提交了唐山冀东混凝土有限公司与冀东公司签订的《合同解除协议》、唐山冀东混凝土有限公司与新创基业公司签订的《补充协议》、唐山冀东混凝土有限公司与唐山市丰南区丰南镇鸿运家政服务部签订的《工位桌椅等办公设施搬运协议书》、付款凭证及发票等证据，拟证明唐山冀东混凝土有限公司与原被告分别解除租赁关系，并于2016年7月从涉案租赁房屋搬家的事实。新创基业公司表示冀东公司内部关于办公地点的安排与本案无关。

冀东公司表示因新创基业公司在收到解约函后未提出异议，因此双方的租赁关系已经于2016年7月31日解除。新创基业公司于2017年3月21日收到了冀东公司发出的《冀东公司关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，但表示不同意冀东公司提出的提前解除合同的要求。2017年4月19日，新创基业公司以房屋租赁合同纠纷为由，将冀东公司起诉至本院（案号为（2017）京0112民初11067号），要求被告支付拖欠的房屋租金29494362.85元。新创基业公司于2017年6月撤回对冀东公司的起诉。新创基业公司表示其并不同意冀东公司的提出的解除合同的要求，并于2017年4月起诉至法院，要求冀东公司支付拖欠的租金，上述行为表明其及时对冀东公司提出的解约请求提出了异议。

本案审理过程中，冀东公司提交了冀东发展集团国际贸易有限公司于2017年9月8日出具的《关于国贸公司取走寄存在冀东发展科技大厦内办公家具的情况说明》，主要内容为：2016年7月5日集团公司通知要求在冀东发展科技大厦办公的各单位于2016年7月31日前全部搬出该大楼。2016年8月6日至7日，我公司从位于北京市通州区的冀东发展科技大厦迁至金隅大成国际中心写字楼2号楼A2座16A10室办公。由于新办公地点空间有限，无法将全部办公家具从冀东发展科技大厦搬出，在搬家之前经我公司与李海强沟通，李海强同意将无法搬走的办公家具免费寄存在冀东发展科技大厦内。2017年8月22日，我公司经和新创基业公司相关人员沟通，同意我公司取走办公家具。2017年8月24日上午9点左右，我公司在从冀东发展科技大厦取走办公家具过程中，新创基业公司报警，但警察与新创基业公司并未阻止我公司取走寄存的家具。该证据的制作人为刘某。冀东公司提交了冀东发展集团国际贸易有限公司与刘某签订的《劳动合同书》及冀东发展集团国际贸易有限公司《关于职务聘任和解聘的通知》，上述证据显示刘某于2013年6月起与冀东发展集团国际贸易有限公司建立了无固定期限的劳动关系，2017年1月，冀东发展集团国际贸易有限公司聘任刘某任贸易板块人事行政中心主任职务，解聘刘某同志冀东发展（香港）国际有限公司市场拓展部长职务。本案审理过程中，刘某作为冀东公司方的证人到庭作证，刘某陈述其于2011年6月入职冀东发展集团国际贸易有限公司，2017年1月开始担任冀东发展集团国际贸易有限公司人事行政中心主任一职，之前其在市场拓展部担任部长一职，刘某表示冀东发展集团国际贸易有限公司于2012年开始在冀东发展科技大厦办公，2016年年中集团通知冀东发展集团国际贸易有限公司搬家，后其搬到了北京市金隅大成国际中心。刘某表示从冀东发展科技大厦搬家时，前任主任当时与其交接工作时告诉刘某说，有一部分家具搬到了北京金隅大成国际中心，有一部分家具在冀东发展科技大厦内寄存，刘某表示其前任主任表示其（指刘某的前任主任）与李海强说好一部分家具免费寄存在冀东发展科技大厦，等有放置家具的地方后再将家具从冀东发展科技大厦搬走，李海强当时也同意了。刘某同时表示2017年1月份交接时其（指刘某）与李海强说家具还要在冀东发展科技大厦内存放一段时间，李海强当时也同意了。2017年8月找到了新地方后，其（指刘某）与李海强的下属员工付经理办理交接，于2017年8月24日将家具拉走了，新创基业公司有过报警，警察到场后询问了一下情况后没有对冀东发展集团国际贸易有限公司搬走家具进行阻拦。新创基业公司对刘某的证人证言不予认可，表示因冀东发展集团国际贸易有限公司系冀东公司的全资子公司，刘某系冀东发展集团国际贸易有限公司的员工，因此刘某的证言与本案具有利害关系，新创基业公司当庭询问证人是否能够提供李海强和付经理同意其搬走家具的相关证据，刘某表示无法提供，新创基业公司表示因涉案大楼及房屋的钥匙在冀东公司手中，涉案楼房由冀东公司管理，因此证人刘某的证言不具有证明力，不应被采信。新创基业公司表示因2017年8月24日冀东公司从涉案租赁大楼内搬运物品，新创基业公司进行了报警，因此新创基业公司为此申请本院向公安机关调取报警记录及卷宗，本院向北京市公安局通州分局次渠派出所调取了2017年8月24日的出警视频，出警视频显示当天冀东公司的人员从涉案大楼内搬运物品，新创基业公司的法定代表人张黎为此报警，张黎向出警的警察表示冀东公司拖欠新创基业公司的租金，如果冀东公司人员将物品从大楼内搬走，会出现无法找到冀东公司、无法索要租金的情形，警察对搬运人员的身份进行确认后，建议张黎关于租赁纠纷可以通过诉讼途径解决，后张黎未对冀东公司人员的搬运行为进行阻拦。

2017年9月21日，冀东公司（甲方）与东方御宴酒楼公司（乙方）签订《协议书》，载明：1、2011年1月1日，甲方与中建二局三公司签署《建筑装饰工程施工合同》，约定由中建二局三公司承建冀东集团办公楼（次渠）精装修工程。2、2012年7月26日，甲乙双方与二局三公司签署《合同变更协议》，三方约定将《建筑装饰工程施工合同》的甲方主体变更为乙方，该合同中甲方的权利义务由乙方承继。3、2012年12月11日，乙方委托华建联公司对冀东集团办公楼（次渠）精装修工程项目结算进行审核，该事务所出具了《结算审核报告》，该工程审定结算造价为43036970元，另加290万元，合计45936970元。就冀东集团办公楼（次渠）精装修工程的相关权利、权益等事宜，现经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲乙双方一致同意，冀东集团办公楼（次渠）（即位于北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号的九层楼房），因上述合同/协议及《结算审核报告》所涉精装修工程而形成的全部财产权利及权益（包括但不限于未形成附合的财产所有权，以及对装修的全部补偿、赔偿或折价等）全部由甲方享有，甲方有权就前述权利及权益向该楼房所有人或其他相关第三人主张。乙方不再享有前述权利及权益。二、本协议签署生效后，乙方应及时将装修工程形成的全部财产权利及权益所涉相关的文件资料等交付给甲方。

本案审理过程中，冀东公司提交了东方御宴公司于2017年10月10日向新创基业公司出具的《通知》，主要内容为：贵公司于北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号的九层楼房，在出租给冀东公司后，该公司（指冀东公司）与中建二局第三建筑工程有限公司签署了《建筑装饰工程施工合同》，委托二局三公司对该楼房进行结构、功能完善和装修。后冀东公司、二局三公司和我公司（指东方御宴酒楼公司）三方签署《合同变更协议》，将《建筑装饰工程施工合同》中冀东公司变更为我公司，该公司合同项下的权利义务由我公司承继。我公司承继后，委托华建联造价工程师事务所对工程项目结算进行审核并出具了《结算审核报告》。鉴于我公司目前现状，经和冀东公司协商，就九层楼房结构、功能完善和装修工程所涉及的全部财产权利及权益（包括但不限于未形成附合的财产所有权，以及对装修的全部补偿、赔偿或折价等）全部由冀东公司享有，该公司有权就前述权利及权益向该楼房所有人或其他相关第三人主张，我公司不再享有前述权利及权益。上述相关事项我公司已与冀东公司达成了协议书，该协议书已正式生效。现我公司正式函告贵公司：上述楼房的结构、功能完善和装修工程所涉及的全部财产权利及权益已经由冀东公司享有，就前述结构、功能完善和装修而形成的全部补偿、赔偿或折价等，由贵公司直接向冀东公司支付或清偿。

针对广场施工及费用问题，冀东公司提交了2011年10月15日，冀东公司（甲方）与唐山燕东建筑有限公司（以下简称唐山燕东公司，乙方）签订的《建筑装饰工程施工合同》（暂估合同价款为1330353元）、2012年冀东公司、唐山燕东公司与东方御宴酒楼公司三方签订的《合同主体变更协议》（三方一致同意将原合同项下甲方主体变更为乙方，原合同项下甲方的权利义务由丙方承继，乙方尚未履行完毕的义务直接向丙方履行）、唐山正信工程造价咨询有限公司于2013年11月20日出具的编号为唐正审字[2013]96号《工程造价咨询报告书》（对冀东集团办公楼（次渠）广场工程费用审定的金额为1624710元）、付款凭证（证明冀东公司支付工程款399105.9元、东方御宴酒楼公司支付工程款1225604.1元，共计支付工程款金额为1624710元）。

针对水井施工及费用问题，冀东公司提交了2012年2月15日东方御宴酒楼公司与北京市次渠水利工程队签订的《酒楼打井施工合同》（合同价款421322.45元）、付款凭证（证明东方御宴酒楼公司分两次向北京市次渠水利工程队支付工程款合计421322.45元）、安装施工竣工验收报告（水井工程经东方御宴酒楼公司和北京市次渠水利工程队于2012年4月10日共同验收合格）。

本案审理过程中，冀东公司提交了冀东公司（甲方）与东方御宴酒楼公司（乙方）于2018年1月29日签订的《协议书》，主要内容为甲乙双方一致同意，因上述合同/协议所涉广场工程及打井工程而形成的全部财产权利及权益（包括但不限于已形成及未形成附合的财产所有权，以及对工程的全部补偿、赔偿或折价等）全部由甲方享有，甲方有权就前述权利及权益向该楼房所有人或其他相关第三人主张。乙方不再享有前述权利及权益。二、本协议签署生效后，乙方应及时将广场工程及打井工程形成的全部权利及权益所涉相关的文件资料等交付给甲方。冀东公司同时提交了东方御宴酒楼公司于2018年2月2日向新创基业公司发送的《通知》及邮寄送达信息，拟证明东方御宴酒楼公司将广场和水井施工权益转让给冀东公司的事宜通知了新创基业公司的事实。

新创基业公司表示2017年9月21日及2018年1月29日冀东公司与东方御宴酒楼公司签订的两份《协议书》，是在双方发生争议后、本案诉讼过程中签订的，因东方御宴酒楼公司是冀东公司的全资子公司，二者之间具有利害关系，协议书本身无法说明精装修、广场及水井施工等添附权利转让的真实性，也无法确认冀东公司是否支付了转让对价，但新创基业公司对该协议书上冀东公司和东方御宴酒楼公司签章的真实性即协议书形式上的真实性不持异议，对东方御宴酒楼公司将添附的相关权益转让给冀东公司、冀东公司在本案中作为主张添附补偿的主体不持异议。

本案审理过程中，冀东公司申请对北京市通州区中关村科技园区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号房屋的装修现值损失、涉案房屋的南北加建及地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他费用的现值损失、涉案房屋广场及水井工程的现值损失进行司法鉴定。本院报送北京市高级人民法院随机摇号确定由北京恒乐工程管理有限公司（以下简称恒乐公司）进行司法鉴定。

恒乐公司组织双方于2018年4月11日、5月7日、5月8日、5月10日、5月15日、5月24日及7月4日多次进行了现场踏勘。2018年8月23日恒乐公司出具了《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿），鉴定说明中注明：广场及水井工程因原被告双方提供资料无法进行工程量计算，经现场踏勘所有地下隐蔽工程均无法测量，而现场踏勘的内容非常有限，故本次工程造价按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额计入。鉴定意见为：工程造价鉴定金额为7360773.79元（其中装修工程现值损失金额为6133154.32元，广场及水井工程的现值损失金额为1227619.47元）。鉴定总汇总表中载明第一项主楼内装修工程造价的耐用年限为10年，已使用年限为8年；广场及水井工程的耐用年限为20年，已使用年限为8年。新创基业公司及冀东公司均对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出了书面异议（具体异议内容及恒乐公司的回复详见下述的《工程造价鉴定意见书》）。

恒乐公司在对双方提出的书面异议进行充分审核的基础上，于2018年10月19日出具了正式的《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论与《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）一致，鉴定结论为：鉴定说明中注明：广场及水井工程因原被告双方提供资料无法进行工程量计算，经现场踏勘所有地下隐蔽工程均无法测量，而现场踏勘的内容非常有限，故本次工程造价按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额计入。鉴定意见为：工程造价鉴定金额为7360773.79元（其中装修工程现值损失金额为6133154.32元，广场及水井工程的现值损失金额为1227619.47元）。鉴定总汇总表中载明第一项主楼内装修工程造价的耐用年限为10年，已使用年限为8年；广场及水井工程的耐用年限为20年，已使用年限为8年。《工程造价鉴定意见书》对双方提出的异议进行了书面回复。

新创基业公司对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出的异议及《工程造价鉴定意见书》中的回复内容：新创基业公司提出的异议一、广场工程及水井工程鉴定方法有失公平。首先，广场工程不应按施工合同金额计算，水井工程不应按结算金额计算。我公司不认可广场工程施工合同及水井工程结算的真实性，鉴定单位应按照现场勘查结论并依据专业方法计算工程量及工程款。按照被告方与第三方的合同及结算计算工程款不符合鉴定原则，不具真实性且有失公允。其次，广场及水井工程因长期使用缺乏维护、工程质量等原因早已破败不堪，使用价值极低，鉴定单位按20年耐用年限计算不合理。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：详见鉴定意见书的征求意见稿第五.（6）条鉴定说明“广场及水井工程因原被告双方提供资料无法进行工程量计算，经现场踏勘所有地下隐蔽工程均无法测量，而现场踏勘的内容非常有限，故本次工程造价按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额计算现值损失。”供法院参考。新创基业公司提出的异议二、楼内外的可移动的大石头、非固定式吧台、装饰灯饰、灯具、窗帘、2至8层室内隔墙、隔断、室内所有门、电子屏钢架、地毯等可移动物品，均为可拆除物品，我公司认为不应将上述物品计入鉴定范围。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：以上项目是装饰装修工程的组成内容，不属于活动家具。新创基业公司提出的异议三、各层步行楼梯、地面尤其是一层地砖损坏严重，按照装饰品质统一的需要，应进行整体更换，鉴定单位在折旧前应首先扣除破损部位造价，《鉴定意见书》没有扣除破损部分造价是错误的。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：所有破损及损坏装饰面层均已包含在现场勘查修正系数中。新创基业公司提出的异议四、《鉴定意见书》采用的10年、15年、20年的耐用年限过长。装饰施工中材料的保质期大多不足10年，整体使用期不可能达到10年。本案中，1-4层作为饭店使用，耐用期限更短，一般饭店3到5年就要重新装修。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：“装修部分可以按8年折旧”。国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复【国税函[2000]704号】批复，外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修投入使用的次月开始，按5年平均摊销。因此《鉴定意见书》采用的10年、15年、20年的耐用年限过长。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：《鉴定意见书》中耐用年限是根据项目业态，结合目前同类项目的常规装修周期进行确定的。

冀东公司对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出的异议及《工程造价鉴定意见书》中的回复内容。冀东公司提出的异议一、1、鉴定意见书未能体现冀东公司申请司法鉴定的内容和要求，存在混同鉴定的问题。冀东公司在司法鉴定申请书中一直要求鉴定机构按精装、南北加建及地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等进行分类鉴定，但鉴定意见书并没有将地下室及一层至八层的二次结构（粗装）与精装修分开，而是将两者混同一并作为装修项目进行了造价鉴定和现值损失鉴定，违背了冀东公司的鉴定申请内容。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：委托函的内容为“北京市通州区中关村科技园区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号房屋的装修现值损失进行造价鉴定。对涉案房屋的南北加建及地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他费用的现值损失进行造价鉴定。”本次鉴定意见书的征求意见稿是依据委托函进行鉴定。冀东公司提出的异议一、2、由于二次结构（粗装）与精装修性质不同，二次结构（粗装）系房屋主体部分，而精装修只是装饰，不能作为房屋的主体，因此恒乐公司应当将二次结构（粗装）与精装修加以区分，并在区分基础上分类进行相应的造价鉴定。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：2018年4月11日现场踏勘记录中要求原告、被告双方于2018年4月16日17:00时前将鉴定所需补充图纸或相关资料提交北京市通州区法院台湖法庭，2018年4月16日原告、被告双方并未按现场踏勘把记录中要求提供全部资料，经与北京市通州区人民法院沟通在现在鉴定资料基础上按现场实际现状进行鉴定。冀东公司提出的异议一、3、特别提请鉴定机构及法庭予以关注的是，对于南北加建及南侧地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等的现值损失鉴定问题，冀东公司已多次重申并重点表达了一下观点，即：案涉房屋的南北加建及南侧地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等，实质上是建设工程施工内容，不属于装饰装修，不应列入装修现值损失评估范围，发生的工程费用应由新创基业公司全额负担，而之所以将前述工程列入司法鉴定申请范围，仅仅是为了便于法院全面审查、分析、判断并公正裁判案件。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：依据法院委托函进行鉴定。冀东公司提出的异议二、鉴定意见书存在工程造价鉴定项目遗漏的问题，恒乐公司对此应予以补充。恒乐公司在鉴定意见书中对案涉大楼所涉精装修、南北加建及地下室、二次结构（粗装）、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等的现值损失鉴定应首先进行工程造价鉴定予以了认可并进行了表述，但在实际造价鉴定中，却存在以下遗漏项：1、一层南北加建及南侧地下室工程存在工程造价鉴定漏项。一层南北加建及南侧地下室工程中的土方开挖、基础垫层、基础防水、基础以及土方回填等工程量未列入工程造价鉴定范围。2、二次机构部分（粗装）的工程洽商签证未列入工程造价鉴定范围。3、电气工程、水暖工程部分的工程洽商签证未列入工程造价鉴定范围。4、隐蔽工程及现场勘查不可见的部分未列入工程造价鉴定范围。5、损坏光源价格应该计入工程造价，因为当时装修工程在当时为合格工程，属于工程造价的组成部分。关于工程洽商变更签证事项，华建联造价工程师事务所作为专业工程造价咨询机构在此前出具的正式《冀东集团办公楼（次渠）精装修工程华（京）审字【2012】第D4-172（1）号结算审核报告》中对此已做了明确、详细的说明，相关现场施工资料以及工程款支付凭证等均可佐证，但恒乐公司未将该部分工程列入工程造价鉴定范围，导致工程造价鉴定出现项目遗漏。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：2018年4月11日现场踏勘笔录中要求原告、被告双方于2018年4月16日17:00时前将鉴定所需补充图纸或相关资料提交北京市通州区法院台湖法庭，2018年4月16日原告、被告双方并未按现场踏勘把记录中要求提供全部资料，经与北京市通州区人民法院沟通在现在鉴定资料基础上按现场实际现状进行鉴定。冀东公司提出的异议三、鉴定意见书对现值损失的鉴定没有任何依据，恒乐公司对此应予以解释并说明。恒乐公司在做现值损失鉴定时，装修工程按照耐用年限10年进行计算并没有任何依据，现场查看系数的计算亦无任何依据。该鉴定意见书只是简单的做乘除法，即使用2008年定额和2010年的人、材、机的价格做出2010年的工程造价费用乘折旧，再乘以现场勘查系数来确定现值损失金额，采取这种方法进行现值损失鉴定不符合评估行业准则，所得出的现值损失鉴定结论既不是过去的价值，也不是现在的价值，不仅无法采用，而且根本就是错误的。因此，恒乐公司应对其使用2008年定额和2010年的人、材、机的价格做出的2010年的工程造价费用乘折旧，再乘以现场勘查系数来确定现值损失金额的鉴定方法及依据做出解释和说明。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：《鉴定意见书》中耐用年限是根据项目业态，结合目前同类项目的常规装修周期进行确定。冀东公司提出的异议四、恒乐公司不具备现值损失评估的资质，现值损失评估应当由具备司法鉴定评估资质的机构出具。根据恒乐公司自行提供的相关资料，以及通过对北京市评估机构的检索和查阅该公司的相关信息，可认定恒乐公司仅仅是造价咨询公司，而非评估公司，即只具备造价资质而不具备评估资质。因此该公司并不具备对工程造价进行现值损失评估的资格，其做出的现值损失评估鉴定意见不具有法律效力，不应予以采纳。相关现值损失评估的鉴定应当由专业评估师依据相关评估准则进行评估鉴定并由具有资产评估资质的司法鉴定机构组织实施。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：依据法院委托函进行鉴定。《工程造价鉴定意见书》中同时附有恒乐公司的工程造价咨询企业的甲级资质证书、最高人民法院司法技术专业机构名册入选通知、鉴定人员林培、王红艳、赵海军、吴春华、付琳的鉴定资质证书。

冀东公司对《工程造价鉴定意见书》存有异议，申请鉴定人员出庭接受质询，并申请专家辅助人董文忠（中和资产评估有限公司高级经理）、尤洋（唐山金恒房地产评估有限公司董事长）到庭参加质询程序，本院组织双方及鉴定人员于2018年11月23日开庭时对鉴定意见书进行了质询，冀东公司提出的异议同其对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出的异议，冀东公司表示其提交了南北加建及地下室的设计图纸及竣工图纸，并提交了华建联事务所的结算审核报告，恒乐公司应当根据上述图纸及报告对南北加建及地下室工程费用进行造价鉴定；恒乐公司表示冀东公司提交的设计图纸根本无法看清楚，无法作为鉴定的依据，冀东公司提交的竣工图纸是装修竣工图，不能反映出结构的实际工程量，且竣工图纸与工程现场不符，不能作为工程造价鉴定的依据；恒乐公司同时表示因华建联事务所出具的结算审核报告是华建联事务所单方出具的，且新创基业公司对此不予认可，因此华建联事务所出具的结算审核报告无法作为鉴定依据。因此《工程造价鉴定意见书》中不包含南北加建及地下室主体工程费用的工程款。冀东公司表示二次结构属于建设工程范畴，二次结构工程款应当由新创基业公司负担，因此希望恒乐公司将二次结构（隔断和隔墙中的砌块墙）费用在鉴定报告中予以单独列明。本院根据质询情况、从为法院办案提供参考角度出发，要求恒乐公司将二次结构（隔断和隔墙中的砌块墙）费用在鉴定报告中予以单独列明，并出具补充说明。

恒乐公司于2018年11月28日出具了《工程造价鉴定补充说明》，《补充说明》的鉴定意见补充说明载明：1、南北加建结构主体，因法院转交的鉴定资料中没有南北加建结构主体图纸及相关资料，2018年4月11日现场踏勘记录中要求原告、被告双方补充提供南侧、北侧加建部分结构图纸等相关资料，并于2018年4月16日17:00时前将鉴定所需补充图纸或相关资料提交北京市通州区法院台湖法庭，在规定时间内原告、被告双方并未按现场踏勘记录中要求提供全部资料，因此鉴定机构无法对主体结构部分做出鉴定。经与北京市通州区法院沟通在现有鉴定资料基础上按现场实际现状进行鉴定，故本次鉴定意见中未包含主体结构部分内容。2、砌筑工程：根据庭审要求，将砌筑工程单独列项。由于砌筑工程作为单位工程单独计算属于建筑工程类别，人工费单价和取费标准与装饰工程不同，故导致工程造价相应发生变化。二、鉴定意见为：原鉴定意见：鉴定金额7360773.79元，其中装饰工程现值损失金额为6133154.32元、广场及水井工程的现值损失金额为1227619.47元。调整后鉴定意见：鉴定金额：7318609.71元，其中装修工程现值损失金额6090990.24元、广场及水井工程的现值损失金额1227619.47元。新创基业公司及冀东公司对恒乐公司出具的《工程造价鉴定补充说明》仍坚持上述对征求意见稿及《工程造价鉴定意见书》的质证意见。

关于广场部分的施工，冀东公司表示广场部分的施工是为了配套租赁物的使用而进行的，如果广场不做路面硬化和绿化等施工，将影响大楼的使用，新创基业公司与冀东公司之间关于广场施工及费用如何负担问题并没有书面约定。关于水井部分的施工，冀东公司表示新创基业公司的原有水井比较浅，水质不好，酒店经营无法使用，因此东方御宴酒楼公司进行了水井部分的施工。冀东公司表示广场和水井施工前均告知了新创基业公司股东李海强，李海强是同意施工的。冀东公司表示因广场和水井是拿不走的，因此其要求新创基业公司进行一定的补偿。新创基业公司表示广场和水井的施工并未在租赁合同中有所约定，冀东公司进行广场和水井施工时并未征得新创基业公司的同意，双方亦未对广场和水井的施工费用负担问题有所约定，涉案大楼在冀东公司承租时有水井（新创基业公司打的水井），可以满足冀东公司的正常办公和酒楼营业的需要，冀东公司再行打井是冀东公司自己的行为，与新创基业公司无关，冀东公司广场和水井部分的施工费用不属于新创基业公司应当补偿的范围，新创基业公司不同意对广场和水井施工的费用进行补偿。

冀东公司表示根据租赁合同约定，南北加建及地下室和结构、功能完善费用应属于建筑工程款的范畴，费用应当由新创基业公司承担。新创基业公司表示针对南北加建及地下室费用双方已经进行了结算和确认，并签署了《冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函》，新创基业公司通过抵账协议的方式已经负担了290万元加建费用，冀东公司无权再主张南北加建及地下室建造费用。

新创基业公司提交了双方签署的《冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函》及《抵账协议》，拟证明双方对南北加建及地下室工程等费用进行结算和确认，新创基业公司通过抵账协议的方式负担了该290万元费用的事实。其中《确认函》的内容为：冀东公司北京办公大楼装修工程中南北加建及地下室工程等费用承担主体为新创基业公司，双方经多次沟通协商，依据往来资料、函件等确定应由新创基业公司承担的费用为290万元，如无异议，请双方盖章确认，费用明细如下：一、加建部分274.6318万元。1、北侧加建31.4272万元；2、南侧加建174.0897万元；3、南侧地下室69.1149万元；二、洽商部分4.4558万元。1、七层屋面新增风机基础0.3747万元；2、八层新增加水箱间4.0811万元。三、签证部分2.9124万元。1、外保温修补0.6400万元；2、破碎基础拆除1.8661万元；3、电梯井剔除0.4063万元。四、零星工程及措施费。1、八层钢结构防火涂料5.0000万元；2、施工扰民3.0000万元。合计290万元。冀东公司和新创基业公司在《确认函》上签章确认。

新创基业公司提交的《抵账协议》系新创基业公司（甲方）、中建二局三公司（乙方）、北京冀东海强混凝土有限公司（丙方）于2013年12月27日签署，内容为：鉴于，在甲方董村楼房南北加建工程项目中，甲方尚欠乙方相应金额的工程款，乙方尚欠丙方相应金额的混凝土货款，三方友好协商，就前述债务处理事宜，达成本协议，以资信守：一、三方同意，甲方所欠乙方工程款2669865元（其中甲方欠乙方工程款290万元，乙方在装修冀东办公楼工程中欠甲方电费230135元，甲方实际欠乙方工程款2669865元），甲方不再直接支付给乙方，由甲方直接支付给丙方，此款用于冲抵甲方对乙方同等金额的欠款，乙方对丙方同等金额的混凝土欠款。二、本协议签署履行后，三方各自间对应金额的债权债务结清，各方应当完善彼此间财务及发票手续，对于应由乙方出具的工程款发票，乙方应当按照其与甲方施工承包合同的约定向甲方出具相应金额合法有效的发票。

冀东公司新创基业公司提交的《确认函》没有异议，但表示新创基业公司提交的《抵账协议》存有异议，表示无法确认《抵账协议》上的290万元工程款与《确认函》上的290万元系同一笔款项，《抵账协议》本身并不能证明新创基业公司支付了290万元。新创基业公司表示在冀东公司提交的华建联公司的《结算审核报告》中的《工程结算审核汇总表》、《工程结算审核定单》及所附的《确认函》中可以看出，290万元并未计入冀东公司的工程款，证明中建二局三公司不再向冀东公司主张该290万元工程款，能够证明该290万元已经由新创基业公司支付的事实。冀东公司认可华建联公司出具的《结算审核报告》中的《确认函》与新创基业公司提交的《确认函》一致。

2018年2月，涉案大楼室内出现水管爆裂，导致大楼内多处漏水。新创基业公司法定代表人张黎通知冀东公司的委托代理人到涉案大楼处理水管爆裂问题。2018年2月6日，冀东公司的委托代理人回复新创基业公司法定代表人张黎的短信内容为：张总，关于大楼钥匙的事，案件进展到现在，我公司已经交过几次钥匙，贵方未接受，根据案情，是否接受钥匙并不能影响本案结果，为了防止由于天气等不可预知的因素对大楼内设施造成损坏，我们建议把钥匙交给贵公司，由贵公司接手大楼的管理。且大酒楼的注销工作已经接近尾声，人员即将另行安排，以后再找人送钥匙可能也不是很方便，且楼内的情况也无法时刻在掌控之内，故我方建议双方把钥匙交接，保证楼内设施完好。2018年2月8日，冀东公司方的葛某将大楼钥匙邮寄给新创基业公司，邮件（包裹）被退回（寄件人为葛某）、2月11日冀东公司邮寄给新创基业公司的《关于<关于新创大楼冀东发展科技大厦室内水管爆裂>复函》被退回。2018年2月23日，冀东公司的委托代理人给新创基业公司法定代表人张黎发送短信，内容为：2018年2月9日我公司收到新创基业公司的《关于新创大楼（冀东发展科技大厦）室内水管爆裂问题联系函》后，第一时间向我公司领导做了汇报，我公司领导十分重视，并于2018年2月11日立即复函贵公司。年后，我公司及北京东方御宴大酒楼陆续收到贵公司拒收酒店钥匙及拒收回复函的退件。我公司的回复函是应贵公司的来函要求所做出的回应，贵公司此举实在是有违商业一般常识和礼节。有鉴于此，我公司不再主动与贵公司进行沟通，对因信息沟通不畅等导致的一切后果将由贵公司承担，我公司概不负责。未做到仁至义尽我公司通过短信形式就上述回复函的内容在此通告如下：“贵公司来函所述内容与实际不符。对贵公司前期不配合办理案涉房屋交接及后期怠于履行案涉房屋维管义务所造成的损失与我方无关。为方便贵公司履行案涉房屋维管义务，北京东方御宴大酒店已将酒店大门及内部个房间钥匙通过快递送达与贵公司”。张黎予以回复：你好，首先说明我司未收到注明是钥匙的快递；再有，目前你我双方正在进行诉讼，大楼租赁合同尚在执行中，我方不宜接收大楼管理相关事宜，请贵司尊重客观事实，履行大楼的管理职责。2018年5月11日，冀东公司的委托代理人给新创基业公司法定代表人张黎发送短信，内容为：冀东科技大厦在法院调解下，水电事宜已于2017年9月份办理了交接，前期大厦钥匙交接多次，但均因贵公司拒绝无法办理。现我公司人员均在唐山，发生类似事情协调解决效率较低。鉴于大厦诉讼已进行到一定的阶段，钥匙是否交接对诉讼已无实际意义。我公司已进行断电处理，建议这次贵公司将钥匙进行接收，以便贵公司履行对相关设施进行维护的义务。张黎予以回复：大楼的交接不是交接几把钥匙那么简单，涉及到方方面面许多问题，更何况现在又是在鉴定评估阶段。在此期间还请贵公司尽到管理职责，保证大楼的整体安全。

本案审理过程中，本院组织双方对漏水情况进行了现场勘验，涉案大楼存在多处漏水的情况。

冀东公司同时申请证人葛某（唐山冀东水泥股份有限公司党群纪检监察部职员）、党某（启新工业博物馆财务主管）到庭作证，葛某陈述其曾担任东方御宴酒楼公司的经理，东方御宴酒楼公司退租过程中，其于2017年6月底接到部门领导的通知，要求将大楼钥匙交给新创基业公司，冀东公司资产管理部的任某及财务部的党某拿着大楼钥匙找到新创基业公司的领导，提出将大楼钥匙交接给新创基业公司，新创基业公司的领导以租赁关系没有理清为由，拒绝接收大楼钥匙。2017年8月25日冀东公司又找到新创基业公司的领导李海强，提出将大楼钥匙交接给新创基业公司，新创基业公司仍以租赁关系未理清为由，拒绝接收钥匙。2018年2月，冀东公司领导要求以邮寄方式给新创基业公司寄送钥匙，但邮件被退回。证人党某陈述其2002年入职冀东公司工作，2018年1月从冀东公司离职后到冀东公司旗下的二级子公司启新工业博物馆工作，党某陈述2017年6月底，部门领导让其与资产管理部的任某、东方御宴酒楼经理葛某和高志一起给新创基业公司的领导李海强送大楼钥匙，新创基业公司以租赁关系未理清为由，拒绝接收钥匙。冀东公司同时提交了证人任某的书面证言及出生医学证明，表示因任某于2018年10月1日分娩处于哺乳期无法到庭，任某的证言内容为：我叫任某，现任冀东公司资产管理部资产管理师。2017年6月30日，我司领导张树海部长让我去北京给李海强送冀东发展科技大厦的钥匙。大概上午十点左右，我和集团财务部的党某，大酒店的经理葛某，还有大酒店的高志，我们四个人到了李海强的办公室。当时是高志拎着所有的钥匙。我跟李海强说把冀东发展科技大厦的钥匙交过来，别耽误他们事。李海强说钥匙不能收，没法收。他说和冀东的事还没有解决，对冀东有意见，事没解决之前没法收。我们只好出来了，请示张部长，张部长让再去送一次给李海强搁那，但给李海强打电话，人家已经不在那了，我们就回来了。这次去北京送钥匙，我录了三段视频。2017年8月25日，张部长让我们再来北京给李海强送钥匙。大约上午十点半左右，我和葛某经理，当时他拿着钥匙，我们俩一起去找李海强。葛某先给李海强打的电话，然后我们去的李海强的别墅。我跟李海强说领导安排我们把钥匙再送过来，放在你们这以后干啥方便。李海强说那个事解决不完，不能收钥匙。我说钥匙给您以后，不管是出租还是看房子都方便，放在我们这也不合适。李海强还是说和冀东的事还没完呢，不能收这钥匙。这次我录了音。以上是我两次送钥匙的真实情况，特作此说明。冀东公司同时提交了送钥匙的视频及录音等证据。冀东公司表示之所以多次与李海强交接钥匙的原因是，李海强是新创基业公司的股东，是新创基业公司的领导。新创基业公司认为证人为冀东公司或其下属企业的员工，因此证人证言不能作为定案依据，关于2018年2月的邮件退回问题，新创基业公司表示因寄件人是一位葛姓人员，并未注明是冀东公司，且并不知晓邮件包裹里是什么物品，认为是垃圾邮件所以没有接收；针对冀东公司提交的与张黎的短信记录，新创基业公司对短信的真实性不持异议，但表示短信内容仅能证明冀东公司想交接钥匙和大楼的管理权，新创基业公司在短信中也强调了不接收钥匙的理由；针对冀东公司提交的送钥匙视频及录音，新创基业公司对其真实性不持异议，但表示李海强虽然是新创基业公司的股东，不是本案原告新创基业公司，也不是本案新创基业公司的委托代理人，因此李海强并没有代表新创基业公司接收钥匙的权利，新创基业公司表示冀东公司确实提出过将钥匙交还的问题，因双方在租赁关系上存在争议，因此新创基业公司没有接收钥匙，新创基业公司同时表示，双方的租赁合同纠纷的争议在诉讼过程中，诉讼的引发是冀东公司单方面擅自提前退租引发的，新创基业公司对冀东公司擅自提前退租的行为持有异议，且本案诉讼过程中冀东公司又提出申请对装修、结构和功能完善等的司法鉴定，因此涉案大楼并不具备进行交接的条件。

冀东公司申请本院调取涉案房屋的《建设工程规划许可证》及《消防设计审核意见及消防验收意见》，本院于2018年10月10日向北京市规划和国土资源管理委员会通州分局（以下简称通州区规划国土委）发出《协助查询函》，要求通州区规划国土委协助查询涉案北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号大楼及加建部分（国有土地使用证证号京通国用（2007出）第144号，土地使用权人北京新创基业建筑工程有限公司，坐落为北京市通州区台湖镇董村东，地号12122330050000，图号Ⅱ-4-2-5（4），地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积3353.33平方米，土地使用证颁发日期2007年12月）是否办理《建设工程规划许可证》等情况。通州区规划国土委于2018年10月24日向本院出具《关于协助通州区人民法院查询相关文件的回函》，回函内容为：经核查，我分局未获取此公司在此国有土地使用证内办理《建设工程规划许可证》提交的申请和相关材料，故我分局未向此公司在此国有土地使用证内核发过《建设工程规划许可证》。针对涉案大楼是否具有消防验收手续的问题，新创基业公司提交了北京市通州区公安消防支队于2011年6月17日核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（通公消安检许字[2011]第042号），场所名称为北京东方御宴大酒店有限公司，地址为北京市通州区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号，使用面积为7526.52平方米，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械防排烟系统、室内消火栓、应急照明、疏散指示标志、灭火器等。使用性质：饭店。建筑层数：地上8层、地下1层。场所使用情况：地上1-3层，地下1层。新创基业公司提交该检验合格证拟证明涉案大楼具有消防验收手续的事实。

冀东公司表示因涉案大楼房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的租赁合同无效。冀东公司表示双方签约时冀东公司核实了涉案房屋的产权情况，知晓涉案房屋未取得产权证书的情况，并在合同中约定由新创基业公司负责办理产权证书，但冀东公司表示其并未对涉案房屋的建设工程规划许可的情况进行核实。新创基业公司表示双方在签订合同时新创基业公司已经告知冀东公司涉案房屋未取得建设工程规划许可证、规划许可手续正在办理的事实。

本案审理过程中，本院组织双方于2018年12月29日对涉案房屋进行交接，新创基业公司认为房屋的交接除包括钥匙的移交之外，还包括房屋设备设施的交接（因涉案大楼已经停用两年有余，房屋设备设施的性能及状态是否完好需要双方确认），其中包括电梯、供暖系统（包括制冷系统）、通风系统、给排水系统、供电系统、消防系统、燃气管线及应急系统等。2018年12月29日，法庭组织双方前往涉案大楼现场进行房屋交接，新创基业公司邀请的电梯厂家到现场确认电梯设备的状态（电梯之前已经报停），因大楼两部电梯的地下室管井内部存有积水，需将积水清理后由电梯厂家进行检测，检修合格后再行向特种设备管理部门提出启用申请后才能恢复运行；清理积水后，需恢复电力系统后方能对房屋设备设施的性能和状态进行检测和确认。本院要求双方互相配合共同对上述房屋设备设施的性能和状态进行确认。

2018年12月29日双方对房屋钥匙进行了交接，并签署了房屋钥匙交接单。新创基业公司表示冀东公司负有将符合使用状态的房屋返还给新创基业公司的义务，2018年12月29日房屋钥匙交接时，涉案大楼房屋尚不具备使用条件和状态，但其表示关于房屋设备设施及现状（8个系统及房屋状况）的检修和确认工作，其将与冀东公司自行协商解决，如果协商不成，其将另案起诉解决。本院向新创基业公司释明，如果其选择另案解决房屋设备设施及现状的解决方式，则本案中将以2018年12月29日交接钥匙的时间，作为冀东公司支付租金或房屋占有使用费的截止日期，新创基业公司对此表示，如果法院认定2018年12月29日为房屋交接的时间，应当判令冀东公司支付新创基业公司6个月的房屋空置期及维修期的损失，因为这段时间大楼房屋需要检修和维护，房屋无法自行使用和对外出租。

2018年5月17日，新创基业公司申请对一层大厅电子屏钢架；楼内外及楼顶、外墙、各楼层等部位增设的牌匾及钢架；各楼层、地下室、冷库等处垃圾及以上拆除物品的清运费用进行司法鉴定，后新创基业公司撤回了司法鉴定申请。

2018年6月14日，涉案大楼发生电缆被盗事件，新创基业公司予以报警，为了配合公安机关的侦查破案，新创基业公司法定代表人张黎在事发当日电话通知冀东公司委托代理人赵春莲，赵春莲不接听电话，发送短信给赵春莲，赵春莲不予回复的情况下，短信告知赵春莲情况紧急后，要进入大楼，后新创基业公司将大楼后门的门锁剪断后进入大楼配合公安机关的侦查破案，并对电缆进行抢修。新创基业公司配合公安机关侦查及抢修后将大楼的后门重新锁上，新创基业公司提出将后门钥匙交给冀东公司，冀东公司表示不同意接收后门钥匙，本院要求冀东公司在大楼后门加装一套新锁。

上述事实有国有土地使用证、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、租金支付凭证、租金发票、关于解除房屋租赁法律关系的告知函及邮寄材料、冀东发展集团国际贸易有限公司出具的情况说明、视频及录音材料、东方御宴酒楼公司出具的情况说明、电费发票、冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函、抵账协议、证人证言、合同主体变更协议、建筑装饰工程施工合同、酒楼打井施工合同、工程款支付凭证、双方的短信往来记录、包裹邮寄手续、通州区规划国土委出具的关于协助通州区人民法院查询相关文件的回函、工程造价鉴定意见书、工程造价鉴定补充说明、本院自公安机关调取的出警视频及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一、关于涉案租赁合同的效力问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案审理过程中，本院就涉案大楼房屋的建设工程规划许可手续问题向通州区规划国土委发出《协助查询函》，通州区规划国土委于2018年10月24日向本院出具《关于协助通州区人民法院查询相关文件的回函》，回函内容为：经核查，我分局未获取此公司在此国有土地使用证内办理《建设工程规划许可证》提交的申请和相关材料，故我分局未向此公司在此国有土地使用证内核发过《建设工程规划许可证》。由此可以认定，涉案大楼房屋未取得建设工程规划许可证，根据上述司法解释的规定，双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》均无效，故本院对冀东公司要求确认双方签订的租赁合同及补充协议无效的反诉请求予以支持。

二、双方对涉案租赁合同无效的过错问题。

关于本案双方对涉案租赁合同无效的过错问题，应当根据租赁合同的约定内容、租赁用途、租赁合同的履行情况并结合本案案情予以确定。本案中冀东公司与新创基业公司于2010年6月签订房屋租赁合同，冀东公司租赁新创基业公司的涉案房屋，租赁用途为办公和经营。签约后，冀东公司于2011年12月在涉案房屋上注册成立了东方御宴大酒楼公司进行酒店经营，还有部分房屋用于冀东公司的办公之用。

根据本案查明的事实，双方签约时冀东公司对涉案房屋未取得产权证书的事实是明知，由此双方在租赁合同第五条约定由新创基业公司负责办理涉案房屋的产权证书。本院认为，新创基业公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给冀东公司做办公和酒店经营之用，并承诺办理涉案房屋的产权证书，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证、至今未能办理产权证书，导致涉案租赁合同无效的后果，新创基业公司对此负有一定过错。

虽然冀东公司表示签约时对涉案房屋是否取得建设工程规划许可证的事实未予核实，但本院认为冀东公司承租新创基业公司的涉案大楼、投入大量资金从事办公和酒店经营，在承租前应当对涉案房屋是否具有建设工程规划许可证的这一签约重要事项进行充分的调查和了解，冀东公司表示签约时已经对涉案房屋是否取得产权证书的问题进行了核实，因建设工程规划许可证是办理合法产权的先决条件和前提，冀东公司作为承租人和实际经营人，应当对涉案房屋是否具有建设工程规划许可证这一签约重要事实进行充分的核实事实。冀东公司在明确知晓涉案房屋未取得产权证书、未核实涉案房屋是否办理建设工程规划许可证的情况下，仍然决定承租涉案房屋，应当对涉案租赁合同无效承担相应的责任。冀东公司承租房屋后在涉案房屋上注册成立了东方御宴大酒楼公司进行酒店经营，涉案房屋未取得建设工程规划许可证并未影响冀东公司注册成立大酒楼公司进行酒店经营的合同目的，涉案租赁合同无效也未影响冀东公司在涉案房屋从事办公的租赁用途和合同目的。涉案诉讼完全系因冀东公司单方提前退租所引发，综合考量上述因素，本院认为冀东公司对涉案租赁合同无效的后果负有重大过错，应当对涉案租赁合同无效造成的损失承担主要责任。综合考量上述因素及本案案情，本院认为冀东应承担合同无效的80%的过错责任，新创基业公司应当承担合同无效的20%的过错责任。

三、冀东公司应当支付的房屋占有使用费的标准及支付期限问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中双方的租赁合同无效，冀东公司应当按照合同约定的租金标准向新创基业公司支付房屋占有使用费。冀东公司向新创基业公司支付了2010年6月1日至2016年5月31日期间共计6年的房屋占有使用费，自2010年6月1日起的房屋占有使用费未予支付。

2017年3月21日，冀东公司向新创基业公司发出解除房屋租赁关系的告知函，提出提前退租的要求，并通知新创基业公司于2016年7月31日解除双方的租赁关系。本院认为在涉案租赁合同有效、未出现约定解除或法定解除条件的情况下，冀东公司不享有单方面解除合同的权利，因此冀东公司向新创基业公司发出的解除通知并不产生合同解除的法律效力。具体到本案，在涉案合同无效的情况下，更不存在合同解除的问题。

关于涉案房屋的占有使用费的支付标准。涉案房屋租赁合同补充协议对承租面积及租金标准进行了调整，因此涉案大楼房屋的租金标准应以房屋租赁合同补充协议的约定为准（即6年租金为3880万元），房屋租赁合同第三条约定的租金每5年递增3%的前提是经双方协商一致，因双方未对租金递增问题达成一致协议，因此冀东公司应当支付的房屋占有使用费标准，仍应按照补充协议约定的租金标准计算，新创基业公司要求冀东公司按照租金上浮3%标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于冀东公司所称新创基业公司在2017年7月的起诉状中陈述每天每平米1.25元租金中的0.25元每天每平米系弥补2200万元平帐支出、每天每平米0.25元租金对应的是新创基业公司主张的2200万元平帐支出、每天每平米1元的租金标准对应的是本案的租赁关系、新创基业公司将2200万元平帐支出的内容撤回、其主张的每天每平米0.25万元的租金亦失去了事实基础的辩解意见，本院认为当事人在法庭辩论终结前有变更诉讼请求的权利，新创基业公司在本案法庭辩论终结前变更诉讼请求，符合法律规定。新创基业公司于2017年7月的起诉状中表示双方最初商定的租金标准为每天每平米1元，2010年6月双方签订租赁协议时将租金标准调整为每天每平米1.25元，该增加的每天每平米0.25元租金系弥补新创基业公司2200万元的平帐支出，冀东公司支付的3880万元租金中的2200万元实际为平帐支出，冀东公司实际支付的租金为1680万元；冀东公司认为关于2200万元平帐支出问题涉及的股权收购关系的主体并非冀东公司，因此该2200万元平帐支出与冀东公司无关；冀东公司同时表示新创基业公司所述三方一致同意以提高租金方式对2200万元平帐支出进行分摊的说法不属实。在冀东公司不认可2200万元平帐支出与本案的关联性、不认可其同意以提高租金方式分摊平帐支出的事实的情况下，新创基业公司变更诉讼请求，依据双方合同中约定的租金标准核算冀东公司应当支付的租金或占有使用费，扣除冀东公司已经支付的3880万款项，主张冀东公司支付尚欠的房屋占有使用费，于法有据，本院对此予以支持。2200万元平帐支出与本案租赁关系并无关联，因此关于2200万元平帐支出问题有关当事人可另行解决。冀东公司的上述辩解意见，依据不足，本院不予采信。

关于冀东公司支付房屋占有使用费的起止时间。虽然冀东公司多次提出新创基业公司交还房屋钥匙，但应当指出的是，冀东公司在承租期内因自身原因提前退租，新创基业公司作为出租人，有权拒绝冀东公司提前退租的行为，有权拒绝接收冀东公司交还钥匙的要求。虽然本案审理过程中，冀东公司多次提出交还房屋钥匙、办理房屋交接的要求，但因新创基业公司认为合同尚在承租期内，且冀东公司申请对其添附物价值进行司法鉴定，房屋不具备交接条件，在此情况下新创基业公司拒绝接收冀东公司房屋钥匙的行为并无不妥。在涉案租赁合同无效的情况下，冀东公司应当按照其占用期间，向新创基业公司支付房屋占有使用费。本案双方于2018年12月29日进行了房屋钥匙的交接，新创基业公司接管了涉案房屋，因此应视为冀东公司将房屋交还给了新创基业公司，因此冀东公司应当向新创基业公司支付房屋占有使用费的截止日期应为2018年12月29日。涉案租赁合同的租赁标的是涉案大楼，大楼房屋的交接包括钥匙交接、设备设施等租赁物状况的交接等问题，因新创基业公司明确表示设备设施等租赁物状况的交接及确认工作将另案解决，本院对此不持异议。

本案审理过程中，涉案房屋于2018年6月发生电缆被盗事件，因情况紧急，为配合公安机关侦查案件及电力抢修，新创基业公司法定代表人张黎在通知了冀东公司代理人的情况下，将涉案大楼后门的钥匙剪断进入大楼，在配合公安机关办案和电力抢修后，本院要求冀东公司方面在大楼后门加装一套门锁，以便保证大楼的安全。综上，新创基业公司2018年6月进入大楼的行为，并不能视为新创基业公司接手了大楼的管理，也并不能免除冀东公司的房屋交接义务。

四、关于冀东公司对涉案大楼的南北加建及地下室施工费用、结构和功能完善费用及装修费用的补偿问题。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

涉案租赁合同无效，因此合同中有关添附补偿内容的相关约定条款亦归于无效。关于冀东公司添附物的处理问题，应当根据法律法规及司法解释的相关规定予以处理。

冀东公司作为其自身添附行为的权利人，是向新创基业公司主张添附补偿的适格主体。冀东公司主张的涉案大楼房屋的部分添附行为的主体为东方御宴酒楼公司，东方御宴酒楼公司与冀东公司签订协议，将东方御宴酒楼公司添附物的全部权利及权益转移给冀东公司、由冀东公司主张添附补偿的权利，并将该转让情况通知了新创基业公司，新创基业公司对东方御宴酒楼公司将添附的相关权益转让给冀东公司、冀东公司在本案中作为主张添附补偿的主体均不持异议，冀东公司由此取得了向新创基业公司主张添附补偿的权利。综上所述，本院认为冀东公司系本案中主张添附补偿的适格主体。

关于涉案添附物的现值损失问题，冀东公司申请了司法鉴定，本院委托恒乐公司进行了工程造价鉴定，恒乐公司作为专业的工程造价鉴定机构，委派具有造价鉴定资质的鉴定人员，根据双方提供的鉴定材料及现场踏勘的基础上，遵循鉴定工作的相关规程，充分运用自身的工程造价的专业知识和技能，就本案所涉鉴定事项出具了专业的鉴定意见。虽然双方对鉴定意见均提出了各自的异议，恒乐公司在《工程造价鉴定意见书》中针对双方提出的异议从工程造价专业角度均进行了回复，对双方提出的异议进行驳斥。本院认为，鉴定意见书对涉案鉴定事项出具的结论，能够作为确定本案所涉鉴定事项现值损失数额的依据。

关于南北加建和地下室工程费用问题。双方签署的《冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函》中对承担费用的主体、费用的数额及明细等进行了明确约定，根据上述《确认函》约定，南北加建及地下室工程费用数额为290万元，承担费用的主体为新创基业公司。《确认函》签署后新创基业公司通过抵账协议的方式，负担了上述290万元的南北加建及地下室工程费用。因双方均未能提供南北加建及地下室部分结构图纸及相关资料，因此涉案《工程造价鉴定意见书》中并未包括南北加建及地下室工程费用，本院认为关于南北加建及地下室工程费用，双方通过确认函的形式对费用的数额及承担费用的主体进行了约定，新创基业公司根据确认函的约定承担了上述费用，南北加建及地下室工程费用已经处理完毕，本案中冀东公司无权再要求新创基业公司负担南北加建及地下室工程费用，故对冀东公司要求新创基业公司支付南北加建及地下室费用290万元的反诉请求，本院不予支持。

关于冀东公司提出的砌筑工程属于二次结构，属于建筑主体工程费用，不应计入装修现值损失费用范围的主张，本院认为冀东公司所主张的砌筑工程均系其承租涉案大楼房屋后、为办公和酒店经营所需而设置的，属于装修的范畴，并非涉案大楼房屋的主体结构工程，因此应计入涉案装修现值损失的范围，对冀东公司要求将砌筑工程费用计入结构和功能完善费用、并要求新创基业公司负担的主张，本院不予支持。关于冀东公司主张的房屋结构和功能完善费用，系冀东公司承租房屋后为其办公和酒店经营需要而进行的添附，属于装修工程造价的范畴，已经纳入到装修的工程造价鉴定范围，关于该部分费用的现值损失补偿问题的处理原则应纳入到装修现值损失补偿问题中，详见下述。

关于装修现值损失的补偿问题。《工程造价鉴定意见书》在对涉案装修工程造价鉴定的基础上，根据耐用年限、已使用年限、折算系数及现场勘查修正系数确定的综合折算系数，确定涉案装修工程的现值损失数额。在涉案租赁合同无效的情况下，上述已经形成附合的装修现值损失，应当由双方按照各自过错程度进行分担。新创基业公司的分担比例为20%，冀东公司应自行承担的比例为80%，对冀东公司要求新创基业公司公司支付装修现值损失的过高部分，本院不予支持。

关于广场及水井工程费用问题。因双方提供资料无法进行工程量计算，经现场勘验所有地下隐蔽工程均无法测量，现场踏勘的内容非常有限，冀东公司提交的广场及水井工程费用的相关施工合同、结算及付款凭证等能够形成证据链，恒乐公司在《工程造价鉴定意见书》中按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额作为广场及水井工程费用的造价金额，依据充分，本院予以采信。因双方签约时，新创基业公司提供有水井，冀东公司认为水井水质不好、不能满足酒店经营而自行打井，新创基业公司认为冀东公司自行另外打井的费用应当由冀东公司承担。本院认为，水井施工并非涉案大楼房屋的装修工程，虽然新创基业公司在签约时提供了水井，但冀东公司为经营酒店（合同中约定的租赁用途）之需而另行打井施工，系为实现租赁用途及合同目的而为的必要添附行为，虽然涉案租赁合同无效，但该水井对涉案大楼仍有继续利用之价值，新创基业公司应当按照《工程造价鉴定意见书》中核算的水井施工的现值损失金额对冀东公司进行相应的补偿。与打井工程费用的补偿问题同理，租赁合同中约定的租赁标的中的楼房附属物中包括楼前楼后的场地，冀东公司为实现涉案大楼办公和酒店经营需要而进行的广场施工，系冀东公司为实现租赁用途和合同目的、在楼房附属场地上而为的必要添附行为，虽然涉案租赁合同无效，但广场对涉案大楼仍有继续利用之价值，新创基业公司应当按照《工程造价鉴定意见书》中核算的广场施工的现值损失金额对冀东公司进行相应的补偿。对冀东公司主张的广场及水井工程费用中的过高部分，本院不予支持。

五、关于新创基业公司主张的信赖利益损失问题。

租赁合同无效，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、合同的剩余租期等因素酌情予以支持。

本案双方于2010年6月1日签订为期20年的租赁合同后即开始实际履行。涉案房屋租赁合同纠纷完全系冀东公司在承租期内因自身原因单方提出退租而引发，新创基业公司作为信赖合同有效及能够履行的一方当事人，有权根据诚实信用原则要求冀东公司赔偿信赖利益损失。

另需指出的是，因涉案大楼在2018年2月发生水管爆裂，本院组织现场勘验时发现大楼多处存在漏水情况；2018年12月现场交接勘验时发现电梯存在积水，需要清理积水后对电梯进行检修和启用；由于上述问题的存在，导致其他设备设施等的检测只能延期，处理上述问题及检测设备设施的期限对新创基业公司而言构成闲置期，新创基业公司因此遭受一定的闲置期损失，即信赖利益损失。关于信赖利益损失的具体数额，由本院根据当事人的过错程度、合同的剩余租期、设备设施的检修移交期限、另行出租的闲置期及本案的案情等予以酌情确定为100万元，对新创基业公司该项主张中的过高部分，本院不予支持。

关于冀东公司要求新创基业公司开具房屋租赁费发票的反诉请求，并非人民法院民事案件的受理范围，本院对此不予审查和处理。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：

一、原告北京新创基业建筑工程有限公司与被告冀东发展集团有限责任公司于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》、于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；

二、被告冀东发展集团有限责任公司支付原告北京新创基业建筑工程有限公司2016年6月1日至2018年12月29日期间的房屋占有使用费共计1670万元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、被告冀东发展集团有限责任公司支付原告北京新创基业建筑工程有限公司信赖利益损失100万元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、原告北京新创基业建筑工程有限公司支付被告冀东发展集团有限责任公司装修现值损失1226630.86元，于本判决生效之日起七日内执行清；

五、原告北京新创基业建筑工程有限公司支付被告冀东发展集团有限责任公司广场及水井工程现值损失1227619.47元，于本判决生效之日起七日内执行清；

六、驳回原告北京新创基业建筑工程有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告冀东发展集团有限责任公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

工程造价鉴定费435920元，由被告冀东发展集团有限责任公司负担348736元（已交纳），由原告北京新创基业建筑工程有限公司负担87184元，于本判决生效之日起七日内交纳。

鉴定人员出庭费用5000元，由被告冀东发展集团有限责任公司负担（已交纳）。

案件受理费138376元，由原告北京新创基业建筑工程有限公司负担10376元（已交纳），由被告冀东发展集团有限责任公司负担128000元，于本判决生效之日起七日内交纳。

反诉案件受理费373886元，由被告冀东发展集团有限责任公司负担360669元（已交纳），由原告北京新创基业建筑工程有限公司负担13217元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　王新东

人民陪审员　　崔爱民

人民陪审员　　张万良

二〇一九年一月二十一日

书　记　员　　马　翔