北京新创基业建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终5166号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新创基业建筑工程有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号。

法定代表人:张黎，执行董事。

委托诉讼代理人：冷友红，北京友恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵帅，北京友恒律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：冀东发展集团有限责任公司，住所地河北省唐山市丰润区林荫路东侧。

法定代表人:刘文彦，董事长。

委托诉讼代理人：潘琳琳，北京安杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔺和刚，河北蔺和刚律师事务所律师。

上诉人北京新创基业建筑工程有限公司（以下简称新创公司）因与上诉人冀东发展集团有限责任公司（以下简称冀东公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初24612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新创公司的委托诉讼代理人冷友红、赵帅，冀东公司的委托诉讼代理人潘琳琳、蔺和刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

新创公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第三、四、五项，改判驳回冀东公司装修现值损失及广场、水井工程现值损失的反诉请求，改判冀东公司向新创公司支付房屋空置期损失         3 330 736.5元；2.一、二审案件受理费用、鉴定费用由冀东公司承担。事实及理由：一、新创公司不应承担合同无效责任。1.冀东集团系因自身需要违约解除合同。租赁合同生效后，新创公司向冀东公司提供了合同约定的房屋及全部附随义务，虽涉案房屋存在未取得规划许可情形，但未因此影响冀东公司使用；冀东公司未受到任何政府主管部门的阻止，未出现任何妨碍冀东公司经营、使用的情形，冀东公司实现了合同目的。冀东公司因自身发展原因解除租赁合同背离了双方订立合同的宗旨，应承担合同无效的全部后果；2.冀东公司对于涉案房屋不具备出租条件是明知的。自双方洽淡直至签订租赁合同时，冀东公司对新创公司未取得规划许可、未取得房屋产权证书是明知的。双方签订的《房屋租赁合同》第三条确认“该楼房尚未取得房屋产权证书”，充分表示冀东公司在签订该合同时已知悉该房屋不具备法律规定的租赁条件。冀东公司明知该情况而租用，并按自己需要进行了装修，应承担合同无效的全部责任，亦应自行承担装修损失及其他投入损失，一审法院认定新创公司负有一定过错并承担赔偿责任是错误的。二、一审法院适用的《工程造价鉴定意见书》对争议事项未合理认定。1.广场工程及水井工程鉴定方法有失公平。首先，广场工程不应按施工合同金额计算，水井工程不应按结算金额计算。新创公司不认可广场工程施工合同及水井工程结算的真实性，鉴定单位应按照现场勘查结论并依据专业方法计算工程量及工程款。按照冀东公司与第三方的合同及结算计算工程款不符合鉴定原则，不具有真实性及公平性；2.广场工程因长期使用、缺乏维护及工程质量原因早已破坏不堪，已不具备使用价值，需要重新建设。鉴定单位按20年耐用年限计算不符合实际情况；3.楼内外的可移动大石头、非固定式吧台、装饰灯饰、灯具、窗帘、2至8层室内隔墙、隔断、室内所有门、电子屏钢架、地毯等可移动物品，均为可拆除物品，上述物品不应计入鉴定范围；4.各层步行楼梯、地面尤其是一层地砖损坏严重，按照装修品质统一的需要，应进行整体更换，鉴定单位在折旧前应首先扣除破损部位造价，《鉴定意见书》没有扣除破损部分造价是错误的；5.《鉴定意见书》采用的10、15、20年的耐用年限过长。装饰施工中材料的保质期大多不足10年，整体使用期不可能达到10年。本案中，1-4层作为饭店使用，耐用期限更短，一般饭店3-5年就要重新装修。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》规定，“装修部分可以按8年折旧”。根据《国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复》，外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销。因此《鉴定意见书》使用的耐用年限过长。一审法院依据该《鉴定意见书》认定工程造价是错误的。三、一审法院对于涉案房屋空置期损失未予全部支持是错误的。一审期间，双方当事人在法院主持下对涉案大楼进行现场勘查。经冀东公司使用六年后，房屋设施损毁严重，电梯、供水供电、通风等系统无法使用。房屋设施按冀东公司餐饮、酒店需要改造后，导致新创公司无法按现状继续使用，新创公司需要检查修复损毁严重的各项设施并进行整体改造，该房屋至少六个月无法正常使用，法院判决空置期损失100万元不足两月租金，违反公平原则。综上，请求二审法院判如所请。

冀东公司针对新创公司的上诉意见答辩称并上诉称：1.依法撤销一审判决除第一项之外的所有的判项，发回重审或者依法改判驳回新创公司的诉讼请求，支持冀东公司的全部反诉请求；2.一、二审的诉讼费用由新创公司承担，司法鉴定费用由新创公司承担。事实及理由：一、一审判决对涉案合同无效的过错认定系错误认定，应依法予以纠正。（一）一审判决对涉案合同无效的过错认定没有法律依据。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第六十四条的规定，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定的原意，租赁标的物即房屋因未取得建设工程规划许可证违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于违法建筑，从而导致租赁合同无效，即影响租赁合同效力的根本原因在于案涉房屋未取得建设工程规划许可证，即标的物本身存在瑕疵和缺陷，不具有合法性，最高人民法院在（2017）最高法民申2299号利通区上桥镇解放村民委员会、吴忠市利通区城南医院房屋租赁合同纠纷再审案的判例也证明了这一点。本案中，新创公司作为案涉房屋的建设单位，负有申办建设工程规划许可证的法定义务，但其并未按照法律规定依法向规划部门申请办理建设工程规划许可证。冀东公司自2017年9月6日起曾先后三次提交书面申请要求调取案涉大楼有无建设工程规划许可证，一审判决表述该院于2018年10月10日通过《协助查询函》向北京市规划和国土资源管理委员会通州分局调取了案涉房屋办理建设工程规划许可手续情况，证明新创公司从未向规划部门申请办理过建设工程规划许可证，新创公司此前所述曾申请办理该许可手续的说法与事实不符。因此，新创公司的违法行为直接导致房屋因不具备建设工程规划许可证而存在瑕疵和缺陷，最终导致双方租赁合同的无效，新创公司对合同无效理所应当承担全部的过错责任。（二）冀东公司在签订案涉房屋租赁合同时已经尽到基本的注意义务，不存在过错。一审判决要求作为承租人的冀东公司承担过重的注意义务没有法律和合同依据。租赁合同第一条第三款对租赁房屋的权属状况进行了明确，租赁合同第五条第一款第一项及第十二条第一款第一项第二段的约定说明，冀东公司在签署案涉房屋租赁合同时对标的房屋现状及存在的风险问题已经尽到了基本的注意义务，并对承担风险后果的责任通过合同进行明确约定；法律法规没有规定、租赁合同也没有约定承租人应对涉案标的房屋产权证未能办理的真实原因进行核实；涉案房产权属证明由所有权人负责办理是法律赋予所有权人的权利和义务。冀东公司基于对新创公司并不违法的承诺和合同约定事项的合理信赖签订房屋租赁合同的行为本身并不违法，在尽到基本注意义务的基础上也不存在过错。因此，一审判决认定冀东公司对案涉大楼投入大量资金却没有尽到基本的注意义务，对造成的损失后果应承担相应的责任与事实不符，要求冀东公司承担过重的注意义务也没有法律和合同依据。综上所述，新创公司未按规定对案涉房屋申请办理建设工程规划许可证，直接导致房屋存在瑕疵和缺陷、最终导致双方租赁合同的无效；由于办理建设工程规划许可证等证件是新创公司的法定义务、双方又在租赁合同中对此明确约定，冀东公司签署租赁合同并积极履约是出于对新创公司的合理信赖，不具有过错。无论冀东公司对案涉房屋的建设工程许可证是否核实、对案涉大楼是否投入资金、建设工程规划许可证的有无是否影响冀东公司租赁用途和合同目的，由于新创公司存在未依法申办建设工程规划许可证的重大过错，租赁合同都是无效的。新创公司明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证而出租，且出租后从未依法申请办理《建设工程规划许可证》，应当对租赁合同因此无效承担全部责任。

二、一审判决冀东公司承担房屋占有使用费及信赖利益损失不具有事实基础和法律依据。（一）新创公司不能因其未依法办理建设工程规划许可证及未申请消防设计审核和消防验收从而使禁止投入使用的房屋再次获益，一审判决系对新创公司房屋违法性质的保护和纵容。新创公司一直未对案涉房屋申请消防设计审核和竣工后的消防验收，依据《中华人民共和国消防法》的规定，房屋应禁止投入使用，而冀东公司已将6年的租金3880万元全部支付给了新创公司，新创公司不能因案涉房屋的违法性以及禁止投入使用而再次获益。本案标的物不具有合法性，因此不适用信赖利益损失的规定。1.一审法院在判决书中认定存在信赖利益损失并酌定为100万元，属事实认定错误。首先，新创公司是负有法定义务办理建设工程规划许可证的一方，但该公司根本未申请办理该许可证，其对合同无效的法律后果是明知的，其不是“信赖合同有效及能够履行”的当事人，按照合同约定支付了六年租金并积极对案涉房屋进行装修改造的冀东公司才是“信赖合同有效以及能够履行”的诚信履约当事人；第二，新创公司应当对租赁合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效承担全部责任；第三，租赁合同无效，其中的租期条款自始无效，不能用作判定所谓“信赖利益损失”的依据；2.新创公司一直拒绝接收钥匙，拒绝办理大楼移交，其应对故意拖延之行为的后果承担全部责任，一审判决要求冀东公司承担其搬出大楼后两年多的所谓“房屋占有使用费”没有事实及法律依据。2016年初，冀东公司已提前向新创公司提出自2016年7月31日起双方正式解除房屋租赁关系。2016年7、8月份，冀东公司及关联公司相继全部搬出案涉大楼，不再占有使用案涉房屋。2017年3月21日，冀东公司发函给新创公司通知其最迟于2017年3月31日冀东公司不再因新创公司不配合办理手续而继续对房屋进行代管，由此产生的一切后果由新创公司承担，冀东公司对此不承担任何责任和义务。2017年3月底、4月初，东方御宴大酒楼有限公司全部搬离案涉大楼，并在5、6月份向新创公司提出办理水电过户被拒绝。2017年6月30日、8月25日，冀东公司先后两次向新创公司的老板李海强交付大楼全部钥匙并要求办理交接，均被李海强以所谓双方存在其他纠纷为由予以拒绝。2017年10月19日，案涉大楼电费过户到了新创公司名下。期间及此后，冀东公司又多次通过各种方式交付钥匙并要求交接大楼，新创公司均予以拒绝。2018年6月14日，新创公司剪断案涉大楼后门门锁进入大楼后对案涉大楼形成了实际控制。2018年12月29日，在一审法院坚持要求的情况下，双方办理了案涉大楼现状的交接，冀东公司将案涉房屋钥匙返还给了新创公司。冀东公司在交接前通过向一审法院提交书面意见，由于新创公司诉前长期不配合办理案涉房屋的交接，后期又已实际控制案涉大楼，办理房屋现状交接已无必要性，但冀东公司可将前期新创公司拒收的案涉大楼钥匙返还与新创公司，为配合法院工作，冀东公司同意办理案涉房屋现状的交接，但对新创公司基于交接现状提出的损失索赔不予认可并不承担任何责任。上述时间脉络可以证明，新创公司作为产权人和出租人，在承租人已搬出的长达两年多的时间里，故意拖延拒不接收钥匙，拒不办理交接手续，其应对恶意拖延之行为的后果自行承担责任。一审判决在其本院认为中所作出的多项不利于冀东公司的表述及观点，均与事实不符且没有法律依据；3．一审判决认为“冀东公司申请对其添附物价值进行司法鉴定，房屋不具备交接条件，在此情况下新创公司拒绝接收冀东公司房屋钥匙的行为并无不妥”不符合事实。首先， 2018年1月4日为防止双方对案涉房屋现值损失评估及案涉房屋办理交接所依据的现状事实的认定发生歧义和纠纷，冀东公司向一审法庭申请并征得新创公司同意对案涉房屋现状采取拍照、录像等手段办理了公证保全并提交给了一审法院；其次，冀东公司在前期解除租赁合同告知函中也明确，合同解除后，涉及冀东公司装修投入补偿事项以及可能存在的其他未决的合同随附义务，双方可另行协商解决。综上，新创公司即使是在诉讼过程中也可以与冀东公司根据案涉房屋现状的公证结果办理案涉房屋交接。因此，一审法院相关认定没有事实依据；4．新创公司房屋占有使用费的诉请违反了民事诉讼中禁止反言原则，但一审判决对此未依法认定。新创公司起诉状、变更诉请、增加诉请的内容前后反复，明显违反了民事诉讼中的诚信原则，违反了禁止反言规则。新创公司在最初起诉状中主张每天每平米租金1.25元，承认其中的0.25元系弥补其所谓的2200万元平账支出。之后新创公司变更诉请主张每天每平米租金1元上浮3%，原因在于其主动撤回了2200万元平账支出的内容，所对应的0.25元则无法再提起。后来，新创公司增加诉请再次按每天每平米租金1.25元上浮3%计算，将0.25元又重新纳入。既然新创公司自己主张0.25元所对应的基础是其所谓的2200万元平账支出，主张1元所对应的基础是双方的房屋租赁关系，那么，新创公司在将2200万元平账支出撤回后，所对应的0.25元则失去了事实基础。而新创公司针对0.25元的前后反复，明显违反民事诉讼禁止反言规则，但一审判决却未对此给予认定。一审判决在其本院认为中表述，2200万元平账支出与本案租赁关系并无关联，当事人可另行解决。法院对于0.25元与2200万元平账支出的关系进行的认定对本案所涉租金到底是1.25元还是1元的事实有重大影响。

三、一审法院采纳不具备评估资格的鉴定机构作出的错误鉴定意见作为判决依据，属于严重的证据采信错误。一审法院故意将结构功能完善费用列入装修工程造价范畴，故意将新创公司承担290万元混淆为南北加建及地下室工程费用数额为290万元，导致其相应判项全部错误。（一）冀东公司针对鉴定机构不具备评估资格，多次提出应委托具有评估资质的评估机构依法对现值损失进行评估；对鉴定意见存在的混同鉴定及遗漏项问题多次提出应进一步作出补充、调整和完善，但一审法院对此却视而不见。1．本案鉴定机构仅是工程造价咨询公司，并非《资产评估法》所规定的评估机构，不具备现值损失的评估资质，且鉴定人没有评估师资格，该机构所作出的现值损失鉴定不具有法律效力，不能作为认定本案事实的依据。鉴定机构对其不具评估鉴定资质、鉴定人员不具评估鉴定资格不正面进行解释，而是以法院委托其鉴定为由对冀东公司的书面异议和庭审质证进行答复没有法律依据。2．鉴定机构对其存在的多处问题未进行修正补充和完善，导致该鉴定意见缺乏科学性和严谨性，但一审仍采信并据此作出判决。冀东公司在鉴定申请书中申请对精装修、南北加建及南侧地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他费用、广场及水井工程进行分类鉴定，且多次强调上述除精装修外的其他工程均属建筑安装工程，不属于装饰装修，不应列入装修现值损失评估范围，发生的工程费用应由新创公司全额负担，列入鉴定范围仅是为了便于法院全面审查、分析、判断并公正裁判案件，但鉴定机构未将二次结构（粗装）全部进行鉴定，仅对二次结构（粗装）中的一部分砌筑工程进行了造价鉴定，存在混同鉴定问题。未对遗漏的砌筑部分及刚进场时完善项目、合同外结构加建、设计变更、洽商（粗装修部分）、签证部分（粗装修部分）进行造价鉴定。未对电气、水暖工程遗漏部分进行补充造价鉴定。未对南北加建及南侧地下室主体结构工程进行造价鉴定。一审判决认为因双方均未能提供南北加建及地下室部分结构图纸及相关资料，故未对相应工程进行鉴定。但在鉴定环节，冀东公司提供充分证据材料，完全可以对南北加建及地下室作出工程造价鉴定。而且根据现场踏勘及实物现状也完全可以按照常规做法作出造价鉴定，且鉴定人也认可在实物现状下可以作出合理估价，但一审法院未采纳冀东公司及专家辅助人的意见；3．针对鉴定意见书的上述问题，冀东公司通过数份书面材料以及两位专家辅助人出庭时发表的专家意见，充分全面的表达了观点和依据，但一审判决却依然强行采信该鉴定意见。（二）一审判决错误的将结构功能完善费用列入装修工程造价范畴，错误的将新创公司承担290万元混淆为南北加建及地下室工程费用数额为290万元。1．一审在本院认为中将房屋结构和功能完善费用认定为属于装修工程造价的范畴，混淆了建筑安装工程与装饰装修工程的不同性质，系错误认定。本案涉及的二次结构及给排水、空调、消防、强弱电等即为建筑安装工程。双方在《房屋租赁合同》对于装修和结构功能完善通过设置不同条款分别进行了约定，证明建安工程不同于装修工程，不应按装修现值损失而应根据工程实际发生金额或工程造价鉴定金额给予赔偿。合同6.1条、6.4条也有相关约定。2011年1月1日冀东公司与中建二局三公司签订的《建筑装饰工程施工合同》约定承包范围包括：结构完善设计、建筑装饰设计、结构完善施工（含拆改、地面垫层、二次重新砌筑、墙面抹灰、屋面防水、室外雨水管、室内包管道等）、地上一层至八层室内精装修及室外装修，也证明了结构完善与精装修分属不同工程性质。由于案涉大楼的一层南北加建及南侧地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他等结构和功能完善工程，以及广场和水井工程等，均系为满足大楼具备出租使用之目的而进行，均属于建筑安装工程，本应由作为出租人的新创公司自行完成，因此，冀东公司替新创公司代建并垫付而发生的工程费用，新创公司应当全额支付给冀东公司，否则将给国有企业造成巨大的资产流失，严重侵害国有企业的合法权益；2．《确认函》的内容是“双方经多次沟通协商，依据往来资料、函件等确定应由北京新创公司承担的费用为290万元”，该表述是双方同意由新创公司承担费用290万元，并不是双方确认南北加建及地下室工程费用就是290万元，一审认定事实错误。新创公司承担的290万元的组成包括：南北加建及南侧地下室加建费用中的274.6318万元、七八层洽商4.4558万元、签证2.9124万元、零星工程及措施费8万元。274.6318万元系南北加建及南侧地下室加建工程费用中的一部分，290万元系冀东公司结构和功能完善所发生的全部工程费用中的一小部分，而不是南北加建及南侧地下室的全部费用。对于南北加建及南侧地下室的全部工程费用，由于鉴定机构的草率及一审的武断，致使该部分出现重大的遗漏项。

四、一审判决认为“开具房屋租赁费发票并非法院民事案件受理范围，本院对此不予审查和处理”，该认定没有法律依据。《发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条及第一百三十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之三》第二十七条，《房屋租赁合同》3.2条，《房屋租赁合同补充协议》第2条均能证明开具房屋租赁费发票既是新创公司的法定义务，也是约定义务。即使合同无效，开具发票也是新创公司进行房屋租赁费结算的附随义务，因此，冀东公司要求新创公司开具发票的诉讼请求应当得到支持。一审判决对冀东公司的诉请不予审查和处理，没有法律根据。

五、一审判决在事实查明、本院认为部分以及程序方面存在的问题应依法一并予以纠正。（一）一审判决在事实查明、本院认为部分存在问题。1．一审仅仅把冀东公司对鉴定意见书（征求意见稿）的异议进行了说明，未对冀东公司针对正式鉴定意见及补充说明提出的全部异议及质证意见和专家辅助人意见进行全面表述。冀东公司针对正式鉴定意见书及补充说明提交了三份书面材料，但一审判决未给予充分的表述和说明；2．一审把以租赁关系未理清为由拒绝接收钥匙作为判决的主文进行表述，此与事实不符。冀东公司的证人葛某、党某出庭作证及书面证词，证人任某的书面证词，以及冀东公司先后两次给李海强送钥匙时的录音和视频均可证实，李海强拒绝接收钥匙的理由不是因租赁关系未理清，而是其认为2200万元平账支出的事没有解决，一审判决认定错误；3．一审判决认定“新创公司将大楼后门门锁剪断后进入大楼配合公安机关的侦查破案”，此与事实不符；一审法院要求冀东公司在大楼后门加装一套新锁，没有法律根据。根据新创公司法定代表人张黎的短信内容，2018年6月14日新创公司突然断电，电力局来人查找原因未果，因电路是从配电变压器经大楼到院里，新创公司决定破坏后门的链锁进大楼探查检修。新创公司经排查，发现大楼地下室电缆线被盗遂报警。因此，新创公司将大楼后门门锁剪断后进入大楼并不是为了配合公安机关的侦查破案，一审判决故意对客观事实进行错误的表述以作为其后偏袒新创公司的理由。案涉大楼的所有权人是新创公司，维护案涉大楼的安全及设施完好系新创公司的法定义务及约定义务。在新创公司长期不配合案涉大楼交接，冀东公司已实际撤离案涉大楼，而新创公司剪断后门门锁后进入并实际控制自己拥有产权的大楼后，一审法院要求冀东公司在大楼后门加装一套新锁，没有事实及法律依据；4．一审在审理查明以及本院认为所作出的不利于冀东公司的观点和表述、分析及认定，均不具有事实基础及法律依据，应当全部予以纠正。（二）一审程序违法，导致实体判决错误。1．一审判决以所谓的释明方式向新创公司作出承诺，变相偏袒新创公司，严重违反诉讼中立、居中裁判的原则。一审判决“本院向新创公司释明，如果其选择另案解决房屋设备设施及现状的解决方式，则本案中将以2018年12月29日交接钥匙的时间，作为冀东公司支付租金或房屋占有使用费的截止日期”实质上等于案件尚未合议即先作出了判决，偏袒严重；2．一审开庭时剥夺冀东公司专家辅助人的质证权利，属于程序严重违法。根据民事诉讼法第七十九条及民诉法解释第一百二十二条的规定，本案开庭时，一审法院一再打断专家辅助人对出庭鉴定人的质询，要求专家辅助人只能向鉴定人发问，不能质证，完全违背了前述法律及司法解释的规定；3．一审法院在判决中确认冀东公司提出了调取涉案房屋的《消防设计审核意见和消防验收意见》申请，但一审并未依法调取。因涉案房屋系新创公司作为北京新创商务大酒店而建设，按《中华人民共和国消防法》、《北京市消防条例》的规定，应当向北京市通州区公安消防支队申请消防设计审核和竣工后的消防验收，该支队针对申请应当出具消防设计审核意见和消防验收意见。如果房屋未经消防验收或者消防验收不合格的，则依法禁止投入使用，则新创公司不应因此而获益。此对本案的事实认定有重大影响，一审法院未依法调取，属于程序严重违法。一审认为调取消防设计审核意见和消防验收意见是用来证明涉案合同的效力，此观点错误。未取得建设工程规划许可证才导致租赁合同无效，消防设计审核意见和消防验收意见不是租赁合同无效的理由，而是房屋禁止投入使用的理由。另外，新创公司向法庭提交的北京市通州区公安消防支队核发的《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证不是房屋的消防审计审核和消防验收意见，不能把两者混同。综上，由于一审判决存在诸多的上述问题，应当依法撤销并发回重审或改判。冀东公司特提起上诉，请贵院依法支持冀东公司的上诉请求。二审补充事实理由：一、因无建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效的情况下，应当合理划分双方的过错比例，应由出租人来承担全部或者主要责任。首先出租人是明知无建设工程规划许可证，且未进行告知，其对合同的无效具有重大过错； 第二，承租人审查了房屋产权证的情形，出租人承诺办理该证。承租人已经履行了谨慎的审查义务，不应对合同无效承担主要责任；第三，合同无效的情形下，双方当事人按照过错比例承担责任，这是缔约过失责任，在考察过错的时候，仅应当关注双方在签订过程中的义务履行情况，合同签订后双方的合同履行以及纠纷发生原因不应纳入考量；第四，从司法大数据分析的结果，我国的权威司法观点均认为应当是由出租人承担全部的过错责任或主要的过错责任。二、在无建设工程规划许可证导致合同无效的情况下，出租人不存在产生信赖利益的基础，而是承租人存在信赖利益损失。出租人明知房屋无证还要用于出租，违反了诚实信用原则，不应当因其的违法行为而获利。出租人承诺继续办理相关证照，应当是冀东公司存在信赖利益损失。三、合同无效的情况下，应当依据合理基础来确定房屋使用费的支付期间，承租人不应当为出租人的恶意拒绝行为买单。出租人无权继续让渡房屋使用权而获利，出租人没有拒绝接收房屋的权利。承租人在搬离房屋之后不再对房屋进行占有使用，不存在继续支付房屋使用费的事实基础。出租人已经实际控制了涉诉房屋，在其控制期间所扩大的损失，应当由其自行承担。审判过程中的拟制交付不应当对房屋使用费的支付期间产生影响。四、涉案房屋的各类添附行为应当区别对待，装修现值损失应当依据合法有效的评估报告，首先结构功能完善费用应当按照合同约定由出租人完全承担。一审中做的司法鉴定报告存在评估鉴定资质缺失，错误混同鉴定、漏项、违反技术规范等错误，鉴定意见严重失实，且未能予以修正和补充，不应作为定案依据。五、关于一审判决存在的事实认定以及适用法律存在的问题。关于房租的租金标准认定错误，应按照1元计算租金。一审法院将290万直接给认定成了一层南北加建和南侧地下室的加建的工程费用错误。第三，开具发票应属于民事案件受理范围。第四，对于事实认定的其他错误。1.一审判决书第16页表述新创公司及时对冀东公司提出的解约请求提出了异议，该表述错误。如果新创公司有如上异议，按照合同法司法解释应当提出确认无效之诉，而不是向法院提出支付租金之诉；2.一审判决书第22页冀东公司申请对装修现值损失，南北加建的地下室粗装等等的现值损失进行司法鉴定表述错误。冀东公司四次向一审法院提交司法鉴定申请均明确表述为是对案涉房屋精装修的现值损失以及南北加建等等作出司法鉴定；3.一审判决第24至27页大量摘录了冀东公司对于工程造价鉴定意见书、征求意见稿的内容，但冀东公司对正式的工程造价鉴定意见书的异议及质证意见的内容一审判决书并没有引用及表述。另外就是四大项遗漏部分的工程造价，一审判决没有进行任何阐明；4.关于一审判决书第28页冀东公司提出的异议，同其对征求意见稿提出的异议表述错误；5.冀东公司关于对鉴定意见书的异议及质证意见之要点的重申，一审对该证据没有列入事实认定。关于鉴定意见书中工程造价金额的问题，说明鉴定机构要么是故意把工程造价和损失评估进行混淆，要么就是根本不懂造价和评估两个专业的区别；6.一审判决书第30页表述新创公司与冀东公司之间关于广场施工及费用如何负担问题并没有书面约定，但双方虽没有一个明确的独立的单项合同或者条款来约定，但是从双方的租赁合同中能够看到有一些条款隐含了这个意思；7.一审判决书对于新创公司在开庭时认可水井自行留用的事实没有进行认定；8.一审判决第34页表述以租赁关系未理清为由拒绝接收钥匙，该表述与事实不符；9.一审判决书第40页表述新创公司将大楼后门门锁剪断后进入大楼配合公安机关的侦查破案，这个表述与事实也不符。

新创公司辩称，冀东公司在缔约、履约、解约过程中存在重大过错，应承担合同无效的全部责任，新创公司不应支付其装修现值损失。1.冀东公司在缔约过程中存在重大过错，租赁合同第一条第二款、第三款第二项、第十二条第一款都清楚的说明案涉房屋没有取得产权证，所以冀东公司已经充分注意到房屋建设手续存在风险，也应该预见到合同无效的法律后果；2.冀东公司在履约过程中存在重大过错，其对房屋的装修改造投入是在明知楼房尚未取得房屋产权证书的情况下进行的装修的，标准也是按照自己的方案和需求确定的，因此对于解除租赁关系以致合同无效必然导致巨额投入损失的后果，冀东公司应有充分的预见，按照公平原则，所有损失其应该自行承担，在享受6年高档办公环境后，让出租人对装修买单有失公允；3.冀东公司在解约过程中存在重大过错，冀东公司在2016年3月20日给新创公司的告知函明确提出冀东公司根据战略重组工作的需要，决定不再租用房屋建筑，提前解除租赁关系。由此可以看出，冀东公司终止租赁关系是基于自身发展的安排，与租赁物是否取得规划许可、是否合法无关。关于房屋没有取得规划许可与损害结果间不具有因果关系，新创公司作为出租人不应因没有取得规划许可而承担赔偿责任。本案中确定合同无效过错责任的大小应该重点考量导致合同无效的行为与损害事实之间是否具有因果关系。本案中房屋没有取得规划许可证，并没有影响到冀东公司使用，冀东公司将租赁房屋作为集团及下属公司的办公场所，唐山黄岛海洋重工有限公司北京办事处等关联公司都在此取得了营业执照，其中一到四层还开办了东方御宴大酒店，这些公司的股东都是冀东发展集团，在租用期间并没有受到政府部门的禁止，也没有出现缺水断电等影响使用的情形。如上所述，冀东公司装修等损失造成的结果是其重组需要另立新址而产生的，与涉案房屋有无规划是否合法无关。在提出终止租赁关系的时候，冀东公司并没有考虑到租赁合同的无效，一审答辩时，冀东公司仍然坚持合同有效但是处于解除状态的，所以冀东公司装修损失是由于其自身的原因导致的，新创公司不应承担任何责任。关于房屋交付的问题，一审法院确定的交接日是正确的。一审法院确定冀东公司向新创公司支付交接日之前的使用费是正确的。首先，一审法院采用的房屋使用标准正确，根据最高院司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的标准支付房屋使用费的，法院应予支持，本案双方签订的合同第一条约定租金标准为每天每平方米1.25元，租金每5年递增一次，增幅为上一款约定租金的3%。一审中新创公司最后变更的诉讼请求就是按照合同约定的租金标准计算的，法院据此标准进行判决符合法律规定；其次，一审判决确定的房屋交接时间是正确的，2017年3月21日冀东公司向新创公司送达了解除租赁关系告知函，但此后房屋仍然由冀东公司控制，直到2017年8月24日，冀东公司下属的单位还从该楼房搬出两卡车物品，当时新创公司向派出所报案，派出所的出警资料在一审中已经出示，冀东公司的证人也证实了这一情形。因双方在诉讼中对于合同是否解除存在争议，后冀东公司又于2017年12月20日提出对租赁房屋现值损失进行鉴定的申请，由于鉴定需要没有完成交接。冀东公司作为承租人，在租赁物交付时应保证其处于完好状态，但在鉴定勘查现场新创公司发现楼内水管多数破裂，电梯井进水严重无法开启，楼内电路因故障中断，通风系统无法使用，这些问题至今仍未解决。在诉讼中冀东公司提出交付，但因为不具备交付条件，新创公司并没有接收，一审中冀东公司出示了和李海强的谈话录像还有证人证言，李海强不是新创公司的工作人员或法定代表人，其谈话内容不代表新创公司的意见，其余的证人都是冀东公司的工作人员，对其证言效力新创公司不予认可。新创公司拒绝接收房屋理由是房屋需要鉴定，且租赁物不具备功能完好的状态，所以新创公司的理由正当，并非冀东公司所说的故意拖延，2018年12月29日在鉴定工作完成之后，新创公司实际上还是不同意交接，法院为了案件审理需要传新创公司单独谈话告知维修问题可以另案解决，新创公司也为了案件尽早判决，同意保留追究冀东公司对于房屋造成损坏的追究权利。故2018年12月29日双方在法院主持下完成了楼房的交接，新创公司接收了房屋的钥匙，在此日之前钥匙都在冀东公司保存，所以房屋是由冀东公司控制的。根据北京市高级法院关于审理房屋租赁纠纷解答的相关规定，在完成鉴定工作后，双方进行房屋交接符合北京高院的司法解释的规定，所以一审法院以实际交接日确定房屋使用费是正确的。再次，根据消防法的规定，租赁房屋是否需要进行消防验收，是区别情况的。本案所涉及的房屋不属于应当进行消防验收的房屋，根据《消防法》第十一条、第十三条，公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的相关规定，本案争议的工程不属于上述规定需进行消防验收的工程，所以冀东公司认为承租房屋没有经过消防验收就不能使用是错误的。第四，房屋占有使用费的诉请没有违反禁止反言的规则，我国法律及司法解释并没有禁止反言的概念和称谓。证据规则第七十四条的规定可以理解为司法解释关于禁止反言的规定。在本案中新创公司变更诉讼请求不构成反言，其一，新创公司在开始起诉时提到租金原来每天每平方米提高到每天1.25元，其中0.25元为弥补2200万元平账支出，是对1.25元租金构成的解释，1.25元不论怎么分类都是租金的性质，从始至终并没有改变。所以，前后叙述并不矛盾，不构成反言。其二，新创公司先前的叙述就是对于租金构成叙述，不属于对新创公司不利的事实的认可。其三，租金标准每天每平米1.25元及其递增方式，在合同中有明确约定，故新创公司前后诉讼请求的变化没有违反禁止反言的规定。关于冀东公司违反诚信原则，单方解约应向新创公司支付信赖利益损失一节。按照合同法及相关司法解释的规定，合同被确定无效后，新创公司应按过错分担装修现值损失，如前所述，本案中全部损失是冀东公司重组搬迁造成的，冀东公司所装修已经使用六年，不仅老化陈旧，地面、墙体、楼梯等多处破损严重，新创公司自用或新的第三方使用都会按自己的方式重新装修，原有的装修拆除不仅不可利用反而造成巨大的费用，冀东公司承租期间损坏设施尚需进一步检查维修，其费用还是巨大的未知数，在维修期间也将导致房屋长期无法使用，新创公司已委托一家公司进行初步的检查评估，以上提到的几大系统都需要全面重新制作安装，工期较长，在此情况下，新创公司承担装修现值损失有违公平原则，本案中冀东公司违反诚信原则，单方提前终止租赁关系不希望合同继续履行，不属于信赖合同有效且能够履行的一方，新创公司希望合同继续履行并认为合同能够继续履行，属于信赖合同有效的一方。一审法院判决冀东公司向新创公司支付信赖利益损失是正确的，但不足两个月的房租使用费远低于北京高院的指导意见的金额，无法弥补新创公司的损失。大数据结论并不全面，且其他案件和本案有根本区别，其他案件均是承租方因合同无效无法使用而解除合同或者终止承租关系，但本案是冀东公司有新的安排能够使用而不使用，两者的区别在于诚信。冀东公司所称信赖利益损失适用的前提和基础在于标的物的合法性，新创公司认为该观点是错误的，信赖利益以合同关系不存在为前提，其中就包括了合同无效的情形。第五，一审判决将鉴定意见书作为认定装修现值损失的依据是正确的。1.鉴定机构具备鉴定资格和能力。首先，根据评估法第三条的规定，本案中现值损失评估对象不属于国有资产，不涉及公共利益等事项，法院委托咨询公司评估没有违反评估法的规定。其次，鉴定机构北京恒乐工程管理有限公司（以下简称恒乐公司）具备现值损失的鉴定能力，拥有工程造价咨询企业甲级资质，是北京高院选用的工程造价鉴定单位，其鉴定人员具有造价工程师的资格。再次，法院随机选定鉴定单位之后，冀东公司并没有提出异议，而与新创公司一道配合鉴定公司进行了现场勘查，对于勘查中鉴定公司提出的要求也予以积极回应，直到初审报告递交双方当事人之后，冀东公司也没有提出不接受该鉴定机构的鉴定，应视为冀东公司接受该鉴定单位的鉴定。2.鉴定方法及准则由鉴定单位依据行业规范决定，是否分类鉴定应该由鉴定机构决定，冀东公司提出应该将鉴定的对象分为建设工程类和装修分类鉴定，其原因是建设工程应该由新创公司出资，装修工程才应该双方区分责任，装修损失应该由双方分担。新创公司认为，租赁合同已经被认定无效合同的条款不应作为双方解决纠纷的依据。不管工程投入还是装修投入，在双方发生纠纷之后都作为损失存在，因此，根据最高法院的司法解释，添附的结果新创公司不同意利用，法院按照现值损失根据双方过错判决双方承担是正确的。鉴定机构没有分类鉴定还因为冀东公司没有按照鉴定单位的要求提供鉴定所需的基础资料。冀东公司提出鉴定的项目有南北加建及南侧地下室粗装、给排水空调、消防强弱电、广场及水井等，其中南北加建及地下室双方已经结算，费用已由新创公司承担，不属于应鉴定的范围。另外其他几项工程，新创公司认为是装修而不是建设工程，故双方对于哪些属于完善功能的主体工程，哪些属于后期装修工程并没有达成一致意见。根据合同约定，双方必须在冀东公司列明项目之后，项目和费用经双方确认才由新创公司承担，双方因为有分歧并没有签字确认，所以不加区分而统一按装修来作价是合理的。3.关于遗漏鉴定项目，冀东公司没有按要求举证，应该按照最高法院证据规定承担不利后果，冀东公司几次提出对鉴定报告的异议，鉴定单位的反馈意见都是冀东公司没有提供基础资料，所以即便存在遗漏的项目，冀东公司也应该承担责任。所有的案涉的工程在鉴定报告中都有体现，并不存在冀东公司所说的洽商变更等事项，即不存在遗漏的工程项目。4.关于南北加建和地下室，新创公司在一审中提供了冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用确认函、抵账协议这两份证据，经过质证冀东公司认可这两份证据的真实性，可以看出对于冀东公司反复强调的南北加建及地下室工程，双方对于工程款是结算过的，相应款项也已由新创公司支付，故对于这项工程双方不存在争议，冀东公司称只是工程款中应该由新创公司承担的部分，这个观点是错误的。冀东公司要求新创公司开具发票的诉讼请求不属于法院管辖范围。根据发票管理办法第三十五条规定，不开发票的行为是由税务机关进行行政处理，不属于法院管辖，一审法院驳回冀东公司的该项诉讼请求是正确的。关于程序问题，新创公司认为一审审理不存在违反程序的情形和事项，对于判决书叙述中出现与事实不符的地方，如关于撬开后门的事实法院的叙述不正确，实际上是新创公司发现断电之后给冀东公司发信息，冀东公司的人员没有及时回复，新创公司才撬的后门，进去之后发现电缆丢失再报警，一审判决称新创公司配合公安机关撬门的叙述是不对的，新创公司认为一审在审理在程序和判决没有其他问题。

新创公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令冀东公司向新创公司支付2016年6月1日至2018年10月31日期间的租金（或房屋占有使用费）16 098 559.75元；判令冀东公司自2018年11月1日起按照每日18 504.09元标准向新创公司支付租金（或房屋占有使用费）；2.请求法院判令冀东公司支付房屋空置期租金损失（即信赖利益损失）3 330 736.5元（6个月租金）；3.要求冀东公司负担本案诉讼费及鉴定费用。

冀东公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院确认双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》、2010年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2.请求法院判令新创公司为冀东公司开具金额为2275.769万元的房屋租赁费发票；3.请求法院判决新创公司支付冀东公司南北加建及地下室费用290万元、请求法院判决新创公司支付冀东公司涉案房屋结构和功能完善费用25 286 841元；4.请求法院判决新创公司赔偿冀东公司涉案房屋精装现值损失13 426 778元；5.请求法院判决新创公司支付冀东公司涉案房屋广场及水井的工程费用2 046 032.45元；6.请求法院判令新创公司负担本案反诉费及司法鉴定费用。

一审法院认定事实：2007年12月，通州区人民政府核发的京通国用（2007出）第144号《国有土地使用证》的土地使用权人为新创公司，坐落为通州区台湖镇董村东，地号为12122330050000，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2051年3月7日，使用权面积为3353.33平方米。

2010年6月1日，新创公司（出租人，甲方）与冀东公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》之有关规定，在平等、自愿、友好商洽基础上，就乙方租赁甲方位于北京市通州区台湖镇董村楼房及场地和附属设施相关事宜达成协议，订立本合同。合同第一条租赁标的约定：楼房一座，坐落北京市通州区台湖镇董村，共9层，建筑面积共12 500平方米（未含增加的前厅和主体外建筑面积）。楼房附属场地和附属设施包括：楼前楼后场地；上述场地上的所有建筑和设施。楼房占地5亩，拥有国有土地使用证（国有土地使用权证号：京通国用（2007出）第144号），土地使用权人为甲方。该楼房尚未取得房屋所有权证书。甲方未将楼房及楼房占地设置任何抵押、担保、出租等。合同第二条租赁期限约定：本合同签订日为2010年6月1日，自签约之日起，甲方将租赁标的物交付乙方，双方依本合同行使权利及义务。双方商定本租赁合同期限为20年，即2010年6月1日起至2030年6月1日止，租金起算日期2010年6月1日。合同第三条租金及交付方式约定：2010年6月1日至2030年6月1日，标的物租金为每年562.5万元（按楼房建筑面积折合单价为每平米每天1.25元）。考虑到物价上涨因素，经双方协商一致后，租金每5年可以递增一次，增幅为上一款约定租金的3%。如果增加楼房租赁面积，双方另行协商并签订补充协议。本合同签订后，五个工作日内，乙方先一次性预付五年租金，共计2812.5万元，其余租金从第六年开始分年支付，各年度租金分两次支付，分别于当年7月15日前支付当年租金的50%，次年1月15日前支付上年度租金余下的50%。租金支付以支票或转账方式支付，租金支付的同时，甲方必须向乙方开具正式的房屋租赁发票。合同第四条租赁用途约定：乙方租用甲方房屋用于办公和酒店经营，对于酒店部分甲方同意乙方转租给第三方经营。合同第五条双方约定事项载明：甲方负责依法办理租赁标的的产权证书，以保证乙方合法使用。乙方应合理使用房屋及场地，不得擅自改变房屋租赁用途，未经甲方书面同意不得改变房屋主体结构和承重结构。合同第六条房屋装修约定：经双方认定，甲方提供租赁房屋未装修，甲方按现状提供租赁房屋，乙方可以按需要进行装修，装修费用由乙方承担。乙方按照甲方认可的装修方案、图纸进行装修，进行的装修项目和安装的设备设施列明详细清单，甲乙双方各自备案。完成上述装修，乙方按照实际投入列明装修费用，双方签字确认。本合同到期终止后，乙方添加的改造、装修、装饰设施无偿归甲方所有；在二十年租赁期届满前，除由乙方主动提出终止租赁外，其他何种原因造成合同终止甲方均需对乙方的装修投入加以补偿，补偿方式为：（20年－已使用年限）×乙方装修投入金额/20年。甲方提供的租赁标的物应该结构和功能完整，上水、下水、电、暖、气、通信等各项基础设施齐备，接口连接到办公大楼。由于甲方租赁标的物设施不齐备，结构和功能不完整，乙方在装修时进行功能完善，所发生的费用，由乙方列明具体项目，按照实际发生的费用由甲方承担，具体项目和费用经双方确认后，从第六年开始，从乙方支付给甲方的租金中扣除。完善功能的具体项目双方另行签订补充协议予以明确。合同第七条修缮及保管约定：乙方对租用的房屋场地及设备应合理使用，若因保管不善、使用不当所造成房屋建筑及设备的损失或损害，由乙方负责维修或赔偿。甲方负责对所出租的房产和设备进行维修（除第七条第一款外），以保证房屋建筑结构及设备的正常使用和安全。合同第八条约定拆迁条款。合同第九条其他费用约定：甲方出租房屋需缴纳的税费由甲方自行承担。房屋的水、电、暖、通讯等设施由甲方负责将接口连接到大楼，乙方自费安装，水、电、暖、通讯、物业管理等使用费用由乙方负担。合同第十条合同终止约定：在租赁期间，经双方协商一致后可解除本合同。租赁期间，房产遭到不可抗拒的自然灾害导致损毁而无法使用时，本合同自然终止，乙方按实际使用时间结算租金，双方互不承担责任。合同第十一条遗留物之处理约定：租赁期满或本合同解除后，乙方不得改变装修后形成的现状，不得拆改在建筑体上的附着物及装修设施。租赁期满或解除时，乙方迁出并将物品全部搬走。若合同终止后一个月内仍未清除，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处理。合同第十二条违约责任约定：租赁期内，乙方如拖欠租金或其他费用，每逾期一日，按欠交金额的万分之三交纳违约金。逾期30天以内，甲乙双方进行磋商，寻找解决办法，若无法在逾期90天以内双方就拖欠租金事项达成一致意见的，则甲乙双方解除本合同。如因甲方原因或租赁标的物存在权利瑕疵而使乙方的租用目的无法实现或乙方的利益受到损害，甲方负责赔偿并支付已付租金5%的违约金。租赁期间双方必须遵守合同，双方协商一致可提前解除本合同。甲方在接到乙方需要对租赁标的物进行维修的通知后4小时内必须派维修人员到场进行维修，如果维修人员逾期未到，乙方可自行寻找第三方维修，所发生的费用及风险由甲方无条件承担。合同第十三条其他约定：未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同如发生纠纷，甲乙双方应通过友好协商解决，协商不成，任何一方有权向房产所在地人民法院提起诉讼。

上述租赁合同签订后，双方即开始实际履行，新创公司将涉案租赁房屋及场地交付给冀东公司使用。

2010年7月5日，新创公司（甲方）与冀东公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：甲乙双方于2010年6月1日签订《房屋租赁合同》，经双方确认，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积增加了1872.11平方米，经甲乙双方协商一致，双方签订本补充协议：双方同意将原合同中租赁标的建筑面积由12 500平方米修改为14 372.11平方米。考虑到甲方完善租赁标的物功能及缴纳相应税金的需要，乙方同意将原合同中一次性预付5年租金修改为按租赁标的物建筑面积一次性预付6年租金，为此原合同第三条第二款具体修改如下：“本合同签订后，乙方先一次性预付6年租金，共计3880万元整。其余租金从第七年开始支付，各年度租金分两次支付，分别于当年7月15日前支付当年租金的50%，次年1月15日前支付上年度租金余下的50%。租金支付以支票或转账方式支付，租金支付的同时，甲方必须向乙方开具正式的房屋租赁发票。”双方一致同意，上述款项的支付时间由双方另行协商确定。由于原合同的交付方式发生变化，甲方同意不追究乙方未按原合同付款的违约责任。本补充协议未提及条款按原合同执行，原合同与本补充协议不一致的，按本补充协议执行。

冀东公司于2010年7月至2012年1月期间分多次共计向新创公司支付6年租金共计3880万元。冀东公司于2011年12月在承租房屋上注册成立了北京东方御宴大酒楼有限公司（以下简称东方御宴酒楼公司），东方御宴酒楼公司成立后在涉案房屋从事酒店经营。

2011年1月1日，冀东公司（发包方，甲方）与中建二局第三建筑工程有限公司（承包方，乙方，以下简称中建二局三公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将冀东公司位于通州区光机电开发区的冀东公司办公楼（次渠）精装修工程发包给中建二局三公司，承包范围为结构完善设计、建筑装饰设计、结构完善施工（含拆改、地面垫层、二次重新砌筑、墙面抹灰、屋面防水、室外雨水管、室内包管道等）、地上一层至八层室内精装修及室外装修。暂估合同价款为3000万元。本合同暂估合同价款是乙方按照施工图纸、承包范围、现场条件、北京市相关法律法规等上报并经甲方确认的价格，合同总价已包含承包范围内的所有施工内容。未在承包范围内列项的不在总价中。合同同时还约定了其他内容。本案一审审理过程中，冀东公司提交了东方御宴酒楼公司委托北京华建联造价工程师事务所（以下简称华建联事务所）对冀东公司办公楼（次渠）精装修工程项目结算出具的《结算审核报告》，报告载明：送审金额为44 914 575元，核定金额为43 036 970元。冀东公司同时提交了冀东公司与中建二局三公司等签署的三方或四方的抵偿协议、装修工程款发票及凭证，拟证明其向中建二局三公司支付了装修工程款的事实。

本案一审审理过程中，冀东公司提交了2012年1月13日冀东公司（发包方，甲方）与深圳市中装设计装饰工程有限公司（承包方，乙方，以下简称深圳中装公司）签订的《建设工程施工合同》（冀东公司海外发展事业部办公区装饰装修设计及施工工程），约定冀东公司将冀东公司海外发展事业部办公区设计及施工工程发包给乙方，承包方式为包工包料，工程承包范围为实施冀东公司海外发展事业部办公区装饰设计及拆除、装修、水暖、电气等所有工程的施工。暂估合同总价款为162万元。冀东公司提交了河北省建筑材料工业设计研究院委托河北宏鉴工程造价咨询有限公司于2012年12月25日对冀东公司海外发展事业部办公区装饰装修设计与施工工程结算出具的《工程造价咨询报告书》，报告书载明报审金额为1 899 137元，核定金额为1 662 081元。冀东公司同时提交了装修工程款的付款凭证、收据及发票等，予以证实其向深圳中装公司支付装修工程款的事实。

2012年7月26日，冀东公司（甲方）、中建二局三公司（乙方）与东方御宴酒楼公司（丙方，以下简称东方御宴酒楼公司）签订《合同变更协议》，载明：冀东公司与中建二局三公司于2011年1月1日签订冀东公司办公楼（次渠）精装修《工程施工合同》，合同总价3000万元。现经甲方、乙方、丙方三方共同友好协商，就有关主体变更及合同履行达成如下协议：1、原合同履行情况：合同总额为3000万元，甲方未支付预付款、进度款等所有款项。2、三方一致同意将原甲、乙双方签订的原合同的甲方主体变更为丙方，原合同中甲方的权利义务由丙方承继，未履行完成的权利及义务由乙、丙双方履行。4、本协议未涉及事项，仍按原合同执行。

2017年3月21日，冀东公司向新创公司发出《冀东公司关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，载明：2016年初，冀东公司根据战略重组工作的需要，决定不再继续租赁上述标的房屋建筑，并提前向贵公司提出自2016年7月31日起，双方正式解除上述标的房屋建筑租赁的法律关系。期间我公司与贵公司就此事会晤协商多次，但贵公司一直未进行正式接管，时至今日贵公司未予以明确的书面答复。现再次郑重函告如下：一、2016年7月31日起正式解除双方上述标的房屋建筑租赁的法律关系。二、自本通知送达贵公司之日起3日内（最迟不晚于2017年3月31日），我公司不再因贵公司不配合办理解除确认手续而继续对标的房屋建筑进行代管，由此产生的一切后果将由贵公司承担，我公司对此不承担任何责任和义务。三、房屋租赁法律关系解除后，贵公司应依据《房屋租赁合同》的约定，足额向我公司履行发票开具义务。四、关于我公司装修投入补偿事项以及可能存在的其他未决的合同随附义务，双方在房屋租赁法律关系解除后可另行协商解决。

冀东公司提交了冀东公司与唐山市丰南区丰南镇鸿运家政服务部签订的《工位桌椅等办公设施搬运协议书》、付款回单、收据及发票等证据，拟证明冀东公司及其海外事业部于2016年7月开始从涉案租赁房屋开始搬家的事实。冀东公司同时提交了冀东发展集团国际贸易有限公司与冀东公司签订的《合同解除协议》、冀东发展集团国际贸易有限公司与兄弟平安（北京）搬家有限责任公司签订的《搬家合同》及付款凭证等证据，拟证明冀东发展集团国际贸易有限公司与冀东公司解除租赁协议并于2016年8月7日从涉案租赁房屋搬家的事实。冀东公司同时提交了唐山冀东混凝土有限公司与冀东公司签订的《合同解除协议》、唐山冀东混凝土有限公司与新创公司签订的《补充协议》、唐山冀东混凝土有限公司与唐山市丰南区丰南镇鸿运家政服务部签订的《工位桌椅等办公设施搬运协议书》、付款凭证及发票等证据，拟证明唐山冀东混凝土有限公司与新创公司、冀东公司分别解除租赁关系，并于2016年7月从涉案租赁房屋搬家的事实。新创公司表示冀东公司内部关于办公地点的安排与本案无关。

冀东公司表示因新创公司在收到解约函后未提出异议，因此双方的租赁关系已经于2016年7月31日解除。新创公司于2017年3月21日收到了冀东公司发出的《冀东公司关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，但表示不同意冀东公司提出的提前解除合同的要求。2017年4月19日，新创公司以房屋租赁合同纠纷为由，将冀东公司起诉至一审法院（案号为（2017）京0112民初11067号），要求冀东公司支付拖欠的房屋租金29 494 362.85元。新创公司于2017年6月撤回对冀东公司的起诉。新创公司表示其并不同意冀东公司的提出的解除合同的要求，并于2017年4月起诉至法院，要求冀东公司支付拖欠的租金，上述行为表明其及时对冀东公司提出的解约请求提出了异议。

本案一审审理过程中，冀东公司提交了冀东发展集团国际贸易有限公司于2017年9月8日出具的《关于国贸公司取走寄存在冀东发展科技大厦内办公家具的情况说明》，主要内容为：2016年7月5日集团公司通知要求在冀东发展科技大厦办公的各单位于2016年7月31日前全部搬出该大楼。2016年8月6日至7日，我公司从位于北京市通州区的冀东发展科技大厦迁至金隅大成国际中心写字楼2号楼A2座16A10室办公。由于新办公地点空间有限，无法将全部办公家具从冀东发展科技大厦搬出，在搬家之前经我公司与李海强沟通，李海强同意将无法搬走的办公家具免费寄存在冀东发展科技大厦内。2017年8月22日，我公司经和新创公司相关人员沟通，同意我公司取走办公家具。2017年8月24日上午9点左右，我公司在从冀东发展科技大厦取走办公家具过程中，新创公司报警，但警察与新创公司并未阻止我公司取走寄存的家具。该证据的制作人为刘某。冀东公司提交了冀东发展集团国际贸易有限公司与刘某签订的《劳动合同书》及冀东发展集团国际贸易有限公司《关于职务聘任和解聘的通知》，上述证据显示刘某于2013年6月起与冀东发展集团国际贸易有限公司建立了无固定期限的劳动关系，2017年1月，冀东发展集团国际贸易有限公司聘任刘某任贸易板块人事行政中心主任职务，解聘刘某同志冀东发展（香港）国际有限公司市场拓展部长职务。本案一审审理过程中，刘某作为冀东公司方的证人到庭作证，刘某陈述其于2011年6月入职冀东发展集团国际贸易有限公司，2017年1月开始担任冀东发展集团国际贸易有限公司人事行政中心主任一职，之前其在市场拓展部担任部长一职，刘某表示冀东发展集团国际贸易有限公司于2012年开始在冀东发展科技大厦办公，2016年年中集团通知冀东发展集团国际贸易有限公司搬家，后其搬到了北京市金隅大成国际中心。刘某表示从冀东发展科技大厦搬家时，前任主任当时与其交接工作时告诉刘某说，有一部分家具搬到了北京金隅大成国际中心，有一部分家具在冀东发展科技大厦内寄存，刘某表示其前任主任表示其（指刘某的前任主任）与李海强说好一部分家具免费寄存在冀东发展科技大厦，等有放置家具的地方后再将家具从冀东发展科技大厦搬走，李海强当时也同意了。刘某同时表示2017年1月份交接时其（指刘某）与李海强说家具还要在冀东发展科技大厦内存放一段时间，李海强当时也同意了。2017年8月找到了新地方后，其（指刘某）与李海强的下属员工付经理办理交接，于2017年8月24日将家具拉走了，新创公司有过报警，警察到场后询问了一下情况后没有对冀东发展集团国际贸易有限公司搬走家具进行阻拦。新创公司对刘某的证人证言不予认可，表示因冀东发展集团国际贸易有限公司系冀东公司的全资子公司，刘某系冀东发展集团国际贸易有限公司的员工，因此刘某的证言与本案具有利害关系，新创公司当庭询问证人是否能够提供李海强和付经理同意其搬走家具的相关证据，刘某表示无法提供，新创公司表示因涉案大楼及房屋的钥匙在冀东公司手中，涉案楼房由冀东公司管理，因此证人刘某的证言不具有证明力，不应被采信。新创公司表示因2017年8月24日冀东公司从涉案租赁大楼内搬运物品，新创公司进行了报警，因此新创公司为此申请一审法院向公安机关调取报警记录及卷宗，一审法院向北京市公安局通州分局次渠派出所调取了2017年8月24日的出警视频，出警视频显示当天冀东公司的人员从涉案大楼内搬运物品，新创公司的法定代表人张黎为此报警，张黎向出警的警察表示冀东公司拖欠新创公司的租金，如果冀东公司人员将物品从大楼内搬走，会出现无法找到冀东公司、无法索要租金的情形，警察对搬运人员的身份进行确认后，建议张黎关于租赁纠纷可以通过诉讼途径解决，后张黎未对冀东公司人员的搬运行为进行阻拦。

2017年9月21日，冀东公司（甲方）与东方御宴酒楼公司（乙方）签订《协议书》，载明：1、2011年1月1日，甲方与中建二局三公司签署《建筑装饰工程施工合同》，约定由中建二局三公司承建冀东集团办公楼（次渠）精装修工程。2、2012年7月26日，甲乙双方与二局三公司签署《合同变更协议》，三方约定将《建筑装饰工程施工合同》的甲方主体变更为乙方，该合同中甲方的权利义务由乙方承继。3、2012年12月11日，乙方委托华建联公司对冀东集团办公楼（次渠）精装修工程项目结算进行审核，该事务所出具了《结算审核报告》，该工程审定结算造价为      43 036 970元，另加290万元，合计45 936 970元。就冀东集团办公楼（次渠）精装修工程的相关权利、权益等事宜，现经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲乙双方一致同意，冀东集团办公楼（次渠）（即位于北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号的九层楼房），因上述合同/协议及《结算审核报告》所涉精装修工程而形成的全部财产权利及权益（包括但不限于未形成附合的财产所有权，以及对装修的全部补偿、赔偿或折价等）全部由甲方享有，甲方有权就前述权利及权益向该楼房所有人或其他相关第三人主张。乙方不再享有前述权利及权益。二、本协议签署生效后，乙方应及时将装修工程形成的全部财产权利及权益所涉相关的文件资料等交付给甲方。

本案一审审理过程中，冀东公司提交了东方御宴公司于2017年10月10日向新创公司出具的《通知》，主要内容为：贵公司于北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号的九层楼房，在出租给冀东公司后，该公司（指冀东公司）与中建二局第三建筑工程有限公司签署了《建筑装饰工程施工合同》，委托二局三公司对该楼房进行结构、功能完善和装修。后冀东公司、二局三公司和我公司（指东方御宴酒楼公司）三方签署《合同变更协议》，将《建筑装饰工程施工合同》中冀东公司变更为我公司，该公司合同项下的权利义务由我公司承继。我公司承继后，委托华建联造价工程师事务所对工程项目结算进行审核并出具了《结算审核报告》。鉴于我公司目前现状，经和冀东公司协商，就九层楼房结构、功能完善和装修工程所涉及的全部财产权利及权益（包括但不限于未形成附合的财产所有权，以及对装修的全部补偿、赔偿或折价等）全部由冀东公司享有，该公司有权就前述权利及权益向该楼房所有人或其他相关第三人主张，我公司不再享有前述权利及权益。上述相关事项我公司已与冀东公司达成了协议书，该协议书已正式生效。现我公司正式函告贵公司：上述楼房的结构、功能完善和装修工程所涉及的全部财产权利及权益已经由冀东公司享有，就前述结构、功能完善和装修而形成的全部补偿、赔偿或折价等，由贵公司直接向冀东公司支付或清偿。

针对广场施工及费用问题，冀东公司提交了2011年10月15日，冀东公司（甲方）与唐山燕东建筑有限公司（以下简称唐山燕东公司，乙方）签订的《建筑装饰工程施工合同》（暂估合同价款为1 330 353元）、2012年冀东公司、唐山燕东公司与东方御宴酒楼公司三方签订的《合同主体变更协议》（三方一致同意将原合同项下甲方主体变更为乙方，原合同项下甲方的权利义务由丙方承继，乙方尚未履行完毕的义务直接向丙方履行）、唐山正信工程造价咨询有限公司于2013年11月20日出具的编号为唐正审字[2013]96号《工程造价咨询报告书》（对冀东集团办公楼（次渠）广场工程费用审定的金额为1 624 710元）、付款凭证（证明冀东公司支付工程款399 105.9元、东方御宴酒楼公司支付工程款1 225 604.1元，共计支付工程款金额为1 624 710元）。

针对水井施工及费用问题，冀东公司提交了2012年2月15日东方御宴酒楼公司与北京市次渠水利工程队签订的《酒楼打井施工合同》（合同价款421 322.45元）、付款凭证（证明东方御宴酒楼公司分两次向北京市次渠水利工程队支付工程款合计   421 322.45元）、安装施工竣工验收报告（水井工程经东方御宴酒楼公司和北京市次渠水利工程队于2012年4月10日共同验收合格）。

本案一审审理过程中，冀东公司提交了冀东公司（甲方）与东方御宴酒楼公司（乙方）于2018年1月29日签订的《协议书》，主要内容为甲乙双方一致同意，因上述合同/协议所涉广场工程及打井工程而形成的全部财产权利及权益（包括但不限于已形成及未形成附合的财产所有权，以及对工程的全部补偿、赔偿或折价等）全部由甲方享有，甲方有权就前述权利及权益向该楼房所有人或其他相关第三人主张。乙方不再享有前述权利及权益。二、本协议签署生效后，乙方应及时将广场工程及打井工程形成的全部权利及权益所涉相关的文件资料等交付给甲方。冀东公司同时提交了东方御宴酒楼公司于2018年2月2日向新创公司发送的《通知》及邮寄送达信息，拟证明东方御宴酒楼公司将广场和水井施工权益转让给冀东公司的事宜通知了新创公司的事实。

新创公司表示2017年9月21日及2018年1月29日冀东公司与东方御宴酒楼公司签订的两份《协议书》，是在双方发生争议后、本案诉讼过程中签订的，因东方御宴酒楼公司是冀东公司的全资子公司，二者之间具有利害关系，协议书本身无法说明精装修、广场及水井施工等添附权利转让的真实性，也无法确认冀东公司是否支付了转让对价，但新创公司对该协议书上冀东公司和东方御宴酒楼公司签章的真实性即协议书形式上的真实性不持异议，对东方御宴酒楼公司将添附的相关权益转让给冀东公司、冀东公司在本案中作为主张添附补偿的主体不持异议。

本案一审审理过程中，冀东公司申请对北京市通州区中关村科技园区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号房屋的装修现值损失、涉案房屋的南北加建及地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他费用的现值损失、涉案房屋广场及水井工程的现值损失进行司法鉴定。一审法院报送北京市高级人民法院随机摇号确定由恒乐公司进行司法鉴定。

恒乐公司组织双方于2018年4月11日、5月7日、5月8日、5月10日、5月15日、5月24日及7月4日多次进行了现场踏勘。2018年8月23日恒乐公司出具了《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿），鉴定说明中注明：广场及水井工程因原被告双方提供资料无法进行工程量计算，经现场踏勘所有地下隐蔽工程均无法测量，而现场踏勘的内容非常有限，故本次工程造价按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额计入。鉴定意见为：工程造价鉴定金额为7 360 773.79元（其中装修工程现值损失金额为6 133 154.32元，广场及水井工程的现值损失金额为          1 227 619.47元）。鉴定总汇总表中载明第一项主楼内装修工程造价的耐用年限为10年，已使用年限为8年；广场及水井工程的耐用年限为20年，已使用年限为8年。新创公司及冀东公司均对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出了书面异议（具体异议内容及恒乐公司的回复详见下述的《工程造价鉴定意见书》）。

恒乐公司在对双方提出的书面异议进行充分审核的基础上，于2018年10月19日出具了正式的《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论与《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）一致，鉴定结论为：鉴定说明中注明：广场及水井工程因原被告双方提供资料无法进行工程量计算，经现场踏勘所有地下隐蔽工程均无法测量，而现场踏勘的内容非常有限，故本次工程造价按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额计入。鉴定意见为：工程造价鉴定金额为7 360 773.79元（其中装修工程现值损失金额为      6 133 154.32元，广场及水井工程的现值损失金额为1 227 619.47元）。鉴定总汇总表中载明第一项主楼内装修工程造价的耐用年限为10年，已使用年限为8年；广场及水井工程的耐用年限为20年，已使用年限为8年。《工程造价鉴定意见书》对双方提出的异议进行了书面回复。

新创公司对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出的异议及《工程造价鉴定意见书》中的回复内容：新创公司提出的异议一、广场工程及水井工程鉴定方法有失公平。首先，广场工程不应按施工合同金额计算，水井工程不应按结算金额计算。我公司不认可广场工程施工合同及水井工程结算的真实性，鉴定单位应按照现场勘查结论并依据专业方法计算工程量及工程款。按照冀东公司与第三方的合同及结算计算工程款不符合鉴定原则，不具真实性且有失公允。其次，广场及水井工程因长期使用缺乏维护、工程质量等原因早已破败不堪，使用价值极低，鉴定单位按20年耐用年限计算不合理。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：详见鉴定意见书的征求意见稿第五.（6）条鉴定说明“广场及水井工程因原被告双方提供资料无法进行工程量计算，经现场踏勘所有地下隐蔽工程均无法测量，而现场踏勘的内容非常有限，故本次工程造价按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额计算现值损失。”供法院参考。新创公司提出的异议二、楼内外的可移动的大石头、非固定式吧台、装饰灯饰、灯具、窗帘、2至8层室内隔墙、隔断、室内所有门、电子屏钢架、地毯等可移动物品，均为可拆除物品，我公司认为不应将上述物品计入鉴定范围。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：以上项目是装饰装修工程的组成内容，不属于活动家具。新创公司提出的异议三、各层步行楼梯、地面尤其是一层地砖损坏严重，按照装饰品质统一的需要，应进行整体更换，鉴定单位在折旧前应首先扣除破损部位造价，《鉴定意见书》没有扣除破损部分造价是错误的。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：所有破损及损坏装饰面层均已包含在现场勘查修正系数中。新创公司提出的异议四、《鉴定意见书》采用的10年、15年、20年的耐用年限过长。装饰施工中材料的保质期大多不足10年，整体使用期不可能达到10年。本案中，1-4层作为饭店使用，耐用期限更短，一般饭店3到5年就要重新装修。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：“装修部分可以按8年折旧”。国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复【国税函[2000]704号】批复，外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修投入使用的次月开始，按5年平均摊销。因此《鉴定意见书》采用的10年、15年、20年的耐用年限过长。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：《鉴定意见书》中耐用年限是根据项目业态，结合目前同类项目的常规装修周期进行确定的。

冀东公司对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出的异议及《工程造价鉴定意见书》中的回复内容。冀东公司提出的异议一、1、鉴定意见书未能体现冀东公司申请司法鉴定的内容和要求，存在混同鉴定的问题。冀东公司在司法鉴定申请书中一直要求鉴定机构按精装、南北加建及地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等进行分类鉴定，但鉴定意见书并没有将地下室及一层至八层的二次结构（粗装）与精装修分开，而是将两者混同一并作为装修项目进行了造价鉴定和现值损失鉴定，违背了冀东公司的鉴定申请内容。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：委托函的内容为“北京市通州区中关村科技园区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号房屋的装修现值损失进行造价鉴定。对涉案房屋的南北加建及地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他费用的现值损失进行造价鉴定。”本次鉴定意见书的征求意见稿是依据委托函进行鉴定。冀东公司提出的异议一、2、由于二次结构（粗装）与精装修性质不同，二次结构（粗装）系房屋主体部分，而精装修只是装饰，不能作为房屋的主体，因此恒乐公司应当将二次结构（粗装）与精装修加以区分，并在区分基础上分类进行相应的造价鉴定。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：2018年4月11日现场踏勘记录中要求新创公司、冀东公司双方于2018年4月16日17:00时前将鉴定所需补充图纸或相关资料提交北京市通州区法院台湖法庭，2018年4月16日新创公司、冀东公司双方并未按现场踏勘把记录中要求提供全部资料，经与北京市通州区人民法院沟通在现在鉴定资料基础上按现场实际现状进行鉴定。冀东公司提出的异议一、3、特别提请鉴定机构及法庭予以关注的是，对于南北加建及南侧地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等的现值损失鉴定问题，冀东公司已多次重申并重点表达了一下观点，即：案涉房屋的南北加建及南侧地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等，实质上是建设工程施工内容，不属于装饰装修，不应列入装修现值损失评估范围，发生的工程费用应由新创公司全额负担，而之所以将前述工程列入司法鉴定申请范围，仅仅是为了便于法院全面审查、分析、判断并公正裁判案件。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：依据法院委托函进行鉴定。冀东公司提出的异议二、鉴定意见书存在工程造价鉴定项目遗漏的问题，恒乐公司对此应予以补充。恒乐公司在鉴定意见书中对案涉大楼所涉精装修、南北加建及地下室、二次结构（粗装）、给排水、空调、消防、强弱电、其他、广场及水井等的现值损失鉴定应首先进行工程造价鉴定予以了认可并进行了表述，但在实际造价鉴定中，却存在以下遗漏项：1、一层南北加建及南侧地下室工程存在工程造价鉴定漏项。一层南北加建及南侧地下室工程中的土方开挖、基础垫层、基础防水、基础以及土方回填等工程量未列入工程造价鉴定范围。2、二次机构部分（粗装）的工程洽商签证未列入工程造价鉴定范围。3、电气工程、水暖工程部分的工程洽商签证未列入工程造价鉴定范围。4、隐蔽工程及现场勘查不可见的部分未列入工程造价鉴定范围。5、损坏光源价格应该计入工程造价，因为当时装修工程在当时为合格工程，属于工程造价的组成部分。关于工程洽商变更签证事项，华建联造价工程师事务所作为专业工程造价咨询机构在此前出具的正式《冀东集团办公楼（次渠）精装修工程华（京）审字【2012】第D4-172（1）号结算审核报告》中对此已做了明确、详细的说明，相关现场施工资料以及工程款支付凭证等均可佐证，但恒乐公司未将该部分工程列入工程造价鉴定范围，导致工程造价鉴定出现项目遗漏。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：2018年4月11日现场踏勘笔录中要求新创公司、冀东公司双方于2018年4月16日17:00时前将鉴定所需补充图纸或相关资料提交北京市通州区法院台湖法庭，2018年4月16日新创公司、冀东公司双方并未按现场踏勘把记录中要求提供全部资料，经与北京市通州区人民法院沟通在现在鉴定资料基础上按现场实际现状进行鉴定。冀东公司提出的异议三、鉴定意见书对现值损失的鉴定没有任何依据，恒乐公司对此应予以解释并说明。恒乐公司在做现值损失鉴定时，装修工程按照耐用年限10年进行计算并没有任何依据，现场查看系数的计算亦无任何依据。该鉴定意见书只是简单的做乘除法，即使用2008年定额和2010年的人、材、机的价格做出2010年的工程造价费用乘折旧，再乘以现场勘查系数来确定现值损失金额，采取这种方法进行现值损失鉴定不符合评估行业准则，所得出的现值损失鉴定结论既不是过去的价值，也不是现在的价值，不仅无法采用，而且根本就是错误的。因此，恒乐公司应对其使用2008年定额和2010年的人、材、机的价格做出的2010年的工程造价费用乘折旧，再乘以现场勘查系数来确定现值损失金额的鉴定方法及依据做出解释和说明。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：《鉴定意见书》中耐用年限是根据项目业态，结合目前同类项目的常规装修周期进行确定。冀东公司提出的异议四、恒乐公司不具备现值损失评估的资质，现值损失评估应当由具备司法鉴定评估资质的机构出具。根据恒乐公司自行提供的相关资料，以及通过对北京市评估机构的检索和查阅该公司的相关信息，可认定恒乐公司仅仅是造价咨询公司，而非评估公司，即只具备造价资质而不具备评估资质。因此该公司并不具备对工程造价进行现值损失评估的资格，其做出的现值损失评估鉴定意见不具有法律效力，不应予以采纳。相关现值损失评估的鉴定应当由专业评估师依据相关评估准则进行评估鉴定并由具有资产评估资质的司法鉴定机构组织实施。《工程造价鉴定意见书》对此的回复：依据法院委托函进行鉴定。《工程造价鉴定意见书》中同时附有恒乐公司的工程造价咨询企业的甲级资质证书、最高人民法院司法技术专业机构名册入选通知、鉴定人员林培、王红艳、赵海军、吴春华、付琳的鉴定资质证书。

冀东公司对《工程造价鉴定意见书》存有异议，申请鉴定人员出庭接受质询，并申请专家辅助人董文忠（中和资产评估有限公司高级经理）、尤洋（唐山金恒房地产评估有限公司董事长）到庭参加质询程序，一审法院组织双方及鉴定人员于2018年11月23日开庭时对鉴定意见书进行了质询，冀东公司提出的异议同其对《工程造价鉴定意见书》（征求意见稿）提出的异议，冀东公司表示其提交了南北加建及地下室的设计图纸及竣工图纸，并提交了华建联事务所的结算审核报告，恒乐公司应当根据上述图纸及报告对南北加建及地下室工程费用进行造价鉴定；恒乐公司表示冀东公司提交的设计图纸根本无法看清楚，无法作为鉴定的依据，冀东公司提交的竣工图纸是装修竣工图，不能反映出结构的实际工程量，且竣工图纸与工程现场不符，不能作为工程造价鉴定的依据；恒乐公司同时表示因华建联事务所出具的结算审核报告是华建联事务所单方出具的，且新创公司对此不予认可，因此华建联事务所出具的结算审核报告无法作为鉴定依据。因此《工程造价鉴定意见书》中不包含南北加建及地下室主体工程费用的工程款。冀东公司表示二次结构属于建设工程范畴，二次结构工程款应当由新创公司负担，因此希望恒乐公司将二次结构（隔断和隔墙中的砌块墙）费用在鉴定报告中予以单独列明。一审法院根据质询情况、从为法院办案提供参考角度出发，要求恒乐公司将二次结构（隔断和隔墙中的砌块墙）费用在鉴定报告中予以单独列明，并出具补充说明。

恒乐公司于2018年11月28日出具了《工程造价鉴定补充说明》，《补充说明》的鉴定意见补充说明载明：1、南北加建结构主体，因法院转交的鉴定资料中没有南北加建结构主体图纸及相关资料，2018年4月11日现场踏勘记录中要求原告、被告双方补充提供南侧、北侧加建部分结构图纸等相关资料，并于2018年4月16日17:00时前将鉴定所需补充图纸或相关资料提交北京市通州区法院台湖法庭，在规定时间内新创公司、冀东公司双方并未按现场踏勘记录中要求提供全部资料，因此鉴定机构无法对主体结构部分做出鉴定。经与北京市通州区法院沟通在现有鉴定资料基础上按现场实际现状进行鉴定，故本次鉴定意见中未包含主体结构部分内容。2、砌筑工程：根据庭审要求，将砌筑工程单独列项。由于砌筑工程作为单位工程单独计算属于建筑工程类别，人工费单价和取费标准与装饰工程不同，故导致工程造价相应发生变化。二、鉴定意见为：原鉴定意见：鉴定金额7 360 773.79元，其中装饰工程现值损失金额为6 133 154.32元、广场及水井工程的现值损失金额为1 227 619.47元。调整后鉴定意见：鉴定金额：7 318 609.71元，其中装修工程现值损失金额6 090 990.24元、广场及水井工程的现值损失金额1 227 619.47元。新创公司及冀东公司对恒乐公司出具的《工程造价鉴定补充说明》仍坚持上述对征求意见稿及《工程造价鉴定意见书》的质证意见。

关于广场部分的施工，冀东公司表示广场部分的施工是为了配套租赁物的使用而进行的，如果广场不做路面硬化和绿化等施工，将影响大楼的使用，新创公司与冀东公司之间关于广场施工及费用如何负担问题并没有书面约定。关于水井部分的施工，冀东公司表示新创公司的原有水井比较浅，水质不好，酒店经营无法使用，因此东方御宴酒楼公司进行了水井部分的施工。冀东公司表示广场和水井施工前均告知了新创公司股东李海强，李海强是同意施工的。冀东公司表示因广场和水井是拿不走的，因此其要求新创公司进行一定的补偿。新创公司表示广场和水井的施工并未在租赁合同中有所约定，冀东公司进行广场和水井施工时并未征得新创公司的同意，双方亦未对广场和水井的施工费用负担问题有所约定，涉案大楼在冀东公司承租时有水井（新创公司打的水井），可以满足冀东公司的正常办公和酒楼营业的需要，冀东公司再行打井是冀东公司自己的行为，与新创公司无关，冀东公司广场和水井部分的施工费用不属于新创公司应当补偿的范围，新创公司不同意对广场和水井施工的费用进行补偿。

冀东公司表示根据租赁合同约定，南北加建及地下室和结构、功能完善费用应属于建筑工程款的范畴，费用应当由新创公司承担。新创公司表示针对南北加建及地下室费用双方已经进行了结算和确认，并签署了《冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函》，新创公司通过抵账协议的方式已经负担了290万元加建费用，冀东公司无权再主张南北加建及地下室建造费用。

新创公司提交了双方签署的《冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函》及《抵账协议》，拟证明双方对南北加建及地下室工程等费用进行结算和确认，新创公司通过抵账协议的方式负担了该290万元费用的事实。其中《确认函》的内容为：冀东公司北京办公大楼装修工程中南北加建及地下室工程等费用承担主体为新创公司，双方经多次沟通协商，依据往来资料、函件等确定应由新创公司承担的费用为290万元，如无异议，请双方盖章确认，费用明细如下：一、加建部分274.6318万元。1、北侧加建31.4272万元；2、南侧加建174.0897万元；3、南侧地下室69.1149万元；二、洽商部分4.4558万元。1、七层屋面新增风机基础0.3747万元；2、八层新增加水箱间4.0811万元。三、签证部分2.9124万元。1、外保温修补0.6400万元；2、破碎基础拆除1.8661万元；3、电梯井剔除0.4063万元。四、零星工程及措施费。1、八层钢结构防火涂料5.0000万元；2、施工扰民3.0000万元。合计290万元。冀东公司和新创公司在《确认函》上签章确认。

新创公司提交的《抵账协议》系新创公司（甲方）、中建二局三公司（乙方）、北京冀东海强混凝土有限公司（丙方）于2013年12月27日签署，内容为：鉴于，在甲方董村楼房南北加建工程项目中，甲方尚欠乙方相应金额的工程款，乙方尚欠丙方相应金额的混凝土货款，三方友好协商，就前述债务处理事宜，达成本协议，以资信守：一、三方同意，甲方所欠乙方工程款2 669 865元（其中甲方欠乙方工程款290万元，乙方在装修冀东办公楼工程中欠甲方电费230 135元，甲方实际欠乙方工程款2 669 865元），甲方不再直接支付给乙方，由甲方直接支付给丙方，此款用于冲抵甲方对乙方同等金额的欠款，乙方对丙方同等金额的混凝土欠款。二、本协议签署履行后，三方各自间对应金额的债权债务结清，各方应当完善彼此间财务及发票手续，对于应由乙方出具的工程款发票，乙方应当按照其与甲方施工承包合同的约定向甲方出具相应金额合法有效的发票。

冀东公司对新创公司提交的《确认函》没有异议，但表示新创公司提交的《抵账协议》存有异议，表示无法确认《抵账协议》上的290万元工程款与《确认函》上的290万元系同一笔款项，《抵账协议》本身并不能证明新创公司支付了290万元。新创公司表示在冀东公司提交的华建联公司的《结算审核报告》中的《工程结算审核汇总表》、《工程结算审核定单》及所附的《确认函》中可以看出，290万元并未计入冀东公司的工程款，证明中建二局三公司不再向冀东公司主张该290万元工程款，能够证明该290万元已经由新创公司支付的事实。冀东公司认可华建联公司出具的《结算审核报告》中的《确认函》与新创公司提交的《确认函》一致。

2018年2月，涉案大楼室内出现水管爆裂，导致大楼内多处漏水。新创公司法定代表人张黎通知冀东公司的委托代理人到涉案大楼处理水管爆裂问题。2018年2月6日，冀东公司的委托代理人回复新创公司法定代表人张黎的短信内容为：张总，关于大楼钥匙的事，案件进展到现在，我公司已经交过几次钥匙，贵方未接受，根据案情，是否接受钥匙并不能影响本案结果，为了防止由于天气等不可预知的因素对大楼内设施造成损坏，我们建议把钥匙交给贵公司，由贵公司接手大楼的管理。且大酒楼的注销工作已经接近尾声，人员即将另行安排，以后再找人送钥匙可能也不是很方便，且楼内的情况也无法时刻在掌控之内，故我方建议双方把钥匙交接，保证楼内设施完好。2018年2月8日，冀东公司方的葛某将大楼钥匙邮寄给新创公司，邮件（包裹）被退回（寄件人为葛某）、2月11日冀东公司邮寄给新创公司的《关于<关于新创大楼冀东发展科技大厦室内水管爆裂>复函》被退回。2018年2月23日，冀东公司的委托代理人给新创公司法定代表人张黎发送短信，内容为：2018年2月9日我公司收到新创公司的《关于新创大楼（冀东发展科技大厦）室内水管爆裂问题联系函》后，第一时间向我公司领导做了汇报，我公司领导十分重视，并于2018年2月11日立即复函贵公司。年后，我公司及北京东方御宴大酒楼陆续收到贵公司拒收酒店钥匙及拒收回复函的退件。我公司的回复函是应贵公司的来函要求所做出的回应，贵公司此举实在是有违商业一般常识和礼节。有鉴于此，我公司不再主动与贵公司进行沟通，对因信息沟通不畅等导致的一切后果将由贵公司承担，我公司概不负责。未做到仁至义尽我公司通过短信形式就上述回复函的内容在此通告如下：“贵公司来函所述内容与实际不符。对贵公司前期不配合办理案涉房屋交接及后期怠于履行案涉房屋维管义务所造成的损失与我方无关。为方便贵公司履行案涉房屋维管义务，北京东方御宴大酒店已将酒店大门及内部个房间钥匙通过快递送达与贵公司”。张黎予以回复：你好，首先说明我司未收到注明是钥匙的快递；再有，目前你我双方正在进行诉讼，大楼租赁合同尚在执行中，我方不宜接收大楼管理相关事宜，请贵司尊重客观事实，履行大楼的管理职责。2018年5月11日，冀东公司的委托代理人给新创公司法定代表人张黎发送短信，内容为：冀东科技大厦在法院调解下，水电事宜已于2017年9月份办理了交接，前期大厦钥匙交接多次，但均因贵公司拒绝无法办理。现我公司人员均在唐山，发生类似事情协调解决效率较低。鉴于大厦诉讼已进行到一定的阶段，钥匙是否交接对诉讼已无实际意义。我公司已进行断电处理，建议这次贵公司将钥匙进行接收，以便贵公司履行对相关设施进行维护的义务。张黎予以回复：大楼的交接不是交接几把钥匙那么简单，涉及到方方面面许多问题，更何况现在又是在鉴定评估阶段。在此期间还请贵公司尽到管理职责，保证大楼的整体安全。

本案一审审理过程中，一审法院组织双方对漏水情况进行了现场勘验，涉案大楼存在多处漏水的情况。

冀东公司同时申请证人葛某（唐山冀东水泥股份有限公司党群纪检监察部职员）、党某（启新工业博物馆财务主管）到庭作证，葛某陈述其曾担任东方御宴酒楼公司的经理，东方御宴酒楼公司退租过程中，其于2017年6月底接到部门领导的通知，要求将大楼钥匙交给新创公司，冀东公司资产管理部的任某及财务部的党某拿着大楼钥匙找到新创公司的领导，提出将大楼钥匙交接给新创公司，新创公司的领导以租赁关系没有理清为由，拒绝接收大楼钥匙。2017年8月25日冀东公司又找到新创公司的领导李海强，提出将大楼钥匙交接给新创公司，新创公司仍以租赁关系未理清为由，拒绝接收钥匙。2018年2月，冀东公司领导要求以邮寄方式给新创公司寄送钥匙，但邮件被退回。证人党某陈述其2002年入职冀东公司工作，2018年1月从冀东公司离职后到冀东公司旗下的二级子公司启新工业博物馆工作，党某陈述2017年6月底，部门领导让其与资产管理部的任某、东方御宴酒楼经理葛某和高志一起给新创公司的领导李海强送大楼钥匙，新创公司以租赁关系未理清为由，拒绝接收钥匙。冀东公司同时提交了证人任某的书面证言及出生医学证明，表示因任某于2018年10月1日分娩处于哺乳期无法到庭，任某的证言内容为：我叫任某，现任冀东公司资产管理部资产管理师。2017年6月30日，我司领导张树海部长让我去北京给李海强送冀东发展科技大厦的钥匙。大概上午十点左右，我和集团财务部的党某，大酒店的经理葛某，还有大酒店的高志，我们四个人到了李海强的办公室。当时是高志拎着所有的钥匙。我跟李海强说把冀东发展科技大厦的钥匙交过来，别耽误他们事。李海强说钥匙不能收，没法收。他说和冀东的事还没有解决，对冀东有意见，事没解决之前没法收。我们只好出来了，请示张部长，张部长让再去送一次给李海强搁那，但给李海强打电话，人家已经不在那了，我们就回来了。这次去北京送钥匙，我录了三段视频。2017年8月25日，张部长让我们再来北京给李海强送钥匙。大约上午十点半左右，我和葛某经理，当时他拿着钥匙，我们俩一起去找李海强。葛某先给李海强打的电话，然后我们去的李海强的别墅。我跟李海强说领导安排我们把钥匙再送过来，放在你们这以后干啥方便。李海强说那个事解决不完，不能收钥匙。我说钥匙给您以后，不管是出租还是看房子都方便，放在我们这也不合适。李海强还是说和冀东的事还没完呢，不能收这钥匙。这次我录了音。以上是我两次送钥匙的真实情况，特作此说明。冀东公司同时提交了送钥匙的视频及录音等证据。冀东公司表示之所以多次与李海强交接钥匙的原因是，李海强是新创公司的股东，是新创公司的领导。新创公司认为证人为冀东公司或其下属企业的员工，因此证人证言不能作为定案依据，关于2018年2月的邮件退回问题，新创公司表示因寄件人是一位葛姓人员，并未注明是冀东公司，且并不知晓邮件包裹里是什么物品，认为是垃圾邮件所以没有接收；针对冀东公司提交的与张黎的短信记录，新创公司对短信的真实性不持异议，但表示短信内容仅能证明冀东公司想交接钥匙和大楼的管理权，新创公司在短信中也强调了不接收钥匙的理由；针对冀东公司提交的送钥匙视频及录音，新创公司对其真实性不持异议，但表示李海强虽然是新创公司的股东，不是本案原告新创公司，也不是本案新创公司的委托代理人，因此李海强并没有代表新创公司接收钥匙的权利，新创公司表示冀东公司确实提出过将钥匙交还的问题，因双方在租赁关系上存在争议，因此新创公司没有接收钥匙，新创公司同时表示，双方的租赁合同纠纷的争议在诉讼过程中，诉讼的引发是冀东公司单方面擅自提前退租引发的，新创公司对冀东公司擅自提前退租的行为持有异议，且本案诉讼过程中冀东公司又提出申请对装修、结构和功能完善等的司法鉴定，因此涉案大楼并不具备进行交接的条件。

冀东公司申请一审法院调取涉案房屋的《建设工程规划许可证》及《消防设计审核意见及消防验收意见》，一审法院于2018年10月10日向北京市规划和国土资源管理委员会通州分局（以下简称通州区规划国土委）发出《协助查询函》，要求通州区规划国土委协助查询涉案北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号大楼及加建部分（国有土地使用证证号京通国用（2007出）第144号，土地使用权人北京新创基业建筑工程有限公司，坐落为北京市通州区台湖镇董村东，地号12122330050000，图号Ⅱ-4-2-5（4），地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积3353.33平方米，土地使用证颁发日期2007年12月）是否办理《建设工程规划许可证》等情况。通州区规划国土委于2018年10月24日向本院出具《关于协助通州区人民法院查询相关文件的回函》，回函内容为：经核查，我分局未获取此公司在此国有土地使用证内办理《建设工程规划许可证》提交的申请和相关材料，故我分局未向此公司在此国有土地使用证内核发过《建设工程规划许可证》。针对涉案大楼是否具有消防验收手续的问题，新创公司提交了北京市通州区公安消防支队于2011年6月17日核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（通公消安检许字[2011]第042号），场所名称为北京东方御宴大酒店有限公司，地址为北京市通州区光机电一体化产业基地嘉创二路甲2号，使用面积为7526.52平方米，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械防排烟系统、室内消火栓、应急照明、疏散指示标志、灭火器等。使用性质：饭店。建筑层数：地上8层、地下1层。场所使用情况：地上1-3层，地下1层。新创公司提交该检验合格证拟证明涉案大楼具有消防验收手续的事实。

冀东公司表示因涉案大楼房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的租赁合同无效。冀东公司表示双方签约时冀东公司核实了涉案房屋的产权情况，知晓涉案房屋未取得产权证书的情况，并在合同中约定由新创公司负责办理产权证书，但冀东公司表示其并未对涉案房屋的建设工程规划许可的情况进行核实。新创公司表示双方在签订合同时新创公司已经告知冀东公司涉案房屋未取得建设工程规划许可证、规划许可手续正在办理的事实。

本案一审审理过程中，一审法院组织双方于2018年12月29日对涉案房屋进行交接，新创公司认为房屋的交接除包括钥匙的移交之外，还包括房屋设备设施的交接（因涉案大楼已经停用两年有余，房屋设备设施的性能及状态是否完好需要双方确认），其中包括电梯、供暖系统（包括制冷系统）、通风系统、给排水系统、供电系统、消防系统、燃气管线及应急系统等。2018年12月29日，法庭组织双方前往涉案大楼现场进行房屋交接，新创公司邀请的电梯厂家到现场确认电梯设备的状态（电梯之前已经报停），因大楼两部电梯的地下室管井内部存有积水，需将积水清理后由电梯厂家进行检测，检修合格后再行向特种设备管理部门提出启用申请后才能恢复运行；清理积水后，需恢复电力系统后方能对房屋设备设施的性能和状态进行检测和确认。一审法院要求双方互相配合共同对上述房屋设备设施的性能和状态进行确认。

2018年12月29日双方对房屋钥匙进行了交接，并签署了房屋钥匙交接单。新创公司表示冀东公司负有将符合使用状态的房屋返还给新创公司的义务，2018年12月29日房屋钥匙交接时，涉案大楼房屋尚不具备使用条件和状态，但其表示关于房屋设备设施及现状（8个系统及房屋状况）的检修和确认工作，其将与冀东公司自行协商解决，如果协商不成，其将另案起诉解决。一审法院向新创公司释明，如果其选择另案解决房屋设备设施及现状的解决方式，则本案中将以2018年12月29日交接钥匙的时间，作为冀东公司支付租金或房屋占有使用费的截止日期，新创公司对此表示，如果法院认定2018年12月29日为房屋交接的时间，应当判令冀东公司支付新创公司6个月的房屋空置期及维修期的损失，因为这段时间大楼房屋需要检修和维护，房屋无法自行使用和对外出租。

2018年5月17日，新创公司申请对一层大厅电子屏钢架；楼内外及楼顶、外墙、各楼层等部位增设的牌匾及钢架；各楼层、地下室、冷库等处垃圾及以上拆除物品的清运费用进行司法鉴定，后新创公司撤回了司法鉴定申请。

2018年6月14日，涉案大楼发生电缆被盗事件，新创公司予以报警，为了配合公安机关的侦查破案，新创公司法定代表人张黎在事发当日电话通知冀东公司委托代理人赵春莲，赵春莲不接听电话，发送短信给赵春莲，赵春莲不予回复的情况下，短信告知赵春莲情况紧急后，要进入大楼，后新创公司将大楼后门的门锁剪断后进入大楼配合公安机关的侦查破案，并对电缆进行抢修。新创公司配合公安机关侦查及抢修后将大楼的后门重新锁上，新创公司提出将后门钥匙交给冀东公司，冀东公司表示不同意接收后门钥匙，一审法院要求冀东公司在大楼后门加装一套新锁。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一、关于涉案租赁合同的效力问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案一审审理过程中，一审法院就涉案大楼房屋的建设工程规划许可手续问题向通州区规划国土委发出《协助查询函》，通州区规划国土委于2018年10月24日向一审法院出具《关于协助通州区人民法院查询相关文件的回函》，回函内容为：经核查，我分局未获取此公司在此国有土地使用证内办理《建设工程规划许可证》提交的申请和相关材料，故我分局未向此公司在此国有土地使用证内核发过《建设工程规划许可证》。由此可以认定，涉案大楼房屋未取得建设工程规划许可证，根据上述司法解释的规定，双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》均无效，故一审法院对冀东公司要求确认双方签订的租赁合同及补充协议无效的反诉请求予以支持。

二、双方对涉案租赁合同无效的过错问题。

关于本案双方对涉案租赁合同无效的过错问题，应当根据租赁合同的约定内容、租赁用途、租赁合同的履行情况并结合本案案情予以确定。本案中冀东公司与新创公司于2010年6月签订房屋租赁合同，冀东公司租赁新创公司的涉案房屋，租赁用途为办公和经营。签约后，冀东公司于2011年12月在涉案房屋上注册成立了东方御宴大酒楼公司进行酒店经营，还有部分房屋用于冀东公司的办公之用。

根据本案查明的事实，双方签约时冀东公司对涉案房屋未取得产权证书的事实是明知，由此双方在租赁合同第五条约定由新创公司负责办理涉案房屋的产权证书。一审法院认为，新创公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给冀东公司做办公和酒店经营之用，并承诺办理涉案房屋的产权证书，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证、至今未能办理产权证书，导致涉案租赁合同无效的后果，新创公司对此负有一定过错。

虽然冀东公司表示签约时对涉案房屋是否取得建设工程规划许可证的事实未予核实，但一审法院认为冀东公司承租新创公司的涉案大楼、投入大量资金从事办公和酒店经营，在承租前应当对涉案房屋是否具有建设工程规划许可证的这一签约重要事项进行充分的调查和了解，冀东公司表示签约时已经对涉案房屋是否取得产权证书的问题进行了核实，因建设工程规划许可证是办理合法产权的先决条件和前提，冀东公司作为承租人和实际经营人，应当对涉案房屋是否具有建设工程规划许可证这一签约重要事实进行充分的核实事实。冀东公司在明确知晓涉案房屋未取得产权证书、未核实涉案房屋是否办理建设工程规划许可证的情况下，仍然决定承租涉案房屋，应当对涉案租赁合同无效承担相应的责任。冀东公司承租房屋后在涉案房屋上注册成立了东方御宴大酒楼公司进行酒店经营，涉案房屋未取得建设工程规划许可证并未影响冀东公司注册成立大酒楼公司进行酒店经营的合同目的，涉案租赁合同无效也未影响冀东公司在涉案房屋从事办公的租赁用途和合同目的。涉案诉讼完全系因冀东公司单方提前退租所引发，综合考量上述因素，一审法院认为冀东公司对涉案租赁合同无效的后果负有重大过错，应当对涉案租赁合同无效造成的损失承担主要责任。综合考量上述因素及本案案情，一审法院认为冀东应承担合同无效的80%的过错责任，新创公司应当承担合同无效的20%的过错责任。

三、冀东公司应当支付的房屋占有使用费的标准及支付期限问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中双方的租赁合同无效，冀东公司应当按照合同约定的租金标准向新创公司支付房屋占有使用费。冀东公司向新创公司支付了2010年6月1日至2016年5月31日期间共计6年的房屋占有使用费，自2010年6月1日起的房屋占有使用费未予支付。

2017年3月21日，冀东公司向新创公司发出解除房屋租赁关系的告知函，提出提前退租的要求，并通知新创公司于2016年7月31日解除双方的租赁关系。一审法院认为在涉案租赁合同有效、未出现约定解除或法定解除条件的情况下，冀东公司不享有单方面解除合同的权利，因此冀东公司向新创公司发出的解除通知并不产生合同解除的法律效力。具体到本案，在涉案合同无效的情况下，更不存在合同解除的问题。

关于涉案房屋的占有使用费的支付标准。涉案房屋租赁合同补充协议对承租面积及租金标准进行了调整，因此涉案大楼房屋的租金标准应以房屋租赁合同补充协议的约定为准（即6年租金为3880万元），房屋租赁合同第三条约定的租金每5年递增3%的前提是经双方协商一致，因双方未对租金递增问题达成一致协议，因此冀东公司应当支付的房屋占有使用费标准，仍应按照补充协议约定的租金标准计算，新创公司要求冀东公司按照租金上浮3%标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于冀东公司所称新创公司在2017年7月的起诉状中陈述每天每平米1.25元租金中的0.25元每天每平米系弥补2200万元平帐支出、每天每平米0.25元租金对应的是新创公司主张的2200万元平帐支出、每天每平米1元的租金标准对应的是本案的租赁关系、新创公司将2200万元平帐支出的内容撤回、其主张的每天每平米0.25万元的租金亦失去了事实基础的辩解意见，一审法院认为当事人在法庭辩论终结前有变更诉讼请求的权利，新创公司在本案法庭辩论终结前变更诉讼请求，符合法律规定。新创公司于2017年7月的起诉状中表示双方最初商定的租金标准为每天每平米1元，2010年6月双方签订租赁协议时将租金标准调整为每天每平米1.25元，该增加的每天每平米0.25元租金系弥补新创公司2200万元的平帐支出，冀东公司支付的3880万元租金中的2200万元实际为平帐支出，冀东公司实际支付的租金为1680万元；冀东公司认为关于2200万元平帐支出问题涉及的股权收购关系的主体并非冀东公司，因此该2200万元平帐支出与冀东公司无关；冀东公司同时表示新创公司所述三方一致同意以提高租金方式对2200万元平帐支出进行分摊的说法不属实。在冀东公司不认可2200万元平帐支出与本案的关联性、不认可其同意以提高租金方式分摊平帐支出的事实的情况下，新创公司变更诉讼请求，依据双方合同中约定的租金标准核算冀东公司应当支付的租金或占有使用费，扣除冀东公司已经支付的3880万款项，主张冀东公司支付尚欠的房屋占有使用费，于法有据，一审法院对此予以支持。2200万元平帐支出与本案租赁关系并无关联，因此关于2200万元平帐支出问题有关当事人可另行解决。冀东公司的上述辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。

关于冀东公司支付房屋占有使用费的起止时间。虽然冀东公司多次提出新创公司交还房屋钥匙，但应当指出的是，冀东公司在承租期内因自身原因提前退租，新创公司作为出租人，有权拒绝冀东公司提前退租的行为，有权拒绝接收冀东公司交还钥匙的要求。虽然本案一审审理过程中，冀东公司多次提出交还房屋钥匙、办理房屋交接的要求，但因新创公司认为合同尚在承租期内，且冀东公司申请对其添附物价值进行司法鉴定，房屋不具备交接条件，在此情况下新创公司拒绝接收冀东公司房屋钥匙的行为并无不妥。在涉案租赁合同无效的情况下，冀东公司应当按照其占用期间，向新创公司支付房屋占有使用费。本案双方于2018年12月29日进行了房屋钥匙的交接，新创公司接管了涉案房屋，因此应视为冀东公司将房屋交还给了新创公司，因此冀东公司应当向新创公司支付房屋占有使用费的截止日期应为2018年12月29日。涉案租赁合同的租赁标的是涉案大楼，大楼房屋的交接包括钥匙交接、设备设施等租赁物状况的交接等问题，因新创公司明确表示设备设施等租赁物状况的交接及确认工作将另案解决，一审法院对此不持异议。

本案一审审理过程中，涉案房屋于2018年6月发生电缆被盗事件，因情况紧急，为配合公安机关侦查案件及电力抢修，新创公司法定代表人张黎在通知了冀东公司代理人的情况下，将涉案大楼后门的钥匙剪断进入大楼，在配合公安机关办案和电力抢修后，一审法院要求冀东公司方面在大楼后门加装一套门锁，以便保证大楼的安全。综上，新创公司2018年6月进入大楼的行为，并不能视为新创公司接手了大楼的管理，也并不能免除冀东公司的房屋交接义务。

四、关于冀东公司对涉案大楼的南北加建及地下室施工费用、结构和功能完善费用及装修费用的补偿问题。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

涉案租赁合同无效，因此合同中有关添附补偿内容的相关约定条款亦归于无效。关于冀东公司添附物的处理问题，应当根据法律法规及司法解释的相关规定予以处理。

冀东公司作为其自身添附行为的权利人，是向新创公司主张添附补偿的适格主体。冀东公司主张的涉案大楼房屋的部分添附行为的主体为东方御宴酒楼公司，东方御宴酒楼公司与冀东公司签订协议，将东方御宴酒楼公司添附物的全部权利及权益转移给冀东公司、由冀东公司主张添附补偿的权利，并将该转让情况通知了新创公司，新创公司对东方御宴酒楼公司将添附的相关权益转让给冀东公司、冀东公司在本案中作为主张添附补偿的主体均不持异议，冀东公司由此取得了向新创公司主张添附补偿的权利。综上所述，一审法院认为冀东公司系本案中主张添附补偿的适格主体。

关于涉案添附物的现值损失问题，冀东公司申请了司法鉴定，一审法院委托恒乐公司进行了工程造价鉴定，恒乐公司作为专业的工程造价鉴定机构，委派具有造价鉴定资质的鉴定人员，根据双方提供的鉴定材料及现场踏勘的基础上，遵循鉴定工作的相关规程，充分运用自身的工程造价的专业知识和技能，就本案所涉鉴定事项出具了专业的鉴定意见。虽然双方对鉴定意见均提出了各自的异议，恒乐公司在《工程造价鉴定意见书》中针对双方提出的异议从工程造价专业角度均进行了回复，对双方提出的异议进行驳斥。一审法院认为，鉴定意见书对涉案鉴定事项出具的结论，能够作为确定本案所涉鉴定事项现值损失数额的依据。

关于南北加建和地下室工程费用问题。双方签署的《冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函》中对承担费用的主体、费用的数额及明细等进行了明确约定，根据上述《确认函》约定，南北加建及地下室工程费用数额为290万元，承担费用的主体为新创公司。《确认函》签署后新创公司通过抵账协议的方式，负担了上述290万元的南北加建及地下室工程费用。因双方均未能提供南北加建及地下室部分结构图纸及相关资料，因此涉案《工程造价鉴定意见书》中并未包括南北加建及地下室工程费用，一审法院认为关于南北加建及地下室工程费用 ，双方通过确认函的形式对费用的数额及承担费用的主体进行了约定，新创公司根据确认函的约定承担了上述费用，南北加建及地下室工程费用已经处理完毕，本案中冀东公司无权再要求新创公司负担南北加建及地下室工程费用，故对冀东公司要求新创公司支付南北加建及地下室费用290万元的反诉请求，一审法院不予支持。

关于冀东公司提出的砌筑工程属于二次结构，属于建筑主体工程费用，不应计入装修现值损失费用范围的主张，一审法院认为冀东公司所主张的砌筑工程均系其承租涉案大楼房屋后、为办公和酒店经营所需而设置的，属于装修的范畴，并非涉案大楼房屋的主体结构工程，因此应计入涉案装修现值损失的范围，对冀东公司要求将砌筑工程费用计入结构和功能完善费用、并要求新创公司负担的主张，一审法院不予支持。关于冀东公司主张的房屋结构和功能完善费用，系冀东公司承租房屋后为其办公和酒店经营需要而进行的添附，属于装修工程造价的范畴，已经纳入到装修的工程造价鉴定范围，关于该部分费用的现值损失补偿问题的处理原则应纳入到装修现值损失补偿问题中，详见下述。

关于装修现值损失的补偿问题。《工程造价鉴定意见书》在对涉案装修工程造价鉴定的基础上，根据耐用年限、已使用年限、折算系数及现场勘查修正系数确定的综合折算系数，确定涉案装修工程的现值损失数额。在涉案租赁合同无效的情况下，上述已经形成附合的装修现值损失，应当由双方按照各自过错程度进行分担。新创公司的分担比例为20%，冀东公司应自行承担的比例为80%，对冀东公司要求新创公司公司支付装修现值损失的过高部分，一审法院不予支持。

关于广场及水井工程费用问题。因双方提供资料无法进行工程量计算，经现场勘验所有地下隐蔽工程均无法测量，现场踏勘的内容非常有限，冀东公司提交的广场及水井工程费用的相关施工合同、结算及付款凭证等能够形成证据链，恒乐公司在《工程造价鉴定意见书》中按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额作为广场及水井工程费用的造价金额，依据充分，一审法院予以采信。因双方签约时，新创公司提供有水井，冀东公司认为水井水质不好、不能满足酒店经营而自行打井，新创公司认为冀东公司自行另外打井的费用应当由冀东公司承担。一审法院认为，水井施工并非涉案大楼房屋的装修工程，虽然新创公司在签约时提供了水井，但冀东公司为经营酒店（合同中约定的租赁用途）之需而另行打井施工，系为实现租赁用途及合同目的而为的必要添附行为，虽然涉案租赁合同无效，但该水井对涉案大楼仍有继续利用之价值，新创公司应当按照《工程造价鉴定意见书》中核算的水井施工的现值损失金额对冀东公司进行相应的补偿。与打井工程费用的补偿问题同理，租赁合同中约定的租赁标的中的楼房附属物中包括楼前楼后的场地，冀东公司为实现涉案大楼办公和酒店经营需要而进行的广场施工，系冀东公司为实现租赁用途和合同目的、在楼房附属场地上而为的必要添附行为，虽然涉案租赁合同无效，但广场对涉案大楼仍有继续利用之价值，新创公司应当按照《工程造价鉴定意见书》中核算的广场施工的现值损失金额对冀东公司进行相应的补偿。对冀东公司主张的广场及水井工程费用中的过高部分，一审法院不予支持。

五、关于新创公司主张的信赖利益损失问题。

租赁合同无效，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、合同的剩余租期等因素酌情予以支持。

本案双方于2010年6月1日签订为期20年的租赁合同后即开始实际履行。涉案房屋租赁合同纠纷完全系冀东公司在承租期内因自身原因单方提出退租而引发，新创公司作为信赖合同有效及能够履行的一方当事人，有权根据诚实信用原则要求冀东公司赔偿信赖利益损失。

另需指出的是，因涉案大楼在2018年2月发生水管爆裂，一审法院组织现场勘验时发现大楼多处存在漏水情况；2018年12月现场交接勘验时发现电梯存在积水，需要清理积水后对电梯进行检修和启用；由于上述问题的存在，导致其他设备设施等的检测只能延期，处理上述问题及检测设备设施的期限对新创公司而言构成闲置期，新创公司因此遭受一定的闲置期损失，即信赖利益损失。关于信赖利益损失的具体数额，由一审法院根据当事人的过错程度、合同的剩余租期、设备设施的检修移交期限、另行出租的闲置期及本案的案情等予以酌情确定为100万元，对新创公司该项主张中的过高部分，一审法院不予支持。

关于冀东公司要求新创公司开具房屋租赁费发票的反诉请求，并非人民法院民事案件的受理范围，一审法院对此不予审查和处理。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、北京新创基业建筑工程有限公司与冀东发展集团有限责任公司于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》、于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、冀东发展集团有限责任公司支付北京新创基业建筑工程有限公司2016年6月1日至2018年12月29日期间的房屋占有使用费共计1670万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、冀东发展集团有限责任公司支付北京新创基业建筑工程有限公司信赖利益损失100万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京新创基业建筑工程有限公司支付冀东发展集团有限责任公司装修现值损失    1 226 630.86元，于判决生效之日起七日内执行清；五、北京新创基业建筑工程有限公司支付冀东发展集团有限责任公司广场及水井工程现值损失1 227 619.47元，于判决生效之日起七日内执行清；六、驳回北京新创基业建筑工程有限公司的其他诉讼请求；七、驳回冀东发展集团有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，冀东公司申请专家辅助人尤洋、任玉龙出庭，欲证明《鉴定意见书》存在鉴定机构不具备相应的评估鉴定资质，装饰装修的折旧计算不合理，应使用2017年而非2001年的定额进行造价鉴定，且存在遗漏项目等问题，故该《鉴定意见书》不应作为一审定案依据。新创公司对专家辅助人的意见不予认可，认为其相应意见与事实不符，亦不符合相应规范，不应作为本案定案依据。

冀东公司在二审中向本院提交重新及补充鉴定申请，申请：1.委托有资产评估资质的鉴定机构对装饰装修工程进行现值损失评估；2.由北京恒乐工程管理有限公司或委托其他有工程造价资质的鉴定机构对建设工程造价的遗漏部分进行补充鉴定。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于涉案租赁合同的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案现有证据表明，涉案大楼房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》均无效，一审法院对此定性正确，本院予以确认。

关于新创公司、冀东公司均在上诉意见中主张的双方责任比例承担问题。根据本案已经查明的事实，双方在签约时对于涉案房屋未取得产权证书的事实均系明知，且双方在租赁合同中亦明确约定由新创公司负责办理涉案房屋的产权证书。故在此过程中，新创公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给冀东公司做办公和酒店经营之用，并承诺办理涉案房屋的产权证书，但涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证及产权证书，新创公司应就导致涉案租赁合同无效的后果承担一定过错，新创公司在上诉意见中主张其不应就合同无效承担过错缺乏相应依据，本院不予采信；另一方面，冀东公司对于涉案房屋未取得产权证书的情况系明知，其应对于涉案房屋未取得建设工程规划许可证的签约重要事实予以核实，亦应对涉案房屋租赁合同无效的结果和风险有所预见，但冀东公司在此情形下仍承租涉案大楼并投入大量资金从事办公和酒店经营，故其亦应对涉案租赁合同无效承担相应责任。关于一审法院划分的双方责任比例，结合冀东公司一、二审期间诉辩意见及其发送的《冀东公司关于解除房屋租赁法律关系的告知函》的内容，涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况并未影响冀东公司租赁涉案房屋进行办公经营的目的，冀东公司亦未主张因涉案房屋存在瑕疵影响其正常使用涉案房屋的情况，且自认其在涉案房屋已经办理营业执照并经营酒店。不同于通常涉案房屋存在权利瑕疵导致承租方经营目的无法实现的房屋租赁合同无效之诉，本案双方纠纷发生系冀东公司自身原因决定提前退租所致，现有证据并未表明涉案房屋存在的权利瑕疵影响了冀东公司在涉案房屋的租赁及经营活动，综合考量本案实际情况，本案现有证据不足以表明一审法院确定的责任比例存在过当情形，本院对冀东公司相应上诉意见不予采信。

关于冀东公司应当支付的房屋占有使用费的标准及支付期限问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案双方租赁合同无效的情形下，一审法参照合同约定的租金标准判决冀东公司向新创公司支付相应房屋占有使用费并无不当。关于支付房屋占有使用费的截止时间，冀东公司虽主张其于2017年3月21日发函通知新创公司于2016年7月31日解除双方的租赁关系，但在本案中涉案合同无效的情形下，冀东公司以其单方主张合同解除的时间作为支付占有使用费的截止日期，该主张缺乏法律依据，本院不予采信。根据已经查明的事实，冀东公司在承租期内系因自身原因提前退租，现有证据并未表明新创公司就此与冀东公司达成一致，且本案证据亦显示2017年8月24日双方仍就冀东公司从涉案租赁大楼内搬运物品事宜发生争议，且此时新创公司已向一审法院提起本案诉讼，冀东公司在一审诉讼过程中申请对涉案租赁房屋进行司法鉴定，后一审法院在诉讼中组织双方进行了房屋钥匙交接后新创公司接管了涉案房屋。新创公司在一审中因电力抢修问题在通知冀东公司代理人情况下进入过大楼，但冀东公司提供的现有证据不足以证明新创公司此后对大楼形成实际控制，亦并不足以免除冀东公司的房屋交接义务。结合双方纠纷发生的原因及一审交接情况，一审法院以一审组织交接钥匙日期作为冀东公司支付房屋占有使用费的截止日期并无不当。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现新创公司不同意利用冀东公司的装饰装修，故双方应按合同无效的过错比例分担现值损失。一审审理过程中，依冀东公司申请，一审法院经过相关法定程序委托恒乐公司作出《工程造价鉴定意见书》。关于冀东公司在上诉意见中对一审鉴定结论提出异议，并在二审中申请重新鉴定及补充鉴定一节，本院经审查认为，一审法院依据当事人申请通过委托鉴定的方式确定工程造价鉴定，在鉴定意见作出后，法院依法组织双方当事人进行了质证，恒乐公司针对双方提出的异议从工程造价专业的角度进行了回复，鉴定人员亦在一审出庭接受质询。根据当事人提供鉴定材料的情况及鉴定说明中载明的内容，恒乐公司针对当事人提出的异议就其出具的鉴定意见书所作的解释具备合理性。现冀东公司虽对鉴定结论仍持异议，但其提供的现有证据不足以证明上述评估报告存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论所依据的标准违反法律禁止性规定以及其他不足以为人民法院采信的情形。因此一审法院以鉴定结论作为确定现值损失数额的依据并无不当。冀东公司亦未在一审中未提出重新鉴定及补充鉴定申请，其在二审中要求重新鉴定及补充鉴定的意见，事实及法律依据均不充分，本院不予支持。结合鉴定结论，现有证据亦不足以表明一审法院确定的装修现值损失数额存在过高情形，本院予以确认。

关于冀东公司在上诉意见中主张相应结构功能完善费用应由新创公司承担一节，本院经审查认为，冀东公司承租房屋后出于自身需要而对涉案租赁房屋进行的该部分添附行为应属于装修工程造价的范畴，并不同于主体结构工程，且已经纳入鉴定范围，冀东公司相应主张缺乏充分依据，本院不予采信。关于广场及水井工程费用问题。冀东公司进行的打井施工及广场施工部分的工程对涉案大楼仍有继续利用价值，结合本案举证情况，一审法院参照鉴定意见确定新创公司就该部分工程的现值损失对冀东公司进行相应补偿并无不当，本院对新创公司主张其不应承担相应现值损失的上诉意见不予采信。

关于南北加建和地下室工程费用问题。在双方均未能提供南北加建及地下室结构部分相关资料的情形下，鉴定机构无法对该部分进行鉴定；结合双方签署的《冀东发展集团北京办公大楼装修工程北京新创公司承担费用的确认函》的内容，该确认函明确约定南北加建及地下室工程等费用承担主体为新创公司，费用数额为290万元。新创公司主张该款项其作为债务承担主体已经通过债务抵扣的形式向中建二局第三建筑工程有限公司直接履行，并提交了抵账协议予以证明。冀东公司在上诉意见中主张对该部分工程进行鉴定且新创公司应依据鉴定结论承担290万元以外的部分一节，本院经审查认为，就该部分工程鉴定机构一审明确答复不具备鉴定条件且无法进行鉴定，在冀东公司未能就该部分工程进一步提交材料的情形下，对该部分工程进行鉴定不具备鉴定条件，且在冀东公司就其相应主张未能进一步提供证据的情形下，依据双方在确认函中的约定内容，新创公司承担的费用为290万元，冀东公司要求其承担超出该范围以外的数额与确认函约定内容不符，本院难以支持。根据已经查明的事实，在双方明确约定该290万元费用承担主体为新创公司的情形下，冀东公司对新创公司与中建二局第三建筑工程有限公司签订的抵账协议是否实际履行的事实不予明确确认或否认，故在其未能提供相应证据证明中建二局第三建筑工程有限公司向其主张290万元费用，亦未能举证证明其已支付了该290万元费用的情形下，本院对冀东公司主张新创公司向其支付该290万元费用的一审反诉请求暂不予支持。如各方当事人及案外人就该款项履行问题存在争议，各方可依据新证据和事实另行主张。

关于冀东公司要求新创公司开具房屋租赁费发票的请求，本院经审查认为，涉案合同虽约定新创公司需向冀东公司开具正式的房屋租赁发票，但该合同及其补充协议已被认定无效，且是否开具发票应由相应的税务管理部门处理，故冀东公司该项诉请本院不予处理。

关于新创公司一审主张的信赖利益损失问题。信赖利益损失系指信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等，其与房屋因闲置产生的空置期损失并非同一概念；根据本案已经查明的事实，新创公司就合同无效应承担一定过错，其在出租房屋时作为出租人对于房屋并无建筑规划手续的状况系明知，故其不符合主张信赖利益损失的主体条件；关于房屋的空置期损失问题，在涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下，新创公司主张该项损失缺乏法律依据。综上所述，一审法院对新创公司主张的该项损失予以部分支持错误，本院对此予以纠正。新创公司关于该项损失的一审诉请及上诉请求均不能成立，本院不予支持。

综上所述，冀东公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持；冀东公司的其他上诉请求及新创公司的全部上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初24612号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；

二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初24612号民事判决第三项、第六项；

三、驳回北京新创基业建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费490 061元，由北京新创基业建筑工程有限公司负担58 880元（已交纳45 080元，其余13800元于本判决生效之日起七日内交纳），由冀东发展集团有限责任公司负担  431 181元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　鲁　南
审　　判　　员　　　石　煜
审　　判　　员　　　张玉娜

二〇一九年六月二十八日

法　官　助　理　　　常　欣
法　官　助　理　　　贾宇飞
书　　记　　员　　　李星月
书　　记　　员　　　刘　爽