某某与北京通州次渠建筑集团有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0112民初11674号

原告：**，女，1981年8月30日出生，汉族。

委托诉讼代理人：霍晓娟，北京市鉴杜律师事务所律师。

被告：北京金篮子生态种植有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇坚村村委会南1000米。

法定代表人：杜中凤，总经理。

被告：北京向前进生态种植有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇小务村151号。

法定代表人：刘可，总经理。

被告：北京通州次渠建筑集团有限公司，住所地北京市通州区台湖镇次渠大街东路南。

法定代表人：李连敬。

原告**（以下简称原告）与被告北京金篮子生态种植有限公司（以下简称“金篮子公司”）、被告北京向前进生态种植有限公司（以下简称“向前进公司”）、被告北京通州次渠建筑集团有限公司（以下简称“次渠公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙天舒独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人霍晓娟到庭参加诉讼，被告金篮子公司、向前进公司和次渠公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告金篮子公司于2015年4月25日签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》无效；2、判令被告金篮子公司返还原告大棚租金168000元；3、判令被告向前进公司返还原告装修保证金6000元；4、判令被告次渠公司对上述第2项诉求承担连带责任；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月25日，原告与被告金篮子公司签订种植大棚及房屋租赁协议，约定原告租赁被告建设的位于通州区x镇x村x农场x排x号种植大棚及房屋，占地面积585平方米，租赁期限从2015年7月30日起至2028年12月30日，租金168000元。并于同日签订了一份补充协议，将租期延长至2040年6月1日。原告于2015年4月25日付清租金。原告又于2015年10月25日与被告向前进公司签订了《装饰装修管理服务协议》及《大棚装修补充协议》，并向被告向前进公司支付了6000元的装修保证金。2017年8月5日，北京市通州区永乐店镇人民政府向北京x农场下发“关于对北京x农场违法占地违法建设拆除整改通知”和“通告”。经询问永乐店镇人民政府才得知，强制拆迁的原因是被告改变土地使用性质，存在违法建设等行为，但原、被告签订合同时，被告并未告知实情。原告认为，被告违法建设并对外租赁的行为违反了法律强制性规定，不但损害了社会公共利益，也侵害了原告的合法权益。而北京向前进公司作为金篮子公司的关联公司，允许原告在违法建筑上装修，收取原告的保证金等亦应返还。另查，被告次渠公司为本案被告金篮子公司的独立法人股东，被告金篮子公司的法定代表人杜中凤同时也是被告次渠公司股东，被告次渠公司的法定代表人李连敬作为被告金篮子公司的代表，在被告金篮子公司与永乐店镇政府及x村村委会的土地承包合同书上签字，且原告也有初步证据证明被告次渠公司与被告金篮子公司财产混同，现起诉至贵院，请求依法判决。

被告金篮子公司、向前进公司、次渠公司未答辩。

根据原告提交的证据，本院认定事实如下：2015年4月25日，原告（乙方）和被告金篮子公司（甲方）签订《农业种植研发合作协议》，约定原告承租位于通州区x镇x村x农场种植大棚x排x号占地面积585平方米的一处大棚，交付日期为2015年7月30日，乙方使用农业种植大棚截止年限到2028年12月30日，租金共计168000元。同日双方亦签订了《补充协议》，约定原被告同意延长合作期限为2028年12月30日至2040年6月1日。2015年4月25日，原告将租金168000元给付被告金篮子公司，被告金篮子公司出具收据一张。2015年10月25日，原告与被告向前进公司签订《装饰装修管理服务协议》及《大棚装修补充协议》，约定原告向被告向前进公司交纳装修保证金。当日原告将装修保证金6000元给付被告向前进公司，被告向前进公司出具收据两张。后原告进行装修，因违法建造，2017年8月8日违建部分被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。

另查，被告次渠公司系被告金篮子公司的股东，持股比例100%。

本院认为，被告金篮子公司、向前进公司、次渠公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设．．．”。本案中，原告与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》，双方约定的租赁期限较长，约定的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式。同时交付标准显示出超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。原告与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》名为租赁，实际是以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效，故对于原告请求确认其与被告金篮子公司签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还．．．”。本案中，原告向被告金篮子公司交纳了租金，因原告已实际使用大棚并进行装修，返还的租金应按照原告实际使用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为154289元，过高部分不予支持。因涉案大棚违建部分已被拆除，被告向前进公司收取的装修保证金应予退还，故对于原告要求被告向前进公司退还装修保证金6000元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。现未有证据证明被告次渠公司的财产独立于被告金篮子公司，故对于原告要求被告次渠公司对被告金篮子公司返还租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告**与被告北京金篮子生态种植有限公司于2015年4月25日签订的《农业种植研发合作协议》和《补充协议》无效；

二、被告北京金篮子生态种植有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告**租金154289元，被告北京通州次渠建筑集团有限公司承担连带责任；

三、被告北京向前进生态种植有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告**装修保证金6000元；

四、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3780元，减半收取计1890元，由原告**负担172元（已交纳）；由被告北京金篮子生态种植有限公司负担1693元，于本判决生效之日起七日内交纳，被告北京通州次渠建筑集团有限公司承担连带责任；由被告北京向前进生态种植有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　孙天舒

二〇一八年九月十九日

法官助理　曹　森

书 记 员　张　旭