北京城源建业建筑安装工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2014）朝民初字第05522号

原告（反诉被告）北京城源建业建筑安装工程有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街27号。

法定代表人石伟，董事长。

委托代理人王套国，北京市柴傅律师事务所律师。

被告（反诉原告）***，男，1963年5月19日出生。

委托代理人张春仙，北京履厚律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京城源建业建筑安装工程有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）***（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王套国，被告及其委托代理人张春仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称： 2012年1月，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告作为承租方租赁原告位于北京市甲5#综合楼三层600平米房屋（以下简称涉案房屋），租金期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日，年租金为54万元，自第三年起，租金每年递增百分之五。自第二年起每年11月30日前支付下一年度全年的租金。供暖费每年9月15日前交纳，卫生费每年与房租一同交纳。如被告未能按时足额支付上述费用，每逾期一日，应支付未付金额千分之五的违约金。合同在履行过程中，被告曾出现不能按期支付的情形。被告应于2013年11月30日前支付2014年度的租金和卫生费，但经原告多次催要，被告均无理拖延。故起诉要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年5月1日解除；2、被告支付2014年1月1日至2014年4月30日的房屋租金18.9万元、卫生费2000元；3、被告支付迟延支付租金和卫生费的违约金，以19.1万元为基数按日千分之五的标准自2013年12月1日计算至实际给付之日。

被告辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告断电行为致使被告经营的学校关门停业，造成的损失已超过必要限度，致使合同目的无法实现。2013年12月31日，原告的锁门行为表示原告已收回房屋，已行使租赁合同的解除权。被告也以EMS的形式向对方发了律师函，通知双方之间的合同于2013年12月31日解除。原告主张的租金期间，被告并未使用涉案房屋、原告要求我方支付租金的方式由半年支付转为年付，原告未给我方合理期限，直接导致我方停业倒闭。原告锁门的时候被告方还有3个月的押金，我方支付租金至2014年1月6日，所以原告在2013年12月31日锁门的行为是错误的。

原被告签订的合同约定原告应于2012年1月1日将房屋交付被告，但原告违反诚信原则，拒绝支付房屋中介费用，房屋中介方进行干扰，涉案房屋实际于2012年1月16日才交付给被告。按照合同约定每迟延一日交付房屋，应赔偿乙方双倍日租金。合同约定的出租面积为600平米，但被告至租赁合同解除时交付房屋的面积不足480平方米，剩余120平方米一直未支付，故原告应退还多收取的租金。合同约定被告申办相关营业执照或其他经营需要时，原告应出具房屋的所有权手续。但至今原告也没有向被告出示涉案房屋的所有权手续，导致被告因无法办理相关营业执照，自2012年1月1日至2012年4月24日无法经营，故原告应赔偿无法经营的实际损失，包括租金、加盟咨询费、员工工资等。签订合同时，原告称合同书内容不能修改，因与双方达成的协议内容不一致，后经被告要求双方签订备忘录，约定被告从下一年度开始可以依次按半年支付租金。合同及备忘录签订以后，被告一直依约履行合同，除交付房屋租赁保证金135 000元外，2014年1月16日以前的租金及费用共计1 149 050元均已付清。但原告从合同签订之日起就一直违约，还采取不正当手段例如停电、关水等干扰等迫使被告停止经营。被告因原告多次违约，被迫解除租赁合同，但原告在租金未到期前却强制将办公区上锁不让任何人进出，不让搬离属于被告的个人物品及重要资料。故提起反诉要求：1、原告支付被告2012年1月至2012年1月6日迟延交付出租房屋的赔偿金45 000元；2、原告返还房屋租赁保证金135 000元；3、原告返还2012年1月1日至2013年12月31日因实际出租面积不足600平米的租金差额216 000元；4、原告返还广告费20 000元；5、原告赔偿被告装修损失291 100.8元；6、原告赔偿被告无法经营的经济损失，包括2012年1月1日至2012年4月24日期间的加盟咨询费93 417元、2014年1月1日至2015年12月31日的加盟咨询费59万元、履约保证金5000元、2012年1月1日至2012年4月24日期间的员工工资80 000元、2013年12月1日至2013年12月31日期间的员工工资及安置费53 000元、卫生费2000元、退还家长的培训费207 923.73元；7、原告返还被告2012年1月1日至2012年4月24日的租金126 000元及2013年12月1日至2013年12月31日期间的租金45 000元；8、原告返还被告物品（包括电话、MINI教棒、柜子、铁书架、吊架、展柜、显示器、灭火器、水果区柜台、烘干机、滚动布帘、老板桌台、椅子、沙发、保险柜、摄像架、办公桌、空调、新风系统、门禁系统、打印机、点钞机、功放、电脑、电饭锅、烘干机、教学书、光盘、机器人玩具、悠悠球等）。

原告就被告反诉辩称：第一，被告要求支付迟延交付房屋的赔偿金没有依据，我方不存在迟延交付房屋的情况，在2011年12月份，被告配偶俞××先与我方签署了房屋租赁合同，后才将合同书改为被告本人签署，并且两份租赁合同书扩大了租赁面积，这是按照被告的要求打通了一段面积。被告的反诉超过诉讼时效，因此，请法庭驳回被告第一项反诉请求。第二，对租赁保证金，我方在签约时收了租赁保证金，数额为13.5万元，但按照协议约定以及合同履行的现状，被告无权要求退还该保证金。第三，对面积不足的租金差额，不存在面积不足的问题，故不存在被告所主张的租金差额的问题。第四，对广告费，广告费是独立于本租赁协议之外的2万元广告费用，被告使用了广告位，而且至今没有拆除广告牌，不存在退还广告费的问题，与本案的租赁合同没有必然联系。第五，对装修损失，因被告违约，自行解除涉案房屋的合同，而且是在我方起诉半年之久以后，通过公告送达，被告提出装修损失没有道理，是否存在装修费，以及即便有装修损失也均应由被告自行承担。第六，对无法经营的损失，该损失并不存在，同时是否存在以及多少，均由被告违约造成，该项损失也应由被告承担。第七，对返还租金的请求，不存在未向被告提供相关证明用于办理营业执照的情况，合同第二条明确约定，涉案房屋的产权证正在办理，而且我方拥有合法使用权、出租权，第三条约定涉案房屋的用途为培训办公，但被告应当办理相应执照，同时约定被告不得改变涉案房屋用途，不能表明我方有义务提供证明协助被告办理。同时被告实际上一直在经营。我方不存在2013年12月1日的断电、断水情况，也不存在锁门的情况，2013年12月31日出现了被告向外搬运东西，我方进行阻止，有警察出警的记录。第八，对物品，该请求仅仅为学生的桌椅板凳、课本或者被告已经打包的物品，现在我方将这些东西搬离涉案房屋存放在他处。在庭审中，被告自认并且申请出庭的证人也证明被告拉走了至少一车的东西。

经审理查明： 被告与俞××系夫妻关系。

涉案房屋的登记权利人为北京城建房地产开发有限公司。

2011年12月，原告与俞××签署《房屋租赁合同书》，约定俞××承租北京市甲5#综合楼，出租面积位于三层南侧，出租面积（含公摊面积）为500平方米，该房屋的开发商为北京城建开发公司，开发商已将此房屋出售，产权证正在办理中，原告应于2012年1月1日交付房屋。原告与俞××在租赁合同的附图中确认了租赁范围。2011年12月13日，俞××向原告支付了房屋租赁保证金114 000元。

2012年1月6日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定被告租赁涉案房屋，出租面积（含公摊面积）为600平米（具体位置见附件一：出租面积位置图）。乙方所承租的出租面积和范围由甲方认定，并得到双方认可，乙方不得以任何理由对此提出异议并拒付、少付和拖欠租金及所有其他所应交付的款项。涉案房屋的开发商为北京城建开发公司，开发商已将此房屋出售，产权证正在办理中。甲方拥有该房屋合法的使用权、出租权。该房屋的租赁用途为培训办公（须取得工商局颁发的营业执照及相关部门的许可）。租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日。出租房屋的年租金合计540 000元，前2年租金不变，自第3年开始（即2014年1月1日）租金每年递增百分之五。租金以现金方式支付，第一年租金为半年付；第二年开始为年付，每期12个月的租金均应在上期租金到期日提前一个月支付，即每年11月30日前支付下一年度全年租金。双方商定于本合同书签订之日，乙方向甲方支付2012年1月1日至2012年6月30日的租金，即270 000元。乙方于2012年5月30日前支付2012年下半年的租金270 000元。双方确定执行先付租金后用房屋的原则。本合同书签订之日，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金135 000元。乙方在履行本合同书约定事项的情况下，在合同到期且乙方按时交还承租房屋后三个月内，甲方将上述乙方交付的房屋租赁保证金退还给乙方，但不计算利息。若乙方违约或拖欠有关其应当承担的费用，甲方有权随时以保证金抵扣相应的违约金，租金或其他费用。抵扣行为发生后，乙方应当即日（2天内）足额补充保证金至上款约定的金额。在房屋租赁保证金全部或部分被甲方用做补偿之后，乙方接到甲方口头或文字通知后48小时内补足房屋租赁保证金。如乙方不能在双方约定的时间内及时补足房屋租赁保证金，甲方有权立即停止其对出租房屋的使用。在租赁期内，由甲方代为收缴乙方的供暖费（2011年度为38元/平方米，600平米为22 800元/年，每年9月15日前交纳）、电费（现行标准为1.5元/度）、水费（现行标准为7.8元/吨），卫生费6000元（每年与房租一同交纳）。乙方自行办理交纳电话费、上网费、电视收视费、燃气费、停车费等。

甲方应于2012年1月1日将房屋交付给乙方。本合同签订即视为交付完成。即使经甲方同意的乙方对房屋的改造、装饰或装修部分，乙方也应当在返还房屋时恢复原状（甲方认可的情况除外），并自行承担法律责任和相关费用。房屋返还后，对于乙方未经甲方同意而遗留的装修、物品、设备，甲方有权自行处置，且甲方不承担任何法律责任。

在乙方申办相关营业执照或其他经营需要时，甲方应当出具该房屋的所有权手续。甲方未按时交付出租房屋供承租人使用的，每延期一日，赔偿乙方双倍日租金。乙方未能按本合同书约定按时足额支付租金、房屋租赁保证金、供暖费、物业管理费等其所发生的费用，除仍应按时如数补交外，每逾期一日，应支付未付金额千分之五的违约金。逾期超过15日的，甲方有权单方面终止本合同，收回房屋，并扣罚乙方已付的房租及房屋租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追缴。本合同租期内，乙方在正常履行其责任的情况下，甲方单方面解除合同，甲方应赔偿乙方损失，赔偿金额与乙方所付房屋租赁保证金相等；如乙方单方面解除合同，乙方已付的全部房租及房屋租赁保证金不予退还。

甲乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以本合同首部所列明的地址送达收件人，一方如迁址或变更电话，应当书面通知对方（原告方列明的地址为北京市甲五号楼，电话84××××××；被告未填写地址，电话为139XXXXXXXX，电子邮件为×××）。通过传真方式发送的，在有关证据确能证明传真发出时，发出传真即视为送达；以邮寄方式送达的，挂号寄出或者投递之日起第三个工作日视为送达日。双方再次确认在本合同签署前，甲方已向乙方出示了国家规定的应当明示的所有文件，合同内容经双方充分协商确定，双方均充分理解本合同的全部条款内容，不存在欺诈、显失公平、重大误解的情况。本合同书为双方协商订立，为非格式合同。

该合同的附件位置图有被告签字确认，该位置图与原告和俞××签订合同位置图相比，面积有所增加。

当日，原被告签署《备忘录》，主要内容为：经出租方物业部同意，在承租方每年按时足额交纳每年的租金、供暖费、水、电、卫生等各项费用的前提下，甲方给与乙方如下优惠：1、承租方从下一年度开始可以依次按半年支付租金，如承租方不能保证按时足额支付当年的各项费用，出租方仍按合同年付条款执行。2、三层屋顶广告位在承租方实际租赁期限内一次性支付租金20 000元。3、斜墙广告位在承租方实际租赁期限内免费使用。以上广告位发布审批手续由承租方自行办理，出租方不承担任何责任；承租方在取得合法手续后方可使用发布，并将手续在出租方备案；合同到期后由承租方负责恢复广告位建筑原貌。

2012年1月15日，被告向原告支付了租赁保证金135 000元。俞××向原告支付的租赁保证金冲抵了被告应支付的租金，2013年12月31日前的租金被告已向原告交纳。

2012年1月15日，原告作为甲方、被告作为乙方、案外人房地产经纪公司的代表人签署《协议书》，该协议书就被告应支付的费用，原告应支付房地产经纪公司的费用进行了约定，另外还约定房地产经纪公司承诺本协议签订后不再对甲方和乙方进行任何的干扰和干涉。

2012年4月24日，被告以涉案房屋作为注册地址注册了昂立振羽（北京）文化传播有限公司。

2013年9月28日，被告向原告提出申请，主要内容为本期供暖费已会议确定，11月15日前学费收回后，第一时间送去。

2013年11月20日，原告向被告发出租户水、电费收缴通知，该通知要求被告支付房租567 000元及卫生费6000元。

2013年12月3日，被告在涉案房屋门口张贴内容为"因物业要求一次性支付全年房租（2014.1.1-2014.12.31），我校正与物业沟通，因此暂停课程一周（12.3-12.8），给您带来的不便敬请谅解......"的通知。

2013年12月21日，被告向原告提出申请，主要内容为：本期租金未能及时交纳，起因于接到通知是全年支付，而原因又是已被你们处罚的晚交供暖费。这件事情贵公司已毫不留情的给我校停电、滞纳金处罚，说明这件事已过去。在接下去的合作中我个人将努力配合，恪守其责。你们应该提供的服务，比如门头广告应给与支持。总之，让我们活下去，对贵司物业的增值更为有价值。故申请维持原半年租金支付，最好免去递增5%及滞纳金。因经营极度困难，本校全体团队通力付出，全年收入的学费还不足支付你们的房租，又加上本期停电处罚太过，造成严重的流失，损失惨重。再次提出门头广告，请尽快批准。该申请落款处有手写"希望在27号上午十时前批复"的手写内容。

2013年12月23日，原告再次向被告发出租户水、电收缴通知，该通知要求被告支付2014年租金573 000元（含卫生费）。

庭审中，原告提交照片证明被告于2013年12月31日搬运物品，照片显示的内容为车牌号为×××一辆奥迪车和车牌号为×××的一辆货车。被告认可真实性，但不认可证明目的。

被告申请证人李×1、余×出庭作证。证人李×1称2013年12月31日其到被告的学校处搬东西，搬的过程中，杨总不让继续搬，双方对峙到晚上9点，之后杨总将房屋的门锁上了。证人余×称2013年12月31日，其在酒仙桥附近搬东西，搬东西的过程中，说是杨总不让搬，晚上9点多因无法继续搬，被告让其离开。经询，二位证人均确认奥迪车和车牌号为×××的一辆货车在现场。

被告申请证人李×2、谭×出庭作证。证人李×2称2013年5、6月份的时候，其到被告处，去了几天都说停水停电。2013年7月份开学的时候，学校通知退款。证人谭×称其外孙在被告开办的学校学外语，2013年12月开始，学校里面没有水、电、暖气，老师说停课，再去还是停水停电，最后关门了，到12月底，学校通知退费。原告称证人陈述停水停电，但不能证明系原告造成的，且证言均是传来的，并非切身感受，不认可证人证言。

原告提交国内挂号信函收据及挂号信、通知书的照片，挂号信的收件地址为北京市1105号，收件人为被告，国内挂号信函显示的日期为2014年4月25日。通知书的内容为"基于你至今未交纳5号综合楼房租及其它费用，并且在我方通过法院起诉过程中，你也未应诉。据此为了降低损失，我方通知你自2014年5月1日起，我方解除双方于2012年元月6日签订的'北京市甲5号综合楼，位于三层南侧600平米《房屋租赁合同》'"的《通知书》。被告对此不予认可，并称未收到该通知书。

被告提交编号为1079908567006的EMS邮件单、邮件查询记录以及律师函，EMS邮件单显示收件人为被告，收件地址为北京市甲5号，收件人为杨××、吴×，联系电话为130XXXXXXXX、84×××。邮件查询记录显示邮件于2014年1月11日收寄，2014年1月13日收件人拒收退回。律师函的主要内容为要求原告支付迟延交付房屋、无法办理营业执照、租赁面积不足、断电所造成损失的赔偿，并通知自原告锁门之日起（2013年12月31日）解除双方的租赁合同。原告对上述证据的真实性不认可，并表示未收到上述证据。

被告为证明其损失，提交了退学费的收条、北京市装修工程承包合同及收据、咨询协议及发票、员工离职申请。原告对上述证据均不认可。

2014年1月16日本院受理本案，原告的诉讼请求为要求被告支付租金及违约金，本院向租赁地点及被告户籍所在地邮寄送达诉讼材料，均未能有效送达，向被告户籍所在地邮寄的诉讼材料，邮件回执显示为拒收。2014年4月14日，原告办理了公告送达手续，并支出公告费260元。2014年3月12日，本院通知原告到庭进行谈话，原告称涉案房屋仍由被告占用，但房屋被锁住，被告未在涉案房屋办公。2014年4月28日，被告本人到庭领取了诉讼材料。

2015年11月6日，本院组织原被告进行交接，原告将其存放在地下室的相关物品交还被告。

经询，被告称签订合同时原告带其查看了涉案房屋。

以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同书》、《备忘录》、照片、缴费通知、EMS邮件单、邮件查询记录等证据及庭审笔录在案佐证。

本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据合同及备忘录的约定，如被告在租赁期间按时足额支付了相关费用，可按半年支付租金，如未能按时足额支付费用的，则仍按合同年付款条款执行，根据查明的事实可以认定，在租赁期限内被告存在迟延支付供暖费的情况，故原告要求年付租金符合合同约定，被告应在2013年11月30日前支付下一年度的租金，且在应支付租金前，原告已通知被告按年支付租金，在应付租金的期限届满后，原告再次通知被告按年支付租金，但被告仍未支付构成违约，应承担违约责任。

对原告要求确认合同于2014年5月1日解除的诉讼请求，因被告违约，原告有权解除合同，但解除合同的意思表示需送达被告，本案中，原被告双方的合同明确约定了送达地址，合同中被告虽未写明其联系地址，但写明了其电子邮件，原告可通过电子邮件的方式向被告送达解除合同的通知，而原告所提交的挂号信所列明的收件地址并非合同约定的地址，现也无证据证明被告实际收到了原告的解除通知，故本院对原告要求确认合同于2014年5月1日解除的诉讼请求不予支持。

根据现有证据可以认定，被告自2012年12月31日即有搬离涉案房屋的意思，就此双方还产生了纠纷，此后，被告通过律师函的方式向原告主张损失并表示了解除合同之意，原告虽称未收到该函件，但被告所发函件的地址为合同约定的地址，且邮件未能送达的原因系原告拒收，且现原告也实际控制了涉案房屋，故原被告之间的合同应予解除。自2012年12月31日被告有搬离房屋之意及此后通过发函表明解除合同的意思表示，可以认定被告已无继续履行合同之意，故此时原告负有防止损失扩大之义务。现原告主张被告支付至2014年4月30日的租金缺乏依据，但考虑到本案系被告违约，为弥补原告之损失，本院酌情支持原告主张的租金，考虑被告支付原告的房屋租赁保证金与三个月的租金相当，故本院在判处租金保证金不予退还的情况下，不再支持原告主张的租金，对卫生费及按日计算的违约金本院也不再支持。

对被告反诉的赔偿迟延交付房屋的赔偿金的诉讼请求，被告所称原告迟延交付房屋与合同约定不符，且也未能提供充分证据证明，故本院不予支持；对被告反诉的租赁保证金，因系被告违约，故为弥补原告之损失，该笔费用本院不再判决返还；对被告反诉的租赁面积不足的差额，根据原被告之间的合同附件以及原告与被告爱人签订的合同附件相比对，房屋租赁面积确有不同，且被告也实际查看了涉案房屋，故本院对该请求不予支持；对被告反诉的因未办理营业执照无法经营的损失，从合同约定可以看出，原告已向被告披露了涉案房屋的权属情况，且被告最终也办理了营业执照，被告也未能提供证据证明系原告恶意不配合提供相关手续导致其营业执照办理迟延进而导致产生损失，故对该反诉请求本院不予支持；对被告反诉的其他损失，因本案系被告违约所致，故本院均不予支持；对被告反诉的返还的相关物品，被告未能提供充分证据证明确实存在上述物品，且在本案中，已将在原告处的相关物品交还被告，故对该请求本院也不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）北京城源建业建筑安装工程有限公司与被告（反诉原告）***于二○一二年一月六日签订的《房屋租赁合同书》。

二、驳回原告（反诉被告）北京城源建业建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）***的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费10 762元，由原告（反诉被告）北京城源建业建筑安装工程有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费7309元，由被告（反诉原告）***负担（已交纳）；公告费260元，由被告（反诉原告）***负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。

 

审  判  长    李甲军
代理审判员    斯晓荷
代理审判员    柯  岩

二○一五年十二月二十八日

书  记  员    高世华

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