北京佳弘颐方投资有限公司等与北京市设备安装工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京民终592号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京航星机器制造有限公司，住所地北京市东城区和平里东街11号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中��律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京佳弘颐方投资有限公司，住所地北京市东城区和平里东街11号2号楼1—C4号（地上一层）。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京友恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京友恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：北京市设备安装工程集团有限公司，住所地北京市西城区***路15号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市海嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市海嘉律师事务所律师。 上诉人北京航星机器制造有限公司（以下简称航星公司）因与上诉人北京佳弘颐方投资有限公司（以下简称佳弘公司）、被上诉人北京市设备安装工程集团有限公司（以下简称北安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2021）京02民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人航星公司的委托诉讼代理人***，上诉人佳弘公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人北安公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 航星公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三、四项，改判驳回佳弘公司的诉讼请求；2.案件受理费全部***公司负担。事实和理由：（一）一审判决对部分事实认定错误。1.一审法院认为航星公司在佳弘公司申请办理《建筑工程施工***》过程中提供不实材料，亦应承担相应责任，属于认定事实错误。2.一审法院认为航星公司未采取更有效方式成功制止佳弘公司拆除北京市东城区和平里东街11号101幢即107厂房（以下简称107厂房），应当认为航星公司在107厂房拆除、新建过程中亦存在过错，属于认定事实错误。3.一审法院认为2020年2月26日北京市规自委东城分局作出《关于北京航星机器制造有限公司107厂房复建有关规划意见的复函》后，至此佳弘公司对107厂房新建并开展经营的目的已经不能实现，双方均有权解除合同，且双方对合同解除均有过错，属于认定事实错误。4.一审法院对合同解除原因认定有误。5.一审法院认为航星公司应退还租房押金5000000元和施工押金500000元，属于认定事实错误。6.一审法院认定佳弘公司拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失17980827.18元并认为航星公司应对上述损失承担50%的责任，即航星公司赔偿佳弘公司8990413.59元，属于认定事实错误。（二）一审判决理解和适用法律部分不当。1.关于《航星科技园107#厂房改建项目租赁合同》（以下简称《107#厂房改建项目租赁合同》）解除的法律适用。本案因佳弘公司未按合同约定支付租金构成根本性违约而解除，航星公司亦是根据《107#厂房改建项目租赁合同》第3.3条和第21.2条等条款约定行使的合同解决权，本案应当适用《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款。2.关***公司拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失的法律适用。航星公司和佳弘公司在《107#厂房改建项目租赁合同》第1.3条、9.1条、9.5条约定和2018年9月29日《补充协议》第二、三条佳弘公司承诺承担“设计、报批、装修、施工、改造并承担全部费用和投资”，即双方对改扩建费用负担已有明确约定即***公司承担。基于此约定，根据民法典第五百六十六条和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条或是第十二条规定，本案均应按约定处理拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失，即佳弘公司自行承担全部投资损失。综上，航星公司对佳弘公司拆除新建107厂房并无出资的合同义务，一审判决对合同解除的原因、合同解除的法律责任和拆除新建损失承担方面的事实认定存在明显错误，且适用法律也存在部分不当。请求二审法院纠正一审判决错误不当之外，依法支持航星公司全部上诉请求。 佳弘公司辩称，航星公司依法应当退还佳弘公司租房押金5000000元和施工押金500000元，同时应当对107厂房拆除重建和违法建筑的投资损失承担主要过错责任。理由为：（一）航星公司明知107厂房系危房，会危及公共安全，仍然对外出租，对合同无效造成的损失依法应当承担主要过错责任。（二）航星公司认为佳弘公司应承担全部风险的观点是错误的。航星公司以“在签订合同前出具的报价单和承诺”以及依据《107#厂房改建项目租赁合同》和《补充协议》等相关约定认为佳弘公司应承担全部风险的观点是错误的。（三）租赁合同无效，航星公司依法应退还佳弘公司租房押金和施工押金。（四）关于“一审判决理解和适用法律部分不当”的观点及其依据的事实和理由不能成立。《107#厂房改建项目租赁合同》系无效合同，不存在解除问题。一审判决已根据佳弘公司提交的证据认定107厂房的拆除和新建是经航星公司同意且其提供了全面配合，因此本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和第十二条规定的情形。航星公司在签订租赁合同、办理施工手续、拆除建筑物和新建部分建筑物过程中主观过错明确，应据此承担主要的过错责任。因此其关于“未能按法律规定依当事人约定处理拆除新建损失”的上诉理由不能成立。 佳弘公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、四、六项，改判支持佳弘公司一审全部反诉请求；2.案件受理费全部由航星公司承担。事实与理由：（一）107厂房属于D级危房，既有多次权威且有司法鉴定资质的司法鉴定机构一致认定，又有航星公司六次书面认可，也有多份危房鉴定权威机构一致的评估结论，证据确凿，属于毫无争议的既定法律事实。1.107厂房经过多个有危房检测鉴定资质的司法机构多次鉴定，结论完全一致：为危房，建议拆除。即该房屋在2005年至2016年，经过三次危房检测和鉴定，结论一致为“建议拆除重建”“可靠性四级（危房）”，系无争议的危房。2.航星公司六次书面认可2005年至2016年间的三次检测鉴定结论，并以危房为事实依据，向北京市规划和国土资源委员会、北京市规划和国土资源委员会东城分局、东城区人民政府等多个官方审批机构书面申请将涉案房屋拆除重建，且书面汇报涉案房屋系危房的情况。3.佳弘公司与航星公司签订《107#厂房改建项目租赁合同》后，为确认涉案房屋的安全性和可靠性，委托中质鉴定中心对涉案房屋鉴定，结论为四级危房，建议拆除重建。4.根据三次司法鉴定机构提供的检测鉴定数据，佳弘公司委托北京、河南、河北等地危房鉴定权威机构分别对涉案房屋的安全性和可靠性作出评估，多个权威机构作出一致性评估结论，涉案房屋系危房四级（D级），属于危险等级最高的建筑。5.公开出版物和权威考试命题答案均确认：建议拆除重建的房屋系D级危房。6.建议拆除重建的房屋系D级危房，有明确的法律依据。（二）依据法律规定和司法判例，危房依法禁止租赁，涉案租赁合同无效。1.依据法律规定，本案租赁合同所涉的租赁房屋系危房，系违反公序良俗和损害社会公共利益的合同，依法自始无效。2.全国各级人民法院均判决认定危房租赁合同违背公序良俗和损害社会公共利益，租赁合同依法应自始无效。（三）本案租赁合同无效。航星公司在明知涉案房屋属于危房，且没有继续加固可能的情况下，仍与佳弘公司签订《107#厂房改建项目租赁合同》，约定将涉案房屋出租，将会危及不特定公众人身及财产安全，明显损害了社会公共利益，违背公序良俗，违反《商品房屋租赁管理办法》第六条对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法典》的相关规定，《107#厂房改建项目租赁合同》自始无效。一审判决没有对107厂房是否属于危房进行调查和审查，认为租赁合同有效，是错误的。（四）一审判决对航星公司和佳弘公司过错责任的认定明显错误，对航星公司过错责任的认定具有明显的“割裂感”，其责任未得到全面、准确的认定，与客观事实不符。航星公司的过错不止于办理《建筑工程施工***》和107厂房拆除、新建过程中的过错，在与佳弘公司签订租赁合同之前决定对107厂房拆除时，其过错就已经形成。正是在这种过错主导下，实施了107项目的比选、《107#厂房改建项目租赁合同》的签订、新建项目的设计、施工***的办理、施工前期准备以及107厂房拆除、新建，并给予全过程的审查、监督和配合，其过错也充分体现在全过程的各个环节。一审判决对航星公司过错责任的认定止于办理《建筑工程施工***》和107厂房拆除、新建之时，而未向前追溯，未向后延伸，主观上将完整的案件事实予以割裂，其结论必然是错误的。（五）一审判决对航星公司和佳弘公司所主张的各项损失的数额及责任承担均认定错误。（六）一审判决认定北安公司对佳弘公司的反诉请求不承担责任，与相关事实和法律不符。北安公司配合航星公司故意规避办理土地、规划等审批手续，编造虚假材料，以装修改造名义骗取《建筑工程施工***》，且在政府部门多次要求停工的情况下，拒不停工，导致投资损失扩大并导致佳弘公司被政府部门处罚，其应当为佳弘公司的投资损失和行政罚款损失与航星公司共同承担连带赔偿责任。 航星公司辩称，一审法院针对佳弘公司反诉的部分判决是正确的，对反诉错误判决部分航星公司已提出上诉。佳弘公司的上诉请求因缺乏事实根据和法律依据而不能成立，请求二审法院依法驳回佳弘公司的上诉。具体理由为：（一）涉案107厂房**配楼不是危险房屋，房屋租赁合同有效。《鉴定报告》《检测报告》不是具有房屋安全鉴定资质的房屋安全鉴定机构根据《危险房屋鉴定标准》出具的《房屋安全鉴定报告》，未加盖“房屋安全鉴定专用章”，没有住建部门统一生成的编码，不能作为认定107厂房是否属于危险房屋的证据。航星公司从未委托任何单位根据《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》对107厂房**配楼进行安全鉴定，也从未认为107厂房属于《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》定义的危险房屋。（二）一审法院认为房屋租赁合同有效并确认合同已解除，适用法律正确。涉案合同是租赁性质，不违反法律效力性强制性规定，合法有效。（三）佳弘公司应承担涉案合同解除的全部责任，航星公司对合同解除并无责任，一审判决认定航星公司对合同解除负有部分责任是错误的。（四）一审判决认定航星公司对佳弘公司负有赔偿责任错误，航星公司对此已提出上诉。 北安公司辩称，佳弘公司针对北安公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由为：（一）一审判决认定北安公司不是《107#厂房改建项目租赁合同》当事人、对办理《建设工程施工***》没有过错、对合同不能继续履行及合同解除亦无过错，无需承担责任，认定事实和适用法律正确，佳弘公司的上诉理由不成立。（二）一审判决认为航星公司与佳弘公司之间系租赁原107厂房**配楼1层的房屋租赁合同关系，认定事实和适用法律错误。《107#厂房改建项目租赁合同》包含房地产开发或建设工程的内容，双方合意拆除而非租赁使用，不符合租赁合同的根本特征，认定为租赁107厂房的房屋租赁合同，不符合逻辑与常理、当事人真意。（三）航星公司与佳弘公司为合作开发房地产的法律关系。航星公司与佳弘公司将原107厂房拆除，在原址新建写字楼，新建写字楼是房地产开发行为，双方共享利润、共担风险，二者之间系合作开发房地产的法律关系。（四）一审判决认为《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定为管理性规定，适用法律错误。无论双方是何法律关系，均因违反城乡规划制度、土地管理制度的效力性强制性规定而无效。（五）即便双方系租赁原107厂房的房屋租赁合同关系，该《107#厂房改建项目租赁合同》及其补充协议也无效。综上，一审判决关于北安公司不应承担责任的认定无误，但对于合同标的物、合同性质及效力认定有误，请驳回针对北安公司的上诉请求。 北安公司针对航星公司上诉的答辩意见同上。 航星公司向一审法院起诉请求：1.判令佳弘公司支付2020年7月1日至2021年7月26日期间房屋租金38778630.14元，并支付逾期付款违约金至款***之日，暂计至2021年9月27日为11686798.08元，其中：以9050000元为基数，按每日1‰自2020年7月1日起计至2020年9月30日为832600元；以18100000元为基数，按每日1‰自2020年10月1日起计至2020年12月31日为1665200元；以27150000元为基数，按每日1‰自2021年1月1日起计至2021年3月31日为2443500元；以36200000元为基数，按每日1‰自2021年4月1日起计至2021年6月30日为3294200元；以38778630.14元为基数，按每日1‰自2021年7月1日起计至2021年9月27日为3451298.08元。两项合计50465428.22元。2.判令佳弘公司支付2021年7月27日起至2021年9月10日期间的房屋占用费4562191.78元及逾期交房违约金4562191.78元，共计9124383.56元，并以9124383.56元为基数，自2021年9月11日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金利息，暂计至2021年9月27日为15612.83元，合计（暂）9139996.39元。3.判令佳弘公司赔偿航星公司房屋毁损经济损失55080000元。4.判令北安公司与佳弘公司连带赔偿航星公司房屋毁损损失55080000元。上述各项合计114685424.61元。5.本案诉讼费用***公司和北安公司共同负担。庭审中，航星公司增加诉讼请求：请求法院确认《107#厂房改建项目租赁合同》于2021年7月27日解除。 佳弘公司向一审法院提出反诉请求：1.确认航星公司与佳弘公司2016年1月1日签订的《107#厂房改建项目租赁合同》无效。2.判令航星公司退还佳弘公司已支付的房屋租金120670000元，并支付相应的资金占用费13397577.78元【自每笔租金支付之日暂分别计算至2021年11月23日，其中：2019年8月20日前（含当日）按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算】。3.判令航星公司退还租房押金5000000元和施工押金500000元，并支付相应的资金占用费1374002.08元【自每笔押金支付之日暂分别计算至2021年11月23日，其中：2019年8月20日前（含当日）按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算】。4.判令航星公司赔偿佳弘公司107厂房拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失计25231411.18元。5.判令航星公司赔偿佳弘公司违法建筑拆除后复建阶段发生的费用损失计2106426.00元。6.判令航星公司赔偿佳弘公司行政罚款损失计4335416.46元。上述2、3、4、5、6项合计172614833.50元。7.判令北安公司对第4项投资损失及第6项罚款损失合计29566827.64元与航星公司共同承担连带赔偿责任。8.判令航星公司、北安公司共同承担本案全部诉讼费用。佳弘公司对第二项、第三项请求的资金占用费和第四项、第五项损失提交明细表，第四项请求的损失中包括造价咨询费75万元，庭审中佳弘公司放弃主张造价咨询费20万元，变更咨询造价费损失为55万元。 一审法院认定事实：航星公司系107厂房及北京市东城区和平里东街11号幢号为102幢即东配楼（以下简称东配楼）的产权人。 2016年1月1日，航星公司作为甲方、出租方与乙方、承租***公司签订《107#厂房改建项目租赁合同》，主要内容为：第一条所租房屋及用途。1.1甲方同意出租，乙方同意租赁107厂房及东配楼1层为经营场所，107厂房长108米，宽102米，建筑面积为11016平方米（见租赁范围平面图）。1.2东配楼1层长106米，宽9米，建筑面积为1000平方米，乙方在使用过程中须遵守甲方安全、保密规定。乙方对107厂房**配楼1层的施工改造不得影响东配楼2、3层的正常办公。1.3所租房屋为老旧厂房，乙方将根据甲乙双方认可的施工改造方案对所租房屋进行设计、报批、装修、施工、改造并承担全部费用及投资。改造完成后为航星园的组成部分，用于科技与文化融合产业生态建设，引入的企业或安排的业态在符合北京市产业定位及禁限目录要求的基础上，同时符合航星园的产业布局。乙方不得在所租房屋经营大中型商场、娱乐、餐饮等项目。第二条租期。2.1本合同租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，20年期满后若乙方无根本性违约行为，则本合同顺延1年至2036年12月31日，年租金41900000元。本合同自合同签订日起生效。2.2从合同签订日至2016年12月31日为施工改造期，同时为免租期；从2017年1月1日起为项目运营期，同时为计租期，不限于乙方施工改造、行政许可报批及审批验收是否完成。第三条租金。3.1根据乙方投标报价，确定所租房屋租金为（每5年递增）：2017年1月1日至2021年12月31日，年租金36200000元，2022年1月1日至2026年12月31日，年租金38010000元。3.2租金以1个季度为1期，每期租金最迟在前1期结束前5天内交付，第1期租金应于2016年12月31日前交付。3.3乙方拖欠租金超过1个月时甲方有权解除本合同，甲方有权要求乙方保留所租房屋现状，同时甲方不做任何补偿，并没收乙方交纳的租房押金作为违约金。由此造成的一切损失由乙方负责。第四条履约保证金。4.1为保证乙方在项目施工改造过程中忠实履行承诺，乙方须在合同签订5日内，向甲方交纳履约保证金5000000元。4.2若乙方未在规定时间内取得施工***、消防验收意见书等行政许可手续，或在施工改造期间发生行政处罚、扰民或民扰、安全等问题导致停工超过2个月，甲方有权视情况解除本合同并没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金。若遇政府要求甲方提供其他相关行政许可手续，乙方须按要求办理。4.3若在施工改造期乙方单方面提出解约，甲方有权没收乙方已交的履约保证金作为违约金。第五条租房押金。5.1为保证乙方在运营过程中切实履行责任，乙方应交纳租房押金5000000元，乙方须在2016年12月31日前交纳租房押金。5.2如若乙方不履行本合同及双方签署的补充合同所约定的义务，甲方有权视情况部分或全额扣罚该押金，有权依照国家相关法律要求乙方进一步承担违约责任。当租房押金扣罚后，乙方须补足资金至押金标准。5.4本租赁合同到期后，如果乙方忠实履行本合同各项条款，没有欠付的租金、物业费、水费、电费、供暖制冷费（若有）及本租赁合同项下的费用，甲方于乙方交还所租房屋起5日内，退还租房押金于乙方，但不计利息。第六条水、电、物业费及其他。6.1鉴于租赁房屋为航星园的组成部分，乙方委托甲方所属航星园物业管理分公司负责物业服务事项，具体服务内容双方另行签署协议，其中建筑面积以乙方最终竣工图建筑面积为准。物业费与租金同期同步支付。6.3若乙方使用甲方的供暖系统，乙方应负责支付供暖费，现行供暖费用标准为47元/建筑平方米/季（11月15日至次年3月15日），其中建筑面积以乙方最终竣工图建筑面积为准。第八条交房标准及时间。8.2乙方应聘请有专业资质的第三方机构测量、检测、鉴定所租房屋现状，并组织进行专业设计，乙方自行就房屋现状对后期施工改造和运营的安全性和完好性负责。第九条施工改造。9.1乙方在接收房屋后3个月内办理并报备包括但不限于施工***等适合本项目的行政审批手续，8个月内取得适合本项目的行政审批手续；乙方使用房屋前应办理并取得消防验收手续。9.2乙方施工改造前，须聘请有专业资质的第三方机构出具科学、**、准确的检测、鉴定报告，为施工改造提供基础信息，施工改造方案、图纸等文件须经专业设计机构签章，并聘请有专业资质的机构进行审核，相关检测、审核资料须报甲方备案。9.3乙方实际的施工改造设计与实施方案应交甲方审查、备案，甲方应在5个工作日内给予答复，对于甲方意见乙方应予以充分尊重。施工过程中发生的变更，也须报知甲方。乙方最终完整的竣工验收图纸（包括纸质和电子版图纸）应于房屋投入使用前交甲方备案。9.4鉴于所租房屋为保护型建筑，乙方的施工改造不得改变建筑的外部形象和风格。允许做小范围局部调整。9.5乙方应自行承担房屋设计、检测、报批、施工、验收等全过程的相关费用，同时乙方应在施工期间向甲方交纳水、电等能源费用和施工押金，施工押金为500000元，施工押金在乙方委托的承包商进场施工时一并交付，待施工完成验收合格半年后退还。9.6乙方施工或委托的第三方应具有合法资质，特种作业人员应持证上岗，乙方全权负责施工过程中的安全、质量、扰民或民扰、行政检查等问题，并配备专职安全员，出现任何事故、事件应均由乙方负责处理，承担罚款及法律责任。乙方必须按照安全生产管理制度、现场安全管理规定、安全操作规程施工和操作。9.8甲方有权对在施工过程中的安全等事项进行监督和检查，并提出整改建议或意见，视情节轻重要求乙方限期整改、罚款或停工，罚款从施工押金中扣除。9.9若因乙方原因导致甲方受到行政处罚或影响，由乙方承担全部责任。第十三条续租及提前解约。13.5终止或解除合同后，双方应于3日内按照本合同的履行状况向对方结清本合同项下应该向对方支付的所有费用。第十五条乙方的义务及行为准则。乙方（含租赁第三方）同意遵守下列义务及行为准则：15.18乙方保证合同期满（不要求续租时）或合同终止后1个月内撤离所租房屋，并将所租房屋按约定交甲方验收。在甲方签署确认函后，视为乙方义务履行完毕。第二十一条违约责任。21.1如乙方在施工改造期间和房屋租赁期间违反本合同项下相关约定，乙方按合同规定条款承担违约责任。21.2乙方逾期支付租金或本合同约定的其他相关费用，每逾期交付1日，须向甲方支付租金总额或其他相关费用总额的0.1%作为违约金。乙方逾期支付租金或其他相关费用达到1个月时，甲方有权解除本合同，由此造成的一切经济损失由乙方承担。21.3如果甲方未能按期退还乙方押金，甲方除必须交付所欠的全额押金外还应按每日0.1%支付滞纳金。第二十六条文本。26.1本合同包含以下附件：出租房屋的房产证明文件、租赁范围平面图、供水合同、供电合同、供暖供冷合同、房屋租赁安全协议及甲、乙方的营业执照复印件、法人授权委托书、乙方投标文件、中标《确认函》、乙方《***》。26.2本租赁合同及其附件一式6份，用中文书写，甲方与乙方各执3份。甲方和乙方于2016年1月1日在本《107#厂房改建项目租赁合同》上分别签字，本合同经甲、乙双方签字并**之日起生效。诉讼中，佳弘公司提供了《107#厂房改建项目租赁合同》复印件1份，与前述《107#厂房改建项目租赁合同》不同之处在于该合同1.1条约定107厂房的建筑面积为52708.69平方米，合同落款处盖有航星公司合同专用章、***人名章及佳弘公司公章、***人名章；同时佳弘公司提交2015年11月4日的授权委托书复印件，载明航星公司***董事长授权***办理与佳弘公司签订租赁合同一事。佳弘公司表示不能提供原件，航星公司对佳弘公司提交的《107#厂房改建项目租赁合同》及授权委托书不予认可。 合同签订当日，航星公司将107厂房及东配楼交付给佳弘公司。2016年9月8日，佳弘公司向航星公司交纳施工押金500000元。2019年7月23日，航星公司与佳弘公司签订《补充协议（关于107项目履约保证金转押金事宜）》，约定：佳弘公司按照《107#厂房改建项目租赁合同》所交纳的履约保证金5000000元转为原合同项下租房押金。佳弘公司共支付租金120670000元，航星公司认可截至2020年6月30日前的租金，佳弘公司已付清。佳弘公司向法院提供的付款记录显示其于2020年9月2日、9月30日及10月30日还向航星公司支付过租金。 2016年11月18日，航星公司与佳弘公司签订《补充说明》，载明：合同中约定“107厂房长108米，宽102米，建筑面积为11016建筑平方米。”该面积指的是107厂房的占地面积，即108米*102米=11016平方米。因所租房屋为老旧厂房，佳弘公司需进行改造施工，经实地考察测量，107厂房内部的装修改造面积约为59000平方米。同年12月8日，佳弘公司向航星公司出具《关于北京航星机器制造有限公司2016年11月18日发送的107厂内部装修改造面积文件的使用的说明》，亦载明上述《补充说明》的内容，且有“此文件及内容仅为建委报备使用”的记载。 2016年11月21日，发包人北京***商贸有限公司（以下简称***公司）与承包人北安公司签订《协议书》，约定：工程名称107厂房装修改造工程。工程承包范围：107厂房装修改造原有厂房的拆除与加固工程、107厂房装修改造的新建工程。《协议书》还对107原有厂房拆除及加固工程、107新建工程约定了计价方式，同时约定：双方签订本协议后10个工作日内，由发包人支付给承包人5000000元工程预付款。***公司与佳弘公司共同向北安公司出具《协商函》（没有落款日期），载明：因前期我方合同主体未确定，由***公司支付贵公司该工程预付款5000000元，现确定合同主体为佳弘公司，现工程预付款***公司支付。佳弘公司称***公司之前是其实际控制人，目前已经注销；航星公司及佳弘公司均认可***公司退出了涉案项目，且未再支付过款项。 2017年1月19日，北京市住建委颁发编号为[2017]施装字0062号《建筑工程施工***》，载明：建设单位佳弘公司，工程名称107厂房装修改造工程，建设规模52708.69平方米，施工单位北安公司，监理单位为泛华建设集团有限公司（以下简称泛华公司）。 《北京市建设工程质量监督执法记录》（编号JD第001号）显示：受检工程名称：107厂房装修改造工程，检查时间2017年9月1日14时30分—16时0分，检查情况及发现问题：检查发现原建筑除东山墙外已拆除，现场正在进行基坑清理施工。该工程质量监督备案为装修改造工程，现场施工与监督备案不符。要求建设单位向有关部门重新办理施工手续之前停止施工。2017年10月10日《施工现场监督协管员检查记录》记载：该工程在未取得建设项目审批手续的情形下擅自开工建设，涉嫌违法建设，存在较大安全隐患；同日，北京市东城区住房和城市建设委员会出具京建法改（东建）字[2017]第510044号《责令改正通知书》，主要内容为：佳弘公司存在上述违法行为，责令于2017年11月30日前改正。2017年10月30日《施工安全监督及管理抽查记录》（表JD-5）亦载明：本工程在施工过程中不符合施工许可**，施工***是装修工程，该工程已施工地下1层结构。2017年11月15日，北京市规划和国土资源管理委员会向航星公司、佳弘公司出具京规东执停字[2017]第009号《责令停止建设通知书》，载明：经查，你单位于2017年9月在东城区和平里东街11号建设的厂房建设工程，未依法取得建设工程规划***……责令你单位立即停止建设，并写出书面检查，于2017年11月16日前到北京市规划委员会东城分局接受处理，但北安公司并未停工。 2017年12月15日，北京市东城区城市管理综合行政执法监察局***公司出具京东城管限拆字〔2017〕060007号《限期拆除决定书》，主要内容为：北京市东城区和平里东街11号正在建设的101栋（107厂房）地下室一处……上述一处地下室未取得建设工程规划***、临时建设规划***以及选址意见书、规划文件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件……本行政机关责令你单位于15日内回填上述地下室，并接受复查。 2017年12月19日，航星公司（甲方）与佳弘公司（乙方）签订《补充协议（关于107项目改造后部分建筑面积分享事宜）》，主要内容为：第一条甲、乙双方协商一致，改造后新房屋中西侧区域相对完整的总计2000平方米（建筑面积）划归甲方所有，甲方所占面积所属楼层范围暂定为第2层至第3层楼层中其中的一层，具体区域及楼层待乙方完成改造施工后，双方另行签署《107项目面积划分确认书》确认。第二条甲方有权自行使用或经营甲方所占面积。甲方所占面积由乙方或乙方指定的物业管理公司统一进行物业管理。甲方使用、经营甲方所占面积所产生的物业费、水费、电费、供暖费、制冷费等相关费用由甲方自行承担。第三条自所租房屋改造施工完成之日起，甲方所占面积即归甲方使用、管理，甲方所占面积的所有使用、经营风险由甲方自行承担。原合同到期后，且乙方不再续租的情况下，乙方撤出所租房屋时将甲方所占面积随所租房屋其余建筑面积一并交还甲方。 2018年6月1日，北京市住建委作出（2018）京建施撤字第（02）号《撤销决定书》，主要内容为：佳弘公司：根据你单位在申请施工***时上报的《装修情况说明》中显示：“……我单位承诺本次装饰装修工程不涉及外立面、不改变建筑使用面积、不改变使用性质”，但经东城区住建委反映和我委工程处、执法大队**城区住建委同志2018年5月30日的现场查看核实，此项工程已经大面积改变房屋主体结构、改变房屋面积和外立面，是必须要到规划和国土部门办理规划许可手续的。鉴于上述情况，我委认定你单位存在以欺骗手段取得施工***的行为。我委现决定依法撤销[2017]施装字0062号《建筑工程施工***》。 2018年6月26日，北京市住建委***公司作出京建法罚（市）字[2018]第010215号《行政处罚决定书》，载明：2017年10月、11月，北京市东城区住房和城市建设委员会两次下发责令整改通知书，你单位拒不改正，继续实施违法行为……本机关决定责令你单位停止施工，自收到本处罚决定书之日起30日之内改正，并处30000元的罚款。2018年7月11日，北京市东城区城市管理综合行政执法监察局***公司出具《催告书》（京东城管催字〔2018〕060001号），载明：本机关……于2017年12月15日对你单位作出京东城管限拆字〔2017〕060007号《限期拆除决定书》，要求你单位于15日期限内，履行拆除上述违法建设之义务，而你单位至今未履行。 2018年7月30日，北京市住建委分别***公司、北安公司作出京建法罚（市）字[2018]第010241号、京建法罚（市）字[2018]第010244号《行政处罚决定书》，认定佳弘公司和北安公司将原厂房拆除重新建设未取得建筑工程施工***，对佳弘公司和北安公司作出行政处罚：责令佳弘公司停止施工，自收到决定书之日起90日内改正违法行为，处工程合同价款2%的罚款，罚款额为4305416.46元；责令北安公司改正，对北安公司处30000元罚款。 2018年9月29日，航星公司（甲方）与佳弘公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：由乙方负责办理107房屋所需的全部各项行政审批手续（包括但不限于建设工程规划***、消防审核、施工***等），并承担相关费用，甲方积极给予必要支持配合。乙方需在2019年6月30日前完成前述各项行政审批手续办理。若乙方未于2019年6月30日前取得107房屋《建设工程规划***》等必需的行政许可审批文件，则甲方有权解除该《107#厂房改建项目租赁合同》。若政府行政审批、政策变化或其它因素对项目实施与运营带来重大实质性的影响，甲方有权在对《107#厂房改建项目租赁合同》全面评估后选择解除《107#厂房改建项目租赁合同》，或选择继续履行《107#厂房改建项目租赁合同》，或选择遵循《107#厂房改建项目租赁合同》基本原则的前提下就合同具体条款与乙方进行协商。 2019年6月16日，佳弘公司与北京城建兴业建筑工程有限公司（以下简称城建兴业公司）签订《北京市建设工程施工合同》，载明：依据京东城管限拆字[2017]060007号限期拆除决定书，就本工程整改项目，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商达成协议。各方一致认可，佳弘公司将违建拆除工作委托给案外人城建兴业公司。 2019年6月27日，佳弘公司向航星公司出具《关于107项目缴纳房租的申请》，称107项目在实施过程中出现诸多复杂情况，导致佳弘公司资金压力较大，但本着积极履行合同，双方在107项目上继续合作的目的，佳弘公司提出分期分批交纳租金的方案。 2020年6月19日，佳弘公司向航星公司发出《工作联系函》，主要内容有：项目现已进入规划报批阶段，贵司作为本项目的产权单位，对于上报资料需要贵司签字**予以确认，**司大力支持配合。 2021年7月21日，航星公司***公司发出《关于要求支付租金和违约金逾期支付则解除租赁合同的通知》，主要内容为：贵司必须于2021年7月26日前向我司支付租金45250000元、违约金9140500元（暂计至2021年7月20日），其中：2020年7月1日至2021年6月30日租金36200000元和该期间违约金8959500元（暂计至2021年7月20日），2021年7月1日至2021年9月30日租金9050000元和违约金181000元（暂计至2021年7月20日）。如未在2021年7月26日前足额支付上述租金，则合同于2021年7月27日解除。 2021年7月23日，佳弘公司致函航星公司，告知航星公司鉴于107厂房改建项目已被主管部门叫停，并已转入复建前期工作阶段，佳弘公司决定暂停支付租金，并提出合作初步框架。 2021年7月27日，航星公司***公司发出《关于要求8月26日前交回所租房屋的通知》，主要内容为：你司未在2021年7月26日前支付租金，《107#厂房改建项目租赁合同》已于2021年7月27日解除，你司自合同解除1个月内交回所租房屋，租赁合同解除后的房屋占用费按照原租金标准计取，支付至双方办理完交接手续之日止；因房屋已被你司毁损，我公司同意你司按现状交回房屋，我公司将另行向你司主张房屋复建费。 2021年8月11日、9月3日及9月14日，佳弘公司多次致函航星公司，希望航星公司审慎决策107厂房项目，告知航星公司决定将107厂区及东配楼1层移交，佳弘公司已清运该区域全部自有物品，并要求航星公司返还履约保证金、施工押金等。 一审审理中，佳弘公司提供2019年11月20日《关于107项目合作开发的说明函》复印件，载明：在**（中国）入驻107项目的前提下，对合作协议做以下原则性变更：1.航星公司与佳弘公司就该项目建设与运营以联合体形式进行合作。2.项目规划等所有审批手续以航星公司为申报主体，由双方共同协调政府相关部门。3.项目建设改造***公司出资。该说明函落款处有航星公司**，佳弘公司未**。航星公司对该函真实性不予认可。 一审庭审中，各方均认可系2017年6月27日开始拆除原107厂房，北安公司称2017年7月19日原107厂房拆除完毕，佳弘公司称2017年7月21日启动新建项目施工。佳弘公司、北安公司均认可至2017年12月15日北京市东城区城市管理综合行政执法监察局出具《限期拆除决定书》时，只建设了地下室，没有建设钢结构，航星公司则表示不清楚。航星公司、北安公司主张2017年12月15日后没有停工，直到2018年6月1日北京市住建委作出《撤销决定书》后才停工。北安公司表示2018年6月1日地上2层多的钢结构及地下室已经建完。佳弘公司称拆除违建包括2个阶段，第1个阶段即其于2019年6月与城建兴业公司签订施工合同，按照《限期拆除决定书》的要求回填地下室，后因为还寄希望于继续施工，其曾要求停止回填，并与城建兴业公司进行结算，结算金额为7730044.56元，系其反诉主张的损失——拆除违法建设和回填土施工工程款的一部分。佳弘公司提交的2019年10月25日《工程现场签证单》显示：施工单位城建兴业公司，工程名称107厂房违规整改工程；现场签证原因及主要内容：本工程回填土按建设方要求5.4米分18层，每层0.3米回填，回填至15.5层（4.65米）时建设方要求停止回填，将已回填土方挖出外运恢复原状，施工方外运回填土剩余5.5层（1.6米）时应政府相关部门要求停止施工，因暂时无法确定何时能继续施工，经双方协商，确认已发生工程量进行结算。工程量确认：1.回填土减少4800m?0?6；2.增加土方开挖、外运19500m?0?6，单价按48元/m?0?6计算，施工单位城建兴业公司、监理单位及建设单位佳弘公司**确认；北安公司对此不予认可，认为违建的拆除、整改责任与北安公司无关；航星公司认为该工程发生在政府责令停工后，系违法建筑施工发生的工程款。第2个阶段系佳弘公司2020年8月委托城建兴业公司继续回填地下室并拆除违建的钢结构。各方均认可目前新建的房屋已经拆除完毕，地下室已经回填。佳弘公司认可违建拆除阶段北安公司并未参与。 航星公司称东配楼2层、3层为武警宿舍，《107#厂房改建项目租赁合同》签订后，东配楼1层作为租赁标的交付给佳弘公司；各方一致认可东配楼并未拆除，航星公司已经于2021年9月10日收回107厂房场地及东配楼1层。 就航星公司主张的房屋毁损经济损失，其申请就107厂房价值进行鉴定，价值时点为2017年6月26日。经本院摇号，一审法院委托北京腾骐资产评估有限公司对此进行鉴定，该鉴定公司于2021年12月15日向法院出具《不予受理通知书》，载明：经审查，因评估现场已被拆除且缺乏与评估相关的资料，不具备评估条件。后一审法院再次报请本院摇号委托鉴定，本院审核后于2022年1月10日退回。航星公司称，其主张的55080000元房屋毁损经济损失系估算。 关于107厂房的面积，航星公司提供的东全字第00629号《房屋所有权证》载明101幢房屋（107厂房）的建筑面积为11211.3平方米，航星公司称其产权证被房管局弄丢，其提供的系东城区房管局档案中的材料。北安公司向北京市住建委就佳弘公司申请办理[2017]施装字0062号《建筑工程施工***》时提交的所有材料申请政府信息公开。北京市住建委于2020年9月17日向北安公司公开上述政府信息，包括：1.《建筑工程施工***申请表》，显示建设单位为佳弘公司，建设规模为52708.69平方米，施工总包单位为北安公司；2.《房屋产权对应明细表》，显示：产权证登记栋号为101幢，建筑面积52708.69平方米，装修面积52708.69平方米，产权证号东全字第00629号，佳弘公司盖有公章；3.《房屋所有权证》，其中北京市房屋登记表显示101幢房屋建筑面积52708.69平方米，航星公司盖有公章；4.航星公司于2016年12月29日出具的《说明》，主要内容为“现暂无法提供该房产（北京市东城区和平里东街11号）《房屋所有权证》原件，故加盖我司公章的复印件与原件一致，其真实、准确、完整，具有同等法律效力”。航星公司对上述政府信息公开内容来源于北京市住建委的真实性无异议，但不认可房产证的内容。佳弘公司亦将上述《房屋所有权证》北京市房屋登记表（节选）及《说明》作为证据提交，并提供《说明》原件，欲证明航星公司、北安公司提供虚假的《房屋所有权证》复印件，以骗取施工***；航星公司认为上述证据包括其公章均系佳弘公司伪造，但不申请对公章进行鉴定。 关于租赁标的，佳弘公司认为其租赁的是107厂房改建后的房屋，其向航星公司支付的租金系租赁改建后房屋的预付租金，由于房屋未能实现改建目的，其不应向航星公司支付任何租金和房屋占用费，且航星公司应退还已收取的全部租金。佳弘公司提交《关于北京航星机器制造有限公司和平里107厂房改造项目有关情况说明》《关于北京航星机器制造有限公司和平里107#厂房改造项目有关情况的报告》《鉴定报告》《检测报告》，欲证明107厂房及东配楼系“危房”，佳弘公司不可能租赁“危房”。航星公司认可除《检测报告》之外其他证据的真实性、合法性，对证明目的均不认可；北安公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均予以认可。佳弘公司称其委托设计单位编制设计文件，就此提交2016年1月、3月《北京航星园107厂房建筑改造设计方案》节选页、《北京航星园107厂房建筑改造施工图设计》节选页、《北京航星园107厂房建筑改造设计方案》（2016年11月1日）、《东城区和平里东街11号101幢（107厂房）装修改造工程施工图结构》（2016年11月、2017年5月）、《东城区和平里东街11号101幢（107厂房）装修改造工程施工图建筑》（2017年5月），航星公司对上述证据的真实性、关联性均不认可；北安公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均予以认可。佳弘公司提交2016年7月12日航星公司行政保卫部出具的《关于107厂房改造设计施工图的审核意见》，其中载明：经对107厂房改造设计施工图纸审核，形成如下意见：……二、土建专业。1.根据现有施工图纸，需要对107基础进行重新开挖，属危险性较大分部分项工程。开挖至设计标高（持力层）后浇筑混凝土独立基础，地下室部分开挖深度较深，属于超过一定规模危险性较大分部分项工程。该证据欲证明其将设计文件报送航星公司审查、备案，航星公司行政保卫部进行审核并提出该审核意见，航星公司***、***等人对审核意见签字确认；航星公司不认可该证据的真实性、关联性、证明目的，称佳弘公司未出具原件，且佳弘公司未证明出具审核意见的***等人有代理权；北安公司对该审核意见的真实性、关联性、证明目的予以认可。佳弘公司主张航星公司对107厂房拆除是明知且同意的，航星公司还提供了帮助，就此提交《107项目拆除方案评审内容行保部评审意见》《关于尽快协助推进107厂房项目的通知》、航星公司发送的“关于双方对107项目存在问题的事项同步落实的事宜”邮件、航星公司发送的“关于3月13日107项目贵司发函的回复”邮件、《会议纪要》（编号2017032101）、《关于进入航星园设置安全监测点的申请》及附件《107厂房东配楼结构检测方案》、航星公司关于《107厂房东配楼结构检测方案》审查意见的邮件、航星公司发送的“6月20日107项目安全专项首次会”邮件及附件、《107项目施工现场安全检查小组工作方案》《107项目（日）安全检查小组检查记录表》《107厂房项目施工临电送电通知》、航星公司发送的“107南侧预留门及全封闭围挡事宜的回复”邮件、航星公司发送的“关于市政回填涉及贵方加固事宜的现状情况”邮件、《关于尽快解决107项目开工问题的函》《关于107项目相关事宜的函的回复》《107厂房施工用电》《会议纪要》（编号2017050201）、航星公司发送的“关于变压器事宜的回复”邮件、《关于占用107厂房南侧道路的申请》、航星公司发送的“关于尽快提交创新楼B座南侧生活区临建相关手续的事宜”邮件、航星公司及佳弘公司“关于明日下午14点107项目安全专题会事宜及其他”往来邮件、《通知函》《关于107厂房开始正式施工的函》（2017年6月22日）、《工作联系单》《107厂房增加施工用电》《关于107厂房开始正式施工的函》《关于107厂房项目夜间施工使用园区西门的申请》《关于107厂房项目夜间使用园区西门的申请（回复）》、航星公司发送的“107项目航星通讯录”邮件及附件等证据，航星公司对上述证据的证明目的均不认可，北安公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均予以认可。 佳弘公司主张无论是建筑面积为11016平方米的《107#厂房改建项目租赁合同》，还是租赁面积为52708.69平方米的《107#厂房改建项目租赁合同》均无效，主要理由包括：1.《107#厂房改建项目租赁合同》因违反双方真实意思而无效；2.《107#厂房改建项目租赁合同》因故意规避办理建设用地规划***、建设工程规划***等规划审批手续，违反城乡规划法的强制性规定而无效，就此提交《北京市规划委员会关于北京航星机器制造公司（二三九厂）用地控规调整研究意见的复函》（京规函〔2009〕1233号）；3.航星公司未取得建设工程规划***出租房屋，《107#厂房改建项目租赁合同》无效；4.《107#厂房改建项目租赁合同》因未经批准改变用途出租房屋，违反土地管理法的强制性规定而无效，并提交《和平里东街11号239厂平房复印件》《国有土地使用证》（京央东国用（2015划）第00001号）；5.《107#厂房改建项目租赁合同》因未经批准出租国有划拨土地上建成的房屋，违反相关行政法规的强制性规定而无效；6.《107#厂房改建项目租赁合同》因未将划拨土地上的房屋租金所含土地收益上缴国家，侵害了国家和社会公共利益，违背公序良俗而无效。航星公司认可佳弘公司提交的上述证据的真实性、关联性、合法性，但不认可证明目的。 佳弘公司主张其与航星公司之间实际系合作开发关系，所谓《107#厂房改建项目租赁合同》实际系双方为共同开发107厂房签署的合作协议，并提供《航星科技园107#厂房改造项目租赁报价书》等证据予以佐证。航星公司、北安公司均认可该租赁报价书的真实性、关联性，航星公司对证明目的不予认可。 航星公司主张其与佳弘公司系租赁合同关系，租赁房屋已经交付给佳弘公司，《107#厂房改建项目租赁合同》合法有效，租赁标的系107厂房及东配楼1层，佳弘公司已付租金系其实际占有租赁标的期间的租金，航星公司提供《补充协议（关于107厂房及东配楼一层租赁合同付款主体变更事宜）》（2016年12月19日）、《补充协议二（107厂房及东配楼一层租赁合同付款主体变更）》（2017年6月30日）、107厂房水电表底数交接单、107厂房钥匙交接单、东配楼钥匙交接单、关***颐方107厂房冬季采暖免除申请、客户缴费明细及佳弘公司关于交纳107项目房租的相关申请等证据予以佐证。佳弘公司对上述所列证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。 在办理《建筑工程施工***》过程中，佳弘公司认为系航星公司与北安公司以装修之名行改建之实，伪造材料骗取施工***。航星公司认为其在申报《建筑工程施工***》过程中没有责任，不清楚佳弘公司怎样办理的施工***。 北安公司主张政府要求停工后其决定停止施工，佳弘公司要求北安公司继续施工，不得停工，并提交工作联系单，显示2017年9月8日、10月11日及10月31日，北安公司***公司表示政府要求立即停止施工，佳弘公司分别于2017年9月8日、2017年10月13日及2017年10月31日致函北安公司，要求其不能停止施工，并表示其公司正在与政府相关部门沟通。佳弘公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。航星公司称其发现佳弘公司及北安公司擅自拆除107厂房，要求佳弘公司恢复原结构，自2017年6月27日至2018年5月期间给佳弘公司发过多封要求停止施工的函件，并提交2017年7月9日《107项目（日）安全检查小组检查记录表》，佳弘公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该记录表系航星公司为避免被追责要求佳弘公司签署，与实际情况不符，不能反映双方真实意思。佳弘公司则主张航星公司亦同意继续施工，且系北安公司拒不停工、继续施工，造成损失扩大。 关***公司主张的拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失25231411.18元，其提交明细表并针对明细表中各项提交相关证据，其中设计费1800000元，佳弘公司提交《建设工程设计合同》《北京航星园107厂区办公楼改造项目设计合作补充协议书》《107厂房装修改造项目设计方案调整及前期报批工作的补充协议》《解除<设计合同>之协议》《北京航星园107厂区办公楼改造项目设计合同执行情况说明》、银行转账凭证2张及建研科技股份有限公司设计费发票；航星公司认可发票的真实性，但对发票及其他证据的关联性、证明目的不予认可，认为付款义务人及付款主体系***公司，佳弘公司没有付款义务，虽然发票是开给佳弘公司的，但费用是***公司支付，与本案无关；北安公司认为该笔费用与其无关，且***公司支付了设计费，发票应该开具给***公司，故佳弘公司提供的发票要么是假的，要么与本案无关，相关协议并未签署日期；佳弘公司解释称其2015年取得本案项目后想让***公司处理，故***公司以自己的名义签署了设计合同，后该项目确定***公司实施，协议也明确了佳弘公司付设计费，付款凭证虽然是***公司，但确系给佳弘公司开具了发票。施工、监理招标代理费1094340元，佳弘公司提交《建设工程招标代理合同》、银行付款凭证1张、北京***工程项目管理有限公司出具的发票，航星公司认为部分发票并未注明项目名称，无法证明与本案有关，对其他相关证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可；北安公司对发票的真实性认可，关联性和证明目的不认可，认为发票号为39725594的10万元发票并未标注项目名称，不能证明发生于涉案项目。招投标交易服务费137658.94元，佳弘公司提交《建设工程招标投标交费通知单》、银行付款凭证1张、北安公司支付的招投标交易服务费发票、佳弘公司支付的招投标交易服务费发票，航星公司认可相关证据的真实性，不认可关联性，该笔费用系北安公司承担的招标报酬，佳弘公司是收款人和获利者，并非损失；北安公司对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，认为《建设工程招标投标交费通知单》明确佳弘公司应付招投标交易服务费137658.94元，北安公司应支付91705.96元，故佳弘公司主张的该笔费用属于开发成本，应由其自行承担，与北安公司无关；佳弘公司解释称其与北安公司应共同支付的交易服务费一开始由北安公司支付，故北京市建设工程发包承包交易中心给北安公司开具发票，***公司将其应支付的137658.94元支付给北安公司，北安公司给其开具发票。厂房拆除费2000000元，佳弘公司提交《协议书》、（2020）京02民初647号建设工程施工合同纠纷案庭前会议笔录，航星公司对庭前会议笔录的关联性不予认可，认为佳弘公司该诉求不属于本案审理范围，对其他相关证据的真实性不予认可，佳弘公司无证据证明其支付了2000000元；北安公司称该笔费用包含在佳弘公司已经支付给北安公司的款项中，属于已付工程款，107厂房并非北安公司实际拆除，北安公司专业分包给北京兴朝建筑工程有限公司施工，北安公司组织分包单位拆除是按照航星公司与佳弘公司的意思进行，既不侵权，也不违约，佳弘公司向北安公司主张该费用，没有事实和法律依据。监理费2395500元，佳弘公司提交《北京市建设工程监理合同》《北京市建设工程监理合同补充协议一》《补充协议二》、银行付款凭证6张、泛华公司监理费发票，航星公司对发票的真实性认可，但部分发票没有标注项目名称，对该部分发票关联性不予认可，称无法核实其他证据的真实性，监理费系被政府叫停后的监理，没有合法性；北安公司认为发票号为04737211的945000元发票并未标注项目名称，与本案无关，对其他发票的真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可；佳弘公司称项目被政府叫停后双方都在与政府协商，都希望继续施工，因此航星公司同意进行监理。保安服务费3282528元，佳弘公司提交《保安服务（派遣）合同》（8份）、《补充协议》《保安服务合同补充协议》（2份）、发票及发票查验明细、北京京城保安服务有限公司保安服务费付款凭证，航星公司称无法核实真实性，关联性、证明目的不予认可，保安合同的地点并非107厂房，部分发生在被政府叫停后，属***公司未采取措施扩大的经营费用，且佳弘公司主张的费用中有207680元超出合同约定，有541128元系合同外额外增加的费用；北安公司认为发票金额3204509元与付款凭证金额3282528元不符，部分费用系停工后，系非必要支出，对部分付款不予认可；佳弘公司称107厂房北侧的街道就是和平里南街，故保安合同中的和平里南街系107厂房。串测角楼坐标测绘费20422元，佳弘公司提交《建设工程测绘合同（一）》、银行付款凭证1张、北京市测绘设计研究院测绘费发票，航星公司对发票的关联性不予认可，发票没有标注项目名称，且发生时间是被政府责令停工后，属***公司自行扩大的损失；北安公司对发票的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，发票日期为2019年2月22日，系停工8个月后支出的，发票没有标注项目名称；佳弘公司认为设计单位需要角楼坐标，该费用系必须发生的。房屋面积图纸测绘费54000元，佳弘公司提交《房地产面积测绘合同》、银行付款凭证1张、《房屋面积测算技术报告书》、北京帝测科技股份有限公司房屋面积测绘费发票，航星公司对相关证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，认为《房屋面积测算技术报告书》形成于2018年4月，此时107厂房已经被拆除，测绘所得面积与107厂房无关，上述费用系不必然发生的；北安公司对《房屋面积测算技术报告书》及发票的真实性、合法性、证明目的均不予认可，工程施工于2018年6月1日停工，没有竣工，不具备测绘的条件和必要；佳弘公司解释称其欲建设地上5层地下1层的建筑，房屋面积需要统计，且该费用是必须发生的。造价咨询费750000元，佳弘公司提交《建设工程造价咨询合同（全过程）》、银行付款凭证3张、北京京园诚得信工程管理有限公司造价咨询费发票，航星公司认为相关证据真实性无法核实，对关联性和证明目的不予认可，该费用并非必然发生的费用，《建设工程造价咨询合同（全过程）》分为前期、施工、竣工3个阶段，因项目被政府叫停，不应发生项目施工全部和项目竣工结算阶段的造价咨询费，客户回单显示佳弘公司仅累计支付55万元；北安公司对发票的形式真实性认可，对关联性和证明目的不予认可，认为据其计算，根据《建设工程造价咨询合同（全过程）》，前期阶段和施工阶段的造价咨询费最多460797.1元，且还应在此基础上扣除未完成的相关工程的造价咨询服务费，佳弘公司付款55万元明显不合理；佳弘公司确认其中20万元与本案无关，主张造价咨询费55万元。东配楼1层南侧办公区装修费38666.2元及东配楼办公室装修费97940.3元，佳弘公司分别提交与北京顺达四方建筑装饰工程有限公司、北京捷利四海建筑装饰工程有限公司《施工合同》、银行付款凭证2张、《工**工验收单》2张及上述2装修公司装修发票，航星公司对竣工验收单及发票的关联性不予认可，并称无法核实其他证据的真实性，不认可关联性和证明目的，不能证明实际发生了装修，且在北安公司起诉佳弘公司、航星公司建设工程施工合同纠纷一案中，北安公司主张装修费由其支付，并称2家装修公司对东配楼1楼的施工范围相同，佳弘公司无法区分；北安公司称其在另案中主张了对其办公区域的装修费用，且通过对比2家装修公司的《施工合同》及《竣工验收单》，2家装修公司的施工内容、施工时间基本相同，北京捷利四海建筑装饰工程有限公司的《施工合同》约定施工地点为1层，但《竣工验收单》中为1层北侧，相互矛盾，佳弘公司将1层南侧交给北安公司办公使用，其不可能于2017年5月进行装修；佳弘公司认可其在东配楼为北安公司提供办公场所，认为北安公司对其办公区域的装修与其主张的上述装修费无关。东配楼主体结构检测费125000元，佳弘公司提交《技术服务合同》、银行付款凭证2张、中国建筑科学研究院东配楼结构检测费发票，航星公司对发票的真实性认可，但不认可关联性，认为该费用不是必然发生的费用；北安公司对发票的真实性、合法性、关联性和证明目的予以认可，但认为系佳弘公司的开发成本，与北安公司无关。107厂房内部建筑附属物拆除、部分地面破除、垃圾外运及现场清理劳务费1000000元，佳弘公司提交《107厂房内部建筑附属物拆除协议》、银行付款凭证1张、拆除工**工验收报告3份及北京金兰建业建筑劳务工程有限公司拆除工程劳务费发票，航星公司对3份竣工验收单及发票的真实性认可，不认可关联性，认为上述费用发生在2017年4月至2017年5月25日，此时北安公司已经进场施工，故该部分施工在北安公司与佳弘公司的合同范围内；北安公司对竣工验收单及发票的形式真实性认可，但不认可关联性和证明目的，认为佳弘公司在将107厂房拆除工程总承包于北安公司的情况下，将“107厂房内部建筑附属物拆除”单独发包给北京金兰建业建筑劳务工程有限公司，不具有合理性和必要性；佳弘公司解释称该项拆除系房屋内部的拆除。砍伐树木及清理服务费110000元，佳弘公司提交《107项目树木砍伐协议》、银行付款凭证3张、天津市蓟县春讯苗木种植专业合作社企业信用信息公示报告、***代开的伐树和清理服务费发票，航星公司对企业信用信息公示报告及发票的真实性认可，不认可关联性，对其他相关证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，发票没有注明项目名称，不能证明与本案存在关联，且相关费用应***公司承担；北安公司认为发票没有项目名称，与本案不具备关联性。基坑检测费210000元，佳弘公司提交《基坑监测合同》、银行付款凭证4张、建研地基基础工程有限责任公司基坑检测费发票，航星公司对发票的关联性不予认可，对其他相关证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为不是必然发生的费用，如确实发生也系佳弘公司违约产生的损失；北安公司认可发票的真实性，但认为系佳弘公司开发成本，与北安公司无关。土石方分包抢工费1000000元，佳弘公司提交《奖励协议》、发票11张、收条、昌达兴盛（北京）建筑工程有限公司土石方抢工费发票，航星公司对发票的关联性不予认可，对相关证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，佳弘公司不能证明其与昌达兴盛（北京）建筑工程有限公司存在承包关系，个人收条不能证明已经实际支付，相关证据发生在工程被政府勒令停止后，属于违法行为，不应被支持；北安公司对发票的真实性认可，但认为系佳弘公司的开发成本，与北安公司无关；佳弘公司解释称昌达兴盛（北京）建筑工程有限公司收取的土石方抢工费名为抢工奖励费，实际属于施工工程款，因此其***公司开具的发票中服务名称载明为“工程款”。扰民费455320元，佳弘公司提交《107项目扰民费发放登记表》2张、通知，航星公司对相关证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，认为系佳弘公司单方制作，没有领取凭证，不能证明实际发生，且也是发生在政府勒令停工后，不应得到支持；佳弘公司认可没有证据证明其实际发放了扰民费。C座顶板加工堆料区场地拆除工程款67000元，佳弘公司提交《劳务分包合同》、银行付款凭证1张、《关于创新楼地下车库项目（C座）验收相关场地清理的函》、定州市兴城建筑工程有限公司北京分公司劳务费发票，航星公司对函和发票的真实性认可，但不认可关联性，对其他相关证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，相关《劳务分包合同》签订于工程被勒令停工后，且佳弘公司未经航星公司同意占用创新楼堆放建筑现场产生的垃圾，航星公司要求拆除占用部分，系合法要求；北安公司对函及发票的真实性认可，但认为系佳弘公司开发成本，与北安公司无关；佳弘公司解释称系航星公司给其发函，因为项目要验收故要求其将相关部分拆除，其委托相关单位进行拆除，故航星公司对此明知且同意。拆除违法建设和回填土施工工程款10533035.74元，佳弘公司提交《北京市建设工程施工合同》《补充协议》（2份）、银行付款凭证9份、城建兴业公司2019年违规整改工程结算单及工程现场签证单、城建兴业公司2019年违规整改工程（土方回填）发票、城建兴业公司2020年违规整改工**工验收单及工程结算单、城建兴业公司2020年违规整改工程（拆除钢结构）发票、城建兴业公司2020年违规整改工程（剩余土方回填）发票，航星公司对相关证据的关联性不予认可，相关《北京市建设工程施工合同》未办理结算，无法确定工程量和应付工程款，金额也无法互相印证；北安公司对结算单、发票的真实性、合法性、证明目的均不认可，认为政府责令整改等确定的责任主体是佳弘公司、航星公司，违建拆除、整改的相关责任均与北安公司无关。拆除违法建设监理费50000元，佳弘公司提交《北京市建设工程监理合同》、银行支付凭证1张、北京园磊工程管理有限公司监理费发票，航星公司对发票的关联性不予认可，对其他相关证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，监理内容并非拆除，而是继续对违法施工进行监理，属***公司的违法行为，不应得到保护；北安公司对发票的真实性认可，但认为土方回填、拆除没有监理的必要，且违建的整改、拆除、回填均与北安公司无关；佳弘公司解释称什么规模的项目必须监理法律没有明确规定，但认为涉案项目回填难度大，因此委托了专业的监理公司。违法建设整改回填检测费10000元，佳弘公司提交《北京市建设工程质量检测委托合同》、银行支付凭证1张、北京市建设工程质量第六检测所有限公司检测费发票，航星公司对发票的关联性不予认可，对其他相关证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，认为发票没有标注项目名称，与本案无关，该费用系违法继续建设发生的费用，不是必然发生的费用，不应得到支持；北安公司对发票的真实性认可，但认为没有标注项目名称，违建的整改、拆除、回填均与北安公司无关。航星公司认为，佳弘公司主张的上述所有损失即使实际发生，按照《107#厂房改建项目租赁合同》第1.3条，应***公司自行承担，与航星公司无关。北安公司主张C座顶板加工堆料区场地拆除工程款、拆除违法建设和回填土施工工程款、拆除违法建设监理费及违法建设整改回填检测费均系违建拆除期间的费用，违建拆除与北安公司无关，且佳弘公司主张的上述所有费用即便真实发生，亦系佳弘公司作为房地产开发单位开发建设房地产项目应承担的开发成本，与建设施工单位北安公司无关。 关***公司主张的违法建筑拆除后复建阶段发生的费用2106426元，包括以下3部分：1.107厂房复建设计咨询费400000元，佳弘公司提交《107厂房复建工程全过程咨询协议》、银行付款凭证1张、《北京东城区107厂房复建方案设计》、建研科技股份有限公司复建阶段咨询费发票；2.复建规划手续咨询费1300000元，佳弘公司提交《技术咨询合同》、银行付款凭证2张、《北京市和平里街道07街区梳理及基础设施实施保障研究》、北京道方规划建筑设计咨询有限公司咨询费发票、北京道方规划建筑设计咨询有限公司出具的《证明》；3.保安服务费406426元，佳弘公司提交《保安服务合同书》2份、银行付款凭证11张、北京盛安邦保安服务有限公司保安服务费发票。航星公司对《北京东城区107厂房复建方案设计》的真实性、关联性认可，证明目的不予认可；对建研科技股份有限公司复建阶段咨询费发票的真实性认可，对关联性不予认可；对《北京市和平里街道07街区梳理及基础设施实施保障研究》的真实性、关联性认可，对证明目的不予认可；对北京道方规划建筑设计咨询有限公司咨询费发票的真实性认可，对关联性不予认可，认为佳弘公司以航星公司名义办理复建前期手续时委托相关单位出具107厂房复建设计方案，根据双方相关协议，所发生的费用***公司自行承担；对北京盛安邦保安服务有限公司保安服务费发票的关联性不予认可，发票没有标注项目名称，与本案无关，且航星公司对其他证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，复建设计咨询费及复建规划手续咨询费系不必然发生的费用，《保安服务合同》的地点与本案无关，且该合同系政府勒令停工后签订的，保安服务费属***公司未采取措施扩大的经营费用，且根据《107#厂房改建项目租赁合同》第1.3条，上述费用应***公司自行承担，与航星公司无关。北安公司认为上述费用均与其无关，因相关发票并未标注项目名称，对发票的关联性不予认可，保安服务费发生在涉案项目停工后，不具有合理性。 北安公司认为佳弘公司要求其承担损失赔偿责任超过诉讼时效，原107厂房拆除系2017年7月19日完成，新建工程于2018年5月停工，佳弘公司于2021年11月23日在本案庭审中提起反诉，已经超过诉讼时效。佳弘公司不同意北安公司的上述主张，并提交《关于北安集团107项目停工整改报告的函件》、佳弘公司与北安公司之间的往来函、移交单及在北安公司起诉的建设工程施工合同纠纷案中佳弘公司向法院提交的《答辩状》予以佐证，主***公司于2018年11月9日、2019年6月5日至2020年8月13日期间均向北安公司发送函件，就项目施工过程中北安公司存在的违法违约行为向其发函主张权利，造成诉讼时效中断，在北安公司起诉的建设工程施工合同纠纷案中佳弘公司向法院提交的《答辩状》向北安公司主张权利，亦造成诉讼时效的中断。北安公司对《关于北安集团107项目停工整改报告的函件》的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明目的，佳弘公司在该函件中只保留实名举报的权利，并未要求北安公司赔偿损失，且从该函件落款日期2018年11月9日起算，也已超过诉讼时效；对《答辩状》的真实性不认可，佳弘公司在另案中并未提交该答辩意见，其也未收到其书面答辩状，佳弘公司仅在2020年12月8日庭前会议中口头发表答辩意见，并未向北安公司主张赔偿损失；在工作联系函、移交单等证据中佳弘公司未向北安公司主张反诉所涉损失赔偿。航星公司称其对北安公司抗辩的时效问题不发表意见。 一审法院认为，关于本案法律适用问题，《中华人民共和国民法典》已经于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案合同履行期间跨民法典实施前后，相关法律事实依法分别适用《中华人民共和国合同法》及民法典的相关规定。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明事实以及各方当事人诉辩意见，本案主要争议焦点如下：一、《107#厂房改建项目租赁合同》的标的、合同性质及合同效力。二、《107#厂房改建项目租赁合同》解除时间、合同解除的责任及损失承担。三、北安公司是否应当承担责任。 一、《107#厂房改建项目租赁合同》的标的、合同性质及合同效力 航星公司已提供建筑面积为11016平方米的《107#厂房改建项目租赁合同》原件，且合同双方分别**、签字，符合《107#厂房改建项目租赁合同》约定的生效要件。佳弘公司提供的建筑面积为52708.69平方米的《107#厂房改建项目租赁合同》系复印件，佳弘公司虽主张建筑面积为52708.69平方米的《107#厂房改建项目租赁合同》系在设计文件确定107厂房改建面积后，航星公司与其补签，日期仍为2016年1月1日，但并未就其主张提供充分证据，且航星公司对该合同不予认可，法院经审查并结合相关事实，对佳弘公司提供的租赁面积为52708.69平方米租赁标的《107#厂房改建项目租赁合同》不予认定。 关于合同性质，佳弘公司主张双方所签合同名为租赁，实为合作。经审查，《107#厂房改建项目租赁合同》明显不具备合作协议的形式要件，《107#厂房改建项目租赁合同》明确约定了租赁标的、租期、租金、押金等，租赁合同的主要条款齐备，其中并无合作分成等内容，故应当认定航星公司与佳弘公司之间成立租赁合同关系。即使后期双方往来函件中有“合作开发”等表述，也系由于客观事实发生较大变化，不能据此否认双方在签订《107#厂房改建项目租赁合同》时的意思表示，故佳弘公司的上述主张，缺乏依据，法院不予采信。 佳弘公司认为双方实际就合作开发107厂房达成一致意见，故《107#厂房改建项目租赁合同》并非双方真实意思表示，且航星公司出租107厂房违反了《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定违法出租划拨土地上建筑，故其反诉请求确认《107#厂房改建项目租赁合同》无效。法院对此认为，如前所述，佳弘公司所持双方系合作关系的主张不能成立，其也未提交充足证据证明《107#厂房改建项目租赁合同》非双方真实意思表示，其据此主张《107#厂房改建项目租赁合同》无效，法院不予支持；佳弘公司主张的《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定为管理性规定，并不导致《107#厂房改建项目租赁合同》无效，故建筑面积为11016平方米的《107#厂房改建项目租赁合同》并不存在合同无效事由，应当认为有效合同，对双方均具有约束力，据此应确认佳弘公司承租的租赁标的为107厂房（建筑面积为11016平方米）及东配楼1层（建筑面积为1000平方米），并对佳弘公司请求确认《107#厂房改建项目租赁合同》无效的反诉请求予以驳回，且对其根据《107#厂房改建项目租赁合同》无效主张航星公司应当退还其已付租金120670000元的反诉请求，亦不支持。 二、《107#厂房改建项目租赁合同》解除时间、合同解除的责任及损失承担 根据本案查明的事实，《107#厂房改建项目租赁合同》履行过程中，佳弘公司取得[2017]施装字0062号《建筑工程施工***》，工程名称为107厂房装修改造项目。从北京市住房和城乡建设委员会公开的施工***申请材料看，无论是《建筑工程施工***申请表》《房屋产权对应明细表》，还是《房屋所有权证》北京市房屋登记表中，107厂房建筑面积（规模）均为52708.69平方米，明显与产权人航星公司提供的东全字第00629号《房屋所有权证》所载101幢房屋（107厂房）的建筑面积为11211.3平方米不符。《建筑工程施工***》的建设单位为佳弘公司，佳弘公司亦认可系以其名义办理该施工***，其虽主张系航星公司提供虚假材料、北安公司实际操作申请，但其并未就此提供充足证据，且北京市住房和城乡建设委员会2018年6月1日作出的《撤销决定书》中亦认定佳弘公司存在以欺骗手段取得施工***的行为，故佳弘公司对违法办理《建筑工程施工***》应当承担责任。在施工***申请材料《房屋所有权证》北京市房屋登记表中，航星公司盖有公章，且于2016年12月29日出具《说明》，称加盖其公章的房屋所有权证复印件与原件一致。航星公司虽称公章系佳弘公司伪造，但不申请鉴定，故其应当自行承担不利后果，应当认定航星公司为申请办理《建筑工程施工***》提供不实材料，亦应承担相应责任。 《107#厂房改建项目租赁合同》签订后，航星公司将租赁房屋交付给佳弘公司，***公司委托北安公司对107厂房进行拆除，并进行新建，至2018年6月1日北京市住房和城乡建设委员会作出《撤销决定书》时，地下室及地上两层多钢结构已经建设完毕，上述施工明显与《建筑工程施工***》载明的107厂房装修改造项目不符。且在此过程中，相关政府部门多次责令整改、责令停止建设，但施工并未停止。***公司按照2017年12月15日北京市东城区城市管理综合行政执法监察局所作《限期拆除决定书》的要求，于2019年至2020年组织回填了地下室并拆除了地上钢结构。佳弘公司在拆除、新建过程中系建设单位，其虽主张航星公司对拆除107厂房及新建工程均明知、同意且提供了支持与帮助，北安公司实际施工，均具有责任，但不能据此排除其自身责任，在行政机关责令整改、停工后，佳弘公司坚持进行建设，且其相关违法行为已被行政机关认定并作出行政处罚。航星公司称其发现佳弘公司及北安公司擅自拆除107厂房后，多次发函要求停止施工，***公司提交的相关证据可以证明航星公司同意拆除107厂房，并在此过程中提供了配合；且107厂房位于航星园内，航星公司作为107厂房的产权人，其若不同意佳弘公司拆除107厂房，明显可以采取更有效的方式予以制止，但其并未实际制止，应当认为航星公司在107厂房拆除、新建过程中亦存在过错。2020年2月26日北京市规划和自然资源委员会东城分局作出《关于北京航星机器制造有限公司107厂房复建有关规划意见的复函》，要求在妥善处理违法建设后，按原规模、原高度、原风貌形式进行复建，至此佳弘公司对107厂房新建并开展经营的目的已经不能实现，且原107厂房已经被拆除，《107#厂房改建项目租赁合同》客观上无法履行，双方均有权主张解除合同，且双方对合同解除均有过错。 《107#厂房改建项目租赁合同》在客观上不能履行后，双方均应积极主张合同解除，妥善处理善后事宜。2021年7月21日，航星公司***公司发出《关于要求支付租金和违约金逾期支付则解除租赁合同的通知》，称佳弘公司如未在2021年7月26日前足额支付欠付租金，则合同于2021年7月27日解除。航星公司发出的上述解除通知具有解除《107#厂房改建项目租赁合同》的效力，法院据此确认《107#厂房改建项目租赁合同》于2021年7月27日解除，航星公司的该项诉讼请求法院予以支持。 航星公司主***公司应向其支付2020年7月1日至2021年7月26日期间房屋租金38778630.14元，佳弘公司认可该数额计算并无错误。关***公司是否应当承担《107#厂房改建项目租赁合同》解除前的租金，法院认为，一则，《107#厂房改建项目租赁合同》第2.2条约定“从2017年1月1日起为项目运营期，同时为计租期，不限于乙方施工改造、行政许可报批及审批验收是否完成”，说***公司已经充分预见到合同履行过程中存在的各种风险，包括可能无法按时完成施工改造、行政许可报批及审批验收等，并在合同中对风险承担进行了约定，根据该约定，佳弘公司应当承担合同解除前的租金；二则，租赁合同中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，航星公司已经将租赁物交***公司，佳弘公司一直支付租金至2020年7月1日，且曾致函航星公司提出分期交纳租金的方案，也说***公司愿意承担合同履行期间的租金，并承担相应风险；三则，佳弘公司支付的租金实际为其在107项目中的成本投入，佳弘公司作为商业主体，理应对项目风险及收益有充分认识，向航星公司支付租金系佳弘公司自愿接受的商业安排；根据佳弘公司提供的付款记录显示其在组织回填地下室及拆除地上违建时仍向航星公司支付过租金，可见佳弘公司将其支付的租金视为其在107厂房项目中的成本投入，现《107#厂房改建项目租赁合同》无法继续履行，佳弘公司需自行承担商业风险。故航星公司主张的2020年7月1日至2021年7月26日期间房屋租金38778630.14元，法院予以支持。 2021年7月27日《107#厂房改建项目租赁合同》解除后，佳弘公司仍未交还租赁物，理应支付房屋占用费。各方一致认可，航星公司已于2021年9月10日收回107厂房场地及东配楼1层，故佳弘公司应当支付房屋占用费至2021年9月10日，至于占用费标准，航星公司主张按照合同约定租金标准主张，经法院核实，航星公司主张的占用费数额合理，法院予以支持。佳弘公司称其租赁的标的为拆除107厂房后改建的房屋，该房屋尚未建成，故无需支付租金和房屋占用费，法院已经认定本案租赁标的系原107厂房及东配楼1层，且佳弘公司已付租金的行为明显与其上述主张相悖，法院对其所述不予采信。 关于航星公司主张107厂房房屋毁损经济损失，其自认按照每平方米5000元计算得出其主张的损失数额55080000元，航星公司在本案中先后两次申请对107厂房价值进行鉴定，均因缺乏相关评估资料被退回，现航星公司并无证据证明107厂房的损失数额，法院对其该项主张无法支持。因107厂房确已毁损灭失，航星公司的相关损失，可待107厂房根据规划部门按照原规模、原高度、原风貌进行复建后，参考复建费用，另行主张。 关***公司主张的拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失，法院认定该项损失如下：1.设计费1800000元，虽然佳弘公司提供了相关发票，其提供的付款凭证中付款主体为***公司，且佳弘公司并未证明***公司的该笔付款与本案具有关联性，设计费不计入损失。2.施工、监理招标代理费1094340元，佳弘公司提供的票据中未标注项目名称的无法证明与涉案工程的关联性，不计入损失，经核查，994340元计入损失。3.招投标交易服务费137658.94元，该费用系必须发生的费用，全额计入损失。4.厂房拆除费2000000元，北安公司认可其收到拆除费2000000元，该费用全额计入损失。5.监理费2395500元，佳弘公司提供的票据中未标注项目名称的无法证明与涉案工程的关联性，不计入损失，经核查，1450500元计入损失。6.保安服务费3282528元，佳弘公司提供的发票无法与合同对应，部分付款超出合同金额，本院酌定1641264元计入损失。7.串测角楼坐标测绘费20422元，虽然佳弘公司提交的1张发票没有项目名称，但该费用确需发生，且在合理范围内，全额计入损失。8.房屋面积图纸测绘费54000元，法院经审查，该测绘并非必须发生，故对该项损失不予支持。9.造价咨询费550000元，佳弘公司提供发票予以佐证，故全额计入损失。10.东配楼一层南侧办公区装修费38666.2元，佳弘公司提供的装修合同、付款凭证及发票等证据足以证明该损失合理，全额计入损失。11.东配楼办公室装修费97940.3元，佳弘公司提供的装修合同、付款凭证及发票等证据足以证明该损失合理，全额计入损失。12.东配楼主体结构检测费125000元，佳弘公司提供合同、付款凭证及发票，足以证明该损失合理，全额计入损失。13.107厂房内部建筑附属物拆除、部分地面破除、垃圾外运及现场清理劳务费1000000元，佳弘公司称该损失系107厂房内部拆除发生的费用，但在佳弘公司已经将107厂房拆除委托给北安公司的情况下，另行委托案外人进行拆除，法院无法认定该费用的合理性，对该项损失不予支持。14.砍伐树木及清理服务费110000元，北安公司认可其入场时树木已被伐，该费用确系必要费用，***公司提供的发票未写明项目名称，本院酌定55000元计入损失。15.基坑检测费210000元，该费用必然发生，且数额合理，全额计入损失。16.土石方分包抢工费1000000元，在政府责令停工后，佳弘公司仍要求抢工，该费用不予支持。17.扰民费455320元，佳弘公司并未提供实际发放的证据，法院不予支持。18.C座顶板加工堆料区场地拆除工程款67000元，该费用系合理，全额计入损失。19.拆除违法建设和回填土施工工程款10533035.74元，虽然2019年10月25日《工程现场签证单》可以说明在回填过程中佳弘公司曾要求继续开挖，后又回填，导致费用增加，但航星公司并未实际制止，对此亦有过错，该部分增加费用一并计入损失，故佳弘公司主张数额合理且提供了相关发票，该费用全额计入损失。20.拆除违法建设监理费50000元，该费用必然发生且合理，计入损失。21.违法建设整改回填检测费10000元，该检测费系必然发生且数额合理，计入损失。综上，经法院核算，佳弘公司拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失为17980827.18元，佳弘公司主张的过高部分法院不予支持。由***公司与航星公司对《107#厂房改建项目租赁合同》不能继续履行以致合同解除均具有过错，航星公司应对上述损失承担50%的责任，即航星公司赔偿佳弘公司拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失8990413.59元。 关***公司主张的复建阶段发生的费用损失2106426元，因佳弘公司主张的107#厂房复建设计咨询费400000元及复建规划手续咨询费1300000元均系咨询费用，无证据证明该费用发生的必然性，故本院对此不予支持；关于保安服务费406426元，因佳弘公司提供的相关发票没有备注项目名称，无法证明与涉案107厂房项目的关联性，故佳弘公司主张的该项费用，法院不予支持。 关***公司主张的行政罚款损失计4335416.46元，佳弘公司作为行政相对人，不能通过民事赔偿将其应当承担的行政责任进行转嫁，故佳弘公司该项请求，法院不予支持。 《107#厂房改建项目租赁合同》第5.4条约定了租房押金退还条件：本租赁合同到期后，如果乙方忠实履行本合同各项条款，没有欠付的租金、物业费、水费、电费、供暖制冷费（若有）及本租赁合同项下的费用，甲方于乙方交还所租房屋起5日内，退还租房押金于乙方，但不计利息。现《107#厂房改建项目租赁合同》已经无法继续履行，法院已确认《107#厂房改建项目租赁合同》于2021年7月27日解除，航星公司理应退还佳弘公司租房押金5000000元；《107#厂房改建项目租赁合同》第9.5条约定了施工押金：施工押金为人民币500000元，施工押金在乙方委托的承包商进场施工时一并交付，待施工完成验收合格半年后退还。现施工已经不存在，航星公司应当退还佳弘公司施工押金500000元。 因《107#厂房改建项目租赁合同》系因双方原因解除，故航星公司主张的逾期付款违约金、逾期交房违约金、资金利息及佳弘公司主张的已付租金资金占用费、押金资金占用费，均缺乏依据，法院均不予支持。 三、北安公司是否应当承担责任 航星公司认为北安公司与佳弘公司一起伪造其公章，骗取《建筑工程施工***》，故其存在过错；佳弘公司认为北安公司系办理《建筑工程施工***》的实际操作人，但航星公司、佳弘公司均未就其主张提供充足证据，北安公司系作为施工单位参与涉案107厂房项目，现有证据无法证明北安公司对办理《建筑工程施工***》明显具有过错。且北安公司并非《107#厂房改建项目租赁合同》当事人，对合同不能继续履行及合同解除亦无过错，故航星公司、佳弘公司针对北安公司的相关诉讼请求没有依据，法院予以驳回。 综上所述，对于航星公司诉讼请求及佳弘公司反诉请求中的合理部分，法院予以支持，对于不合理部分，法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条之规定，一审法院于2022年5月判决：一、确认航星公司与佳弘公司于2016年1月1日签订的《107#厂房改建项目租赁合同》于2021年7月27日解除；二、佳弘公司于本判决生效之日起10日内支付航星公司2020年7月1日至2021年7月26日期间房屋租金38778630.14元及2021年7月27日起至2021年9月10日期间的房屋占用费4562191.78元；三、航星公司于本判决生效之日起10日内退还佳弘公司租房押金5000000元和施工押金500000元；四、航星公司于本判决生效之日起10日内赔偿佳弘公司107厂房拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失8990413.59元；五、驳回航星公司其他诉讼请求；六、驳回佳弘公司其他反诉请求。 本院二审审理期间，佳弘公司提交检测报告、鉴定报告、公证书、请示汇报材料、仲裁裁决书、107厂房资料及照片、相关出版物和国家标准、案例及法律文件、工程施工相关材料等作为新证据，用以证明107厂房为危房D级（四级）、租赁合同无效、北安公司应对佳弘公司的行政罚款等损失承担赔偿责任。航星公司认为上述证据部分并非法定新证据，对其关联性及证明目的不予认可。北安公司认为上述证据部分并非法定新证据，对涉及施工***办理的相关证据不予认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。 航星公司提交《工作联系函》和107厂房照片作为新证据，用以证明相关请示汇报材料是佳弘公司拟好请航星公司**后***公司向有关部门报送的，非航星公司报请的以及107厂房并非危房。佳弘公司对该证据的关联性和证明目的均不认可，北安公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予认可。 北安公司提交其与佳弘公司签订的《协议书》及佳弘公司在（2020）京02民初647号案件中的证据目录作为新证据，用以证明双方签订的《北京市建设工程施工总承包合同》仅为备案使用，双方互不承担合同范围内的法律责任。佳弘公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，航星公司对该证据的证明目的不予认可。 本院经审查认为：双方当事人提交的上述证据材料中大部分在一审中已经提交过，并非法定新证据，其他证据亦不足以证明各自的主张，不能达到其证明目的，本院不予采信。 根据一审双方提供的证据，本院补充查明以下事实： 一、107厂房为单层混凝土排架结构，南北108米，东西102米，高24米，建筑面积11016平方米，始建于上世纪五十年代，主要用于航天产品结构件研制和部件装配。2008年，航星科技园经中关村管委会批准，成为与东城区人民政府合作共建的高科技文化创意产业园，至2014年完成腾退工作。2009年，《北京市规划委员会关于北京航星机器制造公司（二三九厂）用地控规调整研究意见的复函》明确提出：该用地内有部分建筑物为上世纪五、六十年代建设，有一定的时代特征，因此应重点保留107厂房，同时做好其他保留建筑的再利用。 二、2012年，航星公司委托国家建筑工程质量监督检验中心对107厂房进行鉴定，处理意见为：鉴于该厂房已使用50余年，承重构件外观质量较差，部分材料已严重老化，适修性较差，建议拆除重建。2014年，航星公司启动107厂房改造项目，2015年7月20日，佳弘公司提交了《航星科技园107#厂房改造项目租赁报价书》，载明：***公司全额出资进行项目改造，以航星公司名义进行报批，租赁期房屋产权归航星公司所有，佳弘公司享有所出资改建完成的107项目相关建筑物、构筑物及设备设施的使用权和经营收益权，合作期限20年，其中建设期2年，运营期18年。2015年8月20日，航星公司出具《确认函》，载明：我公司近期组织了航星科技园107#厂房改造项目竞争性比选，经公司内部专家组评审，公司决策机构审议，最终确定贵公司为本项目合作单位。**我双方本着互利互惠、相互、共同发展的原则，精诚合作，加紧做好后续合同签订、项目报批与施工等工作。 三、2016年3月，在双方签订《107#厂房改建项目租赁合同》后，佳弘公司按照合同约定委托中质（北京）建设工程检测鉴定中心对107厂房进行再次鉴定，处理意见为：107厂房主体结构建议拆除翻建，107厂房围护结构墙体建议拆除。佳弘公司委托设计的107厂房项目改造方案为：拆除原房屋建设新房屋，新房屋为地上五层、地下一层。在原房屋拆除前，佳弘公司将项目改造设计方案报送航星公司，其中新房屋设计的建筑面积为52708.69平方米（地上建筑面积45797平方米、地下建筑面积6911.69平方米）。航星公司行政保卫部对107厂房改造设计施工图、107项目拆除施工方案进行了审核确认。 四、2020年2月26日，北京市规划和自然资源委员会东城分局作出《关于北京航星机器制造有限公司107厂房复建有关规划意见的复函》，要求在妥善处理违法建设后，按原规模、原高度、原风貌进行复建。 五、因涉案工程施工建设，北安公司对佳弘公司、航星公司提起建设工程施工合同纠纷一案【（2020）京02民初647号】。一审法院经审理判决：确认双方签订的建设工程承包合同、协议书及补充协议无效；确定已完工程部分的工程价款为55874869元，已经支付31051048.2元，还应支付24823819.8元及利息。北安公司不服一审判决提出上诉，现该案正在本院二审审理中。佳弘公司称在本案反诉主张的损失中不包含上述工程款，其表示将另行主张。 六、关于航星公司主张的逾期付款违约金、逾期交房违约金及资金利息、107厂房复建损失、北安公司是否承担责任问题，航星公司表示认可一审判决结果，不对此部分提出上诉。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：1.本案法律适用；2.涉案合同的性质；3.涉案合同的效力；4.涉案合同解除的原因及责任；5.涉案合同解除后的相关争议处理；6.北安公司是否应当承担责任 一、关于本案法律适用问题 《107#厂房改建项目租赁合同》成立于民法典施行之前，但履行期间跨民法典实施前后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，相关法律事实依法分别适用《中华人民共和国合同法》及民法典的相关规定。一审法院适用法律正确。 二、关于《107#厂房改建项目租赁合同》的性质 双方所签合同的名称为“航星科技园107#厂房改建项目租赁合同”，合同内容中明确约定了租赁标的为107厂房（建筑面积11016平方米）**配楼一层、租期、租金标准、支付方式、租赁物使用方式、押金数额、违约责任等，租赁合同的主要条款齐备。其中虽有对所租房屋进行施工、改造内容，但约定系***公司单方投资完成且改造完成后的房屋仍归航星公司所有，佳弘公司只享有单方使用经营权，亦只负有交纳租金的义务，并无双方合作开发建设以及分成等内容，故应当认定航星公司与佳弘公司之间成立房屋租赁合同关系，而非合作开发关系，一审法院关于合同性质认定正确。 三、关于《107#厂房改建项目租赁合同》的效力 航星公司和佳弘公司均具有签订《107#厂房改建项目租赁合同》的主体资格，租赁标的物107厂房及东配楼一层具有合法产权，双方关于租赁该房屋的意思表示真实，合同的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。佳弘公司和北安公司认为双方合同所涉107厂房属于危房，危房出租违反公序良俗和损害社会公共利益，且航星公司伪造5万余平方米的《房屋所有权证》出租危房，是以合法形式掩盖非法目的，另双方违法出租划拨土地上的建筑，违反了《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，合同应无效。对此本院认为，首先，根据建设部《城市危险房屋管理规定》规定，危险房屋系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危险房屋应由房屋安全鉴定机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定并出具房屋安全鉴定意见，统一启用“房屋安全鉴定专用章”。本案中，航星公司和佳弘公司分别委托的国家建筑工程质量监督检验中心和中质（北京）建设工程检测鉴定中心并非房屋安全鉴定机构，其出具的《鉴定报告》和《检测报告》不符合房屋安全鉴定意见书的要求，其结论仅为107厂房“承重构件外观质量较差，部分材料已严重老化，适修性较差，建议拆除重建”“主体结构建筑年代久远，设计标准较低，耐久性、适修性较差，抗震构造措施不满足标准要求，建议拆除翻建”，并未认定其为危险房屋。因此，不能据此认定107厂房属于危险房屋。其次，《商品房屋租赁管理办法》虽规定不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，但该办法系住房和城乡建设部规章，并非法律和行政法规，不能据此认定合同无效。第三，双方约定佳弘公司承租107厂房后并非直接使用而是进行施工改造，改造完成后的房屋再进行经营使用，与佳弘公司提交的（2019）最高法民再97号指导案例中已经房屋安全鉴定机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定并出具房屋安全鉴定意见为D级危房且出租用于经营酒店危害不特定社会第三人利益不同，因此本案房屋租赁并不违反公序良俗和损害社会公共利益。第四，航星公司在建筑面积5万余平方米的107厂房《房屋所有权证》北京市房屋登记表复印件上**，是为申办《建筑工程施工***》的合同履行行为，并非合同签订时以合法形式掩盖非法目的的行为。第五，《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定为管理性规定，并不导致租赁合同无效。故对佳弘公司和北安公司据此主张《107#厂房改建项目租赁合同》无效的意见不予采纳，对佳弘公司请求确认《107#厂房改建项目租赁合同》无效的上诉请求不予支付。 四、关于《107#厂房改建项目租赁合同》的解除原因及责任 双方签订的《107#厂房改建项目租赁合同》明确约定佳弘公司承租107厂房及东配楼一层后，出资对107厂房进行施工改造并对改造完成后的房屋使用经营，租赁期限20年。在合同履行中，因佳弘公司以欺骗手段取得施工***而被行政机关责令整改、停工、处罚并撤销了《建筑工程施工***》，工程因此停工。虽然双方在此后努力补办相关手续、继续商谈合作事宜，但在2020年2月26日北京市规划和自然资源委员会东城分局作出《关于北京航星机器制造有限公司107厂房复建有关规划意见的复函》，要求在妥善处理违法建设后，按原规模、原高度、原风貌形式进行复建时，双方对107厂房拆除重建及对新建房屋开展经营的合同目的已经不能实现，《107#厂房改建项目租赁合同》客观上无法履行，双方均有权主张解除合同，妥善处理善后事宜。2021年7月21日，航星公司***公司发出《关于要求支付租金和违约金逾期支付则解除租赁合同的通知》，称佳弘公司如未在2021年7月26日前足额支付欠付租金，则合同于2021年7月27日解除。航星公司发出的该解除通知具有解除合同的效力，一审法院据此确认《107#厂房改建项目租赁合同》于2021年7月27日解除，适用法律正确，本院予以确认。航星公司主张是因佳弘公司未按照合同约定支付租金构成根本违约而解除，不符合本案客观事实，本院不予采信。 关于合同解除的责任。首先，107厂房经双方分别委托专门机构鉴定为适修性差、建议拆除重建，但根据《北京市规划委员会关于北京航星机器制造公司（二三九厂）用地控规调整研究意见的复函》要求，107厂房属于应重点保留的建筑。在此情况下，航星公司仍策划、比选，佳弘公司仍报价、承诺，双方协商一致后签订合同，约定租赁及对107厂房施工改造运营继而进行了拆除重建。其次，根据佳弘公司在比选阶段出具的报价书、***以及《107#厂房改建项目租赁合同》约定，佳弘公司负责办理并报备包括但不限于施工***等适合本项目的行政审批手续。但在合同履行中，佳弘公司以装修改造之名申办取得《建筑工程施工***》却行拆除重建之实。而航星公司在佳弘公司申办《建筑工程施工***》过程中，与佳弘公司签订了“合同约定的107厂房内部装修面积为59000平方米”的《补充说明》；在标明建筑面积为52708.69平方米的《房屋所有权证》北京市房屋登记表复印件上加盖公章并出具《说明》，确认加盖其公章的复印件与原件具有同等效力。最终被行政主管部门认定为以欺骗手段取得施工***而予以撤销并给予行政处罚，拆除重建因缺乏合法审批不能进行。第三，在107厂房拆除前，佳弘公司将施工方案及图纸报送航星公司审核确认。根据佳弘公司提供的证据，能够确认航星公司在拆除重建施工过程中给予了审查、监督和配合。第四，在行政部门多次责令整改、停工情况下，佳弘公司仍坚持进行建设，而该项目位于航星园内，航星公司作为107厂房产权人，其虽称进行了制止，但没有实际有效制止，且双方仍在为继续履行进行协商办证、报请复建等。最终在行政规划主管部门要求按原规模、原高度、原风貌进行复建后，导致双方合同目的不能实现，合同无法继续履行。综合以上情况，对《107#厂房改建项目租赁合同》不能履行而解除双方均有过错，根据过错的具体情形，各应承担50%的责任，一审法院所作认定及适用法律正确。 五、关于合同解除后的相关争议问题处理 依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，双方签订的《107#厂房改建项目租赁合同》在部分履行后被依法确认于2021年7月27日解除，根据当事人的意见，就合同解除后相关争议的处理认定如下： （一）关于航星公司要求佳弘公司支付2020年7月1日至2021年7月26日合同解除前的房屋租金38778630.14元和2021年7月27日合同解除至2021年9月10日收回租赁物期间房屋占用费4562191.78元问题 因《107#厂房改建项目租赁合同》于2021年7月27日解除，故合同解除前尚金欠的2020年7月1日至2021年7月26日期间租金应予支付，合同解除至2021年9月10日交还房屋期间，理应支付房屋占用费。关于上述费用的支付标准，根据双方约定的合同目的及房屋用途，107厂房及东配楼一层交付后并非直接使用收益，而是对107厂房进行施工改造、拆除重建并以重建后的房屋运营收益，因此该费用与项目改造出资一样，实际为佳弘公司为107厂房租赁改建项目的成本投入。但在房屋交付不久即拆除而重建尚未完成的情况下合同解除，佳弘公司尚未能使用该房屋获得收益，上述成本投入应属***公司为履行合同产生的损失，根据合同解除的责任及公平原则，该费用应比照租金的标准由双方分担，而不应以合同约定的租金标准全额支付。据此，佳弘公司应支付航星公司2020年7月1日至2021年7月26日合同解除前的房屋租金19389315.07元、2021年7月27日至2021年9月10日租赁物交还前的房屋占用费2281095.89元，一审法院全额予以支持，适用法律不当，本院予以纠正。 《107#厂房改建项目租赁合同》系因双方原因解除，一审法院认定航星公司主张的逾期付款违约金、逾期交房违约金、资金利息均缺乏合法依据，不予支持，航星公司表示认可一审判决结果，本院不持异议。 （二）关于航星公司主张107厂房房屋毁损经济损失问题 107厂房因双方履行《107#厂房改建项目租赁合同》而毁损灭失，在合同解除后，理应纳入损失赔偿**，按照合同解除的责任由双方分担。但航星公司主张的损失数额55080000元是其按照每平方米5000元估算的，其在一审中先后两次申请对107厂房价值进行鉴定，均因缺乏相关评估资料被退回。现因航星公司并无证据证明107厂房的具体损失数额，一审法院对其该项主张未予支持，并告知可待107厂房根据规划部门按照原规模、原高度、原风貌进行复建后，参考复建费用另行主张，该处理并无不当，航星公司亦表示认可一审判决此项结果，本院不持异议。 （三）关***公司要求航星公司退还已支付的房屋租金120670000元问题 因该费用是在合同履行期间支付，佳弘公司在此期间持有合同标的物，理应支付相应费用。关于该费用的支付标准，根据双方约定的合同目的及房屋用途，107厂房及东配楼一层交付后并非直接使用收益，而是对107厂房进行施工改造、拆除重建并以重建后的房屋运营收益，因此该费用与项目改造出资一样，实际为佳弘公司为107厂房租赁改建项目的成本投入。但在房屋交付不久即拆除而重建尚未完成的情况下合同解除，佳弘公司尚未能使用该房屋获得收益，上述成本投入应属***公司为履行合同产生的损失，根据合同解除的责任及公平原则，该费用应比照租金的标准由双方分担，而不应以合同约定的租金标准全额支付。据此，航星公司应退还佳弘公司已支付的50%房屋租金60335000元。一审法院不予支持，适用法律不当，本院予以纠正。 （四）关***公司要求航星公司退还租房押金5000000元和施工押金500000元问题 因《107#厂房改建项目租赁合同》无法继续履行被确认于2021年7月27日解除，航星公司理应退还佳弘公司租房押金5000000元。在合同解除后，项目改造施工已经不存在，航星公司应当退还佳弘公司施工押金500000元。一审法院对此处理正确，本院予以确认。 《107#厂房改建项目租赁合同》系因双方原因解除，故佳弘公司主张的已付租金资金占用费、押金资金占用费均缺乏依据，一审法院不予支持正确，本院予以确认。 （五）关***公司要求航星公司赔偿拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的投资损失25031411.18元问题 一审法院根据合同履行情况及在案证据，依法核算认定佳弘公司拆除重建和违法建筑拆除阶段发生的合理投资损失17980827.18元，并根据合同解除的责任，确定航星公司应承担50%即8990413.59元，事实法律依据充分，本院予以维持。佳弘公司因拆除重建而对北安公司承担的工程款，亦属于为履行《107#厂房改建项目租赁合同》产生的损失，鉴***公司在本案中并未主张并表示另行解决，故本案不予处理。 （六）关***公司要求航星公司赔偿违法建筑拆除后复建阶段发生的费用损失2106426.00元问题 其中关于107厂房复建设计咨询费400000元及复建规划手续咨询费1300000元，因双方在后期一直在为继续履行进行协商、报请复建等并开展了相关工作，故该费用是实际发生的费用，应该计入为履行《107#厂房改建项目租赁合同》发生的实际损失。根据合同解除的责任，航星公司应承担50%即850000元，一审法院对此不予支持，本院予以纠正。 关于保安服务费406426元，一审法院根据合同履行情况及在案证据，对佳弘公司主张的费用不予认定和支持，处理正确，本院予以确认。 （七）关***公司要求航星公司赔偿行政罚款损失4335416.46元问题 佳弘公司作为行政相对人，不能通过民事赔偿将其应当承担的行政责任进行转嫁，故一审法院对佳弘公司该项请求不予支持，处理正确，本院予以确认。 六、关于北安公司是否应当承担责任问题 北安公司因受佳弘公司委托而作为施工单位参与107厂房改建项目施工建设，现有证据无法证明北安公司对办理《建筑工程施工***》明显具有过错，且本案是航星公司与佳弘公司之间的房屋租赁合同纠纷，北安公司并非该合同当事人，对合同不能继续履行及合同解除亦无过错。故一审法院对航星公司、佳弘公司针对北安公司的相关诉讼请求不予认定和支持，处理正确，航星公司亦表示认可一审判决此项结果，本院予以确认。 综上所述，航星公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳；佳弘公司的部分上诉理由成立，本院对一审判决中的不当之处予以改判。一审判决的其他部分，事实查明清楚、适用法律正确，本院予以维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持北京市第二中级人民法院（2021）京02民初424号民事判决第一、三、四项； 二、撤销北京市第二中级人民法院（2021）京02民初424号民事判决第五、六项； 三、变更北京市第二中级人民法院（2021）京02民初424号民事判决第二项为：北京佳弘颐方投资有限公司于本判决生效之日起10日内支付北京航星机器制造有限公司2020年7月1日至2021年7月26日期间房屋租金19389315.07元及2021年7月27日至2021年9月10日期间房屋占用费2281095.89元； 四、北京航星机器制造有限公司于本判决生效之日起10日内退还北京佳弘颐方投资有限公司房屋租金60335000元； 五、北京航星机器制造有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿北京佳弘颐方投资有限公司违法建筑拆除后复建阶段发生的费用损失850000元； 六、驳回北京航星机器制造有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回北京佳弘颐方投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付��延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4135144元，由北京航星机器制造有限公司负担402344元（已交纳），由北京佳弘颐方投资有限公司负担3732800元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费1996262元，由北京佳弘颐方投资有限公司负担1786173元（已交纳），由北京航星机器制造有限公司负担210089元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4340540元，由北京航星机器制造有限公司负担564817元（已交纳108740元，余456077元于本判决生效之日起7日内交纳），由北京佳弘颐方投资有限公司负担3775723元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　任　颂 二〇二三年七月五日 书记员　　***