北京京楚大成钢结构有限公司与北京住总正华开发建设集团有限公司等合同纠纷二审民事裁定书

北京市第二中级人民法院

民事民事裁定书

（2020）京02民终11682号

上诉人北京京楚大成钢结构有限公司（以下简称京楚大成公司）因与被上诉人北京住总正华开发建设集团有限公司（以下简称住总正华公司）、北京晨鑫旭日服装服饰设计有限公司（以下简称晨鑫旭日公司）合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 本院认为，住总正华公司与晨鑫旭日公司签订租赁合同将案涉房屋出租给晨鑫旭日公司，后者又与京楚大成公司法定代表人亢勇签订租赁合同将案涉房屋转租给京楚大成公司，现案涉房屋实际由京楚大成公司占有使用。因案涉房屋无合法批建手续，住总正华公司与晨鑫旭日公司签订的租赁合同已被生效判决确认无效。现住总正华公司起诉晨鑫旭日公司及京楚大成公司共同向其返还房屋并按合同约定标准支付房屋占用费。 首先，本案系因租赁合同无效引起的出租人请求返还财产、赔偿损失的合同纠纷。案件审理中，晨鑫旭日公司及京楚大成公司均提出对案涉房屋存在加建添附行为，涉及相应赔偿问题。在此情况下，审理本案时不宜机械适用“不告不理”原则，而应向被告释明是否就相关赔偿请求提出反诉，尽可能一次性解决纠纷，以避免判令单方返还而出现不公平结果，或者因标的物返还后难以保全证据而导致承租人或者次承租人的合法权利落空。一审判决未查明晨鑫旭日公司、京楚大成公司对案涉房屋的加建情况，未对住总正华公司对转租、加建是否知情作出认定，亦未对原审被告是否提出反诉进行释明，存在不当。 其次，关于房屋占用费标准问题。在合同无效确定损害赔偿范围时，应根据当事人的过错程度合理确定责任。本案因租赁房屋无合法批建手续，导致案涉租赁合同无效。同时，出租人住总正华公司对租赁房屋采取了断水断电措施。本案应当在查明认定当事人对合同无效的过错比例、出租人对转租等行为是否知情、出租人断水断电对租赁物使用人经营活动的影响程度等事实基础上，综合过错比例、损失大小等相关因素合理确定房屋占用费标准，避免出现不公平结果。 综上所述，因本案尚有部分事实需进一步查清，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26143号民事判决； 二、本案发回北京市大兴区人民法院重审。 上诉人北京京楚大成钢结构有限公司预交的二审案件受理费9920元予以退回。

审　　判　　长　　　陈　妍 审　　判　　员　　　刘丽杰 审　　判　　员　　　王　佳

法　官　助　理　　　王继玉 书　　记　　员　　　李　丽