北京城乡一建设工程有限责任公司与东方***（北京）酒店管理有限责任公司等建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2020）京0105民初48288号

原告：北京城乡一建设工程有限责任公司，住所北京市西城区广安门外鸭子桥6号。

法定代表人：杨红通，经理。

委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张文啟，男，1964年11月21日出生，汉族，北京城乡一建设工程有限责任公司职员，住址河北省涿州市。

被告：北京华汇房地产开发中心，住所北京市朝阳区安外慧忠北里小区302号楼。

法定代表人：孙卫斌，董事长。

委托诉讼代理人：侯磊峰，女，1961年4月12日出生，汉族，北京华汇房地产开发中心职员，住址北京市朝阳区。

被告：东方***（北京）酒店管理有限责任公司，住所北京市丰台区。

法定代表人：李长海，经理。

委托诉讼代理人：谢堃，北京市华联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马跃华，北京市华联律师事务所律师。

原告北京城乡一建设工程有限责任公司（以下简称城乡一公司）与被告北京华汇房地产开发中心（以下简称华汇公司）、被告东方***（北京）酒店管理有限责任公司（以下简称***公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨静独任审理，公开开庭进行了审理。城乡一公司委托诉讼代理人张伶玉、张文啟，华汇公司委托诉讼代理人侯磊峰，***公司法定代表人李长海、委托诉讼代理人谢堃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

城乡一公司诉称：判令华汇公司、***公司支付质保金92.5万元。事实与理由：2012年3月，华汇公司与我公司订立《绿隔产业用房等2项施工合同》，委托我公司就涉案项目进行施工。2013年3月22日，华汇公司与我公司就施工合同中的1850万元装修款支付事宜签订《补充协议》，约定1850万元装修款由***公司向我支付，5%质保金于质保期满支付。另我公司与华汇公司签订了《房屋建筑工程质量保修书》。上述合同签订后，我公司按约完成了装修施工，涉案项目验收合格并进行了竣工验收备案，***公司已向我公司支付95%装修款1757.5万元。现装修工程质保期已满，二被告应向我公司支付质保金但拒不支付。为维护我公司合法权益，特诉至法院。

华汇公司辩称：我公司是建设方也是发包方，项目签订了两份协议，一份是跟城乡一公司签订，一份是跟***公司签订，两份协议中均明确规定外部墙工程由城乡一公司承接，工程款由***公司支付。各方是知情也是认可的，实际也是这样履行的。2017年各方进行项目正式验收备案，2017年7月31日我公司与***公司签订交接协议，明确项目可以交付使用，交接协议中附有清单，清单中明确外墙瓷砖大面积空鼓、有脱落现象、有安全隐患，要求城乡一公司修复并彻底解决，该清单经过三方签字确认。2017年8月10日，我公司、项目承租方***公司、监理公司、总包城乡一公司签订工程移交交接单，交接单中强调了外墙空鼓问题没有解决，所以城乡一公司项目存在质量问题。2018年春天，我公司、***公司还有项目技术人员就外墙问题进行专题研讨，***公司表示如果城乡一公司不修复，则***公司不再支付质保金，自己修复。城乡一公司表示可以扣除部分款项剩余部分退还，会议没有达成一致意见，也没有形成会议纪要。后事情搁置，经多次催促城乡一公司始终没有维修，现在是***公司自己处理。协议中明确质保金由***公司支付，不应该我公司支付。

***公司辩称：涉案项目交接时存在诸多质量问题，***公司对质量问题提出异议，城乡一公司承诺整改。2017年7月31日，华汇公司、城乡一公司、我公司三方签署《租赁房屋交接协议》，对涉案房屋问题进行了汇总，问题汇总明确了质量问题和表现，其中土建及装修第7项“外墙瓷砖大面积空鼓并有脱落现象，有重大安全隐患，请修复并彻底解决”。同时约定城乡一公司应在要求时限内完成整改工作，达到我公司使用要求，约定2017年8月1日项目正式交付我公司使用。项目投入使用后，我公司多次要求城乡一公司提出解决外墙瓷砖空鼓和脱落问题。2018年春，我公司、华汇公司、城乡一公司曾召开专题会议，我公司提出解决方案，第一种方案是对空鼓和脱落的全部有质量问题的外墙由城乡一公司尽快进行维修，第二种方案是城乡一公司不再维修，我公司也不再支付5%的质保金。第一种方案城乡一公司同意维修，但不承担维修所需瓷砖费用。第二种方案城乡一公司不再维修方案，但城乡一公司只同意扣除8万、10万，双方未达成共识。城乡一公司至今未履行维修义务。因为外墙瓷砖空鼓和脱落等问题造成很大安全隐患，不得已由使用方进行维修改造，城乡一公司给我公司造成经济损失，远高于质保金数额。补充协议约定质保期满进行验收后支付质保金，而不是竣工验收支付质保金，故尚未达到质保金支付条件。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：

***公司原名称北京东方***国际酒店有限责任公司，于2019年更名***公司。

2012年3月2日，华汇公司与城乡一公司签订就北京市朝阳区大屯三号地签订《绿隔产业用房等2项施工合同》，约定华汇公司将绿隔产业用房等2项结构、装修、电气、给排水、通风空调、消火栓、自动喷淋等承包给城乡一公司，金额76 184 745元。合同第三部分第六项第26条约定按现场实际进度支付工程进度款。付款采取按月支付方式，在每月25日前支付承包人上月已完工程量对应的工程进度款的80%，总进度款支付至合同总价款的80%时停止支付，工程竣工验收备案完成且结算完成后30日内，预留质量保证金，余款一次结清。质量保证金额度为竣工结算总价的5%，待本合同约定的缺陷责任期满且全部履行义务后30日内，将质量保证金退还承包人。质量保证金不计利息。

2013年3月22日，甲方华汇公司与乙方城乡一公司签订《<绿隔产业用房等2项合同>的补充协议》，约定使用方***公司向乙方支付施工费1850万元，施工完成后本项目基本达到初装修验收标准。乙方在初装修施工过程当中，所采用饰面装饰材料应取得使用方***公司认可确认后方可进行施工。使用方***公司支付乙方施工费的付款比例每月按实际完成工作量支付80%，验收合格后付至总价的95%，5%质保金二年质保期满验收后一个月内付清。

2013年3月22日当日，甲方华汇公司与乙方***公司就大屯三号地签订《<大屯三号地综合商业楼租赁合同>的补充协议二》，约定甲方同意乙方委托城乡一公司为本项目初装修工程的施工单位，向城乡一支付施工费1850万元。城乡一公司在初装修施工过程当中，所采用饰面装饰材料应取得乙方认可确认后方可进行施工。乙方支付城乡一公司施工费的付款比例每月按实际完成工作量支付80%，验收合格后付至总价的95%，5%质保金二年质保期满验收后一个月内付清。

2017年7月6日，华汇公司向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会报送绿隔产业用房等2项工程竣工验收备案文件。2017年7月25日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会收讫竣工验收备案文件。

2017年7月31日，甲方华汇公司、乙方***公司、丙方城乡一公司签订《租赁房屋交接协议》，约定鉴于工程已经通过建设工程竣工验收备案，甲方已按照房屋租赁合同约定条件履行交房义务。乙方对交房的部分条件虽存有异议（见附件一大屯三号地交房验收问题汇总），但认为不影响重大使用功能，且不影响乙方进场装修，乙方可以接收标的房屋并签署《租赁房屋交接协议》。丙方应在乙方要求的时限内，按附件一完成整改工作，达到乙方使用要求。甲乙双方同意，于2017年8月1日本项目正式交予乙方投入使用。附加一《大屯三号地交房验收问题汇总》列举问题和表现共23项，其中1-7项为土建及装修，第7项记载为外墙瓷砖大面积空鼓并有脱落现象，有重大安全隐患，请修复并彻底解决。

2017年8月10日，华汇公司、***公司、城乡一公司和万宇国际工程咨询（北京）有限公司签署《绿隔产业用房等2项（简称3号地）工程移交交接单》（以下简称交接单），第4项载明北京东方***国际酒店有限责任公司2017年7月20日关于大屯项目收房验收问题汇总表内容完成情况为：外墙瓷砖空鼓脱落问题未解决；B1冷冻机房三项电待启动复核时确认；电箱均有锈粉脱落和电箱及配件起锈，存在安全隐患。

庭审中，城乡一公司主张2017年8月10日后已履行了维修义务并经***公司验收合格。***公司和华汇公司均表示城乡一公司未履行维修义务。各方主要证据及意见：

1、城乡一公司提交了2017年8月21日验收交接单复印件，证明验收问题汇总已维修完毕、验收合格，***公司对该证据真实性不认可，表示***公司没有验收交接单上签字的杨伦这个人，如果验收华汇公司和***公司都要参加。华汇公司表示没有见过该交接单，且显示的验收时间华汇公司未参加。

城乡一公司申请证人王某出庭，王某表示2017年8月因为有外墙脱落所以整体进行了维修，验收的事情记不清楚了。***公司表示证人只能说明修过脱落的地方，但是双方曾经确认外墙大面积空鼓证人未提及。华汇公司认为维修程度、是否符合质量标准，证人均说不清。

2、***公司提交了项目外墙照片，证明施工质量不合格，外墙大面积脱落。***公司提交了委托书，证明***公司只委托张延延进行验收。***公司提交了《关于大屯3号地项目外墙改造的工作联系函》（2021年4月16日，北京和睦家京北妇儿医院有限公司出具，表示大屯3号地项目外墙原瓷砖粘接存在严重工程质量问题，外墙瓷砖墙面存在大面积空鼓及脱落，外装饰瓷砖与基层普遍粘贴不实并在我司施工过程中存在自行脱落现象……决定外墙专项改造，外墙改造已于2021年1月全部完成，总造价9 506

945.51元与***公司协商费用承担）和报价汇总，表示涉案项目出租给了和睦家，和睦家对外墙进行了整体改造和装修。华汇公司对***公司证据均认可。城乡一公司对照片真实性不认可，表示无原始载体，且2020年5月23日已过质保期。城乡一公司对委托书内容和证明目的不认可。城乡一公司对联系函和报价真实性认可，证明目的不认可，表示2019年8月已过质保期，***公司并未告知城乡一公司维修，而且外墙脱落并不是施工问题，是设计材料吸水性较大导致部分脱落，而且联系函中设计方案更改，报价是预算不是实际损失，***公司没有任何损失。

3、华汇公司提交了2019年8月15日北京和睦家京北妇儿医院有限公司出具《关于外墙改造的说明》（上载有建筑物外墙饰面大面积脱落情况……报送相关审图单位进行合规性审核等）及照片证明涉案项目外墙质量问题。城乡一公司对证据真实性认可，证明目的不认可，表示缺少医院签字，而且没有明确具体外墙材料大面积脱落时间以及城乡一公司是否维修等信息，不能证明质保期内城乡一公司未履行维修义务。***公司对证据认可。

本院认为：依法成立的合法对各方具有法律约束力。本案中，城乡一公司与华汇公司签订《<绿隔产业用房等2项合同>的补充协议》和华汇公司与***公司签订的《<大屯三号地综合商业楼租赁合同>的补充协议二》均明确城乡一公司与华汇公司、***公司同意施工费1850万元由***公司支付城乡一公司，城乡一公司施工应取得***公司确认。实际履行过程中，除质保金92.5万外，施工费1757.5万元***公司已实际支付给城乡一公司。故上述情况可认定城乡一公司、华汇公司、***公司均同意补充协议华汇公司所涉部分权利义务均转移给***公司。现城乡一公司主张华汇公司仍应承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

城乡一公司要求***公司支付质保金，***公司抗辩城乡一公司未履行维修义务不符合质保金支付条件。首先，大屯三号地项目虽于2017年7月6日竣工验收，但华汇公司、***公司、城乡一公司于2017年7月31日签署的《租赁房屋交接协议》和2017年8月10日签署的交接单载明涉案项目仍存在外墙瓷砖大面积空鼓并有脱落现象且未解决。城乡一公司主张此后进行维修并提交了竣工验收单和证人证言，但竣工验收单系复印件且无三方盖章验收确认，证人证言亦无法证明维修具体情况，故本院对城乡一公司该证据不予采信。其次，项目竣工验收时间为2017年7月6日，按照质保期二年约定应该于2019年7月6日届满，***公司虽然主张城乡一公司未全面履行维修义务并对其造成损失，但据庭审调查***公司又将涉案项目出租给他人，且他人已对外墙进行改造，原有外墙现状已不复存在，城乡一公司无法再继续进行维修，本院亦无法通过鉴定确定维修成本，***公司在本案中亦未证明因此产生的实际损失，故就质保金应扣金额，本院无法确定。综合上述情况，鉴于项目确已竣工且交付，现今质保期已届满，城乡一公司所述质保期验收已不再具备可执行性，***公司应支付给城乡一公司质保金。至于***公司确因此产生损失，可另行向城乡一公司主张。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告东方***（北京）酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京城乡一建设工程有限责任公司质保金九十二万五千元。

二、驳回原告北京城乡一建设工程有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13

050元，由被告东方***（北京）酒店管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内支付原告北京城乡一建设工程有限责任公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　杨　静

二〇二一年七月二十九日

书　　记　　员　　　许少华