三亚金中海国际置业投资集团有限公司等 执行裁定书

北京市第一中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）京01执异49号

案外人：黄鸿烨，女，1967年7月25日出生，住湖南省武冈市。

委托代理人：杨爽，海南惠海律师事务所律师。

委托代理人：林红，海南惠海律师事务所律师。

申请执行人：北京中铁天宏建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路44号52号楼3层361号。

法定代表人：莫翠平，董事长。

委托代理人：刘俊峰，北京市世纪律师事务所律师。

委托代理人：刘品祥，北京市世纪律师事务所律师。

被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海蓝钻小区10号别墅。

法定代表人：祝军。

被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，住南京市。

北京中铁天宏建筑工程有限公司（以下简称中铁天宏公司）诉三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称三亚金中海公司）、祝金龙、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司（以下简称黄山名人国际公司）民间借贷纠纷一案，本院依据中铁天宏公司的财产保全申请，查封了三亚金中海公司名下位于三亚市三亚湾海坡度假区金中海蓝钻小区的房屋共计83套。黄鸿烨向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人黄鸿烨诉称：请求撤销（2018）京01民初335号民事裁定书及协助执行通知书对三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻3号楼（悦海阁）315室房屋及相应分摊土地面积的查封。事实和理由如下：一、法院已查封的金中海·蓝钻3号楼（悦海阁）315室房屋是异议人黄鸿烨购买的，黄鸿烨对该房屋享有所有权。2018年2月5日黄鸿烨和三亚金中海公司签订了《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，购买了位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻3号楼（悦海阁）315室房屋，约定购房款为399万元，协议书签订当日通过中国建设银行支付购房款199万元。2018年2月8日，三亚金中海公司向黄鸿烨出具交房通知书，黄鸿烨支付剩余全部购房款200万元，并支付契税、维修基金、天然气开户费，并支付2018年2月至2019年1月的物业费，接受房屋交付。三亚金中海公司于2018年2月26日给黄鸿烨出具了购房收据金额399万元整。二、黄鸿烨与三亚金中海公司所签的房屋买卖合同合法有效。黄鸿烨已付清全部购房款，三亚金中海公司亦已将房屋及钥匙交付给黄鸿烨，黄鸿烨已实际占有使用该房屋，且在房屋买卖及办理房产过户中并无过错，依《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定：”被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第17条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”黄鸿烨与三亚金中海公司所签的房屋买卖合同合法有效且黄鸿烨已付清全部购房款，故法院不应查封该房屋。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，黄鸿烨作为该房屋的买受人，符合该法条规定得情形，故依法应予支持黄鸿烨提出解除该房屋的查封。综上，根据《民事诉讼法》第227条及有关法律规定，请求法院解除对异议人黄鸿烨房产的查封，维护异议人黄鸿烨的合法权益。

为支持其主张，黄鸿烨向本院提交证据如下：

1、《金中海·蓝钻商品房认购协议书》；

2、《中国建设银行卡客户交易明细单》；

3、中国银联查询银行流水清单、购房款增值税发票；

4、《维修基金专项收据》、《天燃气开户费专项收据》；

5、海南增值税普通发票；

6、《交房申请表》、《交房通知书》、《金中海·蓝钻物业缴费明细单》。

中铁天宏公司辩称：案外人的异议申请不符合相关法律规定，依法应当裁定驳回。事实与理由如下：一、案外人关于涉案房屋的主张没有法律依据，不能成立。根据《物权法》相关规定，目前涉案房屋登记在三亚金中海公司名下，并未登记在案外人黄鸿烨名下，故黄鸿烨的理由无法成立。二、案外人提出异议申请不符合相关司法解释规定，不应被支持。三亚金中海公司系房地产开发企业，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，即”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人黄鸿烨适用第28条不当，不应支持。本案的实际情况是案外人黄鸿烨与三亚金中海公司之间至今没有明确的书面房屋买卖合同，案外人黄鸿烨与三亚金中海公司签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》不符合商品房交易规定，该认购协议书不能认定为合法有效的商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容有13项之多，而该协议中涉及商品房买卖主要内容的仅有4条，可见该认购协议书与商品房买卖合同不是一回事，即使双方签订了该认购协议书，也应签订商品房买卖协议，不能认定签订了认购协议就认为签订了商品房买卖合同。三、现有证据不能证明案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项的规定，案外人的黄鸿烨户籍地为湖南省，涉案房屋是旅游地产，不是案外人唯一居住地。四、涉案房屋在签订前已被2次抵押，不符合《物权法》第191条的规定，依法不应支持，转让涉案房屋时签订的认购协议书应属无效。本案2017年9月涉案房屋已经抵押给中国光大银行股份有限公司深圳分行和中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司，直到中铁天宏公司在2018年4月26日查询时抵押仍存在，故上述认购协议书无效。五、案外人黄鸿烨受让房屋时存在明显过错，法院依法可以查封、扣押上述涉案房屋，案外人黄鸿烨没有查询房屋实际情况，在没有签订买卖合同前就交付了房款，导致涉案房屋因抵押无法办理产权变更登记，因此显然存在明显过错。依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，因案外人黄鸿烨受让房屋时存有明显过错的，法院可以依法查封该上述房屋。

本院经审查查明：本院在审理中铁天宏公司诉三亚金中海公司、祝金龙、黄山名人国际公司民间借贷纠纷一案中，依据中铁天宏公司的财产保全申请，于2018年4月26日查封三亚金中海公司名下位于三亚市三亚湾海坡度假区金中海蓝钻小区的房屋共计83套，其中包括金中海·蓝钻3号楼（悦海阁）315室房屋。2018年12月27日，本院作出（2018）京01民初335号民事判决书，判决：”一、被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京中铁天宏建筑工程有限公司偿还借款本金1亿元及利息（截至2018年6月5日的利息为306849元，并以1亿元借款本金为基数，自2018年6月6日起至实际付清之日止，按年利率24％的标准计算）；二、被告祝金龙对上述第一项确定的被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司的债务承担连带保证责任；三、被告祝金龙承担上述保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司追偿；四、驳回原告北京中铁天宏建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后，祝金龙、三亚金中海国际置业投资集团有限公司未履行判决书确定的义务，中铁天宏公司向本院申请强制执行。

另查，2019年2月5日，黄鸿烨与三亚金中海公司签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定黄鸿烨购买海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻3号楼（悦海阁）315室房屋,建筑面积134.75平方米，总价款为399万元整,付款方式为一次性付款。

2018年2月8日前，黄鸿烨向三亚金中海公司支付购房款399万元。2月26日，三亚金中海公司出具海南增值税普通发票，载明购买方黄鸿烨支付房款399万元。

2018年2月8日，三亚金中海公司出具维修基金专项收据，载明黄鸿烨支付涉案房产房屋维修基金8085元。同日，三亚金中海公司出具《交房通知书》，载明涉案房产，黄鸿烨业主的所有手续都已办理齐全，房款已全额缴清，予以办理入住。三亚金博特物业服务有限公司出具金中海·蓝钻缴费明细单，载明收取2018.2-2019.1的物业费5659.56元。

本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄鸿烨与三亚金中海公司在本院查封之前已经签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，并按照约定交纳全部合同价款，且实际占有使用涉案房产，因三亚金中海公司的原因未办理产权登记。现黄鸿烨对该房产主张权利，申请法院中止对该房产的执行，符合相关法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

一、案外人黄鸿烨提出的异议成立。

二、中止对三亚市三亚湾海坡度假区金中海·蓝钻3号楼（悦海阁）315室房屋的执行。

如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　范红萍

审 判 员　娄玉玲

审 判 员　栗俊海

二〇一九年三月二十日

法官助理　赵　翔

书 记 员　乔晓柳