北京中铁天宏建筑工程有限公司
三亚金中海国际置业投资集团有限公司等其他民事执行裁定书
来源：中国裁判文书网
北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2019）京01执异7号
案外人：宗艳，女，1976年8月12日出生，住江苏省徐州市。
委托代理人：酒锐，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人:吴朝华,海南新概念律师事务所实习律师。
申请执行人：北京中铁天宏建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路44号52号楼3层361号。
法定代表人：莫翠平，董事长。
委托代理人：刘俊峰，北京市世纪律师事务所律师。
被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海蓝钻小区10号别墅。
法定代表人：祝军。
被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，住南京市。
北京中铁天宏建筑工程有限公司（以下简称中铁天宏公司）诉三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称三亚金中海公司）、祝金龙、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司（以下简称黄山名人国际公司）民间借贷纠纷一案，本院依据中铁天宏公司的财产保全申请，查封了三亚金中海公司名下位于三亚市三亚湾海坡度假区金中海蓝钻小区的房屋共计83套。宗艳向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人宗艳诉称：2018年2月10日，宗艳与三亚金中海公司签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，购买了三亚金中海公司开发的三亚市三亚湾中海路5号金中海·蓝钻小区悦海阁213A室房产（以下简称涉案房产），支付了全部价款400万元,并交付维修基金、物业费等费用。2018年2月12日，宗艳与三亚金中海公司办理交房手续，领取钥匙、出入卡、燃气卡后实际入住该房屋。3月15日，三亚金中海公司出具不动产销售发票。经宗艳多次催告，三亚金中海公司以需要排队等候为由一直未办理房产证。直到10月12日，宗艳才得知所购房产被法院查封，遂于10月22日向海南省三亚市城郊人民法院起诉三亚金中海公司，请求判令确认宗艳与三亚金中海公司之间为合法有效的商品房买卖合同关系，目前正在审理中。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，宗艳的权利能够排除执行。《2015年全国民事审判会议纪要》规定，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。综上，请求法院中止对上述房产及对应土地使用权的执行，并解除查封。
为支持其主张，宗艳向本院提交证据如下：
1、《金中海·蓝钻商品房认购协议书》；
2、购房付款凭证、三亚金中海公司出具的购房发票；
3、天然气开户费专项收据、物业费缴费明细单、房屋维修基金专项收据；
4、交房通知书；
5、商品房预售许可证；
6、三亚市房产信息中心全省商品房网签信息查询结果单。
中铁天宏公司辩称：不同意宗艳的异议请求。一、涉案房产已经抵押给中国光大银行股份有限公司深圳分行、中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司，宗艳的房屋买卖合同应属无效。二、宗艳不是海南本地人，不符合复议规定第二十九条的规定，且其购买的涉案房产是度假旅行性质的房产。对宗艳提交的证据均不予认可。
本院经审查查明：本院在审理中铁天宏公司诉三亚金中海公司、祝金龙、黄山名人国际公司民间借贷纠纷一案中，依据中铁天宏公司的财产保全申请，于2018年4月26日查封三亚金中海公司名下位于三亚市三亚湾海坡度假区金中海蓝钻小区的房屋共计83套，其中包括3#（悦海阁）213A。2018年12月27日，本院作出（2018）京01民初335号民事判决书，判决：“一、被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京中铁天宏建筑工程有限公司偿还借款本金1亿元及利息（截至2018年6月5日的利息为306849元，并以1亿元借款本金为基数，自2018年6月6日起至实际付清之日止，按年利率24％的标准计算）；二、被告祝金龙对上述第一项确定的被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司的债务承担连带保证责任；三、被告祝金龙承担上述保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司追偿；四、驳回原告北京中铁天宏建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后，祝金龙、三亚金中海国际置业投资集团有限公司未履行判决书确定的义务，中铁天宏公司向本院申请强制执行。
另查，2018年2月10日，宗艳与三亚金中海公司签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，购买涉案房产，合同约定该房产建筑面积134.75平方米，总价款为400万元整。双方约定付款方式为一次性付款，宗艳应于2018年2月15日前付清全额房款。
2018年2月12日前，宗艳支付购房款400万元。2018年3月15日，三亚金中海公司出具不动产销售发票，载明宗艳交纳涉案房产购房款400万元。
2018年2月12日，三亚金中海公司出具《交房通知书》，载明涉案房产，宗艳业主的所有手续都已办理齐全，房款已全额缴清，予以办理入住。
2018年2月12日，三亚金中海公司向宗艳出具收款收据，载明收到涉案房产房屋维修基金8085元。
2018年2月12日，三亚金博特物业服务有限公司出具收据，载明收取用户姓名为宗艳，涉案房产物业费时间为2018.2-2019.1，共计金额为5659.56元。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宗艳与三亚金中海公司在本院查封之前已经签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，并按照约定交纳全部合同价款，且实际占有使用涉案房产，因三亚金中海公司的原因未办理产权登记。现宗艳对该房产主张权利，申请法院中止对该房产的执行，符合相关法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、案外人宗艳提出的异议成立。
二、中止对三亚市三亚湾海坡度假区金中海蓝钻小区3#（悦海阁）213A房产的执行。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 范红萍
审 判 员 娄玉玲
审 判 员 栗俊海
二〇一九年三月二十日
法官助理 赵 翔
书 记 员 乔晓柳
