某某等其他民事执行裁定书

北京市第一中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）京01执异22号

案外人：***，女，1999年7月10日出生，住江苏省苏州市。

委托代理人：陈德武，上海市锦天城律师事务所律师。

委托代理人:褚任,上海市锦天城律师事务所实习律师。

申请执行人：北京中铁天宏建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路44号52号楼3层361号。

法定代表人：莫翠平，董事长。

委托代理人：刘俊峰，北京市世纪律师事务所律师。

委托代理人：刘品祥，北京市世纪律师事务所律师。

被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海蓝钻小区10号别墅。

法定代表人：祝军。

被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，住南京市。

北京中铁天宏建筑工程有限公司（以下简称中铁天宏公司）诉三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称三亚金中海公司）、祝金龙、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司（以下简称黄山名人国际公司）民间借贷纠纷一案，本院依据中铁天宏公司的财产保全申请，查封了三亚金中海公司名下位于三亚市三亚湾海坡度假区金中海蓝钻小区的房屋共计83套。***向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人***诉称：请求立即解除对金中海·蓝钻3号楼1810室房屋的查封。事实和理由如下：一、案外人***与三亚金中海公司建立商品房买卖合同关系，***支付了涉案房屋全部价款及其他费用，三亚金中海公司已交付涉案房屋，***已占有使用涉案房屋。***与三亚金中海公司签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定***购买三亚金中海公司开发建设的金中海·蓝钻3号楼1810室房屋。其后，***依约于2018年3月24日缴纳定金80万元，并于2018年3月26日一次性缴纳剩余房款500万元。2018年4月9日，***缴纳了住宅专项维修基金、物业服务费、天然气开户费等费用。2018年4月10日，三亚金中海公司将涉案房屋交给案外人***。***对涉案房屋进行了装修，并正常占有使用。二、法院的诉讼财产保全裁定及查封、冻结行为导致案外人无法办理涉案房屋的所有权登记。2018年4月2日，法院作出（2018）京01民初335号财产保全民事裁定，裁定查封、扣押、冻结三亚金中海公司价值12400万元财产，其中被查封的财产包括金中海·蓝钻3号楼1810室房屋。2018年4月26日，法院向三亚市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，开始执行上述裁定。该诉讼财产保全导致案外人***无法办理涉案房屋的所有权登记。三、***认为上述诉讼财产保全侵害了***对涉案房屋的实体权利，因此，***有权提出异议，申请解除保全。***与三亚金中海公司已建立商品房买卖合同关系且支付了全部价款，涉案房屋已交付使用，***依法享有实体权利，有权提出书面异议。并且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院不得查封、扣押、冻结该涉案房屋。案外人***享有的权利的效力等级优于其他权利。

为支持其主张，***向本院提交证据如下：

1、金中海·蓝钻商品房认购协议书；

2、中国建设银行个人账户支出交易明细、三亚金中海公司出具的购房收据；

3、天然气开户费专项收据、金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）、维修基金专项收据；

4、交房通知书；

5、海南增值税普通发票；

6、金中海·蓝钻物业管理处出具的证明。

中铁天宏公司辩称：案外人的异议申请不符合法律规定，应当裁定驳回。事实与理由如下：一、案外人***解除保全申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，不应支持。本案的实际情况是案外人与三亚金中海公司没有合法有效的买卖合同，《金中海·蓝钻商品房认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第16条的规定，该协议不能认定为合法有效的商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容有13项之多，该协议中涉及商品房买卖主要内容的只有4条，且该协议第3条约定：”定金交付后，双方确定买卖关系乙方应在7天内（即2018年3月26日前），携本协议原件、按揭所需资料到现场售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》，交付首付款或全额房款。”可见，该协议与商品房买卖合同不是一回事，不能签订了协议就认为签订了商品房买卖合同。二、现有证据不能证明案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第二项，案外人***的户籍地为江苏省，居住地为上海市，签订的涉案房屋是旅游地产，不是案外人唯一居住住房。涉案房屋在签订前已经被抵押，不符合《物权法》第29条、191条的规定，依法不应支持。《物权法》第191条明确规定：”抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，涉案房产2017年9月就已经抵押，直到中铁公司查询时上述抵押还在，故转让涉案房屋应属无效。三、案外人***受让房屋时有明显过错。案外人没有查询房屋实际情况，在没有签订买卖合同前就交付房款，存在明显过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条”被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，因案外人受让房屋时有明显过错，法院可以依法查封涉案房屋。

本院经审查查明：本院在审理中铁天宏公司诉三亚金中海公司、祝金龙、黄山名人国际公司民间借贷纠纷一案中，依据中铁天宏公司的财产保全申请，于2018年4月26日查封三亚金中海公司名下位于三亚市三亚湾海坡度假区金中海蓝钻小区的房屋共计83套，其中包括金中海·蓝钻3号楼1810室房屋。2018年12月27日，本院作出（2018）京01民初335号民事判决书，判决：”一、被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京中铁天宏建筑工程有限公司偿还借款本金1亿元及利息（截至2018年6月5日的利息为306849元，并以1亿元借款本金为基数，自2018年6月6日起至实际付清之日止，按年利率24％的标准计算）；二、被告祝金龙对上述第一项确定的被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司的债务承担连带保证责任；三、被告祝金龙承担上述保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司追偿；四、驳回原告北京中铁天宏建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后，祝金龙、三亚金中海国际置业投资集团有限公司未履行判决书确定的义务，中铁天宏公司向本院申请强制执行。

另查，2018年3月24日，***与三亚金中海公司签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，购买涉案房产，合同约定该房产建筑面积129.06平方米，总价款为580万元整。双方约定付款方式为一次性付款。

2018年3月24日，***支付购房款80万元。同日，三亚金中海公司出具收据，载明***支付房款定金80万元。2018年3月26日，***支付购房款500万元。同日，三亚金中海公司出具收据，载明***支付房款500万元。

2018年4月，三亚金中海公司向***出具收款收据，载明收到涉案房产房屋维修基金7743.6元。

2018年4月10日，三亚金中海公司出具《交房通知书》，载明涉案房产，***业主的所有手续都已办理齐全，房款已全额缴清，予以办理入住。同日，三亚金博特物业服务有限公司出具发票，载明***支付物业服务费、物业管理费，共计11775.65元。

本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***与三亚金中海公司在本院查封之前已经签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，并按照约定交纳全部合同价款，且实际占有使用涉案房产，因三亚金中海公司的原因未办理产权登记。现***对该房产主张权利，申请法院中止对该房产的执行，符合相关法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

一、案外人***提出的异议成立。

二、中止对三亚市三亚湾海坡度假区金中海·蓝钻3号楼1810室房屋的执行。

如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　范红萍

审 判 员　娄玉玲

审 判 员　栗俊海

二〇一九年三月二十日

法官助理　赵　翔

书 记 员　乔晓柳