北京中铁天宏建筑工程有限公司与***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2022）京01民终3002号

上诉人（原审被告）：北京中铁天宏建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区上地佳园23号楼11层1113A。

法定代表人：毛球生，董事长。

委托诉讼代理人：刘俊峰，北京市世纪律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1970年9月10日出生。

委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。

上诉人北京中铁天宏建筑工程有限公司（以下简称天宏公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初45321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

天宏公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回***赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院已认定“受政策影响***不具备购买D户型房屋资质及D户型房屋无法单独办理产权登记”，据此《内部订购协议书》无法履行而终止系购房政策影响所致，与天宏公司无关；2.***既未提交任何损失的证据，亦存在未采取合理措施导致损失不当扩大的情形，一审法院判决天宏公司赔偿***25万元明显失当。

***辩称，同意一审判决，不同意天宏公司的上诉请求和事实理由。《内部订购协议书》无法履行的根本原因是天宏公司恶意将涉案房屋出售给自己控股的关联公司，并非是受购房政策影响。2012年9月至2017年10月间的五次诉讼，天宏公司均未提出本案中提出的理由即***逾期付款的情况。天宏公司提交的2010年11月2日的通知不仅要求一次性交齐全部房款，而且单方面要求增加每平方米1000元的装修费用，在此情况下，其以***逾期付款为由要求解除合同没有法律依据。鉴定意见显示天宏公司的违约行为给***造成的损失达151万元，且至今仍不断扩大，不存在***没有及时止损的情况。

***向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2009年9月14日签订的《内部订购协议书》于2015年3月10日解除；2.天宏公司赔偿***损失1 510 313元；3.天宏公司退还***已付购房款3万元；4.本案诉讼费、鉴定费由天宏公司承担。

一审法院认定事实：2009年9月14日，天宏公司（出卖人、甲方）与***（买受人、乙方）签订《内部订购协议书》载明，项目的建设开发商以其中的B4楼冲抵施工工程款，现双方就乙方（含乙方于本合同签订后又指定他人作为买受人的他人，下同）向甲方订购有关商品房之事宜，经协商一致，达成如下条款：B4楼土地性质为科研、办公用地，土地使用年限50年，设计用途为公寓，可适用于办公或居住；B4楼取得商品房销（预）售许可证时间预计为2009年12月31日前，交付使用时间预计为2010年12月31日前。水、电费等按公用建筑费用标准计取，比普通住宅使用成本略高；乙方订购的商品房位于B4楼栋D户型；该商品房总建筑面积共约136.75平方米，其中套内建筑面积约为105.3平方米，公摊建筑面积约为31.45平方米，面积以政府有关部门实测的结果为准；乙方所订购商品房按房屋总建筑面积计价，单价按每平方米9850元计取，总价为1 346 987元（暂定）；乙方于本协议签订时支付3万元订金，该订金冲抵购房款，如因乙方自身原因不再购房或不签订商品房买卖（预售）合同的，则订金不予退还；乙方分期付款，于B4楼取得商品房销（预）售许可证且开发商与乙方签订商品房买卖（预售）合同之日起五个工作日内支付首付款，剩余款项做商业贷款，乙方必须按甲方或开发商的要求按时交齐办理商业贷款的所需材料；甲方承诺开发商于商品房销（预）售许可证取得之日起三十日内与乙方签订商品房买卖（预售）合同，并办理备案登记手续（如需）；甲方承诺为乙方办理房屋所有权证书；乙方应按合同约定及时付款，按甲方或开发商的要求及时与开发商签订商品房买卖（预售）合同，按甲方或开发商的要求及时提供签约、贷款、备案登记、权属登记等所需材料，并按规定承担相应的费用；如开发商未能按期取得商品房销（预）售许可证，或非乙方原因未能按期签订商品房买卖（预售）合同的，逾期三十日后，乙方有权退订，甲方即退还订金及利息；如房屋未能按期交付，或取得房屋所有权证书的，逾期六十日后，乙方有权解除与开发商签订的商品房买卖（预售）合同，如乙方解除合同的，甲方即退还乙方已付款项及利息；如乙方未能按时付款的，逾期三十日后，甲方有权解除本合同或要求开发商解除商品房买卖（预售）合同，甲方可以不退订金；乙方与开发商签订的商品房买卖（预售）合同以本合同内容为基础，本合同未约定内容按商品房买卖（预售）合同执行，商品房买卖（预售）合同中有关开发商的义务由甲方实际履行。2009年9月13日，***已向天宏公司支付了合同中约定的购房订金3万元。

2011年5月3日的《北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市国土资源局研发、工业类项目房屋转让、销售联审会会议纪要》载明，“实兴大街教育科研罚没资产处置项目，在上一次联席会议后，开发企业积极整改，优化设计，调整单体楼栋房屋结构、布局，改变了原类住宅设计方案，本次联审会未发现改变规划用途的嫌疑，原则上同意该项目按申报文件分割或整栋销售。”“项目开发企业需提供项目所在地区政府对本项目招商工作的具体监管措施（其中包括属地园区管委会对买受人买受资格进行审核的承诺、按照相关产业政策建立对买受人资格进行审查的准入机制和退出机制）……属地园区管委会对买受人买受资格的审核意见，将作为买受人交易过户的要件之一。”

2011年6月28日，中关村科技园区石景山园管理委员会（以下简称中关园石景山管委会）向北京鼎轩基业科技发展有限公司（以下简称鼎轩公司）作出《关于购买中关村科技园区石景山园实兴大街教育科研罚没资产处置项目企业的准入、退出要求的通知》，载明中关园石景山管委会是根据有关法律法规和区政府的授权，负责园区建设和管理的政府派出机构，主要职责包括研究制定并组织实施园区建设规划和产业发展规划，负责推进土地开发和载体建设，做好与专业园、产业基地业主委员会的日常联系，论证并确定园区重大项目，审核园区内建设项目、技改项目等。凡申请购买中关村科技园区石景山园实兴大街教育科研罚没资产处置项目的企业须严格按照园区的准入、退出要求执行。准入要求：1.以高新技术企业、文化创意企业及总部企业等为购买主体，企业注册资金不低于200万元，企业须在石景山区纳税等；2.符合上述条件的购买该项目的企业须向中关园石景山管委会提交购买该项目的申请，按附件内容准备相应资料；3.中关园石景山管委会收到该项目的企业购买申请后，会同各行政部门对其资格进行审核，逐级审批，企业获得批复后方可入驻。退出要求：对已购买该项目的企业将所购房屋转让给第三方买受人时，除符合北京市房地产交易管理办法等相关规定外，管委会将依照区内企业准入机制进行审核，审核意见将作为该项目买受人交易过户的要件之一。

2011年10月28日，鼎轩公司取得D户型房屋所在楼栋的初始产权登记，登记地址为北京市石景山区11号楼，房屋性质为商品房，规划用途为科研用房，楼栋房屋套内建筑面积合计9897.18平方米。D户型房屋与其他房屋合并进行了产权登记，登记房号为三层301（以下简称301），301建筑面积272.58平方米。2015年3月10日，鼎轩公司名下三层301、302（建筑面积184.05平方米）、303（建筑面积140.97平方米）、305（建筑面积170.2平方米）房屋转移登记至北京盛世大正投资有限公司（以下简称盛世公司）名下，盛世公司系天宏公司之关联公司。

2012年9月至2018年10月期间，***曾六次以房屋买卖合同纠纷为由起诉天宏公司至北京市石景山区人民法院，后均撤回起诉。其中2012年至2015年的四次诉讼中，均诉请天宏公司继续履行《内部订购协议书》、向其交付D户型房屋、办理产权登记等，2017年提起的第五次诉讼中，***诉请解除双方《内部订购协议书》、天宏公司赔偿其房屋增值差价款等，2012年诉讼中，天宏公司认可诉讼所涉D户型房屋由其占有使用；2018年第六次诉讼中，***诉请确认《内部订购协议书》无效。本案系***与天宏公司之间就《内部订购协议书》所致第七次诉讼。

本案中，***向法院提交落款日期为2010年5月30日天宏公司作出的《通知》为证，显示天宏公司通知各购房人，1.天宏公司为提高4号楼档次，对于该楼首层大厅等均提高了装修档次，由此增加了部分费用，每平方米增加约1000元，具体造价待装修工程结算完成后测定；2.各购房人原购各户型房屋不能办理单独的分户产权，但初步确定每层能办理三个产权，约300平方米左右一个产权，初步分为（A、B、C），（D、E），（F、G）户型各一个产权，根据以上情况，各购房人自行确定能否购买，如不购买，请于本通知发出7日内至财务部办理退房手续；3.以上产权办理方法仅为开发商初步反馈意见，最终是否能按此办理，以开发商书面材料为准；4.本通知发出后，以本通知为准，各购房人所签购房协议仅为购房意向书。***表示其于2010年6月收到上述《通知》，后，一直在等待天宏公司的后续通知，直至2011年11月底，天宏公司的陈某通过电话口头通知其补交按照约一百四十多万元总房款计算的剩余房款，其向陈某表示其系按照《内部订购协议书》约定的房款金额准备的后续房款，增加支付的房款需2012年年初春节之后再向天宏公司支付，天宏公司对此未予同意，2012年春节过后，其向天宏公司表示同意涨价的金额，但天宏公司不同意了，称其春节前未交齐房款，房屋不能再出售予其了，其还曾与天宏公司股东莫某电话联系，称其要交钱买房，莫某称房屋不能出售予其了，另外，在2011年11月天宏公司通知其交款之前，天宏公司曾与其电话沟通，称有人看上了3居室，询问其能否将购买的D户型房屋3居室换为2居室，其未同意。

天宏公司主张***未按其通知时间支付购房款，双方合同已因***逾期付款而解除，就此向法院提交其他购房人签收的落款日期为2010年11月2日的《通知》为证，显示天宏公司通知各购房人2011年1月10日至20日办理交钥匙手续，办理交房手续时须交齐全部房款，房款总价暂按原合同总价加公共区域精装修增加费用（装修增加费用分摊到每户为所购房产每平方米1000元，超出部分已由天宏公司承担）计算，待办理产权时按测绘面积多退少补；关于产权办理时间、方式等问题须经开发商最终办理完预售许可证后另行通知各购房人，因开发商未对4号楼最终办理预售证及产权办理方式对天宏公司进行承诺，请各购房人自行考虑风险；各购房人均为公司合作单位人员或内部员工，故各购房人所购房产的价格均低于市场价格，本着诚实信用原则，请各购房人配合公司办理相关手续并按要求交纳房款，逾期不办理的视同退房，造成一切后果由购房人自行承担。天宏公司另申请其公司员工陈某出庭作证，陈某作证称其已于2010年11月初左右电话通知***上述《通知》的相应内容，告知了***办理签收《通知》及至晚于2011年春节前支付后续房款（含增加的房款）事宜，否则视同其退房，但***此后逾期未办理签收《通知》及交款事宜，后其又通知***办理已付3万元退款事宜，***亦未办理。***否认其收到2010年11月2日的《通知》，表示就购房事宜，天宏公司系于2011年11月通知其支付后续房款，而非2010年11月，且其认为综合在案两份《通知》内容，是天宏公司单方要求增加购房款，双方对于增加房款并未达成一致，其无义务增加支付房款。

在双方此前2013至2016年期间的四次诉讼中，天宏公司均以政策要求、D户型房屋无法出售予个人并办理产权登记为由反诉主张解除《内部订购协议书》；双方此前2012年9月至2017年10月期间的五次诉讼中，天宏公司均未曾提及其本案所提经其通知***逾期付款的情况。

本案中，***向法院提交《共同购房协议书》为证，显示李某、王某等四人于2013年3月签订上述协议，四人自天宏公司处分别购买了11号楼中的D、E、F、G户型房屋，根据测绘报告，上述户型房屋登记为11号楼1101和1102，四人协商确定以北京某某公司名义签订购房合同并将房屋登记在该公司名下，四人为登记房屋的实际共有人，各方所占产权比例与各自购买的建筑面积的比例一致。***据此主张其所购买的D户型房屋可以办理产权登记，系天宏公司主观恶意违约拒绝继续将房屋出售予其。天宏公司质证否认上述证据的真实性，表示其公司未曾向王某出售过房屋。

本案中，***申请对于盛世公司名下301房屋2015年3月10日的市场价值进行鉴定，经摇号确定鉴定机构和法院委托，北京鼎春德房地产土地评估有限公司于2021年12月17日作出估价报告，载明装修标准以《内部订购协议书》约定的交付条件为准，在对现301房屋勘验的基础上，假定301房屋建筑面积136.75平方米的条件下，该房屋2015年3月10日的总价为285.73万元，单价为20 894元。***为此支付评估费12 756元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《内部订购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当依约履行各自义务。综合双方此前诉讼情况、本案陈述和举证情况，对于天宏公司本案中所提其于2010年11月即已通知***支付后续房款（含增加房款金额），否则视为***退房的事实主张，法院不予采信，其主张《内部订购协议书》已因***逾期付款而解除，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。考虑受政策影响***不具备购买D户型房屋资质及D户型房屋无法单独办理产权登记、D户型房屋实际合并建筑面积办理了产权登记及已于2015年3月10日登记至盛世公司名下、双方均确认合同解除等情况，现***本案中诉请确认《内部订购协议书》于2015年3月10日解除，并无不当，法院对此予以确认。***诉请天宏公司退还已付购房款3万元，合法有据，法院予以支持。

基于天宏公司得以出售D户型房屋的权利来源和《内部订购协议书》约定有房价款为暂定、需由合同当事人之外的主体鼎轩公司配合办理贷款付款手续及房屋产权登记手续等内容，应当认定对于D户型房屋之买卖交易有别于一般正常房屋，双方均有预先认知，双方后续就房屋价款数额、支付方式及交付方式进行协商和变更存在高度可能性和合理性，双方均应当本着诚信、公平之原则，促成《内部订购协议书》之合理变更和实际履行，结合在案证据所能反映的和双方陈述的合同履行情况，***主张天宏公司无权增收房款、天宏公司主张***未按其要求增加支付房款其即有权不再将D户型房屋出售予***，不具备事实依据，有违公平和诚信，法院均不予支持。在此基础上，从衡平双方利益角度出发，综合考虑双方合同实际履行情况、D户型房屋增值事实及***实际损失情况，对于就《内部订购协议书》解除，天宏公司应赔偿予***之款项金额，法院酌情判定为25万元。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条之规定，判决：一、确认***与北京中铁天宏建筑工程有限公司于2009年9月14日签订的《内部订购协议书》于2015年3月10日解除；二、北京中铁天宏建筑工程有限公司于判决生效后七日内退还***已付购房款3万元；三、北京中铁天宏建筑工程有限公司于判决生效后七日内赔偿***25万元；四、驳回***的其他诉讼请求。

二审过程中，当事人均未提交新证据。

本院经审理查明，天宏公司在2013年至2015年***以房屋买卖合同纠纷为由起诉的三次诉讼中，均以政策要求、D户型房屋无法出售予个人并办理产权登记为由反诉主张解除《内部订购协议书》。***在2018年10月第六次诉讼中，以天宏公司、盛世公司为被告，以确认合同无效纠纷为由，诉请确认天宏公司与盛世公司就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案争议焦点即为天宏公司是否应赔偿***损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。天宏公司主张合同解除系购房政策影响所致，与天宏公司无关，但根据查明的事实，本案《内部订购协议》的解除系综合政策因素、登记现状及双方确认等情况而确定，并非单纯由政策因素导致，故天宏公司主张合同解除与其公司无关的理由不能成立。损失赔偿包括合同履行后可以获得的利益，因此经评估机构鉴定D户型房屋增值的事实可以作为确定损失的依据，进而本院对天宏公司关于***未提交任何损失的证据之主张不予采信。天宏公司另主张***存在未采取合理措施导致损失不当扩大的情形，但***自2012年9月即起诉天宏公司要求继续履行《内部订购协议书》，故天宏公司所持主张缺乏事实依据，本院亦不予采信。一审法院从衡平双方利益角度出发，酌情判定天宏公司应赔偿***25万元，未超出合理范围，本院不持异议，天宏公司上诉请求及事实理由依据不足，本院不予支持。

综上所述，天宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5050元，由北京中铁天宏建筑工程有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　赵 悦

审　　判　　员　　 张永钢

审　　判　　员　　　刘佳洁

二○二二 年 八 月 十二 日

法　官　助　理　　　张　治

书　　记　　员　　　杜 莹