新疆维吾尔自治区和田地区烟草公司、和田地区**建设有限责任公司合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新32民终34号 上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区和田地区烟草公司，住所地新疆维吾尔自治区和田市阿恰勒西路88号，统一社会信用代码：91653200726944924D。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李淑琴，新疆玉山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1990年3月15日出生，该公司办公室主任。 被上诉人（原审被告）：和田地区**建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区和田市，统一社会信用代码：91653200230280562Q。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1972年3月12日出生，该公司办公室主任。 上诉人新疆维吾尔自治区和田地区烟草公司（以下简称烟草公司）与被上诉人和田地区**建设有限责任公司（以下简称**公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2022）新3201民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月16日立案后，依法组成合议庭，并于2023年2月9日公开开庭进行了审理，上诉人烟草公司的委托诉讼代理人***、李淑琴，被上诉人**公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 烟草公司上诉请求：1．撤销和田市人民法院（2022）新3201民初260号，判令支持上诉人的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院已经认定双方当事人在2007年签订的“共同开发建设住宅楼协议书”为房屋买卖合同，根据房屋买卖合同的相关法律规定“房随地走、地随房走，房地一体化原则”，出让方应当负责为受让方办理房屋产权证和土地使用权证，但被上诉人只办理了房产证而未办理土地使用权证；2．按照2015年3月1日起实施的《不动产登记管理条例》规定，房屋产权证和土地使用权证合二为一为不动产权证。案涉房屋占用的土地，在2010年建筑公司改制前，土地的性质是划拨土地，但在庭审中也已查明2010年3月11日被上诉人**公司以出让方式取得包含案涉土地在内的坐落于和田市***南路43号使用权面积为80，503.48平方米的土地所有权证，即划拨地转化为了商业用地，已符合房产转让手续。由于房屋所有权与土地使用权不可分离，涉案房屋也已认定是房屋买卖合同，即在房屋所有权发生转移的情况下，承载其的土地自然应当随之发生转移。因此，**公司应当给上诉人办理土地使用权证；3．上诉人是作为单位与被上诉人签订的“共同开发建设住宅楼协议书”，购买房屋后，分配给单位内部职工，属于其内部管理关系，即便其性质属于职工集资建房，这也跟被上诉方没有关系，这分属于两个不同的法律关系。在此，一审判决又以“双方签订的《共同开发建设住宅楼协议书》，实为原告为本单位职工争取的职工集资建房，房屋价格享受优惠”为由，以“相应的产权手续存在瑕疵”允许被上诉方不办理土地使用权证，并判令被上诉人不承担违约责任，这即突破了合同相对性原理，同时也严重违背了《合同法》平等自愿、诚实信用、全面履行合同义务的原则；4．一审案件认定的事实是房屋买卖合同，但是结论说职工集资房这样推理在逻辑上是错的，相互矛盾的。 **公司辩称，1．我方已经为对方办理了房产证，应视为双方已经完成履约；2．我方与对方并没有签订房屋买卖合同，只有协议中涉及的职工住宅，无商品房买卖之实；3．涉案土地是**公司自己的土地，所有权属***公司，与对方无关；4．该房屋建成之后，对方一直使用至今，我公司将其作为家属院的一部分，给予了物业等方面的全面服务和照顾，无任何违约行为。 烟草公司向一审法院起诉请求：1．判令被告限期一个月内办理土地使用权证；2．请求判令被告支付违约金729，764.12元；3．本案诉讼费、保全费等均由被告承担。 一审法院认定事实：双方之间签订“共同开发建设住宅楼协议书”，协议约定：***公司提供土地经双方协商同意新建六层三个单元砖混结构住宅楼，占地面积1，589.3平方米，总建设面积3，679.64平方米；除了施工设计图、地质勘探费外，前期发生的一切费用由乙方（被告承担），甲方（原告）以1，000元每平方米（当时的市场价格）结算房款。工程以“和田地区烟草专卖分局（公司）住宅楼”名称进行工程备案；乙方保证土地、房产合法，一切费用由乙方承担，并在3个月内统一办理房产证、土地证等过户手续。工程于2008年6月24日交付使用，其中33套为原告单位职工个人购买，3套为原告单位购买，烟草公司于2008年6月25日***公司以工程款的用途转账付款合计309，550元。 另查明，2010年3月11日，**公司以出让方式取得包含案涉土地在内的坐落于和田市***南路43号使用权面积为80503.48名方米的土地所有权证。2011年3月18日，烟草公司作为房屋所有权人取得坐落于和田市***南路43号8栋的房屋产权证。坐落于和田市***南路43号8栋的位置与原告诉称的六层三个单元砖混结构住宅楼36户一致。 一审法院认为，双方签订的《共同开发建设住宅楼协议书》，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第二十二条之规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，从双方签订的两份协议内容看，双方是共同开发建设住宅楼的同时也约定由乙方（被告）所提供土地经双方协商新建六层三个单元砖混结构住宅楼共36户，其中33户由原告单位职工购买，其中3户由原告单位自己购买，故本案应当认定为双方是房屋买卖合同关系。关于原告主张要求被告限期办理土地使用权证的请求。本案中，双方签订的《协议书》涉及的房产具有职工集资性质，作为职工住宅使用。2011年3月18日，原告和田地区烟草公司作为房屋所有权人取得坐落于和田市***南路43号8栋的房屋产权证。对原告要求办理土地使用权证的请求，因案涉房屋性质非商品房买卖性质、且建成时间久远，关于该类房屋土地使用权办理也是社会生活中遗留的问题。根据公平原则，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案双方签订的《共同开发建设住宅楼协议书》，实为原告为本单位职工争取的职工集资建房，房屋价格享受优惠，其相应的产权手续存在瑕疵，故法院对原告主张要求被告在一个月内办理土地使用权证、要求被告支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审判决：驳回原告新疆维吾尔自治区和田地区烟草公司的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 烟草公司提交一组证据，1．**公司土地使用权证一份，颁发时间是2003年9月18日；2．**公司建设工程8、9号住宅楼施工许可证，颁发时间是2007年4月12日；3.8号住宅楼规划许可证一份，颁发时间是2011年3月16日；该组证据拟证明案涉8号住宅楼是**公司备案申请的，土地性质是商业用地，而非集体所有制土地。 **公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但是该证据与本案无关。 本院认证认为，审理中，双方提交的证据中存在多宗土地出让情况，该组证据所载明的土地面积为96，685.24平方米，与案涉房屋的3，714平方米的土地面积不符，故，本院对该组证据的真实性、合法性认可，对于其关联性及证明目的不予采信。 **公司提交一组证据，烟草公司与**公司签订的《关于建设职工住宅楼协议书》，（出示原件，提交复印件）一份，签订时间是2007年2月12日。证明：1．这份证据证明2007年2月12日签订了职工住宅楼协议书，有4位甲方职工代表签字，其内容要素齐全，客观真实，属有效合法的证据，证明我们没有办理土地使用证的义务，**不存在违约行为。 烟草公司质证认为，对该证据的三性均不予认可，首先，一审对方并没有提交该协议，没有法人的签字也没有公司公章，公司代表签字4人也没有公司授权委托书；对该证据的证明目的也不认可；该合同中第6条明确约定乙方负责统一办理相关房屋手续，按照通俗理解，房屋买卖手续自然是指房屋产权转让手续，这里的产权，在2015年3月1日之前是指房产证和土地证，2015年之后是二证合一不动产权证。所以该协议约定了乙方有责任有义务办理房产证和土地使用权证。 本院认证认为，庭审中双方均认可该证据中双方公司印章的真实性，且该证据所载明的签订合同时间也与庭审中双方陈述的时间基本相一致，故，本院对该证据的真实性、合法性认可，证明目的及关联性也予以采信。 **公司提交第二组证据，1．**建筑公司在2008年向和田市财政局缴款凭证1，015，451.02元一份（出示原件，提交复印件）；2．和田市国土资源局缴款通知单一份（出示原件，提交复印件），3．新疆维吾尔自治区收款凭证，收款单位是和田市国土资源局，金额是2，429，600元。4．征拨土地收费通知单。第三份是和田市政府关于补缴土地转让金的批复。拟证明案涉土地是***公司缴纳了土地出让金方才变更了土地性质。 上诉人烟草公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。结合被上诉人自称的土地转让金是分批次缴纳的其中一份，有可能是最后一次，也有可能是之前缴纳，由此可见，并不能推断案涉土地性质转变的时间是2008年的3月，我们所提交的证据是明确显示土地性质的转变的时间是2003年9月18日，对于242万元的收款凭证，因收款日期是2019年，因此该证据与本案没有关联性，通过这份证据进一步证实了被上诉人对土地使用金的交付远远迟于土地性质的变更。 本院认证认为，从缴款通知单及缴款凭上的土地面积与案涉土地的面积均不一致，故，本院对该证据的真实性、合法性认可，对于证明目的及关联性不予采信。 二审查明事实，2017年2月12日，**公司和烟草公司签订《关于建设职工住宅楼协议书》，协议约定：由被告提供土地经双方协商同意新建六层三个单元砖混结构住宅楼，总建设面积3714平方米；甲方（烟草公司）以1，000元每平方米与乙方（**公司）结算房款，房款有烟草公司居住的住户个人缴纳。乙方（**公司）负责统一办理房产相关手续，并保证房产的合法性，若发生一切纠纷由乙方负责协调解决，所产生的费用由乙方承担。工程于2008年6月24日交付使用。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，本案民事纠纷是民法典施行前的法律事实引起的，法律、司法解释未对本案民事纠纷适用法律作出除外规定，故本案纠纷应适用法律事实发生时的法律、司法解释。 本院归纳本案二审的争议焦点为：**公司是否有义务办理案涉房屋的土地使用权证以及**公司是否存在违约的问题。 本院认为，首先，二审庭审中，上诉人烟草公司当庭认可被上诉人所提交的《关于建设职工住宅楼协议书》的印章系本公司印章，也认可职工代表系本单位职工，且该协议中的签订时间也与庭审中双方认可的时间相一致。因此，被上诉人**公司二审中所提交的《关于建设职工住宅楼协议书》签订时间具体，履行义务主体明确，应为双方认可的最终合同；双方均应严格按照协议约定依法履行权利义务，合同签订后，烟草公司依约缴纳了购房款，**公司也依约交房，一直使用至今；其次，上诉人主张**公司应按照协议办理土地使用证并支付违约金，根据案涉协议约定，协议中并无办理土地使用证的相关规定，仅在协议第六条载明“乙方（**公司）负责统一办理相关房屋手续，并保证房产的合法性。”并未明确要求**公司有办理土地使用证的义务，只是应当保证案涉房屋的合法性，庭审中双方均认可案涉房屋已经办理了房产证，其合法性已经予以确认；再次，上诉人在上诉状中也认可案涉房屋占用的土地在2010年**公司改制前，案涉土地的性质为划拨土地，在2010年3月11日，**公司以出让方式取得包含案涉土地在内的坐落于和田市***南路43号使用权面积为80，503.48平方米的土地所有权证，即划拨地转化为了商业用地，二审中，**公司也向本院提交了部分补缴土地出让金的相关缴费证据，而烟草公司并未提交相关任何缴纳土地出让金的相关证据，其主张让**公司办理土地使用证的主张有违法律的公平原则；最后，案涉房屋协议签订时间在2007年，上诉人所主张“房随地走、地随房走，房地一体化原则”的法律依据《不动产登记管理条例》为我国2015年颁布，其主张让**公司办理土地使用证的主张有违“法不溯及既往”原则。综上，**公司已经按照协议约定，履行完毕案涉合同权利义务，并不存在违约，上诉人烟草公司的该项上诉请求无事实和法律依据。 综上所述，烟草公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11，097.64元，由上诉人新疆维吾尔自治区和田地区烟草公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　王　喆 审判员　*** 审判员　杨　坤 二〇二三年三月八日 书记员　黄　鑫