和田地区某建设有限责任公司、邓某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院 民事判决书 （2025）新32民终775号 上诉人（原审原告）：和田地区某建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东华商（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华商（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓某，女，1981年12月30日出生，住新疆维吾尔自治区和田市。 委托诉讼代理人：***，新疆沙舟律师事务所律师。 上诉人和田地区某建设有限责任公司（以下简称某建设公司）与被上诉人邓某房屋租赁合同纠纷一案，已由新疆维吾尔自治区和田市人民法院于2025年5月6日作出（2024）新3201民初4686号民事判决。上诉人某建设公司不服，向本院提起上诉。本院于2025年6月19日受理后，依法组成合议庭，并于2025年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人某建设公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人邓某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某建设公司上诉请求：1、请求人民法院依法判决撤销一审判决第二判项，增加被上诉人需向上诉人支付租金2,197,664.59元（被上诉人应当支付租金总额3,179,093.01元，一审仅判决981,428.42元）；2、请求人民法院依法判决撤销一审判决第三判项，改判被上诉人向上诉人支付违约金2,000,000元；3、请求人民法院依法判决撤销一审判决第三判项，改判被上诉人向上诉人支付损失339,838.5元；4、请求人民法院依法判决撤销一审判决第三判项，改判被上诉人向上诉人支付税金4,644,281.84元。5、请求人民法院依法判决一审、二审的诉讼费及邮寄送达费由被上诉人承担。以上合计：9,181,784.93元。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误，依法应当予以纠正。一、一审法院予以核减的已支付租金有误，恳请二审法院予以纠正。1.案外人***支付款项明细单中的620,000元不应当予以扣减。依据（2017）新3201民初1064号判决书，案外人***是通过被上诉人邓某将租金支付给上诉人某建设公司，即案外人***将部分租金支付至被上诉人邓某处。上诉人某建设公司向法庭提交的会计收据是连号的，不存在隐瞒行为，故可以确定案外人***直接支付至上诉人邓某处的租金仅仅是收据中的三笔，剩余租金均支付至被上诉人邓某处，上诉人某建设公司并未收到。上诉人某建设公司在出具的《案外人***缴纳款项明细》中自认收到了995,000元租金，是因上诉人某建设公司是以出租方的名义起诉作为次承租人的案外人***，所以将案外人***支付给作为承租人的被上诉人某建设公司处的租金也视为是已经收到的租金。（2017）新3201民初1064号案件的审理时间在2017年，上诉人出具《案外人***缴纳款项明细》时间也是在2017年，而上诉人与被上诉人经重新对账核算后签订《补充协议》的时间是在2018年9月26号，且补充协议上的欠付金额与收据能完全对应，更加说明《补充协议》上的欠付金额为真实欠付金额。故，本案并不存在欠付租金中少扣减620,000元的情形。2.一审法院重复核减（2020）新3201民初525号民事调解书确认金额中的115,147.92元。3.不应当从欠付租金中扣减水电气三通费用215,583.44元。依据双方签订的《租赁合同》第三条第（二）款第5项“乙方承担承租房屋水电气暖等设备安装使用的所有费用”，而上诉人的责任是“根据乙方需要，甲方安排人员铺设一至四楼地暖”，本案中，上诉人仅在计算租金时认可了被上诉人代上诉人支付部分。至于庭审中被上诉人一直主张的工程款，包括但不限于没有转账凭证的3,000元，双方仍应按照《租赁合同》第三条第（二）款第5项履行，而不是任由被上诉人主观臆断来解释和单方面扣减。4、一审法院直接将税金计算为租金，从租金中予以扣减，超出本案审理范围。首先税金应当由被上诉人邓某承担，其次，被上诉人邓某并未提起反诉要求上诉人某建设公司返还税金，一审法院自行从租金中扣减税金，属于超判，不符合法律规定。综上，被上诉人邓某欠付租金应当是：3,691,000.19-173,752.18-170,000-168,155=3,179,093.01元。一审法院扣减不应当扣减费用，审理事实不清，造成上诉人重大损失，应当予以纠正。二、一审法院驳回上诉人违约金请求无事实依据，无法律依据，应当予以改判。依据《租赁合同》第三条第（四）款“因乙方违约，合同（协议）终止后，乙方向甲方支付200万的违约金；乙方不得以装修改造等事宜干扰甲方使用出租该房屋，若因此对甲方造成损失，甲方有权向乙方追究每日2万元的经济赔偿”。法院如认为约定过高，也应当以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量合同履行程度。经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。则本案违约金即使下调，也应当是以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算，即为：3,179,093.01元*3.65%*4-365*3200（暂时计算至2025年5月6日）=4,069,239.05元，200万并未超过该数据，故依据合同判令支付200万违约金具有事实及法律依据。三、上诉人主张实际产生损失合法有据，应当予以支持。依据《民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，因被上诉人未按约履行支付租金的义务，上诉人某建设公司为主张自身合法权益起诉次承租人***，该诉讼行为实际由被上诉人邓某实施，但因诉讼策略失误导致上诉人某建设公司遭受了损失，因此双方在《补充协议》对此予以确认，明确约定被上诉人应向上诉人赔偿相应损失404,986.32元，属于双方的意思自治，后因被上诉人通过其他方式赔偿了部分损失，经上诉人确认，被上诉人仍欠付339,838.50元损失赔偿未支付。四、税款负担条款不违反法律关于依法纳税的强制性规定，被上诉人应按约向上诉人支付，截至2021年7月31日，被上诉人欠付税款4,644,281.84元。首先，根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告第八条“其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款（一）出租住房：应纳税款=含税销售额：（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：应纳税款=含税销售额一（1+5%）×5%”、《中华人民共和国城市维护建设税法》第二条“城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。”《征收教育费附加的暂行规定（2011修订）第三条“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”《中华人民共和国房产税暂行条例（2011修订）第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”《中华人民共和国印花税法》“租赁税率为千分之一”、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六条“企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得”之规定，可以确定，出租房屋产生的税费包含增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加税。其次，税款缴纳与税款承担约定是两个概念，前者是纳税主体向国家税务机关缴纳税款的支付行为，后者是明确相应税款的资金来源和筹措行为，税款负担条款只是改变了承担税款的具体主体，并不是为了逃避纳税，也不会导致国家的税款流失，因此，税款负担条款并不违反法律关于依法纳税的强制性规定，属于当事人的意思自治的范畴，只要双方的意思表示是真实的，即不影响合同的效力。再者，依据《租赁合同》第三条第二款第6项“被上诉人承担租赁期间一切税费”、2017年10月30日被上诉人邓某提供的《承诺函》“1.本人愿意向某建设公司缴清2017年8月1日至2017那年12月30日的承租费用（包括税金及水电费）”，“2.因此产生的税费及本人签约承租户的经济纠纷等法律责任，由我本人全部承担。”2018年9月26日签订的《补充协议》第一条“2016年8月1日至2018年6月30日所欠税金在2018年11月30日前缴纳”、第二条“2018年12月30日前缴纳本年度税费租金”的约定，足以证明双方的真实意思表示是所有税款均由被上诉人邓某承担。且被上诉人也已按照协议约定通过银行转账至上诉人基本户的方式支付2016-2017年税款668,933.33元、2017年-2018年税款600,000元的事实行为，也能证实被上诉人对于该条款的理解也是支付全部税费。截至2016年8月1日至2021年7月31日，被上诉人欠付税款共计4,644,281.84元。根据上诉人向法庭提供的证据。被上诉人应交税款5,913,215.18元，已经实缴1,268,933.33元，欠缴纳税款4,644,281.84元。综上所述，被上诉人占用涉案房屋至今，应当支付欠付租金、税金、违约金及损失，恳请人民法院依法撤销原审判决，依法支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人邓某辩称，一、关于一审法院租金核减的问题。1、案外人***代邓某向某建设公司交纳租赁费的数额认定。其一、依据某建设公司确认的并由其制作并附有收款收据的《天宇新天地已收房租明细表（2016年8月1日至2017年7月31日）》、欠款明细表、***缴纳款项明细来看，***向邓某缴纳10笔款项合计997,500元，其中某建设公司仅确认了三笔375,000元冲减了被上诉人应付租赁费；其二、但邓某与***租赁合同纠纷一案经和田地区中级人民法院审理于2025年2月28日作出（2024）新32民再26号《民事判决书》，该判决中载明，再审查明***向某建设公司缴款99.5万元的事实，并在判决中将***已付的该笔款项从其应向邓某支付的款项中予以扣减；因此，本案中除上诉人自认的三笔款项外，剩余620,000元也应当予以核减。2、一审法院并未重复核减（2020）新3201民初525号调解书确认的金额。上诉人的第四组证据《已收房屋明细表》中载明五年内邓某的已交房租的摘要及金额，但并未体现调解书中的款项，上诉人仅在一审中对其执行回款115,147.82元加以确认，但并未实际核减，因此该调解书中的金额288,900元应当予以核减。3、水电气三通的费用应当由上诉人承担。其一、上诉人已经自认该部分作业的内容是属于水电气三通范围内的施工，2016年5月18日双方签订的《租赁合同》第三条第二款第一项约定邓某对某建设公司出租房屋基本承租条件水电气三通安装调试进行验收，而《租赁合同》第三条第二款第五项约定的水电气暖设备安装与水电气三通是两个范畴，上诉人混淆适用，因此三通部分产生的费用应当由上诉人负担；其二、我方第四组证据中和田家和天然气有限公司于2016年8月29日出具的《工程概（预）算书》，明确载明案涉房屋天然气入户施工工程总造价为435,689.17元，其中设计费单独收取为工程总造价的4.0%（即：435,689.17元x4.0%=17,427.57元），合计：453,116.74元（约等于453117元），一审中我方主张的一直是453,117元的款项抵扣，上诉人出示的《已收房屋明细表（2016年8月1日至2017年7月31）》中仅对该笔款项中237,533.56元予以确认并用于抵扣被上诉人租赁费，剩余215,583.44元也应当从邓某租赁费中予以扣减。4、一审中是上诉人将被上诉人已付款中的部分金额主观划分为税金，其收取的全部款项除应由被上诉人承担的部分外，其余的应为被上诉人支付的租金。综上，一审法院核减租金并无不当。二、关于上诉人主张的违约金问题。其一、上诉人不能按照合同约定交付符合使用条件的房屋（天然气未按时通、房屋长期漏水），构成违约；其二、案涉合同履行过程中，上诉人违反合同约定直接向承租人邓某的次承租人收取房租、对次承租人提起诉讼、干预次承租人向邓某缴纳房租，既导致被上诉人不能正常经营，也致使被上诉人产生相应的损失，上诉人于2018年5月1日出具的《证明》［原件在上诉人诉***一案和田地区检察分院的民事再审检察监督案卷第71页］确认了被上诉人在租赁期间的损失2,681,578元，并作出如果解除与某建设公司的租赁合同，此款项无需退还的承诺，因此，上诉人主张违约金缺乏事实依据，但给被上诉人造成损失是既定事实。三、关于上诉人主张的实际产生损失问题。《补充协议》第二条中由邓某支付***案件的费用404,986.32元，该笔费用是和田市人民法院2018年8月7日向某建设公司作出的（2018）新3201执146号《责令履行指定行为通知书》中载明的某建设公司应履行的款项，之后，某建设公司与***的案件经和田地区中级人民法院作出（2021）新32民再2号民事判决认定为虚假诉讼，一、二审判决均被撤销，故《补充协议》签订及履行的前提便是虚假的，况且某建设公司诉***的案件某建设公司也自认系诉讼策略失误，应当由其负担失误产生的后果，因此上诉人基于虚假诉讼导致的损失404,986.32元不应当由被上诉人负担。四、关于上诉人主张税费的问题。其一，双方于2016年5月18日签订的《租赁合同》第三条第二项第六款约定由被上诉人承担因承租而产生的一切税费，显然，合同中并未约定上诉人的税费应当由被上诉人承担；其二、一审法院依职权向国家税务总局和田市税务局就案涉纠纷中出租不动产涉及税种及法律法规依据进行了协助查询，国家税务总局和田市税务局回复确认承租方承担的税种仅为印花税，因此，一审法院认定的被上诉人的缴税金额并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求于事于法无据，请求依法驳回上诉人的全部诉讼请求。 某建设公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠租金3,691,000.19元；3.依法判令被告向原告支付欠付税金4,644,281.84元；4.依法判令被告承担原告损失339,838.5元；5.依法判令被告承担原告违约金2,000,000元；以上合计：10,675,120.53元；6.依法判令被告承担诉讼费、邮寄送达费。 一审法院查明，2016年5月18日，原告某建设公司作为甲方与被告邓某作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方承租综合办公楼地下室至四楼从事经营活动。租赁期限为10年（2016年7月31日前为乙方装修时间），自2016年8月1日起至2026年7月31日止，第一年年租金为4,000,000元，第二年至第十年每年租金为4,500,000元（年租金内不包含任何税费）。第一年年租金分3次支付，分别为2016年3月30日前缴纳定金500,000元，合同签订之日缴纳1,500,000元，2017年2月20日前缴纳2,000,000元。第二年至第十年均在每年度的8月1日前一次性缴纳下年度全额年租金4,500,000元。 2017年9月27日，原告某建设公司向被告邓某发送《告知函》，载明：“你与我公司签署的房屋租赁合同，按合同约定应于2017年8月1日前缴纳2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租赁费用。经你向公司多次反映困难，公司领导基本同意该阶段房屋租赁费用延迟至2017年10月31日前缴付。请你尽快筹集款项，并务必于2017年10月31日前缴清全款。若到期未能按时缴付，我公司将严格按照租赁合同约定，终止合同、收回房屋、追缴违约金及其他相关责任。若届时不能妥善有效解决，我公司将对你予以起诉，申请法律裁决。” 2017年10月30日，被告邓某向原告某建设公司出具《承诺书》一份，载明：“本人邓某和丈夫陈某与某建设公司签署合同，承租了综合办公楼地下室从事经营活动，现郑重承诺如下：一、2017年12月30日前，向某建设公司缴清2016年8月1日至2018年7月31日欠缴的合同约定的全部承租费用。二、若2017年12月30日前本人未能及时缴清上述承租费用，本人自愿向某建设公司缴清2016年8月1日至2017年7月31日欠缴的所有承租费用，及2017年8月1日至2017年12月31日前的承租费用（包含税金及水电费）；自愿缴纳《租赁合同》约定的因违约而产生的违约金2,250,000元，自愿解除《租赁合同》，不再参与承租事宜。三、因此而产生的税费及本人签约承租户的经济纠纷等法律责任问题，由我本人全部承担。”落款处有***、邓某签名捺印。 2018年1月2日，邓某又在此《承诺书》下方载明（手写）：“本人承诺在元月30号之前将所欠公司的租赁费用全部付清，期间愿意支付万分之五的利息，若到期还不能付清租赁费用，自愿解除租赁合同并缴纳违约金。”被告邓某签名捺印。 2018年6月20日，原告某建设公司向被告邓某发送《通知》，载明：“因你长期未能履行合同约定条款，屡次承诺，次次失约，无诚信可言，公司人员对你承租事宜无任何信心，且你的违约已严重影响到公司股民及集资人的利益，属严重违约。现公司决定即日起与你终止合同，并按合同协议约定追缴违约金。”该通知加盖原告某建设公司印章。 2018年9月26日，原告某建设公司与被告邓某签订了综合办公楼《租赁合同》补充协议，约定：一、2016年8月1日至2018年6月30日租赁期间所欠房租、水电费共计3,483,709.64元，经协商按下列方式缴纳：（1）乙方所欠房屋租金2,292,966.44元，其中2018年10月30日前缴纳12,966.44元。剩余2,280,000元，每月按38,000元缴纳，分五年缴纳完毕，缴纳时间从2018年9月1日开始计算至2022年8月1日缴清。（2）所欠税金金额1,002,500元在2018年11月30日前缴纳。（3）所欠水电费金额为188,243.2元在2019年2月30日前缴纳。二、2018年8月1日至2019年7月31日房租，现正常经营租户租金直接缴纳公司财务，差额部分2018年8月9日前缴纳100万元，2018年10月10日前缴纳90万元，同时支付甲方代付的***案件判决费用404,986.32元。2018年12月30日前缴纳本年度租费税金。违约责任：1．乙方继续承租后任何时点未按上述约定支付租赁及相关费用视为违约，乙方自动放弃承租权，双方签署的合同（协议）自动终止。2．乙方承租以来所投入的装修、改造等各项费用，由乙方自行负责，与甲方无关，不得向甲方主张索赔，现有各类设施，所涉及的不动产不得破坏拆除；动产一周内清场，否则视为乙方自动放弃。3．合同（协议）终止后，乙方一周内离场交还房屋。4．因乙方违约，合同（协议）终止后，乙方向甲方支付200万的违约金；乙方不得以装修改造等事宜干扰甲方使用出租该房屋，若因此对甲方造成损失，甲方有权向乙方追究每日2万元的经济赔偿。5．因乙方违约，甲方追索所欠房租、违约金、经济赔偿等各项费用时，乙方承诺在任何情况下不提出异议，放弃任何诉讼权利。 另查，某建设公司于2017年11月4日向和田市法院起诉***，诉讼请求：1.解除双方订立的《房屋租赁合同》；2.判决***腾退承租房屋，支付拖欠房屋租金2,289,165.00元、滞纳金380,800.00元，两项合计：2,669,965.00元。和田市人民法院2017年12月5日作出（2017）新3201民初1064号民事判决，支持了某建设公司的诉讼请求。***不服，向新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院提起上诉，新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院于2018年2月7日作出（2017）新32民终388号民事判决，驳回上诉，维持原判。***不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年9月26日作出（2018）新民申935号民事裁定，驳回其再审申请。***不服，向新疆维吾尔自治区和田地区检察分院申请监督，新疆维吾尔自治区地区检察分院向新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院发出民事再审检察建议书，新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院于2020年12月16日作出（2020）新32民监6号民事裁定再审本案，于2021年3月9日作出（2021）新32民再2号民事判决，撤销原一、二审判决，驳回某建设公司的诉讼请求。 原告某建设公司诉***房屋租赁合同纠纷一案原一审、二审判决生效后，某建设公司于2018年3月20日向本院申请强制执行，本院于2018年3月21日立案受理，案号为（2018）新3201执146号，该执行案件于2018年9月9日执行完毕，被执行人的财产以物抵债给申请人。案涉租赁物2-4层门房钥匙、内部物品、房卡于2018年5月3日交由某建设公司，某建设公司向新疆维吾尔自治区和田市人民法院出具《收条》。 2021年7月26日，***就（2021）新32民再2号生效民事判决书申请执行，本院于2021年7月26日立案受理，案号为（2021）新3201执997号案件，该案件于2021年10月26日执行完毕结案，双方当事人达成执行协议：一、对申请人***继续履行合同的申请，经双方协商一致，2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》不再履行，由此产生的纠纷，双方另行诉讼；二、某建设公司已支付申请人***一审、二审诉讼费42,219.98元；三、某建设公司承担本案原执行费29,215元、原评估费47,000元、现执行费533元，已全部履行完毕。至此，申请执行人***向本院申请的执行回转内容已全部执行完毕。 2022年2月21日，***诉请某建设公司赔偿***经营损失10,884,900元、赔偿***涉案2-4层楼餐厅、酒店、网吧装修损失及全部配套设施损失合计3,840,524元合同纠纷，本院于2023年3月30日作出（2022）新3201民初853号判决：一、某建设公司于判决生效之日支付涉案2-4楼层餐厅、酒店、网吧经营损失8,329,699元，赔偿原告涉案2-4楼层餐厅、酒店、网吧装修损失及全部配套设施损失为3,135,240.68元；二、驳回***其他诉讼请求。后双方当事人不服一审判决均提起上诉，和田地区中级人民法院于2023年8月29日作出（2023）新3201民终460号判决书，驳回上诉，维持原判。双方当事人均提出再审申请，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2024年6月12日作出（2024）新民申667号民事裁定书，裁定驳回***、某建设公司的再审申请。2023年10月7日，***向本院申请强制执行（2022）新3201民初853号生效判决，该案件于2023年11月12日，经立案执行，强制执行到位11,772,961.3元，其中本金11,693,867.32元，执行费79,094元，该案件全部执行完毕结案。 2024年1月10日，邓某诉请***支付拖欠房屋租金6,204,315元、利息1,967,626元、4个月装修期房租补偿款758,333元、合计8,930,274元房屋租赁合同纠纷，经一审、二审、新疆维吾尔自治区高级人民法院再审指令新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院再审本案后，该诉讼新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院于2025年2月28日作出（2024）新32民再26号生效民事判决，判决：一、撤销新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2024）新3201民初123号民事判决、撤销新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院（2024）新32民终753号民事判决；二、***于本判决生效之日起十日内向邓某支付房屋租金369.2054万元；三、***于本判决生效之日起十日内向邓某支付利息损失112.7063万元；四、驳回***的其他再审诉讼请求；五、驳回邓某的其他一审诉讼请求。 庭审中，原告某建设公司，被告邓某对案涉租金计算的起止时间为自2016年8月1日起至2021年7月31日止的事实均予以认可。原告与被告均同意解除案涉房屋租赁合同，双方确认一致同意解除案涉《租赁合同》的时间为原告提起本诉讼第一次开庭审理的时间2023年1月11日。 原告某建设公司自认2016年8月1日至2021年7月31日被告邓某共支付租赁费合计18,308,999.81元，欠付租赁费合计3,691,000.19元，其中2016年度欠付505,999.19元、2017年度欠付2,150,000元、2018年度缴清、2019年度欠付300,000元、2020年度欠付736,000元，故原告某建设公司呈讼。 原告某建设公司自认被告邓某于2017年、2019年分七次缴纳税金共计1,268,933.33元。2017年11月28日，原告某建设公司加盖公章确认《***缴纳款项明细》合计995,000元，被告邓某签字确认。 和田市人民法院院依职权向国家税务总局和田市税务局就案涉纠纷中出租不动产涉及税种及法律法规依据进行了协助查询，国家税务总局和田市税务局向本院回复确认，出租方应承担的主要税种为：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税；承租方承担的税种为印花税。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的相关规定。” 本案争议焦点：1．邓某应缴纳的租金如何认定；2．税款承担主体及金额如何认定；3．双方是否存在违约情形，违约责任应当如何承担。原告某建设公司与被告邓某签订的《租赁合同》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，属有效合同。现原告要求解除双方之间的租赁合同，被告对于该项诉讼请求予以认可，本院予以支持。 一、关于邓某应缴纳租金如何认定的问题。原告某建设公司自认2016年8月1日起至2021年7月31日期间被告邓某欠付租金金额为3,691,000.19元，已支付租金金额为18,308,999.81元。被告邓某提出抗辩并请求予以扣减事项：1.案外人***向原告某建设公司支付租金金额合计为995,000元，其中375,000元用于冲减了被告应付原告的租赁费，剩余620,000元未核减；2.经生效调解书确认案外人艾某、祖某向原告某建设公司直接支付的租赁费288,900元；3.根据双方之间的约定，案涉房屋水电气三通，安装调试等基本费用应当由原告承担，被告邓某支付的天然气入户施工费用中未扣减金额215,583.15元；4.被告邓某分别于2016年5月8日、5月27日向被告某建设公司副总柯某转账170,000元、168,155元的租赁费；5.因新冠疫情两次封控抵销两个月的租金金额750,000元；6.2018年6月20日原告某建设公司向被告邓某发送终止合同的通知并将案涉房屋收回，原告某建设公司采取锁门措施期间的租赁费1,208,219元。本院对被告提出的上述扣减金额根据被告提供的证据认定如下：1.本院对案外人***作为案涉房屋2-4层房屋的次承租人已向原告某建设公司支付的租赁费995,000元，因原告某建设公司仅扣减375,000元，剩余620,000元未扣减的事实予以认可，在原告某建设公司主张的欠付租赁费金额中予以扣减；2.对经生效调解书直接确认的次承租人艾某、祖某应当支付的租赁费2,889,00元予以扣减；3.对被告邓某已实际支付天然气入户施工费有支付凭证及合同予以证明其共支付相关费用453,117元，根据约定该费用应当由出租人承担，原告某建设公司在已支付款项中仅扣减237,533.56元，故对剩余215,583.44元予以扣减；4.对被告邓某转付给原告某建设公司副总柯某的两笔金额170,000元、168,155元，被告邓某提供了转账记录及原告某建设公司出具的收据，本院予以采纳，在原告主张的欠付租赁费金额中予以扣减。故，案涉租金经扣减计算为2,228,361.75元（3,691,000.19元-620,000元-2,889,00元－215,583.44元－170,000元-168,155元）。被告主张应减免两次新冠疫情封控两个月的租金，被告提交的相关证据不能达到其证明目的，且从证据内容看原告某建设公司采取的减免形式为延长承租时间的方式，并非退还租金方式，故对该意见本院不予采纳。对被告抗辩扣减98天租赁费的意见，因被告邓某未按时支付租赁费引发双方纠纷，被告某建设公司向其发送通知书，该期间被告邓某并无证据证明其将案涉房屋交付返还于原告某建设公司，本院对被告邓某的该辩称意见不予采纳，该笔租赁费不予扣减。综上，被告邓某应当向原告某建设公司支付的租赁费金额为2,228,361.75元。 原告某建设公司通过诉讼向***主张租赁费支出的诉讼费用以及罚款，虽双方约定由被告邓某负担，但该约定为利用原告某建设公司出租人优势地位签订，因其虚假诉讼导致的损失，由被告邓某承担违反公序良俗，应认定为无效。故对原告主张要求被告支付损失339,838.5元的请求不予支持。 二、关于税款承担主体及承担金额问题。收税缴纳实行法定原则，即税收主体、税收类型、税收征缴程序都由税法明确规定。在市场主体开展业务中，法律法规规定了具体的征税对象、纳税主体和税率。本案中，虽然双方在《租赁合同》中约定“乙方承担因承租而产生的一切税、费”，但该约定并不具体，未明确约定邓某承担某税种或环节的税收，应当针对具体税种进行解释。经和田市人民法院依职权向国家税务总局和田市税务局核实界定，本案中原告某建设公司作为出租人因该房产租赁合同承担增值税、印花税、房产税以及与增值税附加缴纳的教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税，被告邓某作为承租人因该房产租赁合同承担印花税。根据《中华人民共和国印花税法》第八条规定：“印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算。”依据双方签订的《房屋租赁合同》适用印花税税目税率表中关于租赁合同的税率，即租金的千分之一。故本院认定本案被告邓某应当承担的税金额为4,000,000元×1‰＋4,500,000元×1‰×4年＝22,000元。本案中，原告某建设公司认可被告邓某已缴纳的税金额为1,268,933.33元，扣减被告邓某应当承担的税金22,000元，被告多支付的税金1,246,933.33元予以折抵被告邓某欠付原告某建设公司的租赁费2,228,361.75元，经折抵后被告邓某欠付原告某建设公司租赁费的金额为981,428.42元。 三、关于违约责任承担问题。本案争议的产生，系双方于2016年5月18日《租赁合同》签订之后，被告邓某未按照合同约定交付租金，且本案存在原告某建设公司作为出租人、被告邓某作为承租人、案外第三人（***）等作为次承租人进行租赁的实际情况，因次承租人未按约定缴纳租赁费导致被告邓某作为承租人亦未按合同约定支付租赁费。在（2017）新3201民初1064号案件中，原告作为出租人直接向次承租人***主张案涉房屋的租赁费，该案件被认定为“虚假诉讼”后导致不同时期案外人***向原告某建设公司主张权利、被告邓某向案外人***主张租赁费、以及本案原告某建设公司向被告邓某主张租赁费等一系列案件。原告某建设公司与被告邓某就《租赁合同》进行过多次的合同终止通知以及协商，于2018年9月26日达成最后的《补充协议》，但《补充协议》签订之后，被告邓某仍未按照约定的内容支付租金，原告某建设公司作为出租人也未积极履行防止损失扩大的后合同义务，双方均未遵循诚信原则、秉持诚实、恪守承诺。双方均存在违约，因各自承担相应的违约责任，对被告邓某抗辩原告某建设公司违约导致产生损失的意见与原告某建设公司主张被告邓某未按时缴纳房租请求支付违约金相抵销双方各自承担其违约责任，故本院对原告某建设公司主张支付违约金2,000,000元请求不予支持。 综上，原告某建设公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，遂判决：一、确认2016年5月18日原、被告签订的《租赁合同》于2023年1月11日解除；二、被告邓某于本判决生效之日起十五日内向原告和田地区某建设有限责任公司支付租赁费981,428.42元；三、驳回原告和田地区某建设有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费85,850.72元，由被告邓某负担7,893元，原告和田地区某建设有限责任公司负担77,957.72元。 二审期间，被上诉人邓某提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 邓某提交证据一：（2024）新32民再26号民事判决书一份。证明目的：1.判决书第16页再审查明***向某建设公司缴款共计99.5万元，该判决最终将99.5万元的款项从邓某应收款项中予以扣减，因此本案中某建设公司已收99.5万元应当从邓某的应付款中予以扣减。2.该判决依据2018年5月3日计算***向邓某支付租金的截止时间，这个时间是基于某建设公司向和田市人民法院出具收条，本判决于2025年2月28日形成，在本案中已过邓某的上诉时效，因某建设公司导致邓某少向***追索的租金损失邓某另案诉讼向某建设公司追讨。 某建设公司发表质证意见认为，该份证据不是新证据。该内容在（2024）新3201民初4686判决书中已有披露，在该判决书中第12页已有载明。 本院认证认为，对该证据三性认可，该判决所载明的内容在本案中已有记载，在此不再赘述。 二审认定的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据庭审查明的事实及双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、涉案租赁费金额认定的问题。二、双方在履行合同过程中是否存在违约，如存在违约，违约责任应如何认定和承担的问题。三、邓某应否承担涉案的税款以及损失的费用。 针对争议焦点一。双方因房屋租赁纠纷存在多起案件，而本案纠纷系双方关于案涉房屋自2016年8月1日至2021年7月31日期间的租赁费。一审中，某建设公司自认2016年8月1日至2021年7月31日期间邓某欠付租赁费总计3,691,000.19元，已支付租金金额为18,308,999.81元。关于邓某抗辩提出的案外人***向某建设公司支付的99.5万元的租金应予扣减的意见。经查，涉及邓某与***房屋租赁合同纠纷一案的（2024）新32民再26号案件中，对于次承租人***向某建设公司支付的99.5万元已从邓某应向***收取的租赁费中予以扣减，该笔租赁费应系***代邓某向某建设公司支付的租赁费，该笔款项中只对375,000元进行了扣减，故该笔剩余620,000元租赁费应从某建设公司主张的租赁费中予以扣减。关于邓某抗辩提出的（2020）新3201民初525号案件中，根据生效调解书中已确认案外人艾某、祖某向某建设公司直接支付租赁费288,900元，该笔租赁费不应再重复计算在本案租赁费中的意见。经查，（2020）新3201民初525号案件中某建设公司就案涉房屋租赁费纠纷已与案外人艾某、祖某达成调解，生效调解书确认艾某、祖某向某建设公司支付租赁费288,900元，该部分租赁费应由某建设公司向艾某、祖某主张，不应再向邓某主张，故该笔租赁费288,900元应予扣减。关于邓某抗辩提出的案涉房屋水电气三通，安装调试等基本费用应由某建设公司承担的意见。经查，根据双方合同约定，该部分费用明确约定由某建设公司承担，而一审中，邓某已提交证据证明其实际支付天然气入户施工费为453,117元，某建设公司仅对其中的237,533.56元予以扣减，对剩余215,583.44元未扣减，该部分费用215,583.44元应从某建设公司主张的租赁费中予以扣减。关于邓某抗辩提出的其向某建设公司副总***转付的两笔金额170,000元和168,155元，合计338,155元应予扣减的意见。经查，一审中邓某对此两笔转款提供了转款凭证及某建设公司出具的收据，双方不持异议，该两笔转款应当从某建设公司主张的租赁费中予以扣减。关于邓某抗辩提出的应减免两次新冠疫情封控期间两个月租金的意见。经查，邓某提交的相关证据不能达到其证明目的，且从证据内容看某建设公司采取的减免形式为延长承租时间的方式，并非退还租金方式，故对邓某该抗辩意见不予采纳。关于邓某抗辩提出的扣减98天租赁费的意见。经查，因邓某未按时支付租赁费引发双方纠纷，某建设公司已向其发送通知书，该期间邓某亦未提交证据证明其将案涉房屋已交付返还给某建设公司的事实，故对邓某的该项意见不予采纳。综上，一审法院认定邓某应当向某建设公司支付的租赁费金额为2,228,361.75元（3,691,000.19元-620,000元-2,889,00元－215,583.44元－170,000元-168,155元）处理结果并无不当，应予维持。 针对争议焦点二。本案中，双方产生争议系于2016年5月18日签订《租赁合同》之后，邓某未按照合同约定交付租金，根据本案查明的事实，某建设公司作为出租人，邓某作为承租人，案外人***等作为次承租人进行了案涉房屋转租赁的实际情况，因***等次承租人未按约定向邓某缴纳租赁费导致邓某作为承租人亦未按合同约定向出租人某建设公司支付租赁费。而根据（2017）新3201民初1064号案件查明的事实，某建设公司作为出租人存在直接向次承租人***主张案涉房屋租赁费的情形，该案件被认定为“虚假诉讼”后导致不同时期案外人***向某建设公司主张权利，而邓某向案外人***主张租赁费以及某建设公司向邓某主张租赁费等一系列案件。经查，某建设公司与邓某就案涉《租赁合同》进行过多次的合同终止通知以及协商，并于2018年9月26日达成最后的《补充协议》，但《补充协议》签订之后，邓某仍未按照约定的内容支付租金，某建设公司作为出租人在此期间也未积极履行防止后续损失继续扩大后合同义务，双方均存在违约，应各自承担相应的违约责任，故原审法院对某建设公司主张支付违约金2,000,000元请求不予支持的处理结果适当，应予维持。 针对争议焦点三。关于税款承担的问题。《中华人民共和国企业所得税法》相关法律规定了具体的征税对象、纳税主体和税率。就本案而言，双方在《租赁合同》中约定了“乙方承担因承租而产生的一切税、费”，该约定未对具体承担的税种作出明确说明，房屋租赁涉及的税费包括增值税、个人所得税、房产税、印花税等等。因租金收入属于某建设公司，而这些税费的法定纳税人是出租方某建设公司，双方约定将本应由出租方某建设公司承担税费转嫁给承租方邓某显然有违公平合理性。根据《税收征收管理法》的相关规定，纳税人必须依法纳税。经一审法院依职权向国家税务总局和田市���务局核实界定，本案中，某建设公司作为出租人因该房产租赁合同而应承担增值税、印花税、房产税以及与增值税附加缴纳的教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税等税种，而邓某作为案涉房屋的承租人仅应承担印花税。根据《中华人民共和国印花税法》第八条规定“印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算。”依据双方签订的《房屋租赁合同》适用印花税税目税率表中关于租赁合同的税率，即租金的千分之一。故原审认定邓某应当承担的税金额为4,000,000元×1‰＋4,500,000元×1‰×4年＝22,000元符合实际，处理结果得当，故对此结果应予维持。庭审中，某建设公司认可邓某已缴纳的税金额为1,268,933.33元，扣减邓某应当承担的税金22,000元，多支付的税金1,246,933.33元邓某亦同意折抵欠付的租赁费，本院应予确认。该部分多支付的税金1,246,933.33元应作为邓某支付给某建设公司的租赁费而予以扣减。故经双方折抵后，被上诉人邓某仍应欠付的租赁费总金额应为981,428.42元（2,228,361.75-1,246,933.33=981,428.42）。 关于损失费用的问题。某建设公司提出因通过向***主张租赁费而支出的诉讼费用及罚款，双方约定由邓某承担该部分费用的主张。经查，根据（2021）新32民再2号案件查明的事实，某建设公司作为出租人直接起诉次承租人***而主张案涉房屋租赁费被认定为“虚假诉讼”，故双方签订的《补充协议》应属无效约定，由此而产生的损失应当由某建设公司自行承担。故对某建设公司该项主张不予支持。 综上所述，和田地区天宇建设有限责任公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审预缴案件受理费82,779.28元，实际应缴纳76,072.49元，由上诉人和田地区某建设有限责任公司负担；多缴纳的6,706.79元，依法退还上诉人和田地区某建设有限责任公司。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年八月二十九日 书记员***