北京同丰装饰工程有限责任公司
北京同丰装饰工程有限责任公司与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2020）京03民终13802号
上诉人（原审原告、原审被告）：北京同丰装饰工程有限责任公司，住所地北京市朝阳区***乡马泉营村759-20。
法定代表人：张岩，执行董事。
委托诉讼代理人：曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审原告）：北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会，住所地北京市朝阳区***乡马泉营村村中。
法定代表人：芮本生，村委会主任。
委托诉讼代理人：王克义，北京市当代律师事务所律师。
上诉人北京同丰装饰工程有限责任公司（以下简称同丰公司）因与被上诉人北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会（以下简称马泉营村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人同丰公司之委托诉讼代理人曹德立，被上诉人马泉营村委会之委托诉讼代理人王克义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同丰公司上诉请求：1．撤销一审判决，支持同丰公司的一审诉讼请求；2．驳回马泉营村委会的一审反诉请求。事实和理由：1．《租赁合同补充协议》不仅起、止日期发生了变更，而且租金的数额也大幅度提高。《租赁合同补充协议》是双方另行签订的新的续租协议。一审中却有意回避了该协议中的起止日期及到期后将“地上物全部归甲方所有”的这两个最根本的事实。同时，一审法院也故意回避了该协议是否有效的法律认定。2．本案涉及的两份合同，除应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）外，对于在确认合同期限上，更应该适用2020年1月1日起生效的《中华人民共和国土地管理法》，一审法院以《合同法》所规定的以20年计算土地租赁期限错误。
马泉营村委会辩称：同意一审判决，不同意同丰公司的上诉请求。
同丰公司向一审法院起诉请求：马泉营村委会继续履行租赁合同至2032年3月31日。
马泉营村委会向一审法院反诉请求：1．确认双方于1998年3月1日签订的《租赁协议书》、于2015年1月1日签订的《租赁合同补充协议》履行完毕；2．同丰公司依法腾退位于北京市朝阳区***乡马泉营村东9．7亩土地。
一审法院认定事实： 1998年3月1日，马泉营村委会（甲方）、同丰公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定同丰公司承租位于北京市朝阳区***乡马泉营村东一处院落，占地面积9．7亩，租期30年，自1998年4月1日至2027年3月31日，第一年租金7000元，自第二年至租期届满，每亩年租金8000元。租金于每年三月份和九月份前分两次各50%，若逾期未付租金，则按银行同期贷款利率双倍计收罚款。同丰公司可根据生产经营需要，在院落内进行基本建设，但应服从规划部门的审批规定和马泉营村委会的统一村域规划，属于私自进行的违章建筑，其造成的后果自负。
签约后，双方依约履行。同丰公司在承租场院内建造了房屋若干，并提交一份于1999年4月26日加盖有***乡人民政府、马泉营村委会印章的《证明》，佐证涉案场院内在当时建成的1780平方米厂房建筑归同丰公司所有。提交2001年7月27日北京市朝阳区城市规划管理局核准的建设工程规划许可证及附件，证明院内现有房屋的建造经过了政府部门依法核准。经询，马泉营村委会对院内房屋的形成事实无异议，对房屋的合法性无异议。
2015年1月1日，马泉营村委会（甲方）、同丰公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，再次确认双方于1998年3月1日签订的租约所涉土地系马泉营村符合规划的非农用产业用地，为落实***乡政府《关于开展农村集体经济合同调整规范工作指导意见》中的要求，双方租约所涉租金不得低于乡域指导价标准，现签订《租赁合同补充协议》。重申了同丰公司承租土地的位置、占地面积及四至，调整租金为16 000元/年/亩（即155200元/年），该租金标准自补充协议实施之日（2015年1月1日）起至租期届满。关于租期延长5年，至2032年3月31日。
同丰公司已于2020年4月1日交付了2020年度下半年租金，涉案院落及房屋现仍由同丰公司使用，
双方争议焦点为：如何认定双方于1998年3月1日签订的《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》中关于租期的约定。
其中，同丰公司认为，双方租约尚在履行期限内，租期应截至2032年3月31日，《租赁合同补充协议》系双方新达成的合意，应据此履行。马泉营村委会则认为《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》中关于租期的约定是连贯的，租期已超过合同法关于租赁合同最长期限的认定，应属无效，双方租期已届满。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马泉营村委会、同丰公司所签《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，在认定上述协议效力的问题上，应考虑《合同法》第二百一十四条之约定，即“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”就此，一审法院作如下分析：
一、《合同法》于1999年10月1日实施，双方租约于1998年5月1日即已签订，根据法不溯及既往的原则，双方于1998年5月1日签订租约时关于租期30年的约定并不违反法律强制性规定，但1999年10月1日起，《合同法》已实施，双方租约约定的履行期限也跨越了合同法实施之日，所以，自该日后，双方租约所涉纠纷应受《合同法》的规制，租期不得超过20年。以此类推，双方于1998年5月1日所签《租赁协议书》约定的租期最长应自1999年10月1日起算二十年，租期截至2019年9月30日。
二、2015年1月1日，双方另行签订的《租赁合同补充协议》调整了租金标准，同时就租期延续五年的事实达成了新的合意，上述合意系双方真实意思表示。但根据《合同法》第二百一十四条第二款之规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，双方另行签订的《租赁合同补充协议》形成于2015年1月1日，此时，双方租期尚未届满，难以认定系当事人就租赁合同所签续订租约，若当事人就续签租约形成合意，应在2019年9月30日（含当日）后另行签约。由此可见，双方于2015年1月1日形成的《租赁合同补充协议》对双方租期并不产生影响。
所以，一审法院认为双方租期已履行终结，根据《合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现马泉营村委会要求同丰公司腾退返还涉案场院，一审法院予以支持。
综上，一审法院判决：一、驳回北京同丰装饰工程有限责任公司的全部诉讼请求；二、北京同丰装饰工程有限责任公司于判决生效之日起十五日内向北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会腾退返还位于北京市朝阳区***乡马泉营村东9．7亩土地。
二审庭审中，双方均未提交新证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：同丰公司上诉主张《租赁合同补充协议》系双方另行签订的新的续租协议，因此双方的土地租赁关系应继续维持。对此本院认为，双方当事人签订的《租赁协议书》《租赁合同补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立合法土地租赁关系，均应依照合同全面履行各自义务。但需指出，《租赁协议书》约定租期30年，自1998年4月1日至2027年3月31日的条款部分无效，租期最长应自1999年10月1日起算20年，即截至2019年9月30日。根据法律规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但法律并不禁止当事人在租赁期间内续订合同。本案中，双方当事人于2015年1月1日签订《租赁合同补充协议》，除了增加租金外，约定补充协议自2015年1月1日施行，至双方租赁合同期限届满；租期延长5年，至2032年3月31日。双方当事人续签补充协议，不仅增加租金也延长租赁期限，租赁合同的实质性内容产生重大变更，且该约定未超出20年最长租赁期限，同丰公司要求双方的租赁合同继续履行，具有事实及法律依据。为优化营商环境，鼓励诚信经营，本院依法予以支持。因此马泉营村委会要求确认《租赁协议书》、《租赁合同补充协议》履行完毕，腾退涉案土地，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，同丰公司的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2368号民事判决；
二、北京同丰装饰工程有限责任公司与北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员继续履行《租赁协议书》、《租赁合同补充协议》；
三、驳回北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会的全部反诉请求。
一审案件受理费70元，由北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），反诉案件受理费70元，由北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会负担（已交纳）；二审案件受理费140元，由北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 员 胡新华
二〇二〇年十二月三十一日
法 官 助 理 乔文鑫
书 记 员 陈 萌
书 记 员 郑海兴
民事判决书
（2020）京03民终13802号
上诉人（原审原告、原审被告）：北京同丰装饰工程有限责任公司，住所地北京市朝阳区***乡马泉营村759-20。
法定代表人：张岩，执行董事。
委托诉讼代理人：曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审原告）：北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会，住所地北京市朝阳区***乡马泉营村村中。
法定代表人：芮本生，村委会主任。
委托诉讼代理人：王克义，北京市当代律师事务所律师。
上诉人北京同丰装饰工程有限责任公司（以下简称同丰公司）因与被上诉人北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会（以下简称马泉营村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人同丰公司之委托诉讼代理人曹德立，被上诉人马泉营村委会之委托诉讼代理人王克义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同丰公司上诉请求：1．撤销一审判决，支持同丰公司的一审诉讼请求；2．驳回马泉营村委会的一审反诉请求。事实和理由：1．《租赁合同补充协议》不仅起、止日期发生了变更，而且租金的数额也大幅度提高。《租赁合同补充协议》是双方另行签订的新的续租协议。一审中却有意回避了该协议中的起止日期及到期后将“地上物全部归甲方所有”的这两个最根本的事实。同时，一审法院也故意回避了该协议是否有效的法律认定。2．本案涉及的两份合同，除应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）外，对于在确认合同期限上，更应该适用2020年1月1日起生效的《中华人民共和国土地管理法》，一审法院以《合同法》所规定的以20年计算土地租赁期限错误。
马泉营村委会辩称：同意一审判决，不同意同丰公司的上诉请求。
同丰公司向一审法院起诉请求：马泉营村委会继续履行租赁合同至2032年3月31日。
马泉营村委会向一审法院反诉请求：1．确认双方于1998年3月1日签订的《租赁协议书》、于2015年1月1日签订的《租赁合同补充协议》履行完毕；2．同丰公司依法腾退位于北京市朝阳区***乡马泉营村东9．7亩土地。
一审法院认定事实： 1998年3月1日，马泉营村委会（甲方）、同丰公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定同丰公司承租位于北京市朝阳区***乡马泉营村东一处院落，占地面积9．7亩，租期30年，自1998年4月1日至2027年3月31日，第一年租金7000元，自第二年至租期届满，每亩年租金8000元。租金于每年三月份和九月份前分两次各50%，若逾期未付租金，则按银行同期贷款利率双倍计收罚款。同丰公司可根据生产经营需要，在院落内进行基本建设，但应服从规划部门的审批规定和马泉营村委会的统一村域规划，属于私自进行的违章建筑，其造成的后果自负。
签约后，双方依约履行。同丰公司在承租场院内建造了房屋若干，并提交一份于1999年4月26日加盖有***乡人民政府、马泉营村委会印章的《证明》，佐证涉案场院内在当时建成的1780平方米厂房建筑归同丰公司所有。提交2001年7月27日北京市朝阳区城市规划管理局核准的建设工程规划许可证及附件，证明院内现有房屋的建造经过了政府部门依法核准。经询，马泉营村委会对院内房屋的形成事实无异议，对房屋的合法性无异议。
2015年1月1日，马泉营村委会（甲方）、同丰公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，再次确认双方于1998年3月1日签订的租约所涉土地系马泉营村符合规划的非农用产业用地，为落实***乡政府《关于开展农村集体经济合同调整规范工作指导意见》中的要求，双方租约所涉租金不得低于乡域指导价标准，现签订《租赁合同补充协议》。重申了同丰公司承租土地的位置、占地面积及四至，调整租金为16 000元/年/亩（即155200元/年），该租金标准自补充协议实施之日（2015年1月1日）起至租期届满。关于租期延长5年，至2032年3月31日。
同丰公司已于2020年4月1日交付了2020年度下半年租金，涉案院落及房屋现仍由同丰公司使用，
双方争议焦点为：如何认定双方于1998年3月1日签订的《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》中关于租期的约定。
其中，同丰公司认为，双方租约尚在履行期限内，租期应截至2032年3月31日，《租赁合同补充协议》系双方新达成的合意，应据此履行。马泉营村委会则认为《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》中关于租期的约定是连贯的，租期已超过合同法关于租赁合同最长期限的认定，应属无效，双方租期已届满。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马泉营村委会、同丰公司所签《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，在认定上述协议效力的问题上，应考虑《合同法》第二百一十四条之约定，即“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”就此，一审法院作如下分析：
一、《合同法》于1999年10月1日实施，双方租约于1998年5月1日即已签订，根据法不溯及既往的原则，双方于1998年5月1日签订租约时关于租期30年的约定并不违反法律强制性规定，但1999年10月1日起，《合同法》已实施，双方租约约定的履行期限也跨越了合同法实施之日，所以，自该日后，双方租约所涉纠纷应受《合同法》的规制，租期不得超过20年。以此类推，双方于1998年5月1日所签《租赁协议书》约定的租期最长应自1999年10月1日起算二十年，租期截至2019年9月30日。
二、2015年1月1日，双方另行签订的《租赁合同补充协议》调整了租金标准，同时就租期延续五年的事实达成了新的合意，上述合意系双方真实意思表示。但根据《合同法》第二百一十四条第二款之规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，双方另行签订的《租赁合同补充协议》形成于2015年1月1日，此时，双方租期尚未届满，难以认定系当事人就租赁合同所签续订租约，若当事人就续签租约形成合意，应在2019年9月30日（含当日）后另行签约。由此可见，双方于2015年1月1日形成的《租赁合同补充协议》对双方租期并不产生影响。
所以，一审法院认为双方租期已履行终结，根据《合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现马泉营村委会要求同丰公司腾退返还涉案场院，一审法院予以支持。
综上，一审法院判决：一、驳回北京同丰装饰工程有限责任公司的全部诉讼请求；二、北京同丰装饰工程有限责任公司于判决生效之日起十五日内向北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会腾退返还位于北京市朝阳区***乡马泉营村东9．7亩土地。
二审庭审中，双方均未提交新证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：同丰公司上诉主张《租赁合同补充协议》系双方另行签订的新的续租协议，因此双方的土地租赁关系应继续维持。对此本院认为，双方当事人签订的《租赁协议书》《租赁合同补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立合法土地租赁关系，均应依照合同全面履行各自义务。但需指出，《租赁协议书》约定租期30年，自1998年4月1日至2027年3月31日的条款部分无效，租期最长应自1999年10月1日起算20年，即截至2019年9月30日。根据法律规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但法律并不禁止当事人在租赁期间内续订合同。本案中，双方当事人于2015年1月1日签订《租赁合同补充协议》，除了增加租金外，约定补充协议自2015年1月1日施行，至双方租赁合同期限届满；租期延长5年，至2032年3月31日。双方当事人续签补充协议，不仅增加租金也延长租赁期限，租赁合同的实质性内容产生重大变更，且该约定未超出20年最长租赁期限，同丰公司要求双方的租赁合同继续履行，具有事实及法律依据。为优化营商环境，鼓励诚信经营，本院依法予以支持。因此马泉营村委会要求确认《租赁协议书》、《租赁合同补充协议》履行完毕，腾退涉案土地，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，同丰公司的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2368号民事判决；
二、北京同丰装饰工程有限责任公司与北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员继续履行《租赁协议书》、《租赁合同补充协议》；
三、驳回北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会的全部反诉请求。
一审案件受理费70元，由北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），反诉案件受理费70元，由北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会负担（已交纳）；二审案件受理费140元，由北京市朝阳区***乡人民政府马泉营村民委员会负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 员 胡新华
二〇二〇年十二月三十一日
法 官 助 理 乔文鑫
书 记 员 陈 萌
书 记 员 郑海兴
