北京正强装饰工程有限公司与孔令书确认合同无效纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民事判决书

(2018)京0115民初21011号

原告（反诉被告）：北京正强装饰工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄村芦宋路南300米。

法定代表人：**，经理。

委托诉讼代理人：***，北京融开律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1972年10月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：***，河南陈州律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京正强装饰工程有限公司（以下简称：正强公司）与被告（反诉原告）***确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正强公司的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

正强公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认正强公司与***于2006年10月8日签订的《租房合同》无效；2、判令***返还位于北京市大兴区黄村镇后辛庄村南五排甲2号的房屋（包括正房五间与厢房一间）；3、由***承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年10月8日，正强公司与***签订了《租房合同》。合同约定，正强公司提供占地面积213平米，建筑面积为125.3平米（正房五间、厢房一间）供***使用，租金壹拾玖万伍仟元整，租房地点为北京市大兴区黄村镇后辛庄村，房号为南五排甲2号，租期50年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，正强公司迄今尚未取得租赁土地上建筑物的建设工程规划许可证，也未取得该建筑物经过相关主管部门批准建设的文件，因此涉案房屋系违法建筑，正强公司与***之间签订的《租赁合同》应属无效，故提起诉讼。

***辩称，我方同意法院判决，如果法院判决合同无效，则我方要求正强公司返还房屋租金148200元，以及因房屋装饰改造的赔偿费用250000元，诉讼费由正强公司承担。

***向本院提出反诉请求：1、请求判令正强公司返还***房屋租金148200元。2、请求判令正强公司支付***房屋装饰改造的赔偿费用250000元；3、请求判令诉讼费由正强公司承担。事实与理由：***与正强公司在2006年10月8日签订《租房合同》，该合同就双方房屋租赁作出具体约定如下：就老年公寓西侧南五排甲2号庭院公寓，***一次性向正强公司交付租金195000元，居住期限为50年，该庭院公寓占地面积213平米，建筑面积125.3平米。《租房合同》签订后，***将租金一次性交付至正强公司，并且对房屋进行了装饰改造，双方一直按照租房合同的约定履行权利义务，合作关系良好。然而，正强公司于2018年9月起诉***，要求确认《租房合同》无效，却不存在租金的返还以及租房合同无效后相关的补偿问题。正强公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，要求确认《租房合同》无效，即使最终认定合同无效，也是由于正强公司单方面的原因导致，正强公司属于过错方。由此，依据《合同法》第五十八条等相关规定，因正强公司的过错而导致***的损失自然应由正强公司承担。

正强公司针对***的反诉辩称，同意***的第一项反诉请求，但是租金的返还应从实际返还房屋之日起算。对于***的第二项诉反诉请求不同意、不认可。对于第三项诉讼费的承担也不同意。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2006年10月8日，正强公司（甲方）与***（乙方）签订《租房合同》，合同约定：正强公司对老年公寓西侧庭院公寓（平房）用房进行出租，（居住期限为50年）采取一次性趸交方式。乙方在房屋使用期内如遇国家集体征占土地，拆迁时土地赔偿归集体所有，乙方只享受地上建筑设施的赔偿费，甲方不再给乙方安排其他住房。甲方提供占地面积213平米，建筑面积为125.3平米（正房五间、厢房一间）供乙方使用，电表由甲方统一购买、统一安装，费用乙方自付。房屋总价款壹拾玖万伍仟元正，房号南五排甲2号。按《建筑工程质量管理办法》的有关规定，甲方交给乙方使用的房屋在一年内保修，如要改建须经正强公司批准方可施工（自行装修改建，改变现状者保修除外）。上述合同签订后，***一次性交纳了租金195000元。

正强装饰公司提交其于2006年9月1日与北京市大兴区黄村镇后辛庄经济联合社及北京市大兴区黄村镇后辛庄村村民委员会签订的《土地租赁合同》，以证明涉案房屋所在的土地的来源，正强公司称其租赁土地后，将地上房屋全部拆除后重建，地上房屋未取得相关准建手续。

就涉案房屋的添附情况，***称其租赁房屋后在院内加盖了房屋，并进行了装修、打隔断、吊顶等。***主张正强公司支付***房屋装饰改造的赔偿费用250000元，但未提交证据证明该项损失。正强公司对此不予认可，称***对房屋进行添附未经过其同意，其亦不清楚添附的情况。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，正强公司租赁给***的房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租房合同》应属无效。合同无效后，***应向正强公司返还所租赁的房屋，正强公司应向***退还剩余租赁期限的租金。对于***要求正强公司赔偿装饰装修损失250000元的反诉请求，因***未提交证据证明，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、北京正强装饰工程有限公司与***于2006年10月8日签订的《租房合同》无效；

二、***于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区黄村镇后辛庄村南五排甲2号院内的正房五间及厢房一间腾退返还给北京正强装饰工程有限公司；

三、北京正强装饰工程有限公司于本判决生效后十日内按照每日10.68元的标准退还***自实际腾退房屋之日起至2056年10月7日止的房屋租金；

四、驳回***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2100元，由北京正强装饰工程有限公司负担1050元（已交纳），由***负担1050元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3637元，由***负担2283元（已交纳），由北京正强装饰工程有限公司负担1354元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员***

二〇一八年十二月二十七日

书记员***