淮安宏能集团有限公司
某某、淮安宏能集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏0891民初1962号
原告（案外人）：**，男，汉族，1971年3月5日出生，住宿迁市泗洪县。
委托诉讼代理人：王新元（系**儿子），男，汉族，1995年1月23日出生，住宿迁市泗洪县。
被告（申请执行人）：淮安宏能集团有限公司，统一社会信用代码913208007424537035，住所地淮安市淮海南路138号。
法定代表人：梁军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐卫东，江苏冠誉律师事务所律师。
被告（被执行人）：淮安美源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320891749430950C，住所地淮安经济技术开发区枚乘办月季花园12幢。
法定代表人：于立泳，该公司总经理。
被告（被执行人）：孙奋，男，汉族，1968年1月6日出生，住宿迁市泗阳县。
原告**与被告淮安宏能集团有限公司（以下简称宏能公司）、淮安美源房地产开发有限公司（以下简称美源公司）、孙奋案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告**委托代理人王新元、被告孙奋、被告宏能公司委托代理人唐卫东到庭参见诉讼，被告美源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告**向本院提出诉讼称，2013年12月3日被告孙奋从美源公司退股，分得包括房屋四套，原告提出让被告孙奋将月季花园退股的房子F2幢1106室卖给自己，并于2014年3月20日与美源公司签订购房合同，美源公司出具454730元的票据。原告当时出具40万元的欠条一份。在2015年7月，孙奋要求原告把其所有房屋拿到银行办贷款给他用一年，40万元购房款就不用还了。于是2015年7月21日原告从农商行办了170万元贷款给孙奋。在2014年3月20日买房后，从2014年5月经过简单装修由王新元居住。之后原告多次找孙奋和美源公司要求办理过户手续，但始终没有结果。2017年9月1日，美源公司通知原告房屋可以办理过户手续，原告在2017年10月将该房转卖给徐美静并办理网签备案手续、缴纳契税和维修基金。但在办理产权证时才被告知房屋被法院冻结。因徐美静购房款交给原告，徐美静多次催促要求原告尽快协调办理过户手续，否则要求原告赔偿所缴税费、房款和装修款。请求：依法解除对月季花园小区F区2幢1106室房产的查封，并排除对该房产的执行。
被告孙奋辩称，认可原告的诉讼主张及庭审中的具体意见。
被告美源公司未参加庭审，其向本院提交的书面意见称，就本案原告所提供的相关证据予以认可，其与原告签订的商品房认购协议及收款凭据，真实合法有效。2014年3月20日至2016年10月11日期间，原告和孙奋一起，曾多次打电话并到公司要求办理房屋过户，由于管委会停止其房屋销售、备案及过户等手续，导致原告未能及时办理产证备案及过户。该房屋于2014年竣工并验收备案，公司于2014年3月20日将房屋交给原告占有使用，后原告将该房卖给徐美静，公司已经为其办理备案并开具发票，现该房由其占有使用。我公司认为，孙奋“退股协议”合法有效。孙奋退股后，经全体股东同意，以房屋抵债。孙奋将所抵的房屋售给原告，之所以未办理备案及过户是因政府原因导致。故其同意原告诉请，服从法院判决。
被告宏能集团辩称，1、从程序上来说，原告提起执行异议之诉违反一事不再理原则，因本案争议事项已经过一次执行异议及两次异议之诉审理。另本案涉嫌公司抽逃出资、高利转贷两起刑事违法犯罪行为，根据先刑后民的原则，本案应驳回起诉；2、就实体而言，原告与美源公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，原告未向美源公司支付任何价款。另原告所购房屋并非自住，其名下有其他房屋用于居住。
经审理查明，2017年12月11日，本院对宏能公司诉美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0891民初3446号民事判决：一、被告美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宏能公司借款本金840万元及2015年3月之前借款利息953325元；二、被告美源公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宏能公司逾期付款利息（以9353325万元为基数，按照年利率18.25%的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）；三、被告于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内对上述第二项判决内容中的逾期付款利息（以840万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）承担共同清偿责任；四、驳回原告宏能公司的其他诉讼请求。案件受理费77273元，保全费5000元，由被告美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋共同负担。五被告不服上诉，淮安市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）苏08民终89号民事判决，维持本院（2016）苏0891民初3446号民事判决书第一项、第三项，变更第二项为美源公司于判决发生法律效力之日起十日内支付宏能集团逾期付款利息（以9353325元为基数，自2015年4月1日起按照日利率0.5‰计算至实际清偿之日）。
在案件审理过程中，本院根据宏能集团的申请，于2016年10月8日和11日，分别作出（2016）苏0891民初3446号民事裁定和协助执行通知书，查封美源公司名下位于淮安经济技术开发区明光路1号2幢1106室等19套房产，并送达不动产登记部门。
因被告未履行生效判决，宏能集团于2018年5月28日向本院申请立案强制执行，案号为（2018）苏0891执1069号，后宏能集团申请撤回执行申请，本院于2019年5月17日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定，终结执行。2019年7月19日，本院依法恢复执行，案号为（2019）苏0891执恢224号，执行过程中，宏能集团于2019年10月8日申请续封，本院同日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定及协助执行通知书，查封美源公司名下位于淮安经济技术开发区明光路1号2幢1106室等19套房产。案外人**对本案美源公司名下位于淮安经济技术开发区明光路1号2幢1106室提出异议后，本院于2021年4月8日作出（2021）苏0891执异4号执行裁定，驳回**的异议请求。**不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。
另查明，2013年12月3日，被告美源公司与被告孙奋签订《退股协议》，约定孙奋退出在美源公司的股权，分得美源公司开发的月季花园F1幢1105室、F2幢1106室、F5幢80F室、F6幢5012室及车位二个。
2014年3月20日，美源公司与**签订《月季花园商品房（住宅）认购协议书》，约定**以454730元的价格认购月季花园F2幢1106室住宅。2014年6月6日，美源公司出具454730元的收据，该收据载明交款单位为**、收款方式为抵款、收款事由为F2-1106购房款。2014年8月29日，缴纳住宅维修资金12290元。
2015年7月21日，**向被告孙奋妻子韩海荣转账170万元，2016年7月16日，韩海荣向**转账1707958.72元。
2017年9月9日，**、韩海荣（甲方）与徐静（乙方）及居间人（丙方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定甲方将月季花园F2幢1106室房屋以66万元的价格卖给乙方，虽然该合同卖方署名为**和韩海荣，但**没有参与合同的磋商和签订，其名字系韩海荣所签。2017年9月12日，经韩海荣协调，徐静以徐美静的名义与被告美源公司签订《商品房买卖合同》，约定徐美静以430150元的价格购买月季花园F2幢1106室房屋。2017年9月20日，被告美源公司出具涉案房屋430150元购房款发票。2017年9月29日，徐美静申请涉案房屋网上备案。2017年11月6日，徐美静缴纳涉案房屋契税8193.33元。
徐静与韩海荣因涉案房屋买卖发生争议，向淮安仲裁委员会申请仲裁，该委2018年8月17日立案受理，经审理于2020年4月20日作出（2018）淮仲裁字第0401号《裁决书》，以涉案房屋网签前已被法院查封且仍未解封，导致无法办理产权过户，徐静产生物权变动的合同目的无法实现为由，裁决徐静与韩海荣签订的关于涉案房屋买卖合同权利义务终止履行，韩海荣返还徐静购房款672290元，并赔偿经济损失253710元，合计926000元。2020年6月6日，**分别向宿迁中院转账50万元、453821元。
**对本院诉讼中查封涉案房屋提出异议，本院2019年2月20日立案受理，经审查于2019年3月6日作出（2019）苏0891执异8号执行裁定，以涉案房屋尚未交付，**所举证据不能证明其已支付购房款为由，驳回其异议请求。**不服起诉，本院2019年3月18日立案受理，经审理于2019年12月26日作出（2019）苏0891民初1046号民事裁定，以涉案房屋已转让给徐美静，徐美静为涉案房屋权利人，**诉讼主体不适格为由，驳回**的起诉。
再查明，韩海荣与被执行人孙奋系夫妻，**系被执行人孙奋妹夫。
本院认为，本案争议焦点为原告**认购涉案房屋能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告**虽与被告美源公司签订涉案房屋认购协议，被告美源公司也出具以抵款方式交纳购房款的收据，但**所举证据不能证明其已支付全部或50%以上价款，且涉案房屋在二手房买卖时是由被告孙奋妻子与购房人磋商并签订合同，因此，原告**的诉请不能成立，本院依法不予支持。原告**认为是以向被告孙奋借款170万元的借款利息支付涉案房屋购房款，其虽然提供了向韩海荣转账及韩海荣向其转账的记录，但这二份转账记录只能证明**和韩海荣之间的资金往来，并不能直接证明**以借款利息形式支付涉案房屋购房款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告**的诉讼请求。
案件受理费8110元，由原告**负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审 判 长 蔡 勇
人民陪审员 曹从志
人民陪审员 陈 乔
法官 助理 崔忠良
二〇二一年七月五日
书 记 员 张 斌
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用的解释》
第一百六十八条保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
……
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
