**与江苏如皋农村商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省如皋市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏0682民初3406号

原告：**，男，1969年9月1日生，汉族，住如皋市。

委托诉讼代理人：丁进尧，上海正源（南通）律师事务所律师，特别授权。

被告：江苏如皋农村商业银行股份有限公司，住所地如皋市如城街道海阳南路**。

法定代表人：钱海标。

委托诉讼代理人：陆新华，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师，特别授权。

第三人：江苏皋能电力实业有限公司，住，住所地如皋市如城街道中山东路**/div>

法定代表人：周鑫。

委托诉讼代理人：秦生宇，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。

第三人：王莉萍，女，1975年10月17日生，汉族，户籍所在地南京市栖霞区，现住如皋市。

第三人：南通比高新能源有限公司，住所，住所地如皋市如城街道中山路**div>

法定代表人：姜林华。

委托诉讼代理人：张海洋，公司员工，特别授权。

原告**与被告江苏如皋农村商业银行股份有限公司（以下简称如皋农商行）以及第三人江苏皋能电力实业有限公司（以下简称皋能电力公司）、王莉萍、南通比高新能源有限公司（以下简称比高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序组织合议庭并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人丁进尧，被告如皋农商行的委托诉讼代理人陆新华以及第三人皋能电力公司委托诉讼代理人秦生宇、第三人王莉萍、第三人南通比高新能源有限公司委托诉讼代理人张海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的营业用房租赁合同；2、判令被告因无法继续履行合同赔偿损失35万元；3、要求被告承担合同约定的违约金3万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。后原告方在审理中明确放弃要求被告承担合同约定的违约金3万元的诉讼请求。事实与理由：原告**于2012年2月22日与被告如皋农商行签订营业用房租赁合同，租用被告承租的位于如城街道中山路供电公司西侧沿街1号店房，建筑面积约为200平方米，用于办公及餐饮经营性活动，租期为2012年3月1日起至2021年5月31日止，年租金为人民币3万元。被告在合同签订后交付房屋，原告进行装修后用于经营悦语花香港式茶餐厅，后由于餐饮行业不景气，将该茶餐厅整体转让给第三人王莉萍经营，转让费共计人民币110万元。第三人王莉萍在经营一段时间后，于2016年4月28日将该茶餐厅整体转租给南通比高新能源有限公司，合同约定年租金16万元，且合同已经实际履行。截止2018年9月22日，王莉萍仍结欠原告合同款35万元，并约定于合同剩余期限2年多内分期还清，即王莉萍通过其向南通比高新能源有限公司收取的租金收益来偿还剩余欠款。后，房屋的实际所有人皋能电力公司出于自身原因，需要收回案涉房屋，被告于2018年发函告知比高公司，比高公司迫于压力于2019年元旦搬离。因房屋产权人单方违约，导致比高公司无法继续经营，致王莉萍无法依合同获得相应的租金收益，亦致使原告损失剩余转让经营所得收益，被告如皋农商行在房屋产权人单方违约后，被告未能依约履行合同义务，也未向皋能电力公司追究损失。至起诉之日，被告既无法依约履行合同，亦拒绝赔偿原告相应损失。原告为维护权益，诉至法院。

被告如皋农商行辩称：1、因原告租赁的房屋已经被皋能公司提前收回，故被告方同意解除原、被告之间所签订的租赁合同；2、原告所主张的损失35万元没有依据，并且其陈述的违约金与损失之间有重复；3、现导致合同无法履行的原因是因为皋能公司在规定合同期限内要求提前收回房屋，是因为其违约行为造成的，应由皋能公司承担所有的赔偿及后果，我方向法院申请追加作为第三人参加诉讼，同时被告方保留就被告自己使用的房屋应皋能公司提前收回房屋所造成的损失要求赔偿。

第三人皋能电力公司称：1、第三人皋能公司在本案中不存在任何过错，对原告的损失不予认可。2、皋能公司将房屋租赁给农商行合法合规的，但农商行违反双方之间不得转租以及不得改变租赁用途的相关约定，导致皋能公司要求解除合同合法有据，不应当承担任何责任。3、**个人并无任何损失，如有任何损失也是其个人原因造成的，与皋能公司无关，皋能公司不承担责任。原告**系我市电力部门国有在职在编职工，依照法律法规及党纪规章不得从事个人商业经营活动，其租赁案涉房屋用于开设茶餐厅，且违反与如皋农商行不得转租的约定转租给他人，属于根本违约。4、合同具有相对性，在本案中皋能的诉讼地位是第三人，**的相对方是农商行，其仅可以向农商行主张权利，虽农商行将皋能公司追加为第三人，但是在本案中不应当承担任何责任。5、皋能公司保留追究农商行违反合同约定改变租赁用途占用使用房屋相关的违约责任和赔偿责任。

第三人王莉萍称：我没有意见。

第三人比高公司称：对原告的诉讼请求暂无意见。

根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系位于如皋市商铺，房屋所有权人为第三人皋能电力公司，总层数2层，证书载明建筑面积1141.41平方米。

2011年5月20日，第三人皋能电力公司作为出租方（甲方）与被告如皋农商行作为承租方（乙方）签订《营业用房租赁合同》一份，约定第三人皋能电力公司将属于其所有的位于如皋市供电公司西侧1-4号营业房（上、下两层）建筑面积约为1370平方米的房屋租赁给如皋农商行从事办公或金融商业经营性活动，租赁期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止。租金前七年（即2011年6月1日至2018年5月31日）每一年为65万元，后三年（即2018年6月1日至2021年5月31日）每一年为75万元，并明确约定承租方不得以任何形式进行转租，不得擅自改变用途，双方均在落款处加盖公章并由代表人签名。后第三人皋能电力公司将上述房屋交付给被告如皋农商行使用，房屋交付初始状态为毛坯房，后被告如皋农商行将房屋一楼装修后用于开设农商行城东支行。

2011年7月12日，第三人皋能电力公司（甲方）与被告如皋农商行（乙方）达成书面《补充协议》一份，载明“因乙方提出租赁的甲方店房的最东边一间部分以及二楼需置用于对VIP客户服务的项目，因此需另转租与他人经营。双方房屋租赁合同中第八条约定‘甲方租赁给乙方使用的房屋资产，乙方不得以任何形式进行转租’，现经双方协商，甲方同意乙方要求，但一切权利、义务和责任仍然按照原合同履行。本补充协议作为双方房屋租赁合同的附件”。第三人皋能电力公司与被告如皋农商行双方均在落款处加盖公章予以确认。

2012年2月22日，原告**作为承租方（乙方）与被告如皋农商行出租方（甲方）签订《营业用房租赁合同》一份，约定“一、租赁范围甲方将位于如皋市供电公司西侧沿街1号店房（建筑面积约为200平方米）租赁给乙方从事办公及餐饮经营性活动。二、租赁期限自二0一二年三月一日起二0二一年五月三十一日止（2012年3月1日起至2021年5月31日止）。三、租金及租赁房屋保证金的交纳方式和期限：1、租赁期内，乙方每年提供甲方在乙方经营场所内免费消费壹拾叁万元，另外再给付甲方叁万元房租（含税）…八、特别约定：1、乙方使用的房屋不得擅自改变其用途，不得对外转租…本范围系甲方转租给乙方…如果因房屋产权人违约终止与甲方的租赁合同，甲方应代表乙方向房屋产权人追究乙方的损失…十一、违约责任：因一方的责任，导致本合同不能履行，由有过错的一方承担违约责任，违约金为30000元，如违约金数额不足以弥补守约方的损失的，违约方还需赔偿守约方的全部损失…”。后原告**将上述房屋二层进行装饰装修并用于开设并经营悦语花香港式茶餐厅（以下简称茶餐厅）。

2013年12月20日，原告**作为转让人（甲方）与第三人王莉萍作为受让人（乙方）签订《转让合同》一份，约定“经甲乙双方协商一致，就如皋市悦语茶餐厅（位于如皋市商业用房农商行城东支行**）的经营权转让事宜达成如下约定：1、转让标的：甲方原经营的‘如皋市悦语茶香港式茶餐厅’由甲方承租如皋市农商行的房屋，甲方无权转让房屋物权，本合同转让标的为：餐厅的经营权、装修装饰、设备物资等（详见设备物资清单）。2、转让时效：自2014年1月1日起至2021年5月31日止。转让金：人民币110万元。转让金付款方式：分6次付款，前一年底一次性支付下一年度转让金，具体方式如下：2013年12月31日、2014年12月31日前分别支付25万元，2015年12月31日前支付20万元，2016年12月31日、2017年12月31日前分别支付15万元，2018年12月31日前分别支付10万元…（8）乙方在约定的转让时效内不得自行转让，否则甲方有权解除合同…”原告**与第三人王莉萍均在落款处签名。后原告**将案涉房屋所在的茶餐厅交付给第三人王莉萍经营使用。第三人王莉萍原为**经营的该茶餐厅的店长。原告**与第三人王莉萍均确认上述110万元转让款项中包含转让期限（自2014年1月1日起至2021年5月31日止）内的房屋租金以及茶餐厅所有装饰装潢以及设备，案涉房屋的租金仍由原告**负责缴纳，且茶餐厅在王莉萍经营期间所有第三人皋能电力公司、供电局、如皋农商行的客户消费款项均由**收取。

2016年4月28日，第三人王莉萍作为转让人（甲方）与比高公司作为受让人（乙方）签订《转让合同》一份，约定“经甲乙双方协商一致，就‘如皋市悦语茶香港式茶餐厅’（位于如皋市商业用房农商行城东支行**）的房屋使用权转让事宜达成如下约定：1、转让标的：甲方原经营的‘如皋市悦语茶香港式茶餐厅’由甲方承租如皋市农商行的房屋，甲方无权转让房屋物权，本合同转让标的为：餐厅的经营权、装修装饰、设备物资等（详见设备物资清单）。2、转让时效：自2016年6月1日起至2021年5月31日止。转让金：人民币24万元（大写：贰拾肆万元），其中含装饰装修及设施转让金8万元，房租16万元。转让金付款方式：合同签订后一日内一次性付清装饰装修及设施转让金8万元（捌万元整）；5月15日前付清房租16万元（壹拾陆万元整），房租分5次付款：具体如下：2016年4月30日、2017年4月30日、2018年4月30日、2019年4月30日、2020年4月30日前分别支付16万元（壹拾陆万元整）…”第三人王莉萍在落款甲方处签名，比高公司在落款乙方处加盖公章。后案涉房屋交付给比高公司使用。

2018年9月22日，原告**与第三人王莉萍签署《证明》一份，载明：“至今合计收到王莉萍人民币75万元整（柒拾伍万元整），按照合同尚欠35万元整，余款待王莉萍继续履行合同经营两年多期限内分期付清。收款人：**付款人：王莉萍2018.9.22”。原告**与第三人王莉萍分别在落款收款人及付款人处签名。

2018年12月24日，第三人皋能电力公司向被告如皋农商行发送《关于收回租赁房屋相关事宜的函》一份，载明“江苏如皋农村商业银行股份有限公司：本公司与贵公司于2011年5月20日就本公司东景豪庭小区沿街商业用房租赁事宜签定了房屋租赁合同，租赁期至2021年5月31日止。根据租赁合同约定，贵公司不得向外转租。现因我公司生产经营需要，决定收回此商业用房。敬请贵公司于2018年12月31日前搬迁结束。如有问题，双方及时共同协商、协商解决，以保证房屋租赁回收交接手续顺利办理。特此函达，务希见复。”

2018年12月27日，被告如皋农商行向原告**邮寄书面《关于收回租赁房屋相关事宜的函》，载明“**：本司与贵方于2012年4月20日签订《营业用房租赁合同》，租赁期限自2012年4月1日至2021年5月31日止。根据租赁合同‘八、特别约定：1.乙方使用的房屋不得擅自改变其用途，不得对外转租之约定’。现因江苏皋能电力实业有限公司因生产经营需要，决定收回此处商业用房。敬请贵方于2018年12月31日前搬迁结束。如有问题，双方及时沟通、协商解决，以保证租赁房屋回收交接手续顺利办理。特此函告，敬请回复。”后原告**及第三人王莉萍并未同意搬离。

2019年10月23日，被告如皋农商行回复函给第三人皋能电力公司，告知案涉房屋底层东半间及二楼已出租给**使用，无法交接，由第三人皋能电力公司与**交接，并告知因皋能电力公司违约提前收回房屋，需承担相应违约责任。后第三人皋能电力公司于2019年11月2日发送回复函给被告如皋农商行，陈述案涉房屋出租给**部分系被告如皋农商行与**订立合同，应由被告如皋农商行向**要求收回房屋，并催促被告如皋农商行进行办理房屋交接手续。

后被告如皋农商行通知第三人比高公司要求搬离，2019年5、6月份左右，比高公司搬离案涉房屋，另行选址经营。

目前，案涉房屋一楼已经由被告如皋农商行交还给第三人皋能电力公司，一楼底层东侧间及二楼均由第三人王莉萍落锁空置。

2020年3月30日，原告**诉至本院，要求判如所请。起诉前，原、被告及第三人就案涉房屋收回及补偿问题进行协商，但协商未果。

庭审中，第三人比高公司及第三人王莉萍确认，案涉房屋的租金由比高公司向王莉萍缴纳至2019年5月3日。原告**与被告如皋农商行一致确认，案涉房屋租金由**缴纳至2018年5月31日。被告如皋农商行与第三人皋能电力公司一致确认，案涉房屋租金由被告如皋农商行缴纳至2018年年底。

审理中，原、被告一致同意将2020年6月1日作为双方租赁合同解除的时间节点，原告明确放弃原诉讼请求中第3项要求被告承担合同约定的违约金3万元的诉求。

另查明，原告**为第三人皋能电力公司在职员工。

再查，根据原告**提交的茶餐厅账户银行流水显示，第三人皋能电力公司自2012年8月8日起至2015年12月21日间在该茶餐厅有多笔餐饮消费并支付款项。

后原告**在与本院的谈话笔录中陈述：将茶餐厅转让给第三人王莉萍的转让费110元中包含租金、设备物资、餐厅经营权、装饰装修，在测算以上价格总价基础上基于优惠，最后确认为110万元，大部分租金，实际并未赚取设备物资及装饰装修的钱，期内租金仍由其向农商行缴纳，自2014年到2018年每年实际向农商行交付租金3万元，其余为每年13万元消费卡额度供农商行消费，并无实际租金交付，且自第三人王莉萍将房屋转让给比高公司（即2016年6月）后，因比高公司不做餐饮，就停止向农商行兑现每年13万元的消费额度，且停止消费后只缴纳每年3万元的租金，农商行也未对不再提供上述每年13万元消费卡额度提出异议。

以上事实，有原、被告及各第三人提交的相关房屋租赁合同、房屋产权证书、银行流水及各方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

原、被告双方订立的房屋租赁合同的效力问题及原告提出的要求解除原、被告间签订的营业用房租赁合同的诉讼请求如何认定？本院认定原、被告双方合同有效，并确认已由双方一致同意解除。理由如下：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然被告如皋农商行与第三人皋能电力公司在2011年5月20日订立的《营业用房租赁合同》中约定案涉房屋不得转租，但双方于2011年7月12日达成的书面《补充协议》中明确店房的最东边一间部分以及二楼由被告如皋农商行转租给他人经营，且第三人皋能电力公司于2012年8月8日起至2015年12月21日间在原告**租用房屋开设的茶餐厅有多笔餐饮消费并支付款项，足以证明其知道或者应当知道被告如皋农商行作为承租人转租的事实，故其无相应事实或者法律依据以原先约定不得转租或者改变租赁用途为由来否定原、被告之间的租赁合同的效力，本院认定原、被告间的租赁合同合法有效。在本院的审理过程中，原、被告一致同意解除合同并将2020年6月1日作为双方租赁合同解除的时间节点，本院照准，予以确认。

原告要求被告赔偿因合同无法继续履行的损失35万元的诉讼请求是否应予支持？原告明确指出35万元系因被告如皋农商行提前要求收回案涉租赁房屋，导致原告**转让给第三人王莉萍的转让款110万元中的35万元尚未收回的损失（具体包含租金、设备物资、餐厅经营权、装饰装修），对于该请求，本院不予支持。理由如下：

（一）原告主张的案涉房屋上的设备物资、餐厅经营权、装饰装修损失，本院不予支持。根据2013年12月20日原告**与第三人王莉萍签订的转让合同，将案涉房屋开设的茶餐厅转让给王莉萍经营，并明确110万元的转让款中包含案涉房屋的租金、设备物资、餐厅经营权及装饰装修。故本院认定该转让合同实质上应为包含财产转让内容的转租合同。后第三人王莉萍又与第三人比高公司签订转让合同，将茶餐厅房屋的使用权、装修装饰、设备物资等转让给比高公司，并明确装饰装修及设施转让作价8万元，且比高公司已实际向王莉萍缴纳了该转让费。原告**对第三人王莉萍上述转让合同予以认可，而第三人王莉萍向原告**给付的75万元中已包含上述餐厅的经营权、装修装饰、设备物资项目。据此，本院认定案涉房屋上茶餐厅经营权、装饰装潢和设备物品权益已由原告**转让给他人，并已实际取得对价，原告不再享有主张上述损失赔偿的权利。

（二）原告主张的租金损失，本院亦不予支持。理由是：第一、根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原、被告既然已经一致同意双方租赁合同于2020年6月1日解除，也就意味着原告**无需再向被告如皋农商行缴纳今后的租金，其当然也不应再向第三人王莉萍收取之后的租金，而原告却要求被告如皋农商行赔偿因无法继续履行合同包含租金等在内的损失35万元，其无法律依据。第二、原告**从第三人王莉萍处取得的转让费75万元已远高于其向被告如皋农商行缴纳的租金金额。原告**将案涉房屋转让给第三人王莉萍后，截止2018年9月22日其共向第三人王莉萍实际收取了转让费75万元，而原告**共向被告如皋农商行缴纳截止至2018年5月31日租金38万元（包含现金及消费额度两部分，其中现金部分：2014年3月1日至2018年5月31日租金每年3万元，共12万元；消费额度部分：2014年3月1日-2016年3月1日每年消费额度13万元的消费卡，共26万元的额度）。此后至原、被告双方一致确认合同解除之日，原告**未向被告如皋农商行缴纳任何租金，且被告如皋农商行至今也未要求原告**给付此期间的租金。

综上，原告**的诉讼请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、确认原告**与被告江苏如皋农村商业银行股份有限公司2012年2月22日签订的《营业用房租赁合同》于2020年6月1日解除。

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

案件受理费7000元，由原告**负担7000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币7000元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。

审　判　长　　汤美珠

人民陪审员　　李**

人民陪审员　　金　天

二〇二〇年十月三十日

书　记　员　　薛晓萍