徐坤、梁玉婷等商品房预约合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）苏09民终4648号

上诉人徐坤、梁玉婷与上诉人盐城大地房地产有限公司（以下简称大地公司）、原审第三人江苏省天丰建设工程有限公司（以下简称天丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1031号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

徐坤、梁玉婷上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判大地公司向徐坤、梁玉婷支付利息267.3838万元;2.二审诉讼费由大地公司承担。徐坤、梁玉婷二审中明确主张的利息为：以购房款411.3598万元为基数，从2014年1月21日起至实际返还房款之日止，按照同期银行贷款利率的两倍计算。事实与理由:案外人刘某、赵某挂靠天丰公司为大地公司大地名居工程施工，刘某、赵某为工程施工，向徐某和徐志标筹集资金。大地公司没有资金支付工程款，同意用两套房屋抵充工程款。2014年1月17日，天丰公司出具财务收据，收到大地公司大地名居二期工程款（颐河苑17号101室）411.3598万元。赵某将该收据交付大地公司，大地公司于2014年1月20日出具财务收据，收到徐坤、梁玉婷案涉房屋购房款411.3598万元。同日，大地公司又向徐坤、梁玉婷出具《承诺》一份，“承诺在2014年6月份签合同给买房户徐坤、梁玉婷”。至此，徐某收到刘某、赵某还款411.3598万元，天丰公司收到大地公司工程款411.3598万元，大地公司收到徐坤、梁玉婷案涉房屋购房款411.3598万元，徐坤、梁玉婷已经实际全额支付了案涉房屋的购房款。因案涉房屋上设有抵押权，大地公司一直未能与徐坤、梁玉婷网签《商品房买卖合同》备案，导致徐坤、梁玉婷支付购房款目的落空。 一、大地公司的购房款收据不是预约合同，而是商品房预售合同，是徐坤、梁玉婷履行商品房预售合同支付购房款义务的凭证，证明买受人已经全面履行了商品房预售合同付款的义务。商品房预约合同是当事人约定将来订立合同的合同，即约定将来进行一定交易的意向性契约，诸如认购书、订购书、意向书、备忘录等。而本案购房款财务收据，载明商品房出卖人名称、买受人姓名;商品房小区名称、房号、面积:商品房的价格、总价款等主要内容，且出卖人已经按照约定收受了买受人全额购房款。至于未约定交付使用情况等内容，不影响合同的成立和交易的达成。未约定交付期限的可以补充约定，或者在一定合理期限内交付。一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，认定“本案实质系商品房预约合同纠纷”适用法律有误。该解释第一条规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”大地公司在收受徐坤、梁玉婷全额购房款后，还承诺在2014年6月份签合同给买房户徐坤、梁玉婷，这并非双方约定在2014年6月份订立买卖合同，而是出卖人承诺在2014年6月份签合同给买受人，即网签备案。因为该承诺书明确涉房屋已经落实指定在买受人名下且买受人购房款已经全部结清，即买卖合同已经成立，交易已经进行，出卖人应当将案涉房屋网签给买受人。出卖人之所以承诺5个月后签合同给买受人，是因为大地公司知道所售房屋已经设立了抵押权，必须偿还债务解除抵押，方可网签备案。 二、大地公司至少应当支付所收购房款双倍贷款利率的利息。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;……。”本案未能网签备案，是因为案涉房屋被抵押，进而被出卖给案外人，大地公司履行不能，大地公司应当承担相应的违约责任。一审判决书认定大地公司只造成徐坤、梁玉婷信赖利益的损失，没有其他损失，认定事实有误。2.自大地公司出具财务收据之日起，应认定大地公司收到徐坤、梁玉婷全额购房款，大地公司即实际占用徐坤、梁玉婷资金411.3598万元。大地公司根本违约，至少应当承担双倍贷款利息。而一审判决将大地公司的违约行为认定为无偿占用徐坤、梁玉婷资金411.3598万元近6年的法定理由，直接导致大地公司从违约中取得利益，与违约制度的本旨相悖。3.人民法院应当在诉讼请求范围内审理。徐坤、梁玉婷只请求返还已付购房款及利息并赔偿一倍的利息损失，人民法院应在该请求范围内进行审理，而是否返还利息与房屋价格的涨降没有关系。一审法院通过网络询价，与本案审理没有关联性，且网络询价在程序上、实体上均不具合法性，不能作为定案依据。

大地公司辩称，徐坤、梁玉婷在上诉状事实与理由部分所陈述并非客观事实。同时，一审法院对本案的事实也没有查清。因此，请求二审法院查清本案事实，依法发回重审或者改判。 天丰公司陈述，徐坤、梁玉婷上诉没有对天丰公司提出要求，故对徐坤、梁玉婷的上诉不作评论。 大地公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由徐坤、梁玉婷承担。事实与理由:一、一审法院认定基本事实错误。1.一审判决书查明事实部分载明大地公司出具收据是基于其与天丰公司之间的工程款账目，但大地公司已经举证的《建设工程施工合同》及补充协议、《工程款对账单》在判决书中并未体现，该证据可以证明大地公司与天丰公司、实际施工人刘某和赵某之间的工程款已经超付。徐坤、梁玉婷提交的2014年1月17日天丰公司向大地公司出具的收据中“徐坤、梁玉婷户主”内容是后添加的，一审庭审中已经得到天丰公司、证人赵某及徐坤、梁玉婷三方的认可，该证据是瑕疵证据，不能作为认定案件事实的依据。2.一审庭审中，天丰公司和证人赵某均证实徐坤、梁玉婷出借的款项与天丰公司无关，也与大地名居二期工程无关，既然没有关系，那么一审法院将大地公司出具的收据和承诺书作为本案的判决依据显然是认定事实错误。3.一审法院在庭审过程中并未查清徐坤、梁玉婷与刘某、赵某或天丰公司之间是否形成真正的债权债务关系。一审中，大地公司提请法庭查清相关事实，但一审法院并未理涉，请求二审法院查清。4.盐城晟瑜置业有限公司（以下简称晟瑜公司）向大地公司出具的《担保函》及《报告》中抵押担保无效。根据物权法的规定，以房屋抵押担保必须进行抵押登记。本案中，晟瑜公司仅向大地公司出具了《担保函》，未进行抵押登记，抵押无效。大地公司在抵押有效的情况下才认可实际施工人刘某、赵某以天丰公司名义出具的《收据》，一审法院错误认为该抵押权的设立有效。二、一审法院适用法律错误。大地公司与徐坤、梁玉婷及天丰公司之间形成的是债权债务转让的法律关系。一审中，证人赵某向法庭陈述，徐坤、梁玉婷的出借款项与天丰公司承建的大地名居二期工程无关，是实际施工人刘某、赵某与案外人徐某、徐志标形成的民间借贷关系，刘某、赵某将该借款用来冲抵大地名居二期工程款。所以，本案实质是债权债务转让的法律关系，而不是房屋买卖合同关系，《收据》及《承诺书》中的房屋仅仅是借款具体的表现形式，且双方之间也没有签订任何房屋买卖合同。一审法院认为本案是商品房预约合同纠纷，与查明的事实不符。本案应当适用关于民间借贷及债权债务转让的法律规定，请求二审法院依法予以纠正。综上所述，本案应当裁定驳回起诉，待大地公司与赵某、刘某之间就大地名居二期工程的工程款结算后再作处理。 徐坤、梁玉婷辩称，大地公司的上诉请求与理由不能成立。关于大地公司与实际施工人赵某、刘某之间的工程款超付的问题，是另一个法律关系，不影响大地公司与买房人之间处理房款事宜。天丰公司出具的收据中“徐坤、梁玉婷”是否为添加，不影响出卖人收到买房人购房款的事实。大地公司认为本案是债权债务转让的房款，徐坤、梁玉婷不认可，房屋出卖人出具购房款收据时已收到买房人的全额购房款，双方之间形成了房屋买卖合同关系，而不是债权债务转让关系。 天丰公司陈述，对大地公司的上诉请求不作评论。

徐坤、梁玉婷向一审法院起诉请求：1.判令大地公司将大地名居某苑17号楼101、101-1、101-2室共348.61平方米房屋交付给徐坤、梁玉婷;2.判决大地公司承担逾期交房违约金（自徐坤、梁玉婷主张之日起至实际交付房屋止期间，以房屋总价款411.3598万元，按银行同期贷款利率计算）；3.大地公司承担本案诉讼费。本案一审审理过程中，徐坤、梁玉婷将诉讼请求变更为：1.判令大地公司立即退还购房款411.3598万元；2.大地公司支付自2014年1月21日起至2020年5月20日止购房款411.3598万元的利息267.3838万元（411.3598万元*0.5%*2*65个月）；上述两项合计678.7436万元；3.大地公司支付自2020年5月21日起至购房款全部偿付之日止期间购房款411.3598万元的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以4）；4.徐坤、梁玉婷的购房款及其利息对于大地公司二期工程与案涉房屋同等、相似面积的房屋享有优先受偿权，或者在大地公司破产清算程序中享有优先受偿权。

一审法院认定事实：2014年1月15日，晟瑜公司向大地公司出具《担保函》一份，载明：大地名居二期工程系天丰公司承建，现该公司需支付两套大地名居内商品房计价为640.4694万元。该工程经决算后如超付工程款由我司偿还，我司现将瑞金大厦第九层作为担保。 2014年1月16日，晟瑜公司向大地公司出具《报告》一份，载明：本人刘某，为大地名居二期工程实际施工负责人，因临近春节资金较紧，仅特具报告，请大地公司付二套大地名居小区内的商品房，为便于记账，该二套商品房以天丰公司名义出具工程款收款收据。为此，本人承诺：大地名居二期工程项目造价经决算后，如形成超付工程款，则超付的工程款由晟瑜公司偿还，现将晟瑜公司瑞金大厦第九层作为还款担保。报告人刘某签字、担保人晟瑜公司盖章确认，该报告上还有大地公司、天丰公司盖章确认。2014年1月17日，晟瑜公司在报告末尾处还添加：“工程款如超付，由晟瑜公司负责偿还，与天丰公司无关联”，并盖章确认。 2014年1月17日，天丰公司向大地公司出具《收据》一份，载明：交款单位：大地公司；人民币411.3598万元；收款事由为大地名居二期工程款（颐河苑17#101室）徐坤、梁玉婷户主。天丰公司庭审中陈述其出具收据上无徐坤、梁玉婷名字。 2014年1月20日，大地公司向徐坤、梁玉婷出具《收据》一份，载明：交款单位：徐坤、梁玉婷；人民币：411.3598万元；收款事由：购房款（348.61*11800元/平方米颐河苑17#101101-1101-2室）。同日，大地公司出具《承诺》一份，载明：由天丰公司以房抵工程款的大地名居某苑17#101、101-1、101-2室（348.61平方米）房已落实在指定买房户徐坤/梁玉婷名下。经我司核定，徐坤/梁玉婷购房款已经全部结清。本公司承诺在2014年6月份签合同给买房户徐坤/梁玉婷。 另查明，案涉大地名居某苑17幢101室房屋于2018年3月1日登记于案外人许杰、安某名下。 此外，根据徐坤、梁玉婷、大地公司、天丰公司、证人赵某陈述以及盐仲[2012]裁字第347号仲裁裁决书内容，2010年上半年，赵某、刘某（二者系夫妻关系）挂靠江苏泰盛达建设工程有限公司（以下简称泰盛达公司）施工大地名居一期工程，泰盛达公司开具两张收据给大地公司作为收到工程款，大地公司开了两份购房收据给徐某和徐志标。2011年12月2日，徐坤、梁玉婷与大地公司签订《商品房买卖合同合同草案》，约定大地公司将其开发建设的位于盐城市亭湖区别墅出售给徐坤、梁玉婷，总价为3210000元，交房期限为2013年6月30日。2011年12月30日，大地公司出具收条一份，载明：今收到徐坤、梁玉婷颐河苑17#101房款3210000元，此据实际是用于抵充泰盛达公司承建的大地名居一期工程。注：待泰盛达公司出具有效的付款凭据后，将此收条换开我公司的收款收据。泰盛达公司于2011年12月22日出具金额为330万元的收据一张，载明：交款单位大地公司、收款事由大地名居工程款（房款徐某）。双方因未能签订商品房买卖合同发生争议，徐坤、梁玉婷申请仲裁，关于其申请与大地公司签订正式商品房买卖合同的请求，因徐坤、梁玉婷未能提供证据证明其已经履行了交付房款的义务，盐城市仲裁委对此项仲裁请求不予支持。2012年左右，赵某、刘某挂靠天丰公司名义施工大地名居二期工程，关于前述徐某房子的事情，再三与大地公司交涉，大地公司后同意将房子给徐某，但是大地公司要求涨价，一套涨了近100万元，一套涨了三十几万元，赵某和徐某去天丰公司开工程款收据交给大地公司，工程款收据上已经注明了房号和金额，后大地公司的财务室分别将两套房开在徐某的儿子徐坤和女儿徐慧名下，大地公司财务室出具了两份收据，收到户主的购房款，后又出具一份承诺，表明用天丰公司的工程款抵扣购房款，明确写明房子指定在谁的名下，房款已经全部结清，并承诺在2014年6月签订正式合同。 本案一审审理过程中，因徐坤、梁玉婷对案涉房屋价值不同意申请鉴定，一审法院通过阿里拍卖网络询价，案涉房屋在询价时点2020年9月1日的参考财产价值为4028537元。

一审法院认为,大地公司向徐坤、梁玉婷出具《收据》及《承诺》，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，其应按照《承诺》内容，履行相应的签订房屋买卖合同义务。本案实质系商品房预约合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”案涉房屋已经于2018年登记于案外人名下，不具备签订本约及交付房屋的条件，属客观上履行不能的情形，故大地公司应当承担相应的预约合同违约责任。徐坤、梁玉婷要求大地公司退还购房款411.3598万元，具有法律和事实依据，依法予以支持。徐坤、梁玉婷还要求大地公司支付购房款411.3598万元自2014年1月21日起相应的利息，对此，一审法院认为，大地公司违反预约合同的行为损害的是徐坤、梁玉婷依照《收据》及《承诺》确定的内容对将来签订正式商品房买卖合同的合理期待，并导致徐坤、梁玉婷丧失了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，也即给徐坤、梁玉婷造成的是信赖利益损失。据此，一审法院从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，同时考量双方当事人履约情况、大地公司向徐坤、梁玉婷出具《收据》及《承诺》中载明的房屋抵偿数额及单价、案涉房屋经询价的参考市场价值以及盐城市近期房地产市场发展和房价变化态势等，一审法院对该利息请求酌定不予支持。此外，徐坤、梁玉婷还主张其购房款及其利息对于大地公司二期工程与案涉房屋同等、相似面积的房屋享有优先受偿权，或者在大地公司破产清算程序中享有优先受偿权。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该函复针对的情形是承包人就消费者已支付全部购房款或者部分购房款的商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，徐坤、梁玉婷主张其购房款及利息对大地公司二期工程类似房屋享有优先受偿权与上述批复规定的情形不同，且案涉合同本质系商品房预约合同纠纷，双方仅对抵偿房款的数额达成一致意见，但尚未签订本约商品房买卖合同，对房屋的交付时间、违约责任承担等无明确约定，徐坤、梁玉婷的该主张无充分法律依据。徐坤、梁玉婷还主张在破产清算程序中享有优先受偿权，因大地公司尚未进入破产清算程序，对徐坤、梁玉婷的该项主张不予理涉。至于大地公司举证一系列其与天丰公司签订建设工程施工合同、履行合同的相关证据，欲证明案涉房屋的相关工程工程款已经超付，其向徐坤、梁玉婷出具《收据》及《承诺》是基于天丰公司及实际施工人刘某对其的承诺，晟瑜公司应对超付的工程款承担相应责任。对此，一审法院认为，案涉纠纷系基于大地公司向徐坤、梁玉婷出具《收据》及《承诺》而产生的预约合同纠纷，大地公司举证的一系列有关建设工程的证据与本案并非同一法律关系，依法不予理涉，其可以另案主张相关法律责任。

本院认为，大地公司向徐坤、梁玉婷出具的《收据》及《承诺》，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。1.关于大地公司与徐坤、梁玉婷之间的法律关系及本案合同性质问题。大地名居工程实际施工人刘某向大地公司出具报告，同意以天丰公司名义出具工程款收款收据，如二期工程经决算形成超付，超付工程款由晟瑜公司偿还，并以该公司相关资产担保，大地公司、天丰公司、晟瑜公司均在报告中盖章，天丰公司出具了工程款收据，大地公司向徐坤、梁玉婷出具了购房款收据和承诺书，明确房款已全部结清，并承诺在2014年6月签订合同。天丰公司本案中认可案涉房屋相对应的工程款已全部收到。故应认定徐坤、梁玉婷已向大地公司支付案涉购房款411.3598万元，双方之间建立了合同关系。当事人所订立的合同，是预约合同还是本约合同，应依照当事人的意思表示判断。虽然大地公司于2014年1月20日出具的收据、承诺书中明确了双方拟进行买卖房屋的位置、面积、价款，但大地公司在承诺书中明确2014年6月份签合同给买房人徐坤、梁玉婷，即双方约定将在2014年6月份签订房屋买卖合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，一审认定大地公司与徐坤、梁玉婷之间形成商品房预约合同关系，本案实质系商品房预约合同纠纷，并无不当。案涉房屋现已登记在案外人名下，已不具备签订本约和交付房屋的条件，该商品房预约合同已无履行可能，大地公司应承担相应的预约合同违约责任。徐坤、梁玉婷要求大地公司退还购房款411.3598万元，具有法律和事实依据，依法予以支持。预约合同赔偿范围原则上应当以信赖利益为限，一般包括为订立合同所支付的各项费用、准备为签订合同所支付的费用、已付款项的法定孳息等。本案中徐坤、梁玉婷主张的损失为银行贷款利息损失，因此，大地公司应承担以购房款411.3598万元为基数自2014年1月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。徐坤、梁玉婷主张大地公司还应再赔偿一倍利息损失请求，依据不足，本院不予支持。至于大地公司与天丰公司、赵某、刘某之间工程款是否结算及是否存在超付工程款问题，是另一法律关系，不影响本案审理。大地公司认为应待其与天丰公司、赵某、刘某之间就案涉大地名居工程结算后处理本案，本案应裁定驳回起诉，缺乏法律依据，不应支持。综上，徐坤、梁玉婷的部分上诉理由成立，本院予以支持。大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。

一、维持盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1031号民事判决第一项，即“盐城大地房地产有限公司应于判决生效十日内向徐坤、梁玉婷返还购房款411.3598万元”； 二、撤销盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1031号民事判决第二项，即“驳回徐坤、梁玉婷其他诉讼请求”； 三、盐城大地房地产有限公司于本判决生效后十日内向徐坤、梁玉婷支付以411.3598万元为基数自2014年1月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 四、驳回徐坤、梁玉婷其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费39708元，依法减半收取19854元，由盐城大地房地产有限公司负担。二审案件受理费67898元（徐坤、梁玉婷预交28190元、盐城大地房地产有限公司预交39708元），由徐坤、梁玉婷负担13676元，盐城大地房地产有限公司负担54222元。 本判决为终审判决。

审判长　　李晓平 审判员　　曹　荣 审判员　　谢超亮

书记员　　唐　舒