嘉定区人民法院29

上海市嘉定区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）沪0114执异82号

异议人（案外人）：上海鹰击汽车部件有限公司，住所地上海市嘉定区法定代表人：张彧，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周樑，上海达真律师事务所律师。

申请执行人：上海品臻建设工程有限公司，住所地上海市嘉定工业区法定代表人：丁品龙。

委托诉讼代理人：陈忠秋，上海市正大律师事务所律师。

被执行人：上海晨宇汽车部件有限公司，住所地上海市嘉定区法定代表人：蒋飞。

本院在执行申请执行人上海品臻建设工程有限公司（以下简称品臻公司）与被执行人上海晨宇汽车部件有限公司（以下简称晨宇公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人上海鹰击汽车部件有限公司（以下简称鹰击公司）向本院提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人鹰击公司称，异议人于2019年6月3日与晨宇公司签订了《厂房租赁合同》，承租位于嘉定区XX路XX号（以下简称涉案房产）2幢，用于生产、研发及办公使用。租期从2019年7月1日起至2029年6月30日止，为期十年。本公司因生产经营问题及疫情影响，致使异议人资金周转困难，根据双方2021年3月签订的《房租延付协议》，异议人已将房屋租金通过银行支付晨宇公司。综上所述，异议人因对涉案房产享有租赁权而合法占有。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，提出异议，不应要求异议人迁出上海市嘉定区XX路XX号房屋，并在执行时要求中止对涉案房产不负担租赁予以拍卖、变卖。

本院经审查，查明：品臻公司与晨宇公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年1月29日作出（2020）沪0114民初22168号民事判决书，该民事判决书主文载明：“一、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司工程款33,893,750元；二、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司逾期付款利息（以33,893,750元为基数，自2020年1月1日起，按年利率6.5%计算至实际支付之日止）；三、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司律师费85万元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费223,518元，财产保全费5,000元，由被告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院”。该民事判决书生效后，品臻公司向本院申请强制执行，本院于2021年3月16日以（2021）沪0114执1959号立案执行。执行中，本院于2021年4月16日作出（2021）沪0114执1959号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人上海晨宇汽车部件有限公司名下坐落于上海市嘉定区XX路XX号的产”。同年4月23日，本院张贴公告，告知：“被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面意义的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖”。同年4月30日，异议人鹰击公司已以邮寄方式向本院提交执行异议申请书，经补正材料后，本院立案受理。

另查，涉案房产于2019年2月15日取得沪（2019）嘉字不动产权第XXXXXX号不动产权证书，权利人为晨宇公司。2019年11月8日，品臻公司登记为抵押权人，义务人为晨宇公司，不动产坐落嘉定区XX路XX号，权证号沪（2019）嘉字不动产证明第13035986号，债权金额37,500,000元，设定时间2019年12月31日，结束时间2027年9月20日。因品臻公司申请财产保全，2020年11月4日，本院以（2020）沪0114民初22168号民事裁定书查封了晨宇公司名下的涉案房产。

再查，在（2021）沪0114执1959号执行案件中，张彧作为晨宇公司的委托诉讼代理人，其身份为晨宇公司职员。鹰击公司为自然人独资公司，法定代表人为张彧。晨宇公司的股东为蒋飞和张彧，公司注册资本2,000万元，其中蒋飞认缴出资1,200万元，张彧认缴出资800万元。

审查中，异议人鹰击公司提交了如下证据：1、2019年6月3日鹰击公司与晨宇公司签订的《厂房租赁合同》，以证明鹰击公司在涉案房产抵押登记和查封前已经签订了租赁合同。《厂房租赁合同》主要内容：鹰击公司承租晨宇公司坐落于XX路XX号2幢，建筑面积4,837.15平方米；租赁期限从2019年7月1日至2029年6月30日止，合同期10年。装修期从2019年7月1日至2019年12月31日六个月，装修期六个月免租金；该房日租金为0.6元／平方米／天（含税），年租金为1,059,335.85元；租金每三年递增3%；鹰击公司在合同签订之日支付相当于一个月标准的租赁押金87,068.70元；晨宇公司按三个月一次收取租金，先付后用，鹰击公司应于当期租期开始十日前向晨宇公司一次性支付下期租金，如果逾期支付，承担未付金额5‰滞纳金；合同另有其他条款；2、2021年3月15日，鹰击公司与晨宇公司签订的《房租延付协议》，约定：2020年起因疫情影响，鹰击公司的生产资金周转发生问题，因此2020年至目前为止的房租未按合同约定支付。经双方协商，2021年12月31日之前分四次支付2020年1月1日至2021年12月31日租金，2021年4月30日支付2020年1-2季度租金，2021年8月31日支付2020年3-4季度租金，2021年10月31日前支付2021年1-2季度租金，2021年12月31日前支付2021年3-4季度租金；3、2021年4月30日，中国工商银行网上银行电子回单载明：付款人鹰击公司，收款人晨宇公司，用途2020年1-2季度房租，金额529,706.25元，以证明鹰击公司已经支付租金。

审查中，被执行人晨宇公司未参加听证，也未提交书面材料。申请执行人品臻公司参加听证，品臻公司不同意异议人的请求事项，认为：1、晨宇公司与鹰击公司系关联公司，鹰击公司系自然人独资公司，鹰击公司的法定代表人张彧系晨宇公司的股东，占有40%股权，故双方租赁合同不真实；2、从合同内容上看，租金与市场行情不符。与晨宇公司相关的另外两件执行异议案件，涉案房产的起租租金为0.8元／平方米／天，而本案为0.6元／平方米／天，不符合行情；3、异议人提交了2021年4月30日租金支付回单，鉴于晨宇公司与鹰击公司系关联公司，需要晨宇公司的完税凭证予以佐证；4、《厂房租赁合同》约定签约之日支付租赁押金，未见支付凭证，由此证实，即使合同是真实的，也未实际履行；5、《厂房租赁合同》约定，鹰击公司先付后用，虽然有六个月免租期，2020年第一季度的租金也应支付，不应该在2021年4月来补付，由此证实《房租延付协议》不真实。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。由此可见，承租人主张的租赁权依法成立且能够对抗申请执行人的，人民法院应当中止对房屋不负担租赁权予以变现。本案中，异议人鹰击公司主张中止对涉案房屋不负担租赁权予以变现，通常需要同时满足以下三个条件，一是异议人与晨宇公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是异议人在人民法院查封之前占有涉案房产，三是实际支付合理的租金。本案中，根据查明的事实，本院认为异议人的主张不应支持，具体分析如下：1、异议人鹰击公司提交了其与晨宇公司签订的《厂房租赁合同》，虽签订在本院查封之前，对其真实性，因晨宇公司未书面或当庭确认，仅凭异议人单方提交，本院难以认定。因为本案审查的不仅仅是晨宇公司和鹰击公司之间的合同纠纷，而是要排除执行，涉及到申请执行人的权益；2、假设《厂房租赁合同》为真实且合法有效，异议人没有提交证据证明其在本院查封之前占有涉案房产，故本院难以认定占有的事实；3、《厂房租赁合同》签订日期是2019年6月3日，鹰击公司未按合同在签订当日支付租赁押金87,068.70元。同时，《厂房租赁合同》约定，2019年7月1日至同年12月31日鹰击公司可以不付租金，租金从2020年1月开始支付。根据《厂房租赁合同》第四条付款方式“晨宇公司按三个月一次收取租金，先付后用，鹰击公司应于当期租期开始十日前向晨宇公司一次性支付下期租金”的约定，即2020年第一季度的租金最迟不应晚于2019年12月21日前支付，但鹰击公司并未按约支付，当时尚未进入疫情期间，异议人以疫情及资金周转困难作为延期支付租金的理由难以成立。异议人于2021年4月30日支付首次租金，该日期是在本院张贴拍卖公告之后，也恰是鹰击公司向本院邮寄本次异议申请之时。鹰击公司未按合同约定合理支付租金的事实存在，《房租延付协议》的真实性存疑。综上所述，异议人所提事实不符合法律规定即同时符合前述三个条件，异议人的异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：

驳回异议人（案外人）上海鹰击汽车部件有限公司的异议。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　王　清

审判员　陆　琦

审判员　顾慧萍

二〇二一年七月二十七日

书记员　张婷婷

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。