***诉***房屋租赁合同纠纷一案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

案号：（2019）沪01民终5095号

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1975年2月15日出生，住址上海市金山区。

委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谈奇，北京盈科（上海）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1978年3月5日出生，住址浙江省江山市。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1976年2月12日出生，住址浙江省淳安县。

两被上诉人之共同委托诉讼代理人：余炳成，浙江泽道律师事务所律师。

原审第三人：上海金珠建设工程有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇亭枫公路3759弄58号。

法定代表人：张小杜。

上诉人***因与被上诉人***、***及原审第三人上海金珠建设工程有限公司（以下简称金珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。

事实与理由：上诉人是叶某公司的员工，其签订租赁合同及三方协议实际上是根据叶某的指示。因此，涉案房屋的实际承租人是叶某。在此前提下，上诉人也就不需要实际向叶某支付任何款项了。三方协议的当事人并不存在恶意串通。拍卖公告已经写明了涉案房屋是带租约的，应当接受租赁合同的约束。被上诉人的解除通知书页不能视为是租金催告通知，本案租赁合同不符合解除条件。

被上诉人***、***共同辩称：上诉人没有证明其与叶某之间存在委托关系，拍卖公告虽然记载了存在租约，但并不包括三方协议。三方协议是在拍卖过程中签署的，具有明显的恶意串通性质，不能约束被上诉人。上诉人未按约定支付租金，被上诉人根据合同约定行使解除权。请求二审法院维持原判。

原审第三人金珠公司未作陈述。

***、***向一审法院起诉请求：1、判决***与金珠公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年3月25日解除；2、判令***腾退位于上海市金山区XX镇XX公路XX弄XX号房屋；3、判令***支付自2017年11月1日起至判决生效之日止，按年租金人民币（下同）700,194元计算的租金；4、诉讼费由***承担。

一审法院认定事实如下：位于上海市金山区XX镇XX公路XX弄XX号房屋（即涉案房屋）原登记在金珠公司名下。2013年3月6日，***与金珠公司签订《房屋租赁合同》，约定***承租涉案房屋，租赁期限为2013年4月15日至2033年4月14日，租赁期限共20年，年租金66万元，房屋租金自第三年起，每年在原基础上租金逐年递增3%，***应于每月月底前支付租金。***同意向金珠公司预付租金458万元。2013年3月7日，《房屋租赁合同》在上海市金山区房地产登记处备案登记。同日，***与金珠公司签署租赁房屋交接单。2013年9月22日，***与金珠公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：4-1双方确认租金起算日为2013年4月15日，之前的不计算租金。4-2双方确认，***可用第三方对金珠公司的债权抵冲租金，该抵冲无需通知金珠公司。11-1本补充协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。11-2***可将《房屋租赁合同》及本补充合同项下的权利义务概括转让给第三方，且无需通知金珠公司，金珠公司放弃一切形式的抗辩权。

2014年1月7日，案外人叶某对涉案房屋取得抵押权，债权数额16,160,000元。涉案房屋之前已设定抵押权，抵押权人依次为：中信银行股份有限公司上海分行，最高债权限额20,000,000元；***，债权数额15,000,000元；上海农商银行金山支行，债权数额735,000元；中国投资担保有限公司上海分公司，债权数额4,165,000元。

案外人叶某起诉金珠公司、张小杜等民间借贷纠纷一案，上海市闵行区人民法院于2014年4月24日作出（2014）闵民二（商）初字第348号民事判决书，判决金珠公司归还案外人叶某借款16,160,000元，并支付以16,160,000元为本金，自2013年8月27日起至实际支付之日止，按月息2%计算的借款利息等。2014年9月4日，案外人叶某向上海市闵行区人民法院申请拍卖涉案房屋。上海市高级人民法院委托上海老城隍拍卖行有限公司对上述房屋进行拍卖，上海老城隍拍卖行有限公司在其发布的第十九期拍卖公告中明确“上海市金山区XX镇XX公路XX弄XX号全幢，有使用、占用现象。备注：1、根据案外人反映，该房产有20年租赁，租赁期限：2013-4-15至2033-4-14，但租赁合同没有经过法定程序确认，竞买人、买受人需自行勘查了解、与相关当事人自行协商解决房产交付等履行事宜……”。

2014年11月5日，***在上海市闵行区人民法院的谈话笔录中陈述“我是金山区XX镇XX公路XX弄XX号的承租人，承租期限自2013年4月5日至2033年4月14日，租金付过两、三次，大概400多万元”。

2017年11月1日，***、***拍得涉案房屋，成交价格26,650,000元。2017年11月28日，上海市闵行区人民法院出具（2014）闵执字第7727号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归***、***所有。

2017年9月30日，案外人叶某（甲方）、***（乙方）与金珠公司（丙方）签订《三方协议》，约定：一、三方共同确认，用乙方应向丙方支付的贰拾年租金抵冲甲方对丙方的部分债权，扣除后剩余债权为15,120,100元，剩余债权丙方仍须按原借款合同执行。二、至此，甲方对乙方享有债权16,585,800元，乙方应按每月2%的利率支付利息，直至还清为止。乙方应在每年的12月31日前偿还甲方1/20的本金与每年的利息。乙方应用66号房屋的经营收入优先偿还对甲方的债务。……四、丙方确认乙方已经全部支付完毕贰拾年的租金，以后无需另外支付租金。五、丙方确认乙方在租赁合同履行过程中无任何违约行为，并愿意放弃对乙方有关租赁合同中一切权利的主张。六、甲方随时要求丙方偿还剩余的债权及利息，丙方自愿放弃一切形式的抗辩权。

2018年3月18日，***、***向***发出《解除合同通知书》，因***未实际支付租金且未按约定用途使用房屋，因此解除《房屋租赁合同》，并要求***于收到通知三日内支付自2017年11月1日起至占用期间的租金损失，支付金额按合同约定年租金标准计算。***于2018年3月25日收到解除合同通知书。

一审法院认为，本案的争议焦点为用案外人叶某对金珠公司的债权抵冲***应向金珠公司支付的租金的“三方协议”是否有效？一审法院认为债权抵冲租金的“三方协议”无效，理由如下：

首先，从“三方协议”的内容是以案外人叶某对金珠公司享有的债权一次性抵冲***承租涉案房屋应支付的20年的租金，“三方协议”确定的冲抵租金的方式必然导致涉案房屋抵押价值的大幅度贬损，进而损害到顺位在前的抵押权人的利益。用于抵冲的债权是（2014）闵民二（商）初字第348号民事判决确定的债权，在该案第一次庭审中，案外人叶某陈述其对涉案房屋享有第五顺位的抵押权，签订“三方协议”时，涉案房屋已被法院查封，且已经基于案外人叶某的申请进入拍卖程序，因此案外人叶某明知涉案房屋存在多个顺位在先的抵押权，在申请拍卖涉案房屋以后，促成“三方协议”的签订，存在明显恶意。

其次，“三方协议”签订于2017年9月30日，当时涉案房屋的拍卖程序已进入尾声，***、***于2017年11月1日支付对价26,650,000元，拍得涉案房屋的所有权。“三方协议”造成涉案房屋价值贬损，会直接影响到竞买者的购买意愿、购买价格，案外人叶某与***、金珠公司签订“三方协议”，却未向竞买方披露该信息，存在明显恶意。

再次，从“三方协议”的内容来看，债权抵冲租金以后，案外人叶某对***享有16,585,800元的债权，***应按每月2%的利率支付利息，直至还清为止。***应在每年12月31日前偿还叶某1/20的本金与每年的利息。根据***与金珠公司签订的房屋租赁合同，***需要支付的年租金为660,000元，第三年起，每年在原租金基础上递增3%，按照该标准计算，***应支付的20年租金合计16,557,000元，略低于抵冲的应付租金。同时按照“三方协议”，***除了支付每年租金外，还要额外支付按照月息2%计算的高额利息。换言之，案外人叶某是“三方协议”唯一的受益方，从未来需支付的租金总额或支付方式的角度看，***均处于不利地位，虽然当事人有处分自己民事权利的自由，但一审法院有理由怀疑***与案外人叶某恶意串通,与金珠公司签订“三方协议”，进而达到实现案外人叶某债权的目的。

最后，涉案房屋拍卖过程中，***陈述其曾经支付过两、三次租金，大概400多万元，但本案审理过程中，***确认从未支付过租金（除“三方协议”以外）。***与金珠公司于2013年3月6日签订《房屋租赁合同》，至2017年9月30日签订“三方协议”时，长达四年多的时间里，***从未支付过租金，也明显有悖常理，以此也能印证***与案外人叶某恶意串通，与金珠公司签订“三方协议”，并以此对抗房屋所有权人的合同解除权，保障案外人叶某债权的实现。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，本案中，案外人叶某与***串通，与金珠公司签订“三方协议”，造成抵押物价值的大幅度贬损，损害了包括***、***在内的顺位在先的抵押权人及竞买涉案房屋者的利益，故一审法院认定“三方协议”无效。

***、***通过拍卖取得涉案房屋的所有权，继承了金珠公司在《房屋租赁合同》中全部权利义务。由于“三方协议”无效，故对***认为其已经通过债权抵冲租金的方式支付了20年租金，履行了支付租金的合同义务的辩解，一审法院不予采信。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。2018年3月18日，***、***向***发出解除合同通知书，由于之前***、***未向***催收租金，故不发生解除合同的效力，但该解除通知可以视为向***催收租金。催收后，***仍未支付租金，故一审法院认定本案应诉材料到达***之日（即2018年4月21日）《房屋租赁合同》解除。《房屋租赁合同补充协议》作为《房屋租赁合同》的有机组成部分，在《房屋租赁合同》解除的同时也应一并解除。《房屋租赁合同》解除以后，***应当及时腾退房屋，将涉案房屋返还给***、***。***、***系依据上海市闵行区人民法院于2017年11月28日作出的（2014）闵执字第7727号执行裁定书取得涉案房屋的所有权，依据法律规定，因人民法院的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力，故一审法院认定***、***取得涉案房屋所有权的时间为2017年11月28日，故***应自2017年11月28日起向***、***支付租金。***、***主张按照年租金700,194元进行计算，该计算标准对***有利，一审法院予以确认，故***应支付***、***自2017年11月28日起至判决生效日止，按每年700,194元的标准计算的租金。金珠公司经一审法院依法传唤未到庭应诉，应视为其对诉讼权利的自愿放弃，由此引起的法律后果应当由其承担。

一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一九年一月二十八日作出判决：一、***与上海金珠建设工程有限公司于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》、于2013年9月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2018年4月21日解除；二、***应于判决生效之日起三十日内搬离坐落于上海市金山区XX镇XX公路XX弄XX号房屋，将上述房屋返还给***、***；三、***应于判决生效之日起十日内支付***、***自2017年11月28日起至判决生效日止，按每年700,194元计算的租金；四、驳回***、***的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,736元，由***、***负担136元，由***负担2,600元。鉴定费27,500元，由***、***负担。

二审中，当事人没有提交新证据。二审中，上诉人与被上诉人一致确认，涉案房屋的拍卖公告发布于2017年9月29日。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，被上诉人通过司法拍卖获得涉案房屋所有权，其在本案一审主张的基础亦是表示认可已经在先签订的租赁合同效力。上诉人主张其根据“三方协议”约定，无需向被上诉人履行租金支付义务。该协议签订于2017年9月30日，而上诉人与被上诉人一致确认，在2017年9月29日，涉案房屋的拍卖公告已经发布。因此，上诉人在签约时理应知晓涉案房屋所有权将通过拍卖进行移转，且未及时通知拍卖机构及竞拍人，一审法院认定上诉人的行为明显损害了利害关系人利益，存在明显恶意，并无不当。鉴于拍卖公告中并不涉及三方协议，被上诉人的竞拍承诺仅限于租赁合同关系，不包括接受该三方协议约定。因此，2017年9月30日的“三方协议”对被上诉人没有法律约束力，被上诉人有权根据租赁合同约定向上诉人主张租金。上诉人拒不支付租金，已经构成违约，被上诉人发送的解约函已经具有了催告支付租金的意思表示内容，且在本案一审起诉请求解除时，已经符合了合同约定的解除权行使条件。上诉人主张租赁合同未解除，其无需返还房屋，不应支付租金，无事实依据，本院不予支持。至于上诉人所称的其与叶某之间的委托关系问题，该问题不属于本案审理范围，本院对此不予处理。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5,472元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

李 兴

审 判 员

陈蓓蓉

审 判 员

许 军

书 记 员

丁杏文

二○一九年六月二十六日