上海金珠建设工程有限公司
***、***与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市金山区人民法院
民事判决书
案号：（2018）沪0116民初4293号
原告：***，男，汉族，1978年3月5日出生，住址浙江省江山市。
原告：***，男，汉族，1976年2月12日出生，住址浙江省。
两原告共同委托诉讼代理人：余炳成，浙江泽道律师事务所律师。
被告：***，男，汉族，1975年2月15日出生，住址上海市金山区。
委托诉讼代理人：沈亮，上海市海燕律师事务所律师。(后被告解除委托关系)
委托诉讼代理人：谈奇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪建华，上海崇泾律师事务所律师。
第三人：上海金珠建设工程有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号。
法定代表人：张小杜。
原告***、***与被告***、第三人上海金珠建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月6日、2019年1月9日两次公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人余炳成及被告委托诉讼代理人沈亮参加了第一次庭审，原告***、两原告共同委托诉讼代理人余炳成、被告委托诉讼代理人谈奇、倪建华参加了第二次庭审，第三人上海金珠建设工程有限公司(以下简称“金珠公司”)经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告与第三人金珠公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年3月25日解除；2、判令被告腾退位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋；3、判令被告支付自2017年11月1日起至判决生效之日止，按年租金700,194元计算的租金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月4日，上海市闵行区人民法院委托上海市老城隍庙拍卖行有限公司拍卖第三人金珠公司名下位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋。根据上海市闵行区人民法院的拍卖公告，被告与第三人金珠公司签订的《房屋租赁合同》没有经过法定程序确认，由竞买人、买受人自行解决。2017年11月1日，两原告以26,650,000元的最高价取得该房屋。2017年11月28日，上海市闵行区人民法院作出(2014)闵执字第7727号民事裁定书，裁定上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋的所有权及相应的其他权利归两原告所有。两原告经调查，被告未实际支付租金给第三人金珠公司，也未按《房屋租赁合同》约定的用途使用房屋。2018年3月18日，两原告向被告发出《解除合同通知书》，决定解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付自2017年11月1日至占用期间的租金损失，被告置之不理。原告认为，根据上海市闵行区人民法院的拍卖公告，涉案房屋系未除去租赁权拍卖，依据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属自身的除外”的从权利转移规定，原告取得《房屋租赁合同》约定的第三人金珠公司的权利，是《房屋租赁合同》中第三人金珠公司权利的承受人。上海市闵行区人民法院已经通知优先购买人即本案被告行使优先购买权，被告对原告取得涉案房屋的所有权是明知的，被告应当履行支付房屋租金的义务，被告未履行义务，原告根据《合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款解除权的规定，依法行使合同解除权。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。《房屋租赁合同》签订时间早于房屋拍卖时间，租赁关系合法有效。原告通过拍卖取得涉案房屋的所有权，属于带租赁拍卖，原告在竞买涉案房屋时也明知租赁关系的存在，因此不影响租赁合同的履行。被告、第三人金珠公司及案外人签订的《关于用***应支付的租金抵冲叶某对金珠公司拥有的部分债权的三方协议》(以下简称“三方协议”)抵扣了20年租金，该抵扣行为是债权与租金对价的等价交换，不存在侵犯第三人金珠公司利益的问题，因此被告已经履行了支付租金的义务，原告无权解除合同。
针对被告辩称，原告发表补充答辩意见如下：第三人金珠公司从未收到租金，被告未按约定履行支付租金的义务，原告向被告发出的合同解除通知书已经发生法律效力。“三方协议”是在涉案房屋被抵押以后形成的，不能对抗抵押权。案外人叶某已经向法院申请拍卖涉案房屋，同时又以“三方协议”的形式转让债权，因此“三方协议”抵扣债权没有事实依据，也不合法。
第三人金珠公司未向本院提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明被告与第三人金珠公司之间的租赁关系，被告应于每月月底前支付租金，但被告未支付。2、委托拍卖函、法制报拍卖公告、网上公告打印版、第十九期拍卖会公告，证明涉案房屋在拍卖时未明确是否为带租拍卖，被告与第三人金珠公司之间的租赁合同未经法定程序确认。3、房地产权证，证明涉案房屋的所有权人为第三人金珠公司。4、成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书，证明原告通过竞拍取得了涉案房屋的所有权。5、民事判决书及执行裁定书，证明案外人叶某申请拍卖涉案房屋，然后启动了拍卖程序。6、上海市不动产登记信息，证明租赁合同签订时涉案房屋上已经存在抵押权，租赁合同无法对抗案外人的抵押权。7、合同解除通知书及邮寄回执，证明原告通知被告解除合同，被告于2018年3月25日收到了通知书。8、情况说明，证明第三人金珠公司从未收到过被告支付的租金，第三人金珠公司也认为原告有权解除租赁合同。9、不动产登记信息，证明租赁行为发生在不动产抵押之后，租赁权无法对抗抵押权。10、档案记录材料，证明涉案房屋的实际承租人为案外人上海炎烁餐饮企业管理有限公司，其实际占用涉案房屋，而不是被告使用涉案房屋。11、上海市闵行区人民法院的谈话笔录，证明被告陈述已经支付了400多万元的租金，却无法提供支付租金的证据。12、拍卖申请书，证明案外人叶某申请拍卖涉案房屋。13、房地产评估登记表及评估报告，证明涉案房屋评估价值未考虑租赁合同存在，评估报告中未披露租赁合同的存在。14、(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决书及法庭审理笔录、起诉状等材料，证明案外人叶某与第三人金珠公司存在借贷关系，叶某转让债权不合法。
针对原告提供的上述证据，被告发表质证意见如下：对证据3、4、5、7、11、12无异议。对证据1，被告对真实性无异议，但认为无法达到原告的证明目的。对证据2、被告对真实性无异议，但认为租赁合同的效力与是否经过法定程序认定无关，该组证据恰好证明原告在竞拍时知道涉案房屋上存在租赁。对证据6及证据9，被告对真实性无异议，但认为原告的抵押权在2013年3月6日已经注销，其他的抵押权人不是原告，且有一些抵押权的注销时间也在租赁合同签订之前，因此与本案无关。对证据8，被告对真实性、关联性均不予认可，认为第三人金珠公司应当出庭予以说明。对证据10，被告对真实性无异议，但认为是被告将涉案房屋转租给了上海炎烁餐饮企业管理有限公司。对证据13，对真实性无异议，但认为与本案无关。对证据14，对真实性无异议，被告认为案外人叶某与第三人金珠公司确实存在债权债务关系，且已经经过法院判决确认。
被告围绕其辩称向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》、房屋租赁合同登记证明、租赁房屋交接单、《房屋租赁合同补充协议》，证明被告与第三人金珠公司之间的租赁关系，租赁合同经过了备案登记，后第三人金珠公司向被告交付房屋。双方约定被告可以转租，可以用债权抵冲租金。2、《三方协议》，证明案外人叶某以其对第三人金珠公司享有的债权抵冲了被告应付第三人金珠公司的20年的租金。3、(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决书，证明案外人叶某对第三人金珠公司的债权情况。
针对被告的提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1中的《房屋租赁合同》及登记证明的形式无异议，对房屋交接单的真实性、合法性不予认可，《房屋租赁合同》是为了保证案外人叶某债权的实现才签订的，该证据无法证明被告与第三人金珠公司之间存在事实的租赁关系。对《房屋租赁合同补充协议》的真实性、合法性不予认可，认为签订时间造假，被告在闵行法院曾陈述合同约定的预付租金已经支付，但在补充协议中又约定债权可以抵冲租金，且无需通过第三人金珠公司同意，因此《房屋租赁合同补充协议》是伪造的。对证据2的真实性、合法性不予认可。3对判决书的真实性无异议。
第三人金珠公司未针对原被告提交的证据发表质证意见，也未向本院提交证据。
原告庭后向本院申请对房屋交接单(检材一)、《房屋租赁合同补充协议》(检材二)、“三方协议”(检材三)是否同一时间形成、是否为一台打印机形成及三份文件中第三人金珠公司的印章真实性进行鉴定。后本院通过上海市高级人民法院委托华东政法大学司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，关于三份文件是否同一时间形成、是否为一台打印机形成的鉴定意见为：(一)限于送检鉴定材料的条件及本中心的技术支持，无法判断检材一至检材三是否同一时间形成；(二)倾向认为检材一的印刷文字与检材二、检材三的印刷文字不是同一打印机印刷形成，限于检材的现有条件，无法判断检材二的印刷文字与检材三的印刷文字是否同机打印。关于三份文件中金珠公司印章真实性的鉴定意见为：(一)检材一中第三人金珠公司的印章与留存在上海市金山区市场监督管理局档案室档案材料样本中留有的印章印文是同一枚印章盖印形成。(二)检材二中第三人金珠公司的印章与留存在上海市金山区市场监督管理局档案室档案材料样本中留有的印章印文不是同一枚印章盖印形成。(三)检材三中第三人金珠公司的印章与留存在上海市金山区市场监督管理局档案室档案材料样本中留有的印章印文不是同一枚印章盖印形成。
经审查，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、14的真实性无异议，本院予以认定。对证据8，本院认为第三人金珠公司未到庭对该证据予以说明，故对该证据不予采信。对证据13，该证据与本案无关联性，本院不予认定。原告对被告提交的证据1中的《房屋租赁合同》及登记证明的真实性无异议，本院予以认定。对房屋交接单，根据鉴定意见，第三人金珠公司的印章与存档的印章印文一致，第三人金珠公司法定代表人也在房屋交接单上签名确认，因此本院对该证据的真实性予以认定。对《房屋租赁合同补充协议》及“三方协议”，虽然鉴定意见显示第三人金珠公司的印章与留存的印章印文不一致，但有第三人金珠公司法定代表人的签名，法定代表人有权利代表公司对外签订协议，因此本院对房屋租赁合同补充协议及“三方协议”的真实性予以认定。
根据以上认定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋原登记在第三人金珠公司名下。2013年3月6日，被告与第三人金珠公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租赁期限为2013年4月15日至2033年4月14日，租赁期限共20年，年租金66万元，房屋租金自第三年起，每年在原基础上租金逐年递增3%，被告应于每月月底前支付租金。被告同意向第三人金珠公司预付租金458万元。2013年3月7日，《房屋租赁合同》在上海市金山区房地产登记处备案登记。同日，被告与第三人金珠公司签署租赁房屋交接单。2013年9月22日，被告与第三人金珠公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：4-1双方确认租金起算日为2013年4月15日，之前的不计算租金。4-2双方确认，被告可用第三方对第三人金珠公司的债权抵冲租金，该抵冲无需通知第三人金珠公司。11-1本补充协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。11-2被告可将《房屋租赁合同》及本补充合同项下的权利义务概括转让给第三方，且无需通知第三人金珠公司，第三人金珠公司放弃一切形式的抗辩权。
2014年1月7日，案外人叶某对涉案房屋取得抵押权，债权数额16,160,000元。涉案房屋之前已设定抵押权，抵押权人依次为：中信银行股份有限公司上海分行，最高债权限额20,000,000元；***，债权数额15,000,000元；上海农商银行金山支行，债权数额735,000元；中国投资担保有限公司上海分公司，债权数额4,165,000元。
案外人叶某起诉第三人金珠公司、张小杜等民间借贷纠纷一案，上海市闵行区人民法院于2014年4月24日作出(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决书，判决第三人金珠公司归还案外人叶某借款16,160,000元，并支付以16,160,000元为本金，自2013年8月27日起至实际支付之日止，按月息2%计算的借款利息等。2014年9月4日，案外人叶某向上海市闵行区人民法院申请拍卖涉案房屋。上海市高级人民法院委托上海老城隍拍卖行有限公司对上述房屋进行拍卖，上海老城隍拍卖行有限公司在其发布的第十九期拍卖公告中明确“上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号全幢，有使用、占用现象。备注：1、根据案外人反某，该房产有20年租赁，租赁期限：2013-4-15至2033-4-14，但租赁合同没有经过法定程序确认，竞买人、买受人需自行勘查了解、与相关当事人自行协商解决房产交付等履行事宜……”。
2014年11月5日，被告在上海市闵行区人民法院的谈话笔录中陈述“我是金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号的承租人，承租期限自2013年4月5日至2033年4月14日，租金付过两、三次，大概400多万元”。
2017年11月1日，两原告拍得涉案房屋，成交价格26,650,000元。2017年11月28日，上海市闵行区人民法院出具(2014)闵执字第7727号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归两原告所有。
2017年9月30日，案外人叶某(甲方)、被告(乙方)与第三人金珠公司(丙方)签订《三方协议》，约定：一、三方共同确认，用乙方应向丙方支付的贰拾年租金抵冲甲方对丙方的部分债权，扣除后剩余债权为15,120,100元，剩余债权丙方仍须按原借款合同执行。二、至此，甲方对乙方享有债权16,585,800元，乙方应按每月2%的利率支付利息，直至还清为止。乙方应在每年的12月31日前偿还甲方1/20的本金与每年的利息。乙方应用66号房屋的经营收入优先偿还对甲方的债务。四、丙方确认乙方已经全部支付完毕贰拾年的租金，以后无需另外支付租金。五、丙方确认乙方在租赁合同履行过程中无任何违约行为，并愿意放弃对乙方有关租赁合同中一切权利的主张。六、甲方随时要求丙方偿还剩余的债权及利息，丙方自愿放弃一切形式的抗辩权。
2018年3月18日，两原告向被告发出《解除合同通知书》，因被告未实际支付租金且未按约定用途使用房屋，因此解除《房屋租赁合同》，并要求被告于收到通知三日内支付自2017年11月1日起至占用期间的租金损失，支付金额按合同约定年租金标准计算。被告于2018年3月25日收到解除合同通知书。
本院认为，本案的争议焦点为用案外人叶某对第三人金珠公司的债权抵冲被告应向第三人金珠公司支付的租金的“三方协议”是否有效？本院认为债权抵冲租金的“三方协议”无效，理由如下：
首先，从“三方协议”的内容是以案外人叶某对第三人金珠公司享有的债权一次性抵冲被告承租涉案房屋应支付的20年的租金，“三方协议”确定的冲抵租金的方式必然导致涉案房屋抵押价值的大幅度贬损，进而损害到顺位在前的抵押权人的利益。用于抵冲的债权是(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决确定的债权，在该案第一次庭审中，案外人叶某陈述其对涉案房屋享有第五顺位的抵押权，签订“三方协议”时，涉案房屋已被法院查封，且已经基于案外人叶某的申请进入拍卖程序，因此案外人叶某明知涉案房屋存在多个顺位在先的抵押权，在申请拍卖涉案房屋以后，促成“三方协议”的签订，存在明显恶意。
其次，“三方协议”签订于2017年9月30日，当时涉案房屋的拍卖程序已进入尾声，原告于2017年11月1日支付对价26,650,000元，拍得涉案房屋的所有权。“三方协议”造成涉案房屋价值贬损，会直接影响到竞买者的购买意愿、购买价格，案外人叶某与被告、第三人金珠公司签订“三方协议”，却未向竞买方披露该信息，存在明显恶意。
再次，从“三方协议”的内容来看，债权抵冲租金以后，案外人叶某对被告享有16,585,800元的债权，被告应按每月2%的利率支付利息，直至还清为止。被告应在每年12月31日前偿还叶某1/20的本金与每年的利息。根据被告与第三人金珠公司签订的房屋租赁合同，被告需要支付的年租金为660,000元，第三年起，每年在原租金基础上递增3%，按照该标准计算，被告应支付的20年租金合计16,557,000元，略低于抵冲的应付租金。同时按照“三方协议”，被告除了支付每年租金外，还要额外支付按照月息2%计算的高额利息。换言之，案外人叶某是“三方协议”唯一的受益方，从未来需支付的租金总额或支付方式的角度看，被告均处于不利地位，虽然当事人有处分自己民事权利的自由，但本院有理由怀疑被告与案外人叶某恶意串通,与第三人金珠公司签订“三方协议”，进而达到实现案外人叶某债权的目的。
最后，涉案房屋拍卖过程中，被告陈述其曾经支付过两、三次租金，大概400多万元，但本案审理过程中，被告确认从未支付过租金(除“三方协议”以外)。被告与第三人金珠公司于2013年3月6日签订《房屋租赁合同》，至2017年9月30日签订“三方协议”时，长达四年多的时间里，被告从未支付过租金，也明显有悖常理，以此也能印证被告与案外人叶某恶意串通，与第三人金珠公司签订“三方协议”，并以此对抗房屋所有权人的合同解除权，保障案外人叶某债权的实现。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，本案中，案外人叶某与被告串通，与第三人金珠公司签订“三方协议”，造成抵押物价值的大幅度贬损，损害了包括原告在内的顺位在先的抵押权人及竞买涉案房屋者的利益，故本院认定“三方协议”无效。
原告通过拍卖取得涉案房屋的所有权，继承了第三人金珠公司在《房屋租赁合同》中全部权利义务。由于“三方协议”无效，故对被告认为其已经通过债权抵冲租金的方式支付了20年租金，履行了支付租金的合同义务的辩解，本院不予采信。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。2018年3月18日，原告向被告发出解除合同通知书，由于之前原告未向被告催收租金，故不发生解除合同的效力，但该解除通知可以视为向被告催收租金。催收后，被告仍未支付租金，故本院认定本案应诉材料到达被告之日(即2018年4月21日)《房屋租赁合同》解除。《房屋租赁合同补充协议》作为《房屋租赁合同》的有机组成部分，在《房屋租赁合同》解除的同时也应一并解除。《房屋租赁合同》解除以后，被告应当及时腾退房屋，将涉案房屋返还给原告。两原告系依据上海市闵行区人民法院于2017年11月28日作出的(2014)闵执字第7727号执行裁定书取得涉案房屋的所有权，依据法律规定，因人民法院的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力，故本院认定两原告取得涉案房屋所有权的时间为2017年11月28日，故被告应自2017年11月28日起向两原告支付租金。两原告主张按照年租金700,194元进行计算，该计算标准对被告有利，本院予以确认，故被告应支付原告自2017年11月28日起至判决生效日止，按每年700,194元的标准计算的租金。第三人金珠公司经本院依法传唤未到庭应诉，应视为其对诉讼权利的自愿放弃，由此引起的法律后果应当由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告***与第三人上海金珠建设工程有限公司于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》、于2013年9月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2018年4月21日解除；
二、被告***应于本判决生效之日起三十日内搬离坐落于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋，将上述房屋返还给原告***、***；
三、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告***、***自2017年11月28日起至判决生效日止，按每年700,194元计算的租金；
四、驳回原告***、***的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2,736元，由原告负担136元，由被告***负担2,600元。鉴定费27,500元，由原告负担。被告***所负之款于本判决生效之日起七日内日缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
原告：***，男，汉族，1976年2月12日出生，住址浙江省。
两原告共同委托诉讼代理人：余炳成，浙江泽道律师事务所律师。
被告：***，男，汉族，1975年2月15日出生，住址上海市金山区。
委托诉讼代理人：沈亮，上海市海燕律师事务所律师。(后被告解除委托关系)
委托诉讼代理人：谈奇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪建华，上海崇泾律师事务所律师。
第三人：上海金珠建设工程有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号。
法定代表人：张小杜。
原告***、***与被告***、第三人上海金珠建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月6日、2019年1月9日两次公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人余炳成及被告委托诉讼代理人沈亮参加了第一次庭审，原告***、两原告共同委托诉讼代理人余炳成、被告委托诉讼代理人谈奇、倪建华参加了第二次庭审，第三人上海金珠建设工程有限公司(以下简称“金珠公司”)经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告与第三人金珠公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年3月25日解除；2、判令被告腾退位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋；3、判令被告支付自2017年11月1日起至判决生效之日止，按年租金700,194元计算的租金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月4日，上海市闵行区人民法院委托上海市老城隍庙拍卖行有限公司拍卖第三人金珠公司名下位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋。根据上海市闵行区人民法院的拍卖公告，被告与第三人金珠公司签订的《房屋租赁合同》没有经过法定程序确认，由竞买人、买受人自行解决。2017年11月1日，两原告以26,650,000元的最高价取得该房屋。2017年11月28日，上海市闵行区人民法院作出(2014)闵执字第7727号民事裁定书，裁定上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋的所有权及相应的其他权利归两原告所有。两原告经调查，被告未实际支付租金给第三人金珠公司，也未按《房屋租赁合同》约定的用途使用房屋。2018年3月18日，两原告向被告发出《解除合同通知书》，决定解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付自2017年11月1日至占用期间的租金损失，被告置之不理。原告认为，根据上海市闵行区人民法院的拍卖公告，涉案房屋系未除去租赁权拍卖，依据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属自身的除外”的从权利转移规定，原告取得《房屋租赁合同》约定的第三人金珠公司的权利，是《房屋租赁合同》中第三人金珠公司权利的承受人。上海市闵行区人民法院已经通知优先购买人即本案被告行使优先购买权，被告对原告取得涉案房屋的所有权是明知的，被告应当履行支付房屋租金的义务，被告未履行义务，原告根据《合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款解除权的规定，依法行使合同解除权。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。《房屋租赁合同》签订时间早于房屋拍卖时间，租赁关系合法有效。原告通过拍卖取得涉案房屋的所有权，属于带租赁拍卖，原告在竞买涉案房屋时也明知租赁关系的存在，因此不影响租赁合同的履行。被告、第三人金珠公司及案外人签订的《关于用***应支付的租金抵冲叶某对金珠公司拥有的部分债权的三方协议》(以下简称“三方协议”)抵扣了20年租金，该抵扣行为是债权与租金对价的等价交换，不存在侵犯第三人金珠公司利益的问题，因此被告已经履行了支付租金的义务，原告无权解除合同。
针对被告辩称，原告发表补充答辩意见如下：第三人金珠公司从未收到租金，被告未按约定履行支付租金的义务，原告向被告发出的合同解除通知书已经发生法律效力。“三方协议”是在涉案房屋被抵押以后形成的，不能对抗抵押权。案外人叶某已经向法院申请拍卖涉案房屋，同时又以“三方协议”的形式转让债权，因此“三方协议”抵扣债权没有事实依据，也不合法。
第三人金珠公司未向本院提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明被告与第三人金珠公司之间的租赁关系，被告应于每月月底前支付租金，但被告未支付。2、委托拍卖函、法制报拍卖公告、网上公告打印版、第十九期拍卖会公告，证明涉案房屋在拍卖时未明确是否为带租拍卖，被告与第三人金珠公司之间的租赁合同未经法定程序确认。3、房地产权证，证明涉案房屋的所有权人为第三人金珠公司。4、成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书，证明原告通过竞拍取得了涉案房屋的所有权。5、民事判决书及执行裁定书，证明案外人叶某申请拍卖涉案房屋，然后启动了拍卖程序。6、上海市不动产登记信息，证明租赁合同签订时涉案房屋上已经存在抵押权，租赁合同无法对抗案外人的抵押权。7、合同解除通知书及邮寄回执，证明原告通知被告解除合同，被告于2018年3月25日收到了通知书。8、情况说明，证明第三人金珠公司从未收到过被告支付的租金，第三人金珠公司也认为原告有权解除租赁合同。9、不动产登记信息，证明租赁行为发生在不动产抵押之后，租赁权无法对抗抵押权。10、档案记录材料，证明涉案房屋的实际承租人为案外人上海炎烁餐饮企业管理有限公司，其实际占用涉案房屋，而不是被告使用涉案房屋。11、上海市闵行区人民法院的谈话笔录，证明被告陈述已经支付了400多万元的租金，却无法提供支付租金的证据。12、拍卖申请书，证明案外人叶某申请拍卖涉案房屋。13、房地产评估登记表及评估报告，证明涉案房屋评估价值未考虑租赁合同存在，评估报告中未披露租赁合同的存在。14、(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决书及法庭审理笔录、起诉状等材料，证明案外人叶某与第三人金珠公司存在借贷关系，叶某转让债权不合法。
针对原告提供的上述证据，被告发表质证意见如下：对证据3、4、5、7、11、12无异议。对证据1，被告对真实性无异议，但认为无法达到原告的证明目的。对证据2、被告对真实性无异议，但认为租赁合同的效力与是否经过法定程序认定无关，该组证据恰好证明原告在竞拍时知道涉案房屋上存在租赁。对证据6及证据9，被告对真实性无异议，但认为原告的抵押权在2013年3月6日已经注销，其他的抵押权人不是原告，且有一些抵押权的注销时间也在租赁合同签订之前，因此与本案无关。对证据8，被告对真实性、关联性均不予认可，认为第三人金珠公司应当出庭予以说明。对证据10，被告对真实性无异议，但认为是被告将涉案房屋转租给了上海炎烁餐饮企业管理有限公司。对证据13，对真实性无异议，但认为与本案无关。对证据14，对真实性无异议，被告认为案外人叶某与第三人金珠公司确实存在债权债务关系，且已经经过法院判决确认。
被告围绕其辩称向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》、房屋租赁合同登记证明、租赁房屋交接单、《房屋租赁合同补充协议》，证明被告与第三人金珠公司之间的租赁关系，租赁合同经过了备案登记，后第三人金珠公司向被告交付房屋。双方约定被告可以转租，可以用债权抵冲租金。2、《三方协议》，证明案外人叶某以其对第三人金珠公司享有的债权抵冲了被告应付第三人金珠公司的20年的租金。3、(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决书，证明案外人叶某对第三人金珠公司的债权情况。
针对被告的提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1中的《房屋租赁合同》及登记证明的形式无异议，对房屋交接单的真实性、合法性不予认可，《房屋租赁合同》是为了保证案外人叶某债权的实现才签订的，该证据无法证明被告与第三人金珠公司之间存在事实的租赁关系。对《房屋租赁合同补充协议》的真实性、合法性不予认可，认为签订时间造假，被告在闵行法院曾陈述合同约定的预付租金已经支付，但在补充协议中又约定债权可以抵冲租金，且无需通过第三人金珠公司同意，因此《房屋租赁合同补充协议》是伪造的。对证据2的真实性、合法性不予认可。3对判决书的真实性无异议。
第三人金珠公司未针对原被告提交的证据发表质证意见，也未向本院提交证据。
原告庭后向本院申请对房屋交接单(检材一)、《房屋租赁合同补充协议》(检材二)、“三方协议”(检材三)是否同一时间形成、是否为一台打印机形成及三份文件中第三人金珠公司的印章真实性进行鉴定。后本院通过上海市高级人民法院委托华东政法大学司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，关于三份文件是否同一时间形成、是否为一台打印机形成的鉴定意见为：(一)限于送检鉴定材料的条件及本中心的技术支持，无法判断检材一至检材三是否同一时间形成；(二)倾向认为检材一的印刷文字与检材二、检材三的印刷文字不是同一打印机印刷形成，限于检材的现有条件，无法判断检材二的印刷文字与检材三的印刷文字是否同机打印。关于三份文件中金珠公司印章真实性的鉴定意见为：(一)检材一中第三人金珠公司的印章与留存在上海市金山区市场监督管理局档案室档案材料样本中留有的印章印文是同一枚印章盖印形成。(二)检材二中第三人金珠公司的印章与留存在上海市金山区市场监督管理局档案室档案材料样本中留有的印章印文不是同一枚印章盖印形成。(三)检材三中第三人金珠公司的印章与留存在上海市金山区市场监督管理局档案室档案材料样本中留有的印章印文不是同一枚印章盖印形成。
经审查，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、14的真实性无异议，本院予以认定。对证据8，本院认为第三人金珠公司未到庭对该证据予以说明，故对该证据不予采信。对证据13，该证据与本案无关联性，本院不予认定。原告对被告提交的证据1中的《房屋租赁合同》及登记证明的真实性无异议，本院予以认定。对房屋交接单，根据鉴定意见，第三人金珠公司的印章与存档的印章印文一致，第三人金珠公司法定代表人也在房屋交接单上签名确认，因此本院对该证据的真实性予以认定。对《房屋租赁合同补充协议》及“三方协议”，虽然鉴定意见显示第三人金珠公司的印章与留存的印章印文不一致，但有第三人金珠公司法定代表人的签名，法定代表人有权利代表公司对外签订协议，因此本院对房屋租赁合同补充协议及“三方协议”的真实性予以认定。
根据以上认定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋原登记在第三人金珠公司名下。2013年3月6日，被告与第三人金珠公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租赁期限为2013年4月15日至2033年4月14日，租赁期限共20年，年租金66万元，房屋租金自第三年起，每年在原基础上租金逐年递增3%，被告应于每月月底前支付租金。被告同意向第三人金珠公司预付租金458万元。2013年3月7日，《房屋租赁合同》在上海市金山区房地产登记处备案登记。同日，被告与第三人金珠公司签署租赁房屋交接单。2013年9月22日，被告与第三人金珠公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：4-1双方确认租金起算日为2013年4月15日，之前的不计算租金。4-2双方确认，被告可用第三方对第三人金珠公司的债权抵冲租金，该抵冲无需通知第三人金珠公司。11-1本补充协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。11-2被告可将《房屋租赁合同》及本补充合同项下的权利义务概括转让给第三方，且无需通知第三人金珠公司，第三人金珠公司放弃一切形式的抗辩权。
2014年1月7日，案外人叶某对涉案房屋取得抵押权，债权数额16,160,000元。涉案房屋之前已设定抵押权，抵押权人依次为：中信银行股份有限公司上海分行，最高债权限额20,000,000元；***，债权数额15,000,000元；上海农商银行金山支行，债权数额735,000元；中国投资担保有限公司上海分公司，债权数额4,165,000元。
案外人叶某起诉第三人金珠公司、张小杜等民间借贷纠纷一案，上海市闵行区人民法院于2014年4月24日作出(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决书，判决第三人金珠公司归还案外人叶某借款16,160,000元，并支付以16,160,000元为本金，自2013年8月27日起至实际支付之日止，按月息2%计算的借款利息等。2014年9月4日，案外人叶某向上海市闵行区人民法院申请拍卖涉案房屋。上海市高级人民法院委托上海老城隍拍卖行有限公司对上述房屋进行拍卖，上海老城隍拍卖行有限公司在其发布的第十九期拍卖公告中明确“上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号全幢，有使用、占用现象。备注：1、根据案外人反某，该房产有20年租赁，租赁期限：2013-4-15至2033-4-14，但租赁合同没有经过法定程序确认，竞买人、买受人需自行勘查了解、与相关当事人自行协商解决房产交付等履行事宜……”。
2014年11月5日，被告在上海市闵行区人民法院的谈话笔录中陈述“我是金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号的承租人，承租期限自2013年4月5日至2033年4月14日，租金付过两、三次，大概400多万元”。
2017年11月1日，两原告拍得涉案房屋，成交价格26,650,000元。2017年11月28日，上海市闵行区人民法院出具(2014)闵执字第7727号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归两原告所有。
2017年9月30日，案外人叶某(甲方)、被告(乙方)与第三人金珠公司(丙方)签订《三方协议》，约定：一、三方共同确认，用乙方应向丙方支付的贰拾年租金抵冲甲方对丙方的部分债权，扣除后剩余债权为15,120,100元，剩余债权丙方仍须按原借款合同执行。二、至此，甲方对乙方享有债权16,585,800元，乙方应按每月2%的利率支付利息，直至还清为止。乙方应在每年的12月31日前偿还甲方1/20的本金与每年的利息。乙方应用66号房屋的经营收入优先偿还对甲方的债务。四、丙方确认乙方已经全部支付完毕贰拾年的租金，以后无需另外支付租金。五、丙方确认乙方在租赁合同履行过程中无任何违约行为，并愿意放弃对乙方有关租赁合同中一切权利的主张。六、甲方随时要求丙方偿还剩余的债权及利息，丙方自愿放弃一切形式的抗辩权。
2018年3月18日，两原告向被告发出《解除合同通知书》，因被告未实际支付租金且未按约定用途使用房屋，因此解除《房屋租赁合同》，并要求被告于收到通知三日内支付自2017年11月1日起至占用期间的租金损失，支付金额按合同约定年租金标准计算。被告于2018年3月25日收到解除合同通知书。
本院认为，本案的争议焦点为用案外人叶某对第三人金珠公司的债权抵冲被告应向第三人金珠公司支付的租金的“三方协议”是否有效？本院认为债权抵冲租金的“三方协议”无效，理由如下：
首先，从“三方协议”的内容是以案外人叶某对第三人金珠公司享有的债权一次性抵冲被告承租涉案房屋应支付的20年的租金，“三方协议”确定的冲抵租金的方式必然导致涉案房屋抵押价值的大幅度贬损，进而损害到顺位在前的抵押权人的利益。用于抵冲的债权是(2014)闵民二(商)初字第348号民事判决确定的债权，在该案第一次庭审中，案外人叶某陈述其对涉案房屋享有第五顺位的抵押权，签订“三方协议”时，涉案房屋已被法院查封，且已经基于案外人叶某的申请进入拍卖程序，因此案外人叶某明知涉案房屋存在多个顺位在先的抵押权，在申请拍卖涉案房屋以后，促成“三方协议”的签订，存在明显恶意。
其次，“三方协议”签订于2017年9月30日，当时涉案房屋的拍卖程序已进入尾声，原告于2017年11月1日支付对价26,650,000元，拍得涉案房屋的所有权。“三方协议”造成涉案房屋价值贬损，会直接影响到竞买者的购买意愿、购买价格，案外人叶某与被告、第三人金珠公司签订“三方协议”，却未向竞买方披露该信息，存在明显恶意。
再次，从“三方协议”的内容来看，债权抵冲租金以后，案外人叶某对被告享有16,585,800元的债权，被告应按每月2%的利率支付利息，直至还清为止。被告应在每年12月31日前偿还叶某1/20的本金与每年的利息。根据被告与第三人金珠公司签订的房屋租赁合同，被告需要支付的年租金为660,000元，第三年起，每年在原租金基础上递增3%，按照该标准计算，被告应支付的20年租金合计16,557,000元，略低于抵冲的应付租金。同时按照“三方协议”，被告除了支付每年租金外，还要额外支付按照月息2%计算的高额利息。换言之，案外人叶某是“三方协议”唯一的受益方，从未来需支付的租金总额或支付方式的角度看，被告均处于不利地位，虽然当事人有处分自己民事权利的自由，但本院有理由怀疑被告与案外人叶某恶意串通,与第三人金珠公司签订“三方协议”，进而达到实现案外人叶某债权的目的。
最后，涉案房屋拍卖过程中，被告陈述其曾经支付过两、三次租金，大概400多万元，但本案审理过程中，被告确认从未支付过租金(除“三方协议”以外)。被告与第三人金珠公司于2013年3月6日签订《房屋租赁合同》，至2017年9月30日签订“三方协议”时，长达四年多的时间里，被告从未支付过租金，也明显有悖常理，以此也能印证被告与案外人叶某恶意串通，与第三人金珠公司签订“三方协议”，并以此对抗房屋所有权人的合同解除权，保障案外人叶某债权的实现。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，本案中，案外人叶某与被告串通，与第三人金珠公司签订“三方协议”，造成抵押物价值的大幅度贬损，损害了包括原告在内的顺位在先的抵押权人及竞买涉案房屋者的利益，故本院认定“三方协议”无效。
原告通过拍卖取得涉案房屋的所有权，继承了第三人金珠公司在《房屋租赁合同》中全部权利义务。由于“三方协议”无效，故对被告认为其已经通过债权抵冲租金的方式支付了20年租金，履行了支付租金的合同义务的辩解，本院不予采信。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。2018年3月18日，原告向被告发出解除合同通知书，由于之前原告未向被告催收租金，故不发生解除合同的效力，但该解除通知可以视为向被告催收租金。催收后，被告仍未支付租金，故本院认定本案应诉材料到达被告之日(即2018年4月21日)《房屋租赁合同》解除。《房屋租赁合同补充协议》作为《房屋租赁合同》的有机组成部分，在《房屋租赁合同》解除的同时也应一并解除。《房屋租赁合同》解除以后，被告应当及时腾退房屋，将涉案房屋返还给原告。两原告系依据上海市闵行区人民法院于2017年11月28日作出的(2014)闵执字第7727号执行裁定书取得涉案房屋的所有权，依据法律规定，因人民法院的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力，故本院认定两原告取得涉案房屋所有权的时间为2017年11月28日，故被告应自2017年11月28日起向两原告支付租金。两原告主张按照年租金700,194元进行计算，该计算标准对被告有利，本院予以确认，故被告应支付原告自2017年11月28日起至判决生效日止，按每年700,194元的标准计算的租金。第三人金珠公司经本院依法传唤未到庭应诉，应视为其对诉讼权利的自愿放弃，由此引起的法律后果应当由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告***与第三人上海金珠建设工程有限公司于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》、于2013年9月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2018年4月21日解除；
二、被告***应于本判决生效之日起三十日内搬离坐落于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX弄XXX号房屋，将上述房屋返还给原告***、***；
三、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告***、***自2017年11月28日起至判决生效日止，按每年700,194元计算的租金；
四、驳回原告***、***的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2,736元，由原告负担136元，由被告***负担2,600元。鉴定费27,500元，由原告负担。被告***所负之款于本判决生效之日起七日内日缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员
李文华
书 记 员
陆园涛
二〇一九年一月二十八日
