上海尔立建筑装饰工程有限公司与上海申华金融大厦有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0101民初4569号

原告：上海尔立建筑装饰工程有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：邱延明，上海尔立建筑装饰工程有限公司董事长。

委托诉讼代理人：徐振国。

被告：上海申华金融大厦有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：翟锋，上海申华金融大厦有限公司董事长。

委托诉讼代理人：麦欣，北京大成(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张韵，北京大成(上海)律师事务所律师。

原告上海尔立建筑装饰工程有限公司与被告上海申华金融大厦有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海尔立建筑装饰工程有限公司(以下简称尔立公司)的委托诉讼代理人徐振国，被告上海申华金融大厦有限公司(以下简称申华大厦)的委托诉讼代理人张韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告尔立公司向本院提出诉讼请求：要求被告申华大厦1、支付宁波路XXX号地下室使用租赁费419,040元；2、支付逾期利息276,272元。事实和理由：原告受上海市黄浦区民防办公室(以下简称区民防办)授权管理开发使用地下民防工程。2006年至2010年12月与被告签订了租赁协议,将上海市宁波路XXX号地下室(建档编号：黄北24-6)194平方米出租与被告，租金20元/平方米，月租金3,880元，年租金46,560元。2011年1月起被告使用该地下室拒绝缴纳使用费，并拒签租赁协议至今。原告多次与被告商谈签约，或书函至被告缴纳民防工程使用费,被告均不予理睬。原告原为上海民防工程管理所，2005年改制为民营企业，为此区民防办授权予原告管理人防工程履行租赁权限至2020年底。因涉案人防工程使用权归属原告，经催讨无果，遂诉讼。

被告申华大厦辩称，1、实体权利上，原告对系争物业(即地下停车场194平方米)没有物的权利，原告不是物权的登记人。双方签署的租赁合同是经被告同意通过签约方式确认原告有一个虚拟的权利，合同期内确认该权利存在，再将该虚拟权利转租给被告，由被告支付租赁费用。上述虚拟权益的合同期满后，被告没有再给原告虚拟权利，原告即没有相应权利。2、即使根据历史沿革性看，原告也不是适格主体。根据原告提交的区民防办相关文件，黄浦区人防工程需要进行市场化改革，已由区民防办统一将人防工程移交给复欣物业统一受托管理。

原告或区民防办不享有不动产物权，合同期满后，权属的合意不再存在，此种确权是通过约定方式形成的，约定到期后权利基础消灭，原告不享有据此提出租赁的基础。同时，根据批复，相关赔偿金的免除是作为区民防办人防建设投入要求申华金融大厦接受人防部门管理的意见，此种意见是行政职权，不是确认物权的过程。事实上，申华金融大厦通过两份租赁合同及一份保养委托书，已经支付590,000余元，故没有继续补偿/长期补偿的基础。现区民防办已经将工程移交复欣物业委托管理，即使要讨论后续事宜也只能由被告与复欣物业进行协商。复欣物业是适格主体，而原告不是。要求驳回原告起诉。

本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。

本院认定事实如下：

一、1998年7月3日，上海申华黄浦物业发展公司向区人防办发出关于申请免缴人防拆除费报告，在黄浦区北块170＃地块建造申华金融大厦，该地块中有原康派司衬衫厂人防通道194㎡被拆除…，原有194㎡通道拆除费请求免缴。区民防办于1998年7月6日对申华黄浦物业公司发出黄防办(98)字第83号关于拆除补偿费返还《申华金融大厦》投入人防工程建设的批复，一、同意贵司补办在黄浦区170号地块建造《申华金融大厦》，拆除建档号：黄北24－6，建筑面积194平方米人防工程的拆除手续；二、按规定贵司应缴纳人防工程拆除补偿费67.90万元；三。鉴于贵司已按规定结合《申华金融大厦》修建等级人防工程2,790平方，因此，我办决定将应缴纳的67.90万元拆除补偿费退还贵司，作为我区的人防工程建设资金投入《申华金融大厦》人防工程的建设；四、《申华金融大厦》地下人防工程竣验后，贵司应按规定在民防管理部门办理申请使用手续，并纳入我区民防管理部门进行管理。

二、1999年12月31日，黄浦区民防工程管理所(甲方)与被告(乙方)签订租赁协议，一、1998年乙方在建造申华金融大厦地下民防工程时，拆除原属甲方建档号为“黄北24－6”的已建民防工程194平方米，按规定乙方补建194平方米补偿给甲方，双方确认：甲方对其中194平方米民防工程享有使用权，其余面积的民防工程使用权归属乙方。二、甲方同意乙方要求，将甲方享有使用权的民防工程以有偿租赁的形式租赁给乙方单独使用。三、自2000年元月1日起甲方将194平方米的使用权有偿租赁给乙方使用。四、乙方每月按每平方米20元(不含维修养护费)，合计每月3,880元租赁费支付给甲方。五、付费方式，先付后用，季度结算，乙方在当季第一个月的十日内一次性付清本季度的租赁费。六、违约责任，乙方不得随意拖欠协议规定应支付的租赁费，违反规定甲方有权终止协议，收回使用权并追究违约责任(按日加收拖欠租金万分之三的滞纳金)，甲方在协议期内不得以任何理由要求收回使用权(乙方违约拖欠租赁费除外)，否则，乙方有权追究甲方违约责任。七、协议有效期为2000年元月1日至2005年12月31日终止，终止后根据双方意愿重新续订协议。黄浦区民防工程管理所与被告申华大厦盖章签字。

三、2005年12月16日，原、被告签订租赁协议：“甲(原告)乙(被告)双方根据《上海市民防条例》就民防工程的使用权归属和平时使用等问题进行了协商，达成协议如下：一、1998年乙方在建造申华金融大厦地下民防工程时，拆除原属甲方建档号为(黄北24－6)的已建民防工程194平方米，按规定乙方补建194平方米补偿给甲方。双方确认：甲方对其中194平方米的民防工程享有使用权，其余面积的民防工程使用权归属乙方。二、甲方同意乙方要求，将甲方享有使用权的民防工程以有偿租赁的形式租赁给乙方单独使用。三、自2006年元月1日起甲方将194平方米的使用权有偿租赁给乙方使用。四、乙方每月按每平方米20元(不含维修养护费)，合计每月3,880元租赁费支付给甲方。五、付费方式，先付后用，季度结算，乙方在当季第一个月的十日内一次性付清本季度的租赁费。六、违约责任，乙方不得随意拖欠协议规定应支付的租赁费，违反规定甲方有权终止协议，收回使用权并追究违约责任(按日加收拖欠租金万分之三的滞纳金)，甲方在协议期内不得以任何理由要求收回使用权(乙方违约拖欠租赁费除外)，否则，乙方有权追究甲方违约责任。七、协议有效期为2006年元月1日至2010年12月31日终止，终止后根据双方意愿重新续订协议”。协议有原、被告盖章确认。合同期满后，被告未向原告支付租赁使用费，原告自2013年起逐年向被告催讨使用费未果而引起诉讼。

四、2006年11月13日,区民防办(甲方)与原告(乙方)签订民防工程授权管理合同，区民防办决定将部分民防工程授权原告开发、使用、管理下列民防工程。其中12：宁波路XXX号民防工程，194㎡。二、授权期限，暂定10年(2006年10月1日至2016年9月30日)。…3、乙方在开展民防工程开发业务时，可以选择自营、合作经营租赁或委托等多种形式使用民防工程；可以自己的名义与第三人签订各使用授权管理的民防工程的合同。但在进行选择时必须得到甲方同意。…7、做好收缴租金工作，并将租金收入(扣除乙方缴纳的营业税收)的90％支付给甲方，作为甲方资产收益，10％的收入作为乙方管理收入，按年度结清。…。原告和区民防办在民防工程授权管理合同上盖章确认。

2019年2月20日，原告向区民防办发信函，因企业改制，职工养老，及区民防工程维修养护，要求各使用工程于2020年底移交至复欣物业，西凌家宅XXX号和111弄1－2号二处投资的工程酌情延长使用期，其余所用的工程到期移交给予优先考虑使用权。

2019年5月9日，区民防办信访意见回复：“一、为充分考虑改制中的历史遗留问题，原则上尔立公司与区民防办签订的使用合同继续履行，至所使用工程的合同期到期后收回经营和管理权。其中尔立公司所用工程使用期至2020年底全部收回。在合同履行期，尔立公司和金地宫公司对所使用的工程拥有经营管理权，并应做好职工的稳定工作和所用工程的安全工作，承担安全使用主体责任。二、对尔立公司提出西陵家宅XXX号和111弄1－2号2个公司投资使用的项目要延长使用期的情况，待合同到期后，根据政策等情况再进行商议”。

五、本市宁波路XXX号建筑面积31,523.12平方米房屋(含1－6，8－9，12－16，地下1－2层，地下夹)权利人为上海申华控股股份有限公司，产权证为：沪房地黄字(2002)第003482号。

上述事实，有原、被告陈述及原告尔立公司提供的更名通知、单位及民防改制企业使用工程移交问题的补充规定、民防工程授权管理合同、信函、信访意见回复、租赁协议、民防工程维修保养委托、租赁协议、关于申请免缴人防拆除费报告、黄防办(98)字第83号关于拆除补偿费返还《申华金融大厦》投入人防工程建设的批复、催款函及EMS快递等；被告申华大厦提供的上海市房地产登记证明为证，本院予以认定。

本院认为：原、被告订立的人防租赁合同是双方的意思表示，未违反法律法规，应认定有效，且具有约束力，双方应当依约履行。原告与被告于2005年12月16日签订的租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，故双方形成不定期合同关系。人防工程是一种现实存在形式，本质属性为国家战备设施，应当归属于国家所有，被告以合同形式约定权属缺乏依据。为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防使用权，但为加强人防工程的监督管理，有效维护人防工程的战时防御功能，投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，投资者未经人防主管部门批准，对人防工程不享有合法的使用权。为此，本市宁波路XXX号地下194平方米为人防工程，其合法的使用权为区民防办，原告受托于区民防办对涉案人防工程进行监督管理，不存在虚拟权利。根据合同相对性原则，被告应按照《租赁合同》约定的使用费标准向原告支付未签期间使用费，故原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

对于逾期付款利息。租赁合同约定“拖欠协议规定应支付的租赁费，按日加收拖欠租金万分之三的滞纳金”。原告主张逾期付款利息并自行调整要求按年租金逐年提增10％计付，该调整未见双方约定以及合同依据，本院不予采纳。《租赁合同》明确约定了逾期付款的违约责任，被告未按约支付租赁使用费，应按合同约定向原告支付逾期付款滞纳金。原约定的滞纳金标准符合法律规定的范围之内，对于双方仍具有约束力，为此，本院以此标准由被告向原告计付利息。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告上海申华金融大厦有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海尔立建筑装饰工程有限公司2011年1月1日至2019年12月31日人防工程使用费人民币419,040元；

二、被告上海申华金融大厦有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海尔立建筑装饰工程有限公司利息(以月租金人民币3,880元为基数，自2011年1月1日起至付清日止，按每日万分之三标准计付)；

三、原告上海尔立建筑装饰工程有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币10,753元(原告已预交)，原告上海尔立建筑装饰工程有限公司负担人民币2,703元，被告上海申华金融大厦有限公司负担人民币8,050元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　袁　伟

审　判　员　　蔡妙妙

人民陪审员　　张佳伟

二〇二〇年七月二十七日

法官　助理　　程惠丽

书　记　员　　黄晓静

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。