上海尔立建筑装饰工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0101民初10033号

原告：上海尔立建筑装饰工程有限公司，住所地上海市黄浦区延安东路******。

法定代表人：薛勇亮，执行董事。

委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。

被告：***，女，1980年8月29日出生，汉族，住上海市黄浦区。

第三人：严水忠，男，1969年11月7日出生，汉族，住福建省泰宁县。

委托诉讼代理人：雷文智，上海市华荣律师事务所律师。

原告上海尔立建筑装饰工程有限公司（以下简称尔立公司）与被告***、第三人严水忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告尔立公司的法定代表人薛勇亮及其委托诉讼代理人俞涛、被告***、第三人严水忠及其委托诉讼代理人雷文智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告尔立公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的房屋租赁合同于2021年2月5日终止;2.判令第三人立即搬离并向原告返还上海市黄浦区XX路XX号房屋;3.判令被告支付原告自2020年10月1日至2021年2月5日的租金20,000元(按月租金5,000元标准计);4.判令第三人按166元/天的标准,向原告支付自2021年2月6日起至搬离房屋之日止的房屋占有使用费。审理中，第三人于2021年7月31日搬离并向原告返还案涉租赁房屋。原告尔立公司撤回原第二项诉讼请求，并变更原第四项诉讼请求，要求判令第三人按166元/天的标准支付原告自2021年2月6日至2021年7月31日的房屋占有使用费29,216元。事实和理由：原、被告于2017年4月1日签订《场地租赁合同》，约定原告将上海市黄浦区XX路XX号房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，租期自2017年4月1日至2018年3月31日。合同期满后，被告继续租赁使用案涉房屋，双方未再签订书面租赁合同。2020年4月15日，被告与第三人签订《场地租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租给第三人，租期自2020年4月16日至2021年4月15日。第三人曾书面承诺今后碰到案涉房屋拆迁，出租方提早1-2个月通知第三人，第三人应无条件退出案涉经营场所，并搬完其所有物品，出租方不予第三人任何补偿。2020年9月22日，案涉房屋被纳入征收范围，原告就租赁关系终止及搬迁等事宜多次告知被告及第三人，并于2021年2月1日向被告发出《最后告知》，要求被告于2021年2月5日前搬离房屋。原告认为，原、被告间租赁合同期满后，双方系不定期租赁关系，原告有权提前告知被告后随时终止合同，故原、被告间租赁关系于2021年2月5日终止，被告租金应付至该日。第三人与被告之间的租赁合同亦相应终止，第三人之后继续使用案涉房屋属无权占有，原告有权要求其承担至实际返还房屋之日（即2021年7月31日）止的房屋占有使用费。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。

被告***辩称，认可双方合同于2021年2月5日终止，被告按租赁合同约定的每月3,500元标准付租至2020年9月30日，原告现按每月5,000元标准主张不符合约定。原告在收到征收通知后告知被告不再收取房屋租金，若原告现要收取租金，也应由第三人承担。

第三人严水忠述称，原告于2021年2月1日向被告所发搬离房屋的通知中没有明确解除租赁合同，原、被告间系不定期租赁合同，被告与第三人之间的合同期限至2021年4月16日，两份合同均系合法有效，原、被告间的租赁合同未解除。第三人不应承担支付房屋占有使用费义务，征收公告发布后，被告让第三人先不要交房租，被告要与原告协商，并称补偿款给予第三人，故根据先征收后补偿原则，第三人可以未收到补偿款为由不支付房屋占有使用费等。

经审理，本院认定事实如下：

2017年4月1日，原告尔立公司（甲方）与被告***（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将案涉本市黄浦区XX路XX号底层房屋出租给乙方使用，租期自2017年4月1日至2018年3月31日；月租金3,500元，先付后用，按季支付；合同履行期间，房屋动拆迁的,可以免除履行合同的责任，合同终止，甲、乙双方互不追究责任并自通知之日起三个月内限期做好清撤场地工作，乙方逾期清撤场地则作自行放弃，由甲方全权处理。被告***在原告尔立公司处保证金为3,000元。合同期满后，双方继续按此合同履行，未再签订新的租赁合同。被告***按月租金3,500元标准支付租金至2020年9月30日。

2020年4月15日，被告***（甲方）与第三人严水忠（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作为便利店使用，租期自2020年4月16日至2021年4月15日；月租金4,700元，先付后用，两个月支付；租赁保证金8,000元；合同履行期间，房屋动拆迁的,可以免除履行合同的责任，合同终止，甲、乙双方互不追究责任并限期做好清撤场地，乙方逾期清撤场地则自行放弃，由甲方全权处理；场地租用期内，甲方因房屋动迁问题造成乙方不能使用场地，乙方应主动撤离租用场地，积极主动配合甲方，不得向甲方要任何经济补偿。另，被告与第三人间就案涉房屋租赁关系建立于2012年左右，第三人于2014年2月曾出具承诺书，承诺如日后不管是否在合同期限内碰到拆迁、房屋买卖等，被告提前一至二月通知，第三人应无条件退出案涉房屋。

2020年7月24日，原告尔立公司向被告***发《终止协议通知》，称原告尔立公司与XX便利店协议已过期，现通知被告将不再续约，请于2020年10月30日将案涉房屋清空场地交还原告尔立公司。同年9月22日，黄浦区人民政府对案涉房屋所在地块作出房屋征收决定，案涉房屋被纳入征收范围。

后，被告***与第三人严水忠协商搬离事宜，但第三人拒绝搬离。2021年2月1日，原告尔立公司向被告***送达《最后告知》，通知被告***于2021年2月5日前将案涉房屋场地清空，并交还给原告尔立公司，过期不搬迁的，场地内物品将作无主垃圾处理，一切后果及法律责任自负。次日，被告***通过微信将该《最后告知》发送给第三人严水忠。期满后，第三人严水忠仍未搬离案涉房屋。

审理中，第三人严水忠于2021年7月31日向原告尔立公司返还案涉房屋。

上述事实，有当事人陈述、场地租赁合同、房屋征收决定、微信聊天记录、终止协议通知、告知、收据等证据证明，本院予以确认。

本院认为，原、被告于原租赁合同期满后未再续签，仍按原合同继续履行，原合同继续有效，为不定期租赁，当事人可随时解除合同。因案涉房屋被征收，尔立公司已书面通知被告搬离，不再继续履行租赁合同，被告亦认可原告主张的合同解除日期，本院依法予以确认。被告应支付至合同解除日止的租金，被告所作原告免除租金的辩称无依据，本院不予采信。因原、被告间系按每月3,500元标准履行，故原告租金主张亦应按此计算，被告已付保证金本案中可予冲抵结算。

第三人与被告所签合同中，及其出具的承诺中，均有遇动迁（征收）则第三人配合搬迁的意思表示。第三人在2020年4月与被告签订租赁合同时，原、被告间已处不定期租赁状态，前手合同解除，则转租合同租期超出部分即无效，故第三人应及时搬离案涉房屋。但第三人经协商、通知搬离等，仍占用案涉房屋不予搬离，原告要求第三人承担逾期腾房费用于法有据，应予支持。但房屋占用费的标准，鉴于原、被告间每月租金标准为3,500元，被告与第三人间则约定为4,700元，而案涉房屋所在地块处征收状态影响房屋使用价值等，故原告本案主张按每月5,000元计算依据并不充分，再综合考虑本案诉讼中当事人就房屋交接的协商情况，本院酌情采纳按每月3,500元标准予以计算确定。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百三十条、第七百三十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：

一、确认原告上海尔立建筑装饰工程有限公司与被告***签订的《场地租赁合同》于2021年2月5日解除；

二、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尔立建筑装饰工程有限公司2020年10月1日至2021年2月5日的租金14,583.30元（被告***已付保证金3,000元予以冲抵本项应付租金）；

三、第三人严水忠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尔立建筑装饰工程有限公司2021年2月6日至2021年7月31日的房屋占有使用费20,416.70元。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,938元，由原告上海尔立建筑装饰工程有限公司负担1,464元，被告***负担164元，第三人严水忠负担310元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　赵海生

二〇二一年十月十五日

法官助理　周海月

书 记 员　王亦男

附：相关法律条文

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。