上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社与上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0115民初71796号

原告(反诉被告)：上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社，住所地上海市浦东新区。

负责人：吴凤明，理事长。

委托诉讼代理人：奚少忠，上海市东策律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：莫占江，执行董事。

委托诉讼代理人：宋静远，上海乐邦律师事务所律师。

原告(反诉被告)上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社(以下均称原告)与被告(反诉原告)上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司(以下均称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人奚少忠、被告委托诉讼代理人宋静远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年7月1日至2017年9月30日欠付的房屋使用费人民币(以下币种相同)317,500元；2、判令被告搬离上海市浦东新区曹路镇龚路公路XXX号房屋(以下简称系争房屋)。事实及理由：2013年6月28日，原告与被告签订《租赁协议》，约定年租金15万元，租期为2013年7月1日至2015年6月30日，租赁协议到期后，被告继续使用系争房屋，但自2015年7月1日至今未付房屋使用费，原告向被告多次催要房屋使用费并要求被告搬离系争房屋，均遭被告拒绝。2017年3月6日，被告向原告出具付款计划，承诺2017年5月31日前付款，但到期后被告只付过2万元，其余均未付。故原告起诉来院，诉请如前。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求判令被告按每月12,500元的标准支付自2017年10月1日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费。

被告上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司辩称，原告无证据证明其是系争房屋所有人，即便原告是所有人，原告与被告曾协商一致将系争房屋租赁至动迁为止，在动迁款发放后被告再向原告支付房屋使用费。另外，系争房屋属于违章建筑，双方曾协商过降低房屋使用费标准。即使让被告搬离，也应当给予被告合理的搬离时间。

被告上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付扩建费25万元；2、判令原告向被告赔偿装饰装修费用11万元。事实及理由：被告自2007年租赁原告系争房屋后，在系争房屋内进行扩建，扩建面积230平方米，共支出扩建费用25万元，由于被告是经原告同意进行扩建，且原告在被告承租系争房屋时未告知原告系争房屋为违法建筑，因此该部分扩建费应当由原告承担。另外，2007年，被告经原告同意对系争房屋进行装修，共支出11万元，现合同无效的过错在原告，原告应赔偿被告装修费。综上，被告提起反诉，诉请如前。

原告上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社辩称，原告从未同意过被告对系争房屋进行扩建与装修，被告的反诉诉请无事实及法律依据。

本院经审理认定事实如下：2007年3月16日，上海市浦东新区曹路镇永利村村民委员会(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》，约定上海市浦东新区曹路镇永利村村民委员会将上海市浦东新区曹路镇永利村龚路公路XXX号(总面积1,930平方米/2.90亩，其中建筑面积456.60平方米，停车棚112平方米，场地面积820平方米，绿地面积676平方米)出租给被告使用，年租金10万元，租期为2007年7月1日至2012年6月30日。后由于被告欠付租金，双方在法院调解下达成调解协议，由浦东新区人民法院于2012年4月16日出具(2012)浦民一(民)初字第11534号民事调解书，确定被告限期支付欠付租金并搬离系争房屋等协议内容，调解书送达双方后，被告付清了租金，但未搬离系争房屋，原告亦未向法院申请强制执行。

2013年6月28日，上海市浦东新区曹路镇永利村村民委员会(甲方)与被告(乙方)再次签订《租赁协议》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租期为2013年7月1日至2015年6月30日；租金价格为每年15万元，先付后用，每年7月1日前支付50%，每年1月1日前支付50%，乙方不得任意拖欠；如乙方逾期支付租金，每逾期一日依照逾期款项的千分之三向甲方结付违约金，并且甲方可单方作出终止履行本协议，请乙方立即搬离系争房屋。

2014年12月15日，曹路镇人民政府出具浦曹府【2014】64号批复，要求包括永利村在内的29个行政村进行农村集体经济组织产权制度改革。永利村村民委员会决定将村级集体资产合同上的甲方上海市浦东新区曹路镇永利村村民委员会统一变更为上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社。

2017年3月6日，被告出具还款计划，还款计划中载明被告欠付租金30万元，被告承诺在2017年5月31日付款10万元；2017年6月30日付款10万元；2017年7月31日付款10万元。截至起诉前，被告向原告还款2万元，其他款项尚未支付。

另查明，原告未提供系争房屋的合法建造审批手续。

庭审中，被告表示，被告在2007年进入系争房屋后对系争房屋进行了装修和扩建，装修包括门窗和木墙，扩建包括封闭性食堂、活动房和雨棚，被告对上述内容提供装修及扩建清单和照片为证。原告则表示，食堂、大棚和车棚是由原告修建，被告对棚子的顶进行了改建，活动房本就在车棚内，车棚上有顶没有墙，被告加了墙面使之变为活动房，另外，原告从未同意过被告进行扩建和装修，且被告提供的装修及扩建清单是被告自行制作，原告不予认可。审理过程中，法院询问被告，由于被告装修和扩建相关证据是被告自行制作，没有其他证据予以佐证，在此情况下被告是否申请鉴定，被告表示不申请鉴定。法院向被告释明，鉴于被告主张的装修和扩建损失无法确定，被告若不申请鉴定可能导致举证不能的后果，被告对此表示清楚，但仍坚持不申请鉴定。

本院认为，原告并未提供系争房屋的合法建造审批手续，根据相关法律规定，原、被告就系争房屋签订的《租赁协议》为无效合同。根据相关司法解释，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告要求被告参照租金标准支付房屋使用费具有法律依据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求被告搬离系争房屋并无不当，本院予以支持。对于反诉，被告主张装修与扩建费，首先应当对装修及扩建的范围及实际费用的发生承担举证责任。现被告提供的其装修及扩建的证据是其自行制作，无其他证据予以佐证，原告亦不予认可，法院询问被告是否申请鉴定以确定装修及扩建金额，被告表示不予鉴定，在法院向被告释明相关诉讼风险后，被告仍表示不予鉴定。根据法律规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，被告对其装修及扩建损失证据不足，本院对被告要求原告支付装修及扩建费用的反诉诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社自2015年7月1日至2017年9月30日止欠付的房屋使用费317,500元；

二、被告(反诉原告)上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区曹路镇龚路公路XXX号；

三、被告(反诉原告)上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市浦东新区曹路镇永利村社区经济合作社以每月12,500元为标准自2017年10月1日计算至搬离上述房屋之日止的房屋使用费；

四、驳回被告(反诉原告)上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司的全部反诉请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5,500元，减半收取计2,750元，由被告(反诉原告)上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司负担，反诉案件受理费3,350元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海一弘门窗幕墙工程安装有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　周　箐

二〇一七年十二月十二日

书记员　尹俐媛

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。