上海百姓装潢有限公司
上海银行股份有限公司虹口支行与上海联锦资产管理有限公司、上海联烨实业有限公司等其他执行裁定书
来源：中国裁判文书网
上海金融法院
执 行 裁 定 书
（2021）沪74执异42号
案外人：上海百姓装潢有限公司，住所地上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX层XXX室。
法定代表人：朱建涛，董事长。
申请执行人：上海银行股份有限公司虹口支行，住所地上海市。
法定代表人：张大伟，行长。
被执行人：上海联锦资产管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：马耀，执行董事。
被执行人：上海联烨实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：马耀，执行董事。
被执行人：上海三和房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人：顾建国，执行董事。
被执行人：华夏丰泰控股(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王承伟，执行董事。
本院在执行申请执行人上海银行股份有限公司虹口支行与被执行人上海联锦资产管理有限公司、上海联烨实业有限公司(以下简称联烨公司)、上海三和房地产有限公司、华夏丰泰控股(集团)有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海百姓装潢有限公司对本院拍卖、变卖被执行人联烨公司名下位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号甲商铺(以下代称系争房地产)的行为存有异议，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
上海百姓装潢有限公司称，其自2002年起便向联烨公司承租系争房地产，最近一次续租租期自2019年4月25日至2021年4月24日。该房产于2020年12月24日被本院查封，拟拍卖、变卖，故提出异议，申请确认其对系争房地产享有租赁权，在租赁期内受让人无权取得占有系争房地产。
申请执行人上海银行股份有限公司虹口支行、各被执行人未发表意见。
本院查明，2017年6月2日，联烨公司与上海银行股份有限公司虹口支行签订《最高额抵押合同》，以系争房地产作为被执行人上海联锦资产管理有限公司向上海银行股份有限公司虹口支行借款的抵押物。2017年6月8日，上述抵押权依法登记设立。
上海百姓装潢有限公司与联烨公司于2019年4月22日签订《房屋租赁合同》，租赁物为坐落于本市杨浦区周家嘴路XXX号甲商铺，租赁期为2019年4月25日至2021年4月24日。合同第一条“出租房屋情况”第3点约定，甲方(联烨公司)作为该商铺的房地产权人与乙方(上海百姓装潢有限公司)建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该商铺已设定抵押。
本院在审理上海银行股份有限公司虹口支行与上海联锦资产管理有限公司、联烨公司、上海三和房地产有限公司、华夏丰泰控股(集团)有限公司金融借款合同纠纷一案过程，经组织各方达成调解，于2019年9月18日(2019)沪74民初2003号民事调解书。根据该调解书，若上海联锦资产管理有限公司不履行调解协议所确定的还款义务，则上海银行股份有限公司虹口支行有权就系争房地产行使优先受偿权。后因上海联锦资产管理有限公司未如期履行调解书确定之付款义务，上海银行股份有限公司虹口支行向本院申请强制执行，本院于2020年12月16日作出(2020)沪74执332号执行裁定书，裁定拍卖、变卖联烨公司名下位于周家嘴路XXX号甲店铺一13-2、-3，周家嘴路XXX号店铺一1、-2，通北路XXX号店铺一1、2、73和通北路XXX、XXX、XXX号店铺一1、-2、-3房地产。
本院认为，根据2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，上海百姓装潢有限公司与联烨公司就承租系争房地产而签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期始于2019年4月25日，即便双方之前就同一租赁物存在几份连续的租赁合同，亦均已履行完毕，不可视为同一份租赁合同的继续履行。现系争抵押权登记设立于2019年租赁合同签订之前，即设立于现行租赁关系成立之前，因此上海百姓装潢有限公司主张以租赁关系对抗申请执行人的抵押权，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，裁定如下：
驳回案外人上海百姓装潢有限公司提出的执行异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 沈竹莺
审 判 员 张文婷
审 判 员 童 蕾
二〇二一年四月六日
法官助理 瞿 峥
书 记 员 孙 翔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
