乔某某、黄某某与某甲公司、某丙公司、某乙公司执行异议之诉

上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2025）沪02民终16027号 上诉人（原审原告）：***，男，1962年10月19日出生，汉族，住：内蒙古包头市东河区。 上诉人（原审原告）：***，女，1963年3月14日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。 共同委托诉讼代理人：马某，上海申伦律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杜某，上海申伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海骧某管理有限公司，住所地上海市长宁区。 法定代表人：***。 被上诉人（原审被告）：上海舜某（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：沈某。 委托诉讼代理人：李某，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：某丙公司，住所地上海市崇明区。 法定代表人：***。 上诉人***、***因与被上诉人上海骧某管理有限公司、上海舜某（集团）有限公司、某丙公司案外人执行异议之诉一案，不服上海市崇明区人民法院（以下简称崇明法院）（2024）沪0151民初11210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1、请求撤销（2024）沪0151民初11210号民事判决并改判支持上诉人一审诉讼请求。2、请求判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1、上海市崇明区（以下简称案涉房屋）的买受人系***、***，实质系夫妻二人共同购房。上诉人***、***系作为以家庭为单位的购房消费者。早在2019年12月26日即由***作为家庭代表与某丙公司签订了购买案涉房屋的合同。两上诉人购买案涉房屋系用于改善未来养老环境。2、截至2019年12月24日，上诉人已通过亲戚朋友全额交付了案涉房屋购房款5,197,860元，某丙公司保留的收据和财务记帐凭证足以证明。一审法院未认定代付款的真实性违背了公平公正的司法原则。上诉人已向一审法院提交了包括购房合同、全额购房款支付凭证、开发商出具的购房发票房屋交接手续及不动产权交易中心出具的房查证明，足以证明购房交易的真实性及上诉人实际取得房屋的事实。综上，一审法院以代付款项不合常理为由否定全部房款支付的真实性是错误的，应依法纠正该错误认定。二、上诉人符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称执行异议之诉解释）第十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的相关规定，当然享有排除执行的权利。1、一审法院已查明确认上诉人与某丙公司签订合法有效的书面买卖合同的时间系2019年12月26日，该时间早于案涉房屋被查封的时间。2、上诉人在查封前就已支付了全部价款。3、一审法院已查明确认了两上诉人在本市无其他房产，案涉房产是上诉人在上海的唯一房产。在2021年7月17日案涉房屋交付后上诉人也按时缴纳维修基金、物业服务费、车位服务费等费用；上诉人也从未将该案涉房屋用作其他投资用途并获取收益。上诉人的行为明显符合以居住为目的购房的消费者购房人特征。4、一审法院已查明了上诉人***在案涉房屋被查封前已申报个税满3年具备购房资格，上诉人***自2024年9月开始在本市缴纳个税，现两上诉人作为家庭购房具有购房资格。一审判决错误理解执行异议之诉解释第十一条，对该条第一款所设条件作出进一步限制，认为在查封时不具备购房资格的人不能获得物权期待权，不能视为商品房消费者。该判决既忽视了交易的连续性与稳定性，也与执行异议之诉解释“大力支持人民群众住房刚性需求和改善性需求”的立法导向相悖。执行异议之诉解释十一条第--款不仅未对消费者的购房资格作出限制，还将消费者支付全部价款的时间节点限制为一审法庭辩论终结以前，该规定在保护了消费者的同时平衡了案外人与申请执行人的利益，将已支付的购房款比例从百分之五十调整为全款。无论是执行异议之诉解释第十一条还是执行异议和复议规定第二十九条均指向商品房消费者享有的物权期待权涉及生存利益，具有强优先性，在满足特定条件时不仅可以排除申请执行人普通金钱债权的执行，还优先于申请执行人享有的建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权。上诉人的情形完全符合执行异议之诉解释第十一条第一款规定的排除执行条件，一审判决驳回诉讼请求缺乏事实与法律依据。三、上诉人对案涉房屋享有的权利已具备了物权化的属性，属于应当优先保护的物权期待权。认定上诉人对案涉房产是否具有物权期待权需紧扣当下的政策导向，明确现行法所要保护的法益。相比于2019年上诉人购买案涉房产时的政策环境，本案在审理过程中的政策环境已发生了根本性变化，当下房地产市场呈现流通受阻、价格下行的态势，国家已逐步放开限购，政策核心转向激活市场流通、保障购房者合法权益、防范市场风险。而物权期待权保护规则的本质是平衡各方利益与公共政策需求。若脱离当下政策机械的适用过往标准，将违背立法初衷。当前政策的导向更倾向于保护购房者的居住利益和交易安全，避免房地产购房者出现“房财两空”的局面。立足于当下的政策审查物权期待权，既能契合国家稳定房地产市场的宏观调控目标，也能体现司法对现实利益的公平考量，实现法律效果与社会效果的统一。故，在审查物权期待权时，应摒弃对购房时或查封时旧政策的依赖，以案件审理阶段的当下政策为核心依据，认定应保护的法益，确保裁判结果与当前政策精神、市场形势和立法目的相一致。最高人民法院发布涉财产权保护执行异议之诉典型案例裁判结果亦认为商品房消费者合法权益应获得优先保护。综上所述，上诉人对案涉房屋享有物权期待权及房屋交付请求权，优先于建设工程价款优先受偿权，足以排除被上诉人某乙公司的财产保全执行。特请求撤销（2024）沪0151民初11210号民事判决并改判支持上诉人一审诉讼请求。 某乙公司辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 某甲公司、某丙公司未发表意见。 ***、***向一审法院起诉请求：1.不得执行案涉房屋。 一审法院查明：2023年9月27日，一审法院作出（2022）沪0151民初4993号民事判决，判令某丙公司支付某乙公司工程款42,261,986.17元；某甲公司对某丙公司前述工程款支付义务承担连带责任；某乙公司有权在某丙公司欠付工程款范围内就涉案工程拍卖变卖所得价款优先受偿。一审宣判后，某乙公司、某丙公司不服一审判决，提起上诉。2024年3月14日，上海市第二中级人民法院作出（2023）沪02民终13620号民事判决，驳回上诉，维持原判决。之后，某乙公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2023年4月11日依法立案受理，执行案号（2024）沪0151执2092号。案件进入执行阶段后，于2024年7月26日查封案涉房屋至2027年7月25日止。 后，***、***作为异议人提出执行异议，请求排除案涉房屋执行。2024年9月20日，一审法院作出（2024）沪0151执异171号执行裁定，驳回***、***请求排除案涉房屋执行的异议请求。 2019年12月26日，***与某丙公司签订案涉合同及其附件，约定***向某丙公司购买案涉房屋，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为5,197,860元，面积是165.4平方米。案涉合同约定付款金额及时间：2019年9月11日支付首付款1,820,000元；2019年10月25日前支付1,820,000元；2019年10月30日前支付1,557,860元。案涉合同特别告知二载明“一、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如买受人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的‘不予办理房地产登记’等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实（国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知）的实施意见》（沪府办发（2011）6号）第七条规定：暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。《某理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（沪府办发（2016）11号）第三条规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”案涉合同未网签。 案外人葛某、裴某、田某、***、薛某、辛某、王某等7人向某丙公司支付款项情况如下：案外人葛某向某丙公司付款情况：1.2019年8月22日，转账50,000元；2.2019年9月3日两次分别转账50,000元；3.2019年9月9日转账500,000元，摘要“房款”；4.2019年10月26日，转账450,000元，摘要“房款”；5.2019年10月30日，转账200,000元，摘要“房款”；6.2019年12月23日，分7次转账，每次50,000元。上述转账，第3、4、5转账摘要“房款”，无房屋信息及原告信息。其余款项均未备注案涉房屋、原告信息、用途信息等。案外人裴某向某丙公司付款情况：1.2019年9月2日，转账200,000元；2.2019年9月3日，转账100,000元。上述转账未备注案涉房屋、原告信息、用途信息等。案外人田某向某丙公司付款情况：1.2019年9月10日转账600,000元；2.2019年9月11日，转账220,000元；3.2019年12月1日，转账400,000元；4.2019年12月2日，转账477,860元。上述转账摘要均为“房款”，无房屋信息及两原告信息。案外人***向某丙公司付款情况：2019年12月21日，转账200,000元。上述转账摘要均为“房款”，无房屋信息及两原告信息。案外人薛某向某丙公司付款情况：1.2019年10月26日，转账350,000元；2.2019年12月24日，转账750,000元。上述转账摘要均为“房款”，无房屋信息及两原告信息。案外人辛某向某丙公司付款情况：2019年12月22日，转账200,000元。上述转账未备注案涉房屋、原告信息、用途信息等。案外人王某向某丙公司付款情况：2019年8月26日，转账50,000元。上述转账未备注案涉房屋、原告信息、用途信息等。 2024年9月9日，本市房屋查询结果证明（住宅）反映，两原告在本市无房屋登记信息。2025年6月27日，崇明区房地产交易中心出具房屋交易审核情况通知书，载明***、***具有购房资格。***、***系夫妻关系。 ***、***提交物业费发票、银行转账凭证证明，***、***缴纳自2021年8月至2024年12月案涉房屋物业费等。 2011年2月1日，某市政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知（沪府办发（2011）6号），规定自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内的本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。2016年3月24日，某理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知（沪府办发（2024）11号），进一步提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，即调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。2024年5月27日施行的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（沪建房管联（2024）258号）第二条规定，非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年以上，新城及南北转型等重点区域2年以上，自贸区临港新片区1年以上。经向本市不动产登记部门咨询，外地户籍居民家庭购买本市住房，若夫妻中只有一人符合本市个税或社保缴纳条件的，购房合同上可以同时写夫妻两个人的名字，但缴纳个税或社保一方必须作为合同购买人，否则无法办理网签及过户登记。个人所得税纳税记录载明，***自2024年9月1日至2025年9月1日向本市连续申报缴纳个税，***自2019年8月1日至2025年9月1日向本市连续申报个税。至案涉房屋2024年7月26日查封时，***尚未缴纳个税。***申报个税已满3年。***、***在本市无社保缴纳记录（2014年1月至2025年8月）。 一审法院认为，本案争议焦点：***、***就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于***、***主张根据执行异议之诉解释第十一条排除执行。执行异议之诉解释第十一条第一款规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已经与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。根据该规定，若作为商品房消费者在符合以上规定的情形下，基于保障生存利益的其物权期待权，可主张排除执行，否则不予支持。所谓物权期待权，是指案外人对案涉房屋虽尚不具有所有权等物权，但因基于物权请求权，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权，即对不动产所有权等物权登记至其名下的期待。物权期待权所指的期待，显然不是指案外人在不具有购房资格的情形下先订立买卖合同，再对商品房限购政策改变的期待或者等待获得购房资格。如果案外人不具备购房资格购房，则不能获得物权期待权。缺乏物权期待权的案外人，则不能视为商品房消费者。否则，如果买受人在不具备购房资格的情况下，作为商品房消费者购房甚至要求排除执行，不仅不符合本市房地产市场行政管理调控政策，扰乱市场交易秩序，而且损害执行程序的稳定性。在执行异议之诉案件审理中，判断买受人是否满足购房资格，应以查封时间作为判断时间点。执行案件系基于查封时的权利外观采取执行措施，买受人如在此时仍不具备购房资格，表明其对案涉房屋仍不具备过户条件，故不能取得物权期待权。即，案外人应在查封前具备购房资格，否则不能作为本条规定的商品房消费者主张排除执行。 同时，按照日常生活经验，商品房价值较大，买受人交易前会了解当地商品房购房政策，从而知道自身是否具备购房资格。况且，案涉合同特别告知二已明确告知购房资格条件及其不利后果。如果在不具备购房资格的情况下购房，买受人应当预见到购买房屋可能导致不能过户登记等不利后果，但若仍自愿置身于风险极高的交易之中，风险及不利后果应由其自行承担。经向本市不动产登记部门咨询确认，外地户籍居民家庭购买本市住房的，若夫妻中只有一人符合本市个税或社保缴纳条件的，该符合条件一方必须作为购买人签订合同，否则不能办理网签及过户登记。本案中，案涉合同系***与某丙公司订立，而***未签订合同。款项由案外人支付，维修基金、电费缴纳等由***支付，也非***。***主张其为共同买受人，理据不足。案涉房屋买受人应为***。按照购房政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限需连续缴纳3年以上，否则因不具备购房资格，属于违反规定购房，不予办理房地产登记。至案涉房屋于2024年7月26日查封时，***尚未开始向本市缴纳个税（2024年9月开始缴纳），亦无社保缴纳记录。***不具备购房资格，属于限购对象。***属于违反限购政策购买案涉房屋，不能作为本条规定的商品房消费者主张排除执行。尽管***在案涉房屋查封后具备了购房资格，如前所述，物权期待权所指的期待，不是指对商品房限购政策改变的期待或购房资格的等待，故查封后获得购房资格不能改变原告***对风险责任的承担，更无法据此排除已经采取的正当的执行措施。 再者，在权利位阶上，某乙公司作为建设工程价款优先受偿权人，其对某丙公司债权享有优先性。***与某丙公司订立案涉合同虽不因违反限购政策而无效，但***对某丙公司享有债权相对于被告某乙公司对某丙公司享有的建设工程价款优先受偿权而言，不具有优先性。 最后，案外人葛某等7人分24笔款项向某丙公司直接支付全部购房款5,197,860元，但转账凭证未备注代***付款信息、案涉房屋信息等，且证人证言存在矛盾之处。现有证据尚不足以证明，上述款项是代***、***付款并实际用于购买案涉房屋，也无法证明***、***与上述案外人之间债权债务的真实性等，故不符合执行异议之诉解释第十一条第一款二规定的查封前已支付全部款项要件要求。现***、***请求按照执行异议之诉解释第十一条主张排除执行，一审法院不予支持。同理，***、***主张按照执异复议规定第二十九条排除执行，一审法院亦不予支持。 关于***、***主张适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称批复）第二条排除执行。一审法院认为，该批复第一段规定了“就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”。批复适用的前提是商品房逾期难交付引发纠纷，针对房屋交付请求权的顺位问题，本案中案涉房屋已经实际交付***、***，不存在逾期交付问题，不应适用该批复。据此，一审法院依据于2025年11月14日判决驳回***、***的诉讼请求。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张实体权益，要求排除执行，应符合法律规定的情形。根据本案查明的事实，一审法院查封案涉房屋时，上诉人***作为非沪籍人士在本市未缴纳个税及社保，此时其不具备购买案涉房屋的资格，故其对涉案房屋并不享有物权期待权。一审法院已查明外地户籍居民家庭购买本市住房，若夫妻中只有一人符合本市个税或社保缴纳条件的，购房合同上可以同时写夫妻两个人的名字，但缴纳个税或社保一方必须作为合同购买人。截止案涉房屋被查封时，上诉人***仍非案涉合同签订人。因此，两上诉人认为在被查封时以家庭购买案涉房屋并不限购的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在此情况下，上诉人***仅对某丙公司享有债权请求权，该权利并不优于某乙公司对某丙公司享有的建设工程价款优先受偿权。案涉房屋属于价值较大的特殊商品，上诉人***在购买时理应了解相关政策限制。上诉人***明知不符合限购政策，仍坚持购买案涉房屋，对该房屋未能过户至其名下负有过错。因此，两上诉人对案涉房屋主张的实体权益不符合法律规定应予支持的情形，不足以排除一审法院的执行。综上，两上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,027.50元，由上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年三月二十三日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……